경매의 기초2<아파트 경매 물건 분석 하는 방법>

 

경매는 원하는 물건을 시장매매가격보다 싸게 구입할 수 있는 방법입니다. 

경매는 일반 매매와는 다르게 민사집행법으로 절차에 의해서 진행이 되는 취득과정을 거칩니다. 법과 관련되다 보니 복잡하게 느껴지실 수 있지만 사실 어렵지는 않습니다. 임차인이 있는 부동산을 낙찰받은 경우 낙찰받고 나서 이사비 협상을 하든 나가지 않아서 강제집행을 하든 해서 내보내는 한 단계만 더거치면 시장 매매가격보다 좀 더 싸게 부동산을 취득할 수 있는 매력적인 부동산 구입방법 중 하나입니다. 내부를 보지 못하기 때문에 물건을 정확히 보지 못한 상태에서 물건을 사야만 하는 핸디캡이 있는 대신에 시장가격의 절반가격으로도 취득할 수 있는 합법적인 방법이기도 합니다.  하지만 실제 내부를 보지도 못하고 정확한 가격도 알 수 없는 물건의 특성상 경매로 취득하고자 하는 물건을 정확히 분석하고 입찰가격을 결정하는 과정을 거쳐야 합니다. 이에 경매물건을 선택하는 방법부터 시세 분석하여 최종 가격결정까지의 과정을 경매 초보자 대상으로 하여 기초 단계에서 알아보도록 하겠습니다. 

경매 정보를 확인할 수 있는 경매 사이트를 선택합니다.

경매 정보를 확인할 수 있는 경매 사이트는 크게 유료경매 사이트와 무료경매사이트로 나뉠 수 있습니다. 유료사이트는 옥션원, 지지옥션, 탱크옥션, 스피드옥션등이 있습니다. 해당사이트들은 매월 비용을 지불하고 이 비용은 지역단위에 따라서도  달라집니다. 무료사이트로는 마이옥션, 두인경매, 인사이트옥션 등이 있습니다. 어떤 사이트를 활용해도 무방합니다. 여러 사이트를 비교해 보시고 본인에게 적합한 사이트를 고르시는 게 좋겠습니다. 돈벌러의 경우에는 <보이는 부동산 경매> 사이트를 활용해보려고 합니다.  회원가입 후 한 달간은 무료로 열람이 가능하고 한 달 경과하더라도 하루 20개까지는 무료로 열람이 가능하기 때문에 경매를 업으로 하지 않는 이상 충분히 활용가능한 수준으로 보입니다. 혹시라도 더 많은 물건 열람이 필요하다고 하면 월회비를 납부하고 물건을 제한 없이 보는 것도 가능합니다.  PC를 통해 홈페이지 열람도 가능하고 스마트폰 앱을 다운로드하여서 활용할 수도 있습니다. 

보이는 부동산경매 (seeauction.net)

