2023년 공인중개사법 개정사항(부동산거래신고법, 주택임대차보호법 포함/2023년 7월 2일, 2023년 10월 19일 )

1. 등록의 결격사유(공인중개사법 제10조) 

개정 전: 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간 중에 있는 자에서 

개정 후: 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간이 만료된 날로부터 2년이 지나지 아니한 자로 변경되었습니다. 

즉 기존에는 유예기간 내에만 등록의 결격사유에 있었다면 이제는 유예기간 만료 후 2년 동안은 등록의 결격사유에 해당하는 것입니다.

따라서 징역 2년에 집행유예 3년을 받았다면 유예기간 3년에 2년을 더한 5년 동안 등록의 결격사유에 해당합니다.

2. 중개보조원의 고용제한(신설)

기획부동산들이 자격증 없는 중개보조원을 대거 고용해서 문제를 일으키는 사회현상을 방지코자 신설한 항목입니다.

개업공인중개사가 고용할 수 있는 중개보조원 수는 개업공인중개사와 소속공인중개사를 합한 수의 5배를 초과하여서는 아니 됩니다.(법 제15조 제3항)

이를 어길 시 절대적 등록취소가 되고 1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금을 받게 됩니다.

3. 중개보조원임을 고지할 의무(신설)

중개보조원은 현장안내 등 중개업무를 보조하는 경우 중개의뢰인에게 본인이 중개보조원이라는 사실을 미리 알려야 합니다.(법 제18조의 4)

이를 어길 시 500만 원 이하 과태료 사유에 해당합니다.

이는 중개보조원과 개업공인중사 공통으로 부과되지만 개업공인중개사의 경우 중개보조원의 위반행위를 방지하기 위해서 상당한 주의와 감독을 게을리하지 않았다는 것이 증명되면 벌금형에 처하지 않는 예외조항이 있습니다. 

4. 주택임대차 중개 시 설명의무(신설) 

임대차 계약기간이 종료 시 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 많아 생긴 신설 규정입니다. 

개업공인중개사는 '주택의' 임대차를 중개할 때만 설명해 주면 되는 항목입니다.  

기존 선순위 세입자들의 확정일자 현황과 임대인의 세금체납여부입니다. 

개업공인중개사는 주택의 임대차 계약을 체결하려는 중개의뢰인에게 다음 사항을 설명하여야 합니다.(법 제25조의 3) 

① 「주택임대차보호법」에 따라 확정일자 부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다는 사항 

② 「국세징수법」 및 「지방세징수법」에 따라 임대임이 납부하지 아니한 국세 및 지방세의 열람을 신철 할 수 있다는 사항

5. 부동산거래신고법 위반 시 제재 신설 등 

위반 시 3년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처해집니다.

부당하게 재물이나 재산상 이득을 취득하거나 제삼자로 하여금 이를 취득하게 할 목적 즉 부당이득 목적으로 계약을 체결하지 않았음에도 불구하고 거짓으로 부동산 거래신고를 하는 위장거래신고와 계약이 해제가 되지 않았음에도 불구하고(깨지지 않았음) 위장 해제신고신고하였을 때 가 신설되었습니다.

만약 위장 거래신고, 위장 해제신고에 대한 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금을 부과받으면 기존의 과태료(3천만 원 이하)는  제외됩니다.

부동산거래계약신고를 거짓으로 한 자(다운신고, 업신고)는 원래 취득가액의 5% 이하의 과태료가 부과됐는데 이것이 취득가액의 10% 이하의 과태료로 과태료가 상향되었습니다.

만약 10억짜리 부동산을 다운신고, 업신고 하다가 걸리면 최대 1억 원 이하의 과태료에 처하게 됩니다.

기존 과태료 처분에 비해 상당히 강력한 과태료 처분입니다. 

6. 주택임대차보호법 개정사항 임대인의 정보 제시의무(신설) 

임대차계약을 체결할 때 임대인은 다음의 사항을 임차인에게 제시하여야 합니다.(법 제3조의 7) 

① 해당 주택의 확정일자 부여일 차임 및 보증금 등의 정보

②  「국세징수법」에 따른 납세증명서 및 「지방세징수법」에 따른 납세증명서

다만, 임대인이 임대차계약을 체결하기 전에 열람에 동의함으로써 이를 갈음할 수 있습니다. 

7. 자격증, 등록증 대여 등의 알선 금지(소개하지 말 것) 

누구든지 자격증 양도 또는 대여 등을 알선하여서는 아니 됩니다.

즉 자격증을 빌리지 말고 빌려오지 말고 소개하지 말라는 것입니다.

위반 시 자격증을 빌려준 사람, 빌린 사람, 알려준 사람 모두 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 과태료 처분을 받습니다. 또한 누구든지 등록증 양도 또는 대여 등을 알선하여서는 아니 됩니다.

이 또한 등록증을  빌려준 사람, 빌린 사람, 알려준 사람 모두 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 과태료 처분을 받습니다. 

8. 자격취소사유 신설(법 제35조) 

개정 전에는 부정취득, 양도대여,  자격증 정지 중 업무를 보거나, 이중소속, 중개사 법을 위반하여 징역형의 선고를 받은 경우에 자격증 취소 사유였습니다.

