경매의 기초 6<주택임대차 임차인 권리 분석1>

경매물건의 권리분석 중 가장 중요한 임차인 권리분석

건물이 있는 물건을 경매로 낙찰받기 위해서는 경매물건의 권리분석 중 임차인의 권리분석이 가장 핵심이 됩니다. 임차인의 권리관계문제에 비해 사실 등기상의 하자나 기타 권리문제는  생각보다 복잡하지 않습니다. 임차인과 관련된 문제는 가장 빈번하게 발생하고 따져볼 것들이 상대적으로 많습니다. 

경매가 위험하고 번거롭다고 생각하는 사람들은 대부분이 낙찰을 받고 명도를 진행하는 과정에서 발생하는 임차인과의 부딪침 때문일 것입니다. 낙찰을

 

받은 물건의 임차인에게 별다른 대항력이 없는 경우에는 당당히 내 부동산에서 나가달라고 권리를 주장할 수 있습니다. 하지만 임차인에게 대항력 등 권리상 주장할 수 있는 부분이 있은 경우에는  법적으로 바로 내보낼 수 없고 상대 임차인의 요구사항에 응해주어야만 내 부동산에서 나가는 것에 동의를 해주게 되는 상황이 발생하기도 합니다. 따라서 임차인의 권리분석은 경매물건의 권리분석 중 가장 중요하고 까다로운 것이라 하겠습니다. 반대로 생각하면 이 임차인 권리분석만 잘 해낸다면 다른 부수적인 권리분석에 있어서는 크게 문제 되지 않습니다. 임차인에 관한 권리문제에 대해 정확히 판단을 할 수 있어야지만 전체적인 물건의 가치를 판단하여 입찰가를 합리적으로 결정할 수가 있게 됩니다. 만약 해당 임차인이 금전적인 부분에 있어서 일정 금액을 받고 나가야 된다고 권리를 주장할 수 있는 입장이라면 그 물건을 낙찰받고자 하는 경매자의 입장에서는 그 비용까지도 고려를 해서 입찰가를 산정해야 합니다.

 

이제부터 기초 수준의 임차인의 권리 관계를 살펴보는 방법을 알아보겠습니다. 이번시간은 주거용 임대차의 임차인에 대한 권리분석 내용만 다루어 보도록 하고 다음에 상가임대차 임차인 부분은 따로 올리도록 하겠습니다.

임차인의 종류

임차인의 종류는 크게 두 가지로 나뉘게 됩니다.

말소기준권리를 확인하고 현재 점유하고 있는 임차인이 그 날짜보다 빠르게 혹은 늦게 전입했느냐에 따라서 임차인의 대항력이 결정됩니다. 

따라서 임차인이 대항력을 확인하려면 말소기준권리시점을 먼저 체크해야 합니다.

 

1. 대항력 없는 임차인(말소기준권리 보다 전입이 늦은 임차인) 

 

말소기준권리 보다 전입일이 늦은 임차인은 대항력이 없기 때문에 낙찰자가 인수하는 부분이 없어 문제가 되지 않습니다. 즉 이런 경우의 임차인은 임차보증금을 달라는 등의 금전적인 요구를 낙찰자에게 할 수 없으며 낙찰자가 해당 물건에서 나갈 것을 요구하면 나가야 하며 이에 응하지 않으면 강제집행이 가능합니다.

 

강제집행의 경우 시간도 많이 걸리고 어렵지 않냐고 물으시는데 예전 인도 명령 제도가 없을 때 일입니다. 인도명령제도가 생기기 전에는 현재 점유하고 있는 대항력 없는 임차인일지라도 순순히 나가지 않는 경우 명도 소송을 제기하여 판결을 받아서 집행을 해야만 했기 때문에 최소 6개월 이상이 소요됐습니다. 그때는 경매제도가 일반인들이 많이 활용하지도 않았고 잘 알려지지 않았기 때문에 제도적으로 미비했었습니다. 그런데 지금은 경매가 일반인들에게도 많이 알려지게 되고 대중화되면서 낙찰을 받는 사람에게 별다른 소송이나 집행권원 없이 바로 내보낼 수 있는 인도 명령 제도가 생기게 됩니다. 낙찰받은 사람은 대항력 없는 임차인에 대해서 잔금을 내고 나서 최대 2개월 이내에 인도 명령을 통해서 내보낼 수 있는 제도가 생겼기 때문에 대항력 없는 임차인에 대해서는 두려움을 가질 필요가 없습니다. 

