경매의 기초1<물건의 가치분석>

경매를 하는 이유

우리가 경매를 하려고 하는 이유는 크게 두 아래 두 가지 이유 일 것입니다. 

1. 주거나 임대, 장사 등 목적으로 직접 활용하기 위해 내가 평소 관심 있어하는 부동산을  매매 시장보다 가격을 좀 더 싸게 사려고

2. 경매를 통해 싸게 산 부동산을 산 가격보다 높은 가격에 팔아서 시세차익을 노리기 위한 투자목적

그렇다면 경매를 시작할 때 어떤 것부터 해야 할까요?

보통은 경매로 나온 물건들이 근저당권등에 의한 채무 미상환으로 나오는 경우가 대부분이다 보니 이러한 권리분석이나 물건의 하자가 있을 때 해결 방법이나 경매를 참여하게 될 때 작성해야 하는 서류나 법원에서의 입찰 절차등의 전반적인 프로세스에 관한 이론적 지식 습득이 먼저라고 생각하게 됩니다. 물론  경매라는 것이  법원에서 진행되는 절차가 있다 보니 일반인에게는 다소 생소하고 어렵게 다가오는 것은 사실입니다. 따라서 법원에서 진행되는 일련의 부동산 취득 과정에 대한 기본적인 이론에 대해서 알아야 하는 것은 맞습니다. 하지만 경매에 참여하는 사람들이 이보다 더 중요한 한 가지를 간과하는 경향이 있습니다.

바로 경매를 통해서 취득하고자 하는 물건이 부동산이라는 점입니다.

부동산의 경우 가격이 정형화되어 있지 않습니다. 아파트 같은 경우 대략적인 시세가 형성되어 있기는 하지만 이마저도 정찰제로 정해진 가격은 아닙니다. 부동산의 경우 가격이 오르기도 하고 내리기도 하고 시세가 형성되어 있지만 이 시세가 합당한 가격인지 아닌지에 대한 검증이 잘 되어 있지 않습니다. 그래서 매매시장, 실거래시장, 호가, 부동산 공인중개사를 찾아가서 확인한 시세 등 합당한 가격을 찾기 위해 시장에 형성되어 있는 각종 부동산 물건의 가격을 확인해 보는 과정을 통한 나만의 경매 가격을 결정하는 것이 필요합니다. 

경매에 있어서 부동산의 가치 분석 과정이 무엇보다 선행되어야 합니다. 

경매를 통해서 취득할 물건이 부동산이고 좋은 물건을 싸게 취득할 수 있는 가치 분석의 과정이 필요하게 됩니다. 투자를 해서 수익을 얻고자 할 때 가장 중요한 것은 경매의 지식 습득 이전에 물건의 가치를 파악하는 과정에 집중하는 것입니다. 그 부동산의 가격과 가치에 대해서 합리적인지 싼 건지 비싼 건지 내가 활용하고자 하는 용도에 맞는지 등이 파악이 되어야 한다는 것입니다. 그런데 일반적으로 우리가 경매를 공부한다라고 했을 때  법정에서 진행되는 절차 및 방법 혹은 부동산의 권리분석에만 치중이 되어 있습니다. 그래서 권리분석을 철저히 했고 경매에 대해서는 나름 공부를 했더라도  막상 경매 법정에 가게 되는 것을 망설이게 됩니다. 경매에서 1등을 해서 입찰을 받더라도 불안해지는 것입니다. 내가 너무 비싸게 경매받은 것은 아닌지 내 가치판단이 정확한 건지 입찰받아서 오히려 손해 보는 것은 아닌지 머릿속이 복잡해지고 심지어 보증금은 포기하고 경매 대금을 지불하지 않고 물건을 포기하기도 합니다. 경매 이론공부를 완료했더라도 가치분석이 몸에 배어있지 않으면 아무 의미가 없게 되는 것입니다. 