보이는부동산경매 부동산경매정보

물건 검색하는 방법

1. 경매사이트를 통한 경매물건 상세검색

홈 화면에 바로 간단한 검색 화면이 나오고 상세한 경매내역을 보기 위해서는 경매검색 하는 별도의 메뉴가 있습니다. 사건번호를 알면 그것으로 직접 검색도 가능하지만 경매를 처음 접하시는 분들은 사건번호보다는 보통 소재지로 조회를 하실 겁니다. 읍면동을 따로 체크하지 않게 되면 해당 시 나 광역시 전체의 물건이 매각기일이 빠른 순서대로 확인됩니다. 오늘은 경매 분석에 있어서 가장 기본이 되는 아파트에 대한 분석방법을 알아보도록 하겠습니다. 특정 지역의 특정 물건별로 확인하려면 지역을 선택하고 물건종류에 아파트를 선택하고 조회해 보시면 특정지역의 아파트 물건이 확인가능합니다.  본인이 평소에 관심 있어하는 아파트가 정확히 정해져 있다면 해당 아파트의 소재지를 입력하여 그 아파트의 물건이 나왔는지 확인해보기도 합니다. 법원별로 검색하거나 진행물건인지 신건인지 유찰되었는지 매각이 되었는지 기각이 되었는지 등등의 물건현황으로도 물건 검색이 가능합니다. 지금은 기본단계이기 때문에 기본 세팅되어 있는 진행물건으로 물건 현황은 그대로 두고 일단은 소재지로 검색을 해서 관심 있는 물건을 클릭합니다. 회원가입을 후 로그인을 하고 관심 있는 물건으로 체크를 해놓으면 해당 물건이 낙찰이 되었는지 유찰되었는지 등등의 정보를 카카오톡 알림으로 받으실 수 있습니다. 해당 물건을 검색한 후 구체적인 정보가 확인되는 창이 열리면 맨 위쪽에 관심등록이라는 탭이 있습니다. 이것을 클릭해 주면 해당물건이 관심 있는 물건으로 등록됩니다. SMS 알람 수신신청을 해놓으시면 추후 진행과정이 카톡으로 알람이 가게 됩니다. 내가 등록해 놓은 관심물건들은 홈 화면 우측 상단에 나의 관심 물건 탭에 들어가면 내가 관심 물건으로 등록해 놓은 물건들만 따로 모아서 확인이 가능합니다.

2. 경매사이트를 통한 경매 물건 기본 분석

첫 번째로 확인해보셔야 하는 부분은 상세 조회할 물건을 검색했다면 해당 물건의 기본정보 항목에서 감정가와 최저가를 보시면 됩니다. 이때 법원 입찰기일도 함께 확인해 놓으시면 됩니다. 감정가는 감정평가사가 물건의 가치를 평가하여 경매시장에서의 기준가격이 됩니다. 기본 정보 아래쪽으로 기존에 입찰한 내용이 있는 경우 입찰 진행 내용이 확인가능합니다. 최저가라는 것은 감정가격에서 일정비율만큼 저감 된 가격으로 해당 입찰기일에 최저로 써낼 수 있는 기준이 되는 금액입니다. 예를 들어 최저가  (70%) 10,000.000  표기되어 있다면 감정가에서 30% 저감 된 감정가의 70% 가격인 1000만 원이 최저가격으로 책정되었다는 말입니다. 1회 유찰이 된 경우 민사집행법상 보통 20~30% 정도 감정가액에서 저감이 된 금액으로 최저가격이 설정되고 그 가격으로 한 달 후에 재매각 공고가 이루어지게 됩니다.  법원 지원에 따라서 저감율이 달라지게 됩니다. 보통 경매물건이 많이 밀려 있으면 1번 유찰 시 30% 저감 되는 경우가 많습니다. 최저가격보다 같거나 높은 금액으로 입찰 가액을 산정해서 제출하면 됩니다. 최저가격보다 낮은 금액을 써낼 경우 무료가 됩니다. 최저갸격보다 높은 가격을 쓴 사람들 중에서 가장 높은 가격을 쓴 사람이 낙찰되는 구조입니다. 최초 감정가 보다 더 높은 금액을 써낸 경우라도 가장 높게 쓴 사람이 낙찰되는 구조이다 보니 이런 경우도 드물기는 하지만 가능합니다.

 

두 번째로 확인해 보셔야 하는 부분은 매각조건이나 매각형태입니다. 매각조건이나 매각형태에 공백으로 아무것도 표시되어 있지 않거나 검정 글씨로 일괄 매매 일괄 매각 등으로 표시되어 있는 것은 경매 정보지 상에 이 물건에 특별한 하자가 없다는 것을 의미합니다. 만일 매각조건에 빨간색 글씨로 뭔가 기재가 되어 있다면 권리상에 챙겨봐야 할 부분이 있다 즉 물건에 풀어야 할 하자가 있다고 보면 됩니다. 이 말인즉슨 내가 낙찰받아서 잔금 내고 끝나는 게 아니라 챙겨 봐야 할 것이 있다라나는 말입니다.