 

물론 임차인 입장에서 인도명령 전에 이사비를 요구하거나 임대인과 협상의 여지는 있습니다. 하지만 낙찰자의 입장에서 임차인의 요구가 과다하다 싶으면 거부하고 강제집행을 통해서 나가달라고 요구할 수 있습니다. 이러한 법적 제도가 생겼기 때문에 낙찰자가 대항력 없는 임차인에 대해서는 전체적인 주도권을 가지게 됩니다. 어떠한 과정을 거치든 대항력 없는 임차인에 대해서는 수월하게 인도가 마무리가 될 수 있습니다. 

2. 대항력 있는 임차인(말소기준권리 보다 전입이 빠른 임차인)

말소기준권리 보다 전입일이 빠른 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 있는 힘을 가집니다. 따라서 경매에 있어 중요한 분석대상이 바로 이 대항력 있는 임차인입니다. 낙찰자가 잔금을 치른 후 임차인에게 나가달라고 요구를 하더라도 돌려받아야 할 보증금을 지불받지 못하면 나가지 않고 버틸 수 있는 힘을 대항력이라고 합니다. 대항력이 있는 임차인이 보증금 1억 원이 설정되어 있다면 이 1억을 법원에 배당을 통해 받든 낙찰자에게 지불을 받든 모두 지불받지 못할 경우에 점유를 유지할 수 있는 권리가 생기는 것입니다. 물론 돌려받아야 할 보증금을 모두 돌려받은 경우에는 그 물건에서 나가야 합니다. 

 

대항력 있는 임차인이 있다고 해서 무조건 금전적으로 지불해 줘야 할 것이 있는 것은 아닙니다. 대항력 있는 임차인이라고 하더라도 법원에 배당요구를 해서 직접 법원에서 돌려받아야 하는 보증금을 다 받는 경우도 있고 채무자의 가족, 친지인 경우에는 보증금 없이 점유하는 경우도 있기 때문에 이런 경우에는 대항력 있는 임차인이 존재하더라도 낙찰자는 보증금에 대해서는 지불해줘야 할 것이 없게 됩니다. 

 

법원은 낙찰자가 지불한 보증금 및 잔금을 일정한 경매 비용 및 당해세를 제외하고 배당요구를 한 채권자에게 배당해주어야 합니다. 법인이 해당 물건을 경매를 통해 청산하고 낙찰자에게 받은 돈을 채권자들에게 기준과 순서에 맞춰 나누어 주어야 하는데  이를 배당이라고 합니다.

 

언뜻 보면 낙찰자는 배당받는 부분까지 신경 쓸 일이 없어 보이지만 대항력 있는 임차인이 있는 경우 반드시 배당 부분까지도 꼼꼼히 살펴보아야만 합니다. 임차인의 경우 그것이 전세이든 반전세이든 해당 부동산에 대해서 보증금을 지불했을 것입니다. 임대차 보호법 그리고 해당법에 관한 특례가 적용되어 임차인이 보증금을 돌려받을 수 있도록 일정한 권한을 주고 있습니다. 이것이 곧 우선변제권과 대항력입니다.

 

우선변제권은 다른 권리보다 먼저 전입해서 확정일자를 받고 살고 있으면 그 임차인은 다른 채권자들보다 먼저 돈을 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다. 즉 법원은 우선변제권이 있는 대항력 있는 임차인에게 최우선으로 배당을 해주는 것입니다. 우선변제권이 있는 경우 경매 사이트상 매각조건이나 임차인 현황에 빨간 글씨로 최우선변제권 있음으로 표기됩니다. 

 

대항력은 앞서 살펴본 바와 같이 말소기준권리보다 임차인이 빨리 전입한 경우 그 임차인은 낙찰받은 부동산에서 보증금을 돌려받기 전까지  낙찰자에 대항하여 나가지 않을 수 있는 권리를 말합니다. 보통 대항력 있는 임차인이 있는 경우 경매 사이트상에 매각조건과 임차인 현황에 빨간 글씨로 대항력 있는 있는 임차인으로 표기됩니다. 

 

낙찰자입장에서 임차인의 이 두 가지 권리에 대해서 신경을 써야 하는데 이 경우는 말소기준보다 전입이 빠른 대항력을 가진 임차인인 경우에만 신경 쓰면 됩니다.

말소기준권리와 임대인의 대항력에 대해서는 아래 포스팅을 보시면 좀 더 자세히 확인할 수 있습니다.

