경매의 기초5<매각물건명세서 확인하는 방법>

매각물건 명세란?

매각물건 명세서는 매각이 공고되고 입찰 기일 2주 전에 법원에 비치가 되는 법원의 공적 문서입니다.

매각물건명세서는 법원에서 제공하는 매각공고되는 부동산의 표시, 감정평가서 현황조사, 입찰기일, 권리상의 문제, 감정평가 현황조사 등 기본적인 권리분석 내용들이 담겨있습니다. 

해당 경매물건의 공고를 보는 일반인들이 한눈에 알 수 있도록 관련내용을 집약해서 표기 공고해 둔 법원의 공적 장부입니다. 

 

따라서 경매물건의 권리분석을 할 때 반드시 챙겨보셔야 될 가장 중요한 공적장부입니다.

 

사실상 법원의 공식적인 경매물건에 대한 서류로 경매물건의 기초적인 권리분석을 하는 가이드가 됩니다.

따라서 매각물건명세서의 표기사항과 현황이나 실제 내용과 달랐을 경우 그로 인해 낙찰자가 해당 물건에 대한 사용수익이나 권리행사에 현저한 지장을 받는다고 판단되면 법원에 이의를 신청할 수 있습니다.

이 경우 이미 보증금을 내고 낙찰받았더라도 법원에 이의신청을 해서 낙찰을 취소시키고 보증금도 돌려받을 수 있습니다.

사설 경매 사이트도 참고하시되 꼭 매각물건명세서를 열람해서 해당 사이트의 내용과 권리상의 문제들을 비교해 보시는 게 필요합니다.

지금부터는 경매 사이트와 비교하면서 매각물건명세서를 보는 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

매각물건명세서 확인하는 방법 1(1페이지)

보이는 부동산경매 (seeauction.net)

보이는부동산경매 부동산경매정보

위의 보이는 부동산경매 사이트를 열고 경매검색으로 들어가서 관심 있는 물건을 검색합니다.

물건별로 오른쪽에 공시 자료들이 열람이 가능하도록 표시되어 있습니다.

이 중 매각물건명세서를 클릭하시면 됩니다.

1. 사건

해당 물건의 사건번호와 임의경매인지 강제경매인지 여부가 확인됩니다.

2. 매각 물건 번호

해당 물건의 물건번호가 표기됩니다.

3. 작성일자

매각물건 명세서를 작성한 날짜가 표기됩니다.

4. 담임법관(사법보좌관)

담임법관(사법보좌관)의 이름과 날인이 확인됩니다.

5. 최선순위 설정

말소기준권리 또는 말소기준등기와 동일한 용어입니다.

말소기준 권리의 내용과 그 발생 시점이 확인됩니다.

6. 배당요구종기

경매가 진행되면서 추후 매각대금이 발생되면 법원에 배당을 요구할 수 있는 기간을 표시합니다.

쉽게 말해 그 부동산이 낙찰되어 낙찰자가 매각대금을 지불했을 때 그 부동산에 대해서 돈 받을 것이 있는 사람들이 해당 금액에 대해서 돈을 달라고 법원에 요구할 수 있는 마지막 날짜를 정하여 공고합니다.

해당 기간 안에 배당요구 권한이 있는 채권자들은 배당요구를 하여야 합니다.

7. 임차인 현황

해당 물건에 임차인이 있다면 점유자의 성명, 점유 부분, 임대차기간, 보증금, 차임(월세), 전입신고일자, 사업자등록 신청일자, 확정일자, 배당요구 여부(배당요구일자), 대항력 등의 내용이 표기됩니다.

8. 최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택, 상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생할 수 있고, 대항력과 우선변제권이 있는 주택, 상가건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨을 주의하시기 바랍니다.  

이 내용은  모든 매각물건 명세서에 항상 표기됩니다.

따라서 이 문구가 있는지 없는지에 대해서는 신경 쓸 필요가 없습니다. 

9. 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것

낙찰자가 낙찰을 받았을 때 그리고 소유권을 이전했을 때 등기상에 소멸되지 않는 권리가 있다면 이곳에 표기가 됩니다.

즉, 말소기준을 이하의 권리 중에 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 있는 경우 표기가 됩니다.