 

세 번째로 확인해 보셔야 하는 부분은 임차인 현황입니다. 특히 상가나 주택, 건물 같은 경우에는 임차인을 챙겨봐야 하는 경우가 있습니다. 이경우 매각조건에 빨간 글씨로 있는지(보통 대항력 있는 임차인 혹은 선순위전세권 등으로 표기됨)를 확인하고 임차인 현황에 빨간 글씨로 되어 있는 부분이 있는지 챙겨보시면 됩니다. 경매물건의 기본정보에 매각조건(매각형태)과 중간에 임차인현황에 빨간 글씨가 없으면 임차인에 대해서는 큰 문제가 없다고 보시면 됩니다. 추후 경매 물건 분석에 익숙해지게 되면 그때 매각물건 명세서나 현황조사서 또는 감정평가서 등을 챙겨봐야 하겠지만 지금은 기초 단계이기 때문에 임차인에 관해서는 이 두 가지를 중점으로 보는 것으로 합니다.

3. KB부동산을 통한 시세분석

https://kbland.kr/map?xy=37.5205559,126.9265729,17 

KB부동산 - 아파트 시세, 실거래가, 분양, 빌라시세, AI예측시세, 자산관리

앞서 경매사이트를 통해서 감정가와 최저가, 입찰기일, 매각 조건과 임차인 현황을 확인하고 이 결과를 토대로 경매에 도전해 볼만한 괜찮은 물건을 선택했다면 이 물건의 최저가와 시세등을 비교해서  시세보다 얼마나 더 싸게 구입하는 건지 정말 저렴한 건지를 파악하여야 합니다. 아파트의 경우에는 KB부동산을 통해서 시세확인이 가능합니다. 스마트폰 앱도 있으니 앱을 다운로드하여서 맘에 드는 물건이 있을 경우 수시로 시세 확인을 해보는 것도 좋습니다. 경매 기본정보에 상세한 주소가 확인가능하기 때문에 그 주소를 입력해서 현재 시세를 확인가능합니다. 경매 기본정보와 동일한 전용면적을 확인해 보시면 됩니다.  KB 시세가와 상위평균가, 하위평균가와 함께 최근 실거래가까지도 한눈에 확인이 가능합니다. 최근 거래 추이도 확인됩니다. 그래프로 표기되어 한눈에 해당 물건 실거래가의 상승, 하락, 보합 여부를 확인가능합니다. 실거래가 상세 내역에서 실거래가와 거래일자등을 확인해서 얼마나 거래가 빈번하게 일어나는지 파악도 가능합니다. 매매뿐 아니라 전/월세, 전체 내역까지 확인가능합니다. 가장 최근 실거래내역들을 비교해서  가격대에 변화가 있는지 확인이 필요합니다. 실거래가가 큰 폭으로 떨어졌다고 한다면 주의해야 합니다. 해당아파트의 거래가격이 전체적으로 떨어지는 분위기일 수 있기 때문입니다. 이렇듯 실거래내역으로 현재 물건의 현황을 파악할 수 있습니다. KB시세는 대출을 받을 수 있는 가액 기준가이니 객관적 지표로서 이 부분도 참고하시면 됩니다. 시세 대비 많이 저렴하다면 입찰에 도전해 보아도 좋겠습니다. 경매정보지에 따라서 하단에 최근 실거래가가 표기되는 경우도 있습니다. 이를 참고하셔도 되나 되도록이면 KB시세로 확인해 보시는 게 시세나 동향 등을 더 광범위하게 볼 수 있기 때문에 좋겠습니다. 