경매의 기초4<말소기준권리> (tistory.com)

경매의 기초4<말소기준권리>

임차인 현황조사

법원에서는 채권자가 경매 신청을 하면 감정평가와 더불어 현황조사도 진행합니다. 경매를 신청한다고 바로 매각기일이 공고되는 것이 아니라 최소 5~6개월간의 기간을 두면서 점유관계도 조사하고 감정평가도 하는 등의 여러 가지 과정을 거치게 됩니다. 해당물건을 조사하는 법원의 직원이 점유관계를 조사하러 직접 물건이 있는 현장에 방문하게 됩니다. 점유자가 있는지, 임차인이 있는지 또 감정평가내용과 다른 것은 없는지 등을 조사하게 됩니다. 이것을 현황조사라고 하고 이 내용 또한 현황조사서로 작성되며 경매 사이트에서 확인가능합니다. 경매 사이트 임차인 현황의 점유관계조사 부분에 보면 자세한 내용이 표기되어 있습니다.

법원의 임차인 현황조사의 예시

1. 예 1: 본건 부동산은 폐문 부재로 점유자 조사불가하여 주민센터의 전입자 주민등록열람한 바, 전입 세대 없음(전입세대열람 내역 첨부함) 

이 경우 법원이 공식적으로 소유자 이외에 점유자가 없다고 표기한 것입니다. 뒤늦게 전입해서 살고 있는 사람이라고 주장해도 이 사람에 대해서는 인도명령 대상자이기 때문에 신경 안 쓰셔도 됩니다. 

2. 예 2: 본건 부동산은 주민센터에 전입세대 주민등록 열람한 바, 세대주 ㅇㅇㅇ외 동거인 ㅇㅇㅇ 전입되어 있음(전입세대 열람 내역 및 주민등록등본 첨부함)

이 경우 주민등록등본상에 함께 등재되어 있는 동거인이기 때문에 가족으로 추정되어 별도의 임대차 관계가 없음을 보여주는 내용입니다. 이런 경우도 크게 문제가 없습니다. 가족 같은 경우 주민등록 등본상에 한 세대로 되어 있는 경우는 통상적으로는 인도명령 대상자입니다.

법원의 해당 물건 이해관계자에 대한 배당요구

법원은 경매가 시작되면 현황조사와 더불어 임차인과 채권자 혹은 해당 부동산 소유주인 채무자와 이해관계가 있는 사람들에게 배당을 요구할 것을 통보하게 됩니다. 임차인이나 이해관계인들 같은 경우에는 점유를 하고 있는 이유, 보증금 등 기타 금전적으로 받아야 할 권리가 있는 경우 권리신고를 하라고 통보합니다.   

배당요구 종기

법원은 배당요구와 권리신고를 할 수 있도록 시간을 주며 이를 배당요구 종기라고 합니다.

배당요구 시 배당요구종기일까지 임차인 및 이해관계인은 배당신청을 해야 하며 배당요구 종기일 내에 배당요구를 하지 못하면 법원으로부터 배당을 받지 못합니다. 배당요구한 권리자와 권리신고한 내용을 집약해서 임차인 현황에 기재를 해주게 됩니다. 이 부분을 통해 임차인이 대항력이 있는지 있다면 어느 정도의 비용을 임차인이 요구하고 주장하고 있는지를 판단할 수 있습니다. 법원에서 다 조사해서 공시되기 때문에 경매가 생각보다 두렵지 않은 것입니다. 법적 용어만 알고 특정과정에 대한 대처만 할 수 있는 요령이 있다면 경매는 누구나 할 수 있습니다. 

대항력 있는 임차인이 배당요구를 했는지 여부를 확인할 수 있는 방법

경매사이트의 임차인 현황에 보면 전입/확정/배당 항목에서 확인가능합니다.

전입/확정/배당의 정확한 구분을 위해서 각각의 내용을 살펴보겠습니다. 

1. 전입 

전입은 전입신고한 날짜를 나타냅니다. 이 전입신고한 날짜는 말소기준권리 날짜와 비교를 통해 임차인의 대항력 여부를 확인하는데 활용됩니다. 

2. 확정

확정은 주민센터에 전입신고를 하고 확정일자를 받은 날짜입니다. 확정은 임차인이 경매진행 시 채권자, 권리자 간 순차적으로 배당받을 때 확정받은 날짜를 기준으로 배당순위를 보전하는 절차입니다. 경매가 진행됐을 때 임차인은 전입하여 확정일자를 받은 날짜를 기준으로 법원에 보증금을 먼저 요구할 수 있는 권리를 기재해 달라고 요청을 할 수 있습니다. 다시 말해서 다른 채권자에 비해서 우선적으로 배당받을 수 있는 임차인의 권리인 것입니다. 이를 법적용어로 우선변제권이라고 합니다. 경매 진행 시에 법원에서 먼저 배당받을 수 있는 권리의 기준이 확정일자인 것입니다. 만약 전입만 하고 확정을 받지 않으면 어떻게 될까요? 우선 변제권이 없기 때문에 대항력 있는 임차인이라고 하더라도 다른 채권자에게 돈을 지불하고 남은 돈이 없을 경우 법원이 임차인에게 배당을 거부할 수 있게 되는 것입니다. 따라서 임차인은 보증금이 있는 경우 전입신고 후 반드시 확정일자를 받아야 추후 경매가 진행 될 일이 생기면 법원에 배당받을 권리의 시점을 공시할 수 있는 것입니다. 

