경매의 기초4<말소기준권리>

말소기준권리란?

경매의 권리분석에 있어서 가장 기초가 되고 중요한 것이 오늘 알아볼 말소기준권리입니다. 말소기준권리란 부동산경매에서 부동산이 낙찰될 경우, 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는가, 그렇지 않으면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는가를 가늠하는 기준이 되는 권리를 말한다. 말소기준권리, 말소기준등기, 최선순위설정 모두 같은 말입니다. 보통은 말소기준권리, 말소기준등기라고 표기되지만 법원에서 제시하는 공적장부인 매각물건명세서 라고 하는 경매물건 공고문에는 최선순위설정이라고 표기되니 같이 알아두어야 합니다. 

말소기준권리 찾는 방법

경매사이트에서 원하는 물건을 선택해서 상세 내역에 등기부 현황과 임차인 현황 항목을 살펴보시면 됩니다. 

등기부 현황에서 말소기준권리 찾는 방법

등기부 현황은 우리가 흔히 알고 있는 등기부 등본 내용이라고 보시면 됩니다. 등기부등본은 갑구와 을구가 나누어져 있고 채권과 물권이 섞여 있습니다. 따라서 날짜기준이 아니라 날짜 선서가 뒤죽박죽 되어 있을 수 있습니다. 등기부 등본의 이 복잡한 내용이 날짜순서대로 차례대로 보기 쉽게 정리되어 있다고 보면 됩니다.  이렇게 정리해 놓은 이유는 바로 말소기준권리를 쉽고 정확하게 찾기 위해서입니다. 말소기준권리라는 것은 쉽게 말해서 여러 가지 채권, 물권, 제한된 권리 중에서  소유자가 소유권을 등기를 한 이후  제삼자의 권리 중 가장 먼저 등기부에 등재되는 권리입니다. 경매를 받게 되면 이 말소기준을 포함하여 그 아래 후순위 권리들은  말소가 되기 때문에 이 기준을 찾는 것이 무엇보다도 중요하다고 하겠습니다. 말소기준 시점보다 늦는 후순위 권리들은 깨끗하게 없어지기 때문에 낙찰을 받은 사람이 새로운 등기부상에는 아무런 하자 없이 깨끗한 상태로 등기되게 됩니다. 물론 후순위 권리이지만 말소가 안 되는 경우가 있기 때문에 낙찰받아서 명도 과정에서 하자가 발생되지 않도록 더욱이 내용을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 

말소기준권리와 임차인의 대항력

 

위의 예시를 가지고 설명하겠습니다. 등기부 현황에 말소 항목에 말소기준으로 쉽게 표기되어 있습니다. 소유자가 소유권 등기를 한 이후에 압류, 가압류, 저당, 근저당, 경매기입등기, 선순위전세권(배당요구 또는 경매신청), 담보가등기 이 7개 권리 중에서 가장 먼저 등기부에 등재되는 권리가 말소기준 권리가 됩니다.  최근에는 개인 간의 거래에 있어서도 근저당을 하기 때문에 저당은 요즘은 거의 없습니다. 경매기입등기의 경우 보통 채권자가 경매를 신청하기 전에 압류, 가압류, 근저당등을 먼저 설정한 이후에 경매를 신청하는 경우가 대부분이기 때문에 이 또한 말소기준이 되는 경우는 드뭅니다. 선순위전세권이란 소유권 이후 전세권이 다른 후순위 권리에 앞서서 제일 먼저 등기되어 있는 것을 말합니다. 하지만 선순위 전세권자가 무조건 말소기준 권리가 되는 것은 아닙니다. 선순위전세권자 중에서 법원에 경매물건 매각 시 배당요구를 하거나 경매신청을 하는 경우에 말소기준 권리가 되기 때문에 선순위 전세권자가 말소기준이 되는 경우 또한 드뭅니다.  따라서 보통은 이 7개의 권리 중 압류, 가압류, 근저당이 말소기준권리의 대부분을 차지하게 됩니다. 사실상 이렇게 상세하게 알고 있지 않아도 경매사이트에 등기부현황에 저렇게 말소기준이 표기가 되기 때문에 크게 복잡하게 생각할 필요는 없습니다. 이 말소기준권리를 찾고 아래 후순위권리들이 말소가 모두 되는지 확인만 하면 됩니다. 위 물건의 경우에는 2017년 11월 28일에 매매로 인한 소유권 이전등기가 된 이후 전세권이 바로 등기가 되어 선순위전세권자가 되었고 이 선순위전세권자의 임의경매 신청으로 이것이 말소기준 권리가 됩니다. 말소기준인 전세권을 포함 한 아래 후순위권리들이 모두 말소로 확인되기 때문에 말소기준 포함 후순위권리들은 낙찰자에게 어떠한 영향도 미치지 않도록 말소됩니다.