개정 후에는 위의 사항에 추가로 이 법뿐만 아니라 공인중개사의 직무와 관련하여

형법 제114조 (범죄단체 등의 조직)

제231조(사문서 등의 위조, 변조),

제234조(위조사문서 등의 행사),

제347조(사기),

제355조(횡령, 배임),

제356조(업무상의 횡령과 배임)를

위반하여 금고 이상의 형(집행유예 포함)을 선고받은 경우까지 중개사 자격 취소 사유에 포함되었습니다.

개업공인중개사들이 단체를 구성하게 되면 독과점을 할 수 있기 때문에 범죄단체 등의 조직죄가 성립하게 됩니다.

개업공인중개사가 시세 조작을 위해서 가자 계약서를 작성했을 경우 사문서 등의 위조, 변조, 행사등에 해당될 수 있습니다.

개업공인중개사가 손님에게 거짓말을 하면 사기죄가 성립할 수 있고 중도금이나 잔금을 횡령하면 횡령죄가 성립할 수 있습니다.

이것이 중개사법과 상관없이 형법상 형사소송 결과 이와 같은 사유로도 금고이상의 형을 선고받으면 중개사법에 따라사 자격증을 취소하겠다는 내용입니다.  

9. 거래질서 교란행위 신고센터 개정(법 제47조 2)  

이것은 포상금 신고, 고발 대상자와 관련이 있으니 정확한 이해가 필요합니다.

원래 포상금 관련 신고, 고발 대상자에는

1. 자격증, 등록증을 양도 대여한자, 양수 대여받은 자,

2. 부정한 방법으로 등록한자,

3. 무등록업자,

4. 거래질서 교란행위

(①중개사법 33조 1항에 시세조작(7호),

②독과점, ③단체 구성(8호),

④33조 2항에 아파트 입주민들이 개업공인중개사의 업무를 방해항목 5가지)

5. 개업공인중개사가 아닌 자의 표시광고행위가 포함되었습니다.

 

여기에 4. 거래질서 교란행위 항목에 엄청나게 많은 거래질서 교란행위들이 추가되었습니다.

하지만 여전히 포상금 신고, 고발 대상자에 포함되는 교란행위는 위의 5개 조항만 가능하니 이것을 잘 이해해야 합니다.

즉 부동산 거래질서 교란행위한 사람을 신고하면 모두 포상금을 받는 것이 아니라

거래질서 교란행위가 많이 확대가 되었지만 포상금을 받기 위한 신고고발 대상자는 여전히 예전의 거래 질서 교란 행위만 포함이 되는 점 꼭 구분해야 합니다.

단, 누구든지 기존 교란행위와 새로 추가된 교란행위를 신고센터에 신고는 가능합니다.

확대된 거래질서 교란행위

1. 자격증 주고받고, 알선

2. 등록증 주고받고 알선

3. 공인중개사 사칭

4. 무등록중개업

5. 부정등록, 이중등록

6. 이중소속, 이중사무소

7. 임시중개 시설물

8. 법인의 겸업제한

9. 중개보조원 고용제한

10. 중개보조원의 고지의무

11. 등록증 등의 게시의무

12. 사무소 명칭, 간판실명제

13. 확인설명(성실 정확하게 설명하지 않거나, 근거자료 제시하지 않을 경우)

14. 주택임대차 중개 시 설명(선순위 세입자들의 확정일자 현황과 임대인의 세금체납여부)

15. 거래계약서(거짓, 이중)

16. 비밀누설금지

17. 개업공인중개사 등의 금지행위(공인중개사법 33조 1항) 

중개대상물매매,

무등록업자의 협조,

금품 초과 수수,

거짓된 언행,

증서의 중개,

증서의 매매업,

직접거래,

쌍방대리,

투기조장 행위 시세조작 독과점(단체구성)

이 9가지 중 시세조작, 독과점(단체구성)만 거래질서 교란행위였으나 9가지 전체를 거래질서 교란행위에 해당하는 것으로 변경되었습니다. 

 

33조 2항의 아파트 입주민등이 개업공인중개사의 업무를 방해(5가지→ 특정한 개고에게 의뢰하지 말자, 특정한 개고에게만 의뢰하자, 특정 가격 이하로 의뢰하지 말자, 정당한 광고는 방해하자, 부당한 광고는 광양으로 유도하자)

행위는 원래부터 거래질서 교란행위였고 지금도 포함입니다.

 

즉 33조의 금지행위가 모조리 거래질서 교란행위가 됐다고 보면 됩니다. 

 

또한 부동산거래신고법상 교란행위인 

1. 부동산거래 신고규정을 위반(거짓, 제대로 신고 안 한 경우) 

2. 해제등 신고를 하지 않은 경우 

3. 금지행위 개고에게 거짓신고하도록 요구, 의무자 아닌 자가 거짓 신고, 거짓신고를 조장, 방조 위장거래신고 위장해제신고 들이 중개사법 제47조 2의 거래질서 교란행위로 신고센터에 신고할 수 있는 항목에 포함되었습니다. 

 

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<출처: 박문각 공인중개사>