3. 배당

경매 시작 시 법원에서는 배당을 신청할 수 있는 기간을 부여합니다. 배당요구 종기라고 해서 이 날짜 안에 배당받을 권리가 있는 이해관계인은 배당신청을 해야 합니다. 이 기간 내에 배당요청을 하지 않으면 법원으로부터 일체의 배당을 받지 못합니다.  법원에 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하게 되면 배당 항목에 요구한 날짜가 표기됩니다. 배당요구종기일 내로 배당요구까지 마무리를 해야 임차인은 임차보증금에 대해 법원으로부터 순차적으로 배당을 받을 수 있습니다. 

선순위임차인 배당요건

1. 전입일자가 말소기준권리보다 빨라야 합니다.(대항력 있음) 

2. 확정일자가 말소기준권리보다 빨라야 합니다.(우선변제 요건) 

 

3. 배당요구종기일까지 배당신청을 해야 합니다.(법원에 배당신청 확정)

 

이 3가지 조건에 모두 부합하는 선순위 임차인에게 법원은 경매비용과 당해세등 기본적인 부분을 공제하고  가장 먼저 배당을 해주게 됩니다. 전입일자와 확정일자가 말소기준보다 빨라야 법원에서 배당금을 우선변제받을 수 있는 권리가 생기며 배당요구 종기 안에 배당신청을 해야 배당을 받을 수 있으니 물건에 경매가 시작되면 대항력 있는 임차인은 무조건 배당요구를 해놓아야 합니다.  물론 임차인이면서 경매 신청을 한 경우에는 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있으나 이런 특별한 경우를 제외하고는 일반적으로 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있기 때문에 대항력 있는 임차인은 묻지도 따지지 말고 경매 신청이 시작되면 법원에 배당요구 종기 이전까지 배당요구를 하는 것이 맞겠습니다. 특히나 등기상 표기되지 않은 임차인의 권리에 대해서는 배당신청을 반드시 기간 내 완료해야 배당이 됩니다. 정리해 보자면 말소기준권리보다 전입이 빠른 대항력 있는 임차인이 법원에서 배당을 최우선적 받아가기 위해서는 확정일자가 말소기준권리보다 빨라 우선변제권이 있어야 하고 배당요구종기이전까지 배당요구를 해야만 합니다. 

정리 

1. 대항력 없는 임차인이 있는 경우

현재 인도 명령제도가 시행되고 있어 명도에 대해서 걱정할 필요가 없으니 낙찰자는 대항력 없는 임차인에 대해서는 특별히 신경 쓰지 않아도 됩니다.

2. 대항력 있는 임차인의 있는 경우

임차인의 전입일자, 확정일자, 배당요구일자를 파악하여 대항력, 우선변제, 배당요구 권리가 있는지를 파악합니다. 

3가지 권리 모두를 가진 임차인인 경우 경매의 낙찰금액으로 임차인의 보증금이 법원에 의해 전액 지불된다면 낙찰자와 임차인 모두 해피한 상황이 됩니다. 즉 임차인은 받을 보증금을 다 받았기 때문에 좋고 낙찰자는 보증금을 지불받은 임차인과 명도 합의를 하여 문제없이 내보낼 수 있어서 좋습니다. 반면 경매의 낙찰금액으로도 임차인의 보증금이 모두 지불되지 못한다면 그 차액에 대해서는 낙찰자가 인수를 해야 하기 때문에 이 차액을 감안하여 입찰가액을 결정해야 합니다. 또한 대항력만 있고 확정이나 배당을 신청하지 않는 경우에는 법원으로부터 배당을 받지 못하기 때문에 낙찰 후 낙찰자가 인수해야 할 금전적인 부분이 생길 수 있기 때문에 직접 발품 팔아 해당 물건 주변을 탐색하여 임차인에 대한 정보를 수집하여 경매에 참여할지 여부와 경매에 참여한 다면 입찰가는 어떻게 정해야 하는지 결정해야 합니다.