임차인현황에서 추가 확인해야 하는 사항 <임차인의 대항력>

임차인 현황에 보면 임차인이 있는 경우 말소기준권리와 배당요구 종기의 일자가 표기되어 있습니다.  임차인의 권리 즉 대항력 등을 파악하기 위해서 말소기준권리 이전이냐 이후냐가 중요합니다. 말소기준권리 날짜기준으로 해서 현재 있는 임차인의 전입과 확정이 빠르냐 늦냐 되어 있냐 안되어 있냐를 확인해 보셔야 합니다. 대항력이 있냐 없냐의 기준은 일반주택의 임차인 같은 경우에는 전입시점이 말소기준권리 시점보다 빠르냐 늦냐를 보면 되는데 이것이 빠르면 대항력이 있는 것입니다. 사업용으로 임차를 하고 있는 경우에는 사업자등록시점이 말소기준권리 시점보다 빠르냐 늦냐를 보면 되는데 이것이 빠르면 대항력이 있는 것입니다. 위의 예시에서는 말소기준권리 날짜가 2019년 3월 4일이고 임차인의 전입신고한 날짜가 2014년 7월 29일이라 임차인의 전입이 말소기준권리 시점보다 빠르므로 대항력 항목에 대항력 있음이 빨간 글씨로 확인이 됩니다. 전입일상 대항력이 있으므로, 보증금 있는 임차인일 경우 인수여지 있어 주의요함!이라고 빨간 글씨로 경매 참여 시 주의할 것을 보여주고 있습니다. 임차인이 대항력이 있으면 임차주택이 매매되거나 경매된 경우에 임차인이 매수인이나 낙찰자에게 보증금을 돌려달라고 요구할 수 있는 것입니다. 이 물건의 경우 임차인의 대항력이 있어서 경매 시 이 부분을 감안하여 경매 참여 여부 및 입찰가격을 결정하여야 합니다.

정리

권리분석 시 이 두 가지 내용 체크가 가장 기본이고 중요합니다. 먼저 말소기준권리를 찾고 그 말소기준 아래 권리들이 말소가 다 되는지 확인합니다. 말소기준을 포함하여 후순위 권리들도 말소가 되는 건인 경우 낙찰받은 이후 낙찰자가 등기를 할 때 어떠한 하자도 없이 깨끗한 등기가 가능합니다.  두 번째로 임차인 현황에서 말소기준권리보다 전입이나 사업자등록신고가 늦어서 대항력이 없는지 꼭 체크하시면 됩니다. 임차인에게 대항력이 없어야 임차인 또는 점유자에 대한 권한이 낙찰 자에게 어떠한 영향도 미치지 않습니다. 임차인의 경우에도 말소기준 권리의 시점보다 임차인의 전입이나 사업자등록시점이 늦다면 대항력이 없기 때문에 낙찰을 받더라도 임차인에 대한 책임이 없기 때문에 명도를 하는데 어려움이 없다고 보시면 됩니다.  임차인현황에 폐문부재로 사람이 없다 혹은 소유주가 점유하고 있다 혹은 임차인이 확인이 안 된다고 나오는 경우 임차인 현황에 별다른 문제가 없을 가능성이 매우 높습니다.