해당사항 없으면 내용표기 없이 공란으로 확인됩니다.

10. 매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권의 개요

지상권이나 기타 설정된 권리 즉 낙찰자에게 인수되는 기타 권리가 있으면 표기됩니다.

해당사항 없으면 내용표기 없이 공란으로 확인됩니다.

11. 비고란

감정평가서나 현황조사서상에 실제 권리와 다른 것이 있는 경우 그것이 큰 하자가 아니더라도 체크해야 하는 부분이 있으면 표기됩니다.

유치권이나 기타 낙찰자의 권리를 해칠 만한 내용이 있을 때는 표기됩니다.

단, 비고란에 제시 외 건물 매각 포함이라는 내용이 보인다면 큰 문제가 될 것은 없습니다.  

제시 외 건물이란 등기상에 없는 추가 건물등인데 최초 등기 후에 추가로 창고나 보일러실, 베란다 등을 설치하는 경우가 있는데 이를 말합니다. 등기에는 표기가 안되어 있지만 현장에 갔을 때는 추가 면적에 건물이나 지상물들이 있다면 이 내용을 표기합니다. 매각에 포함되어 있다면 비고란에 제시 외 건물 매각 포함으로 표기됩니다. 따라서 특별히 문제 될 것은 없습니다. 

매각물건명세서 확인하는 방법 2(2페이지)

1. 부동산의 표시

해당 경매 물건에 대해서 건물, 토지를 나눠서 면적, 주소 등이 표기되어 있습니다.

2. 감정 평가 금액과 회차별 최저 매각가격이 표기

매각물건명세서와 경매사이트 상 내용 중 비교해 보아야 할 것들

권리상의 하자내용을 확인하려면 경매사이트상 기본적인 권리관계를 조사했던 것처럼 매각조건이나 임차인 현황에 빨간 글씨가 있어서 하자가 발견된 경우 이 내용이 매각물건명세서상에 동일하게 혹은 비슷한 내용으로 표기가 되어 있는지 확인하면 됩니다.

또한 경매사이트상 등기부 현황에 말소기준 이후 말소되지 않고 인수되는 권리가 있는지 여부가 매각물건 명세서 상의  내용과 동일한지 여부를 확인해 보면 됩니다. 

그리고 보통 대항력 있는 임차인이 있는 경우에는 매각물건명세서상에 임차인 대항력이 있어 인수 권리가 있음으로 표기됩니다.

이때, 임차관계 조사상에 임차인 대항력은 있으나 친족관계등으로 임대차관계(보증금, 차임등) 없이 무상임차하여 거주 중인 경우 낙찰자가 인수할 부분이 별로 없을 수 있으니 이런 내용도 꼼꼼히 체크해야 합니다.

매각조건에 빨간 글씨로 보이는 재매각이라는 내용은 크게 신경 쓰지 않아도 됩니다.

재매각이란 해당 물건이 낙찰이 되었으나 낙찰자가 낙찰대금을 미납하여 다시 매각대상으로 나온 것을 의미합니다.

내용 정리

매각물건명세서는 법원에서 공시하는 공식적인 서류입니다. 

이 내용이 사실과 다르거나 현황이 달라서 낙찰자가 권리행사를 하는데 문제가 있거나 매각물건명세서상 표기되지 않은 특정의 인수권리로 인해서 하자가 생기게 되면 이의제기를 할 수 있습니다. 

따라서 매각물건 명세서상 내용을 확인할 수 있으면 사실상 경매의 권리문제를 모두 다 파악할 수 있다고 볼 수 있을 만큼 경매에 있어서 가장 중요한 문서입니다. 

 

권리상의 하자 내용을 파악하기 위해서는 매각물건명세서의 내용과 경매사이트 상 매각조건, 임차인 현황에 임차인 대항력 여부, 등기부 현황과 임차인 현황상에 말소기준권리(최선순위 설정) 확인과 말소기준 이후 권리들의 말소 여부, 기타 낙찰자에 인수되는 권리의 유무와 종류, 감정평가서나 현황조사서상에 실제 권리와 다른 것이 있는지 여부에 대하여 비교하고 일치하는지 꼭 확인해야 합니다.