4. 다음부동산이나 네이버 부동산을 통한 시세분석

https://realty.daum.net/

부동산 대표 포탈 “다음부동산”

https://land.naver.com/

네이버 부동산

KB부동산을 통해서 실매매가등으로 시세분석을 하였다면 현재 실제 부동산 매매 시장에 나와있는 물건들과 비교를 통해서 최종 매각 가격을 산정해 볼 수 있습니다. 다음 부동산이나 네이버 부동산에서는 현재 매매시장에 부동산 중개물건으로 나와있는 아직 거래되기 이전의 물건들의 가격 확인이 가능합니다. 현재 부동산에 나와있는 가격이기 때문에 이 가격보다는 더 낮게 거래될 가능성을 염두에 두고 파악하시면 됩니다. 네이버 부동산의 경우  면적 표기 부분에 공급면적/전용면적으로 확인됩니다. 네이버 부동산은 전용면적이 아닌 공급면적(전체면적)으로 검색가능하니 참고 바랍니다. 다음이나 네이버 부동산을 통해서 대략적인 금액이기는 하지만 현재 부동산에 나와 있는 동일 전용면적의 부동산들의 가격들을 확인해 보고 KB부동산에서 확인한 실매매가 및 매매 동향 등을 최종 종합하여 입찰에 참여할 만한 매력적인 물건인지 여부를 결정합니다. 입찰할 물건인지를 결정했다면 나만의 입찰가액을 산정해 봅니다.

5. 현장답사

만일 입찰하기로 마음을 먹었다면 해당 아파트 주변을 꼭 직접 가서 둘러보셔야 합니다. 아파트 외관이나 주변 교통, 편의여건 등을 살펴보시면 됩니다. 근처 부동산에 들러서 해당 아파트의 매매동향, 수요층, 매매나  전월세 분위기는 어떤지 파악도 해보셔야 합니다. 해당 아파트에 대해서 잘 알고 있는 분들이야 현장임장이 필요가 없겠지만 투자로 취득하고자 하거나 해당 아파트에 대해서 잘 모른다면 꼭 현장에 나가는 노력을 게을리해서는 안됩니다. 현장임장을 통해서 다시 한번 내가 결정한 가격이 타당한지 따져 보고 최종가격을 조율해 봅니다.  

6. 법원에 직접 방문해서 모의 입찰해 보기

입찰기일에 직접 경매 법정에 방문해서 경매에 몇 명이 입찰하는지 경매가는 얼마에 책정되는지 경매 분위기는 어떠한지 확인해야 합니다. 직접 법원에 가서 보고 일련의 과정을 경험을 해보아 합니다. 나라면 이 물건에 대해서 얼마에 입찰을 해볼까 생각해 보셨던 그 가격으로 모의입찰을 해보시면 됩니다. 모의로 적어놓은 금액과 낙찰가를 비교해 보는 과정을 반복하시면 됩니다. 이런 반복된 과정을 통해서 물건의 가치를 판단할 수 있는 자신만의 노하우와 능력을 기를 수 있을 겁니다.  아파트 물건이 익숙해지면 추후 상가나 근린시설 나아가서 빌딩이나 토지, 공장 등으로 보는 눈을 넓히시면 됩니다.

종합

경매사이트를 통해서 관심 가는 물건을 찾고 그 물건 중에서 감정가와 최저가를 확인합니다. 이 최저가가 내가 알고 있는 시세보다 싸다고 생각되고 취득해도 매력적인 가격이라고 생각하는 물건을 선택합니다. 이때 매각기일을 확인을 해놓습니다. 매각조건이나 임차현황에 빨간 글씨 없는 깨끗한 물건인지 여부를 확인하고 KB부동산이나 다음,네이버부동산 사이트를 통해서 최저가보다 시세가 싼 지 확인해 봅니다. 그리고는 아파트로 직접 방문해서 주변 분위기와 아파트외부는 괜찮은지 관리사무소에 들러서 관리비 미납된 것은 없는지 실제 임차인이 살고 있지는 않는지 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 특히 미납관리비여부는 입찰가액산정에 매우 중요한 요소이기 때문에 꼭 확인이 필요합니다. 인근 부동산에 방문해서 해당 아파트에 대한 정보들을 취합하면 됩니다. 매각금액을 산정해 보시고 매각기일에 법원에 방문해서 모의입찰도 꼭 해보시면 됩니다. 이 과정을 계속해서 반복을 할수록 경매 실력이 늘게 됩니다.