경매할 부동산에 대한 현장 조사를 통한 확고한 가치 판단

경매공부를 한다 혹은 경매를 통해서 물건 취득을 한다고 했을 때 투자 수익을 낸다던가 하는 목적달성을 하고자 할 때에는 경매 이론 공부 이전에 취득하고자 하는 부동산의 가치를 제대로 파악하는 것이 제일 먼저 해야 할 일이고 경매에 있어서 가장 중요한 부분입니다. 평소 관심 가는 물건에 대해서 본인만의 가치판단 기준을 확실히 세우고 직접 주변 부동산 등을 방문해서 시세를 파악하고 적당한 가격을 결정할 수 있어야 합니다.  비교적 시세 파악등이 용이한 아파트의 경우 실거래가와 다른 가구의 매매가, 주변 아파트 시세, 부동산에 내놓은 가격등을 비교해 보고 경매 물건의 가격을 결정해 보면 좋습니다. 물건의 가치판단에 어느 정도 자신감이 붙으면 아파트를 시작으로  주택이나 토지등 다른 물건들로 영역을 확장해 나가면 됩니다.  경매이론보다 우선돼야 할 것은 물건 가치분석이고 이에 따라서 원하는 물건을 얼마만큼 싸게 살 수 있는지 하는 경매의 이점을 이해해야 합니다. 내가 바라보는 물건의 가치가 실제의 가치에 부합이 되는지 판단하는 공부를 먼저 해야 합니다. 경매의 80프로 내외는 권리관계가 생각보다 복잡하지 않은 물건들입니다. 대부 부분이 평이하고 일반적인 물건입니다. 물론 특수관계가 있고 하자가 있는 물건을 다루면 좋겠지만 처음부터 권리분석에만 매달릴 필요는 없다는 것입니다. 복잡하고 애매하면 건너뛰기도 하고 그 외에 많은 물건들에 대해서 가치판단과 시세파악을 하시는데 중점을 둘 필요가 있겠습니다. 경매라는 것이 단순히 경매공부를 해서 경매 프로세스를 익히는 것이 아니라 좋은 물건을 좋은 시점에 좋은 가격으로 시중보다 더 싸게 취득할 수 있는 기회를 얻는 것이라면 굳이 권리 관계 복잡한 물건을 파고들지 않아도 좋은 물건을 취득할 수 있는 기회는 많습니다.

확고한 가치 판단을 위한 실제 경매 법원 과정에 참여해 봅니다.

직접 경매 법원에 방문하여 법정분위기, 입찰경쟁구도, 낙찰가 등을 파악하고 내가 관심 있는 물건이 어느 정도에 거래가 되겠다 하는 기준을 잡고 모의입찰을 해보고 실제 낙찰가 비교등을 해야 합니다. 이러한 과정을 반복해서 익숙해져야 합니다.  경매 법정을 방문해서 해당 물건에 대해서 사람들이 얼마나 많은 관심이 있는지 얼마 정도 가격에 입찰이 되고 낙찰이 되는지 몇 명이 입찰에 들어오는지 등 직접 현장에서 경험을 해야 합니다. 최소한 1~2개월 정도는 이 과정을 반복하시고 이 과정이 익숙해지면 그때부터 입찰 프로세스에 대해서 본격적인 이론공부를 하면 됩니다. 

전반적인 경제 및 부동산 사이클을 이해하고  경매 시점 및 매도 시점을 잡습니다. 

경매의 과정은 부동산 물건을 취득하기 위한 하나의 방법일 뿐입니다. 좋은 물건을 좋은 가격에 살 수 있는 하나의 방법에 불과한 것입니다. 좋은 물건을 좋은 가격에 사기 위해서는 내가 원하는 부동산 물건의 가치 분석을 위해서 주변 부동산에 직접 방문해서 시세를 파악하고 온라인을 통해  실거래가를 파악하고 최근매매가격등을 파악해야 합니다. 현재 해당물건의 상승, 하락, 보합 등 동향 여부등을 파악합니다. 상승장이어서 너도나도 부동산 시장에 뛰어들어 부동산을 매수할 때 어떤 사람들은 있던 부동산을 매도하기도 합니다. 반대로 여러 가지 요인들로 살짝 주춤할 때 싸게 매입해서 추후 가격이 올랐을 때 적절한 시점에 매도하기도 합니다. 이렇듯 경제 전반의 돌아가는 사이클과 분위기에 맞춰서 경매에 있어서의 대응도 발 빠르게 할 수 있어야 합니다. 경기 사이클과 부동산의 관계 파악을 통해서 경매를 통해서 보다 많은 수익을 거둘 수 있도록 하는 안목이 필요합니다. 

다시 한번 강조합니다. 경매 이론 공부보다 앞서서 경매할 물건의 확고한 가치판단이 우선되어야 합니다. 그리고 책만 보고 있지 말고 직접 현장을 경험해야 합니다.