'전입신고 금지특약' 해도 될까요?

'전입신고 금지특약' 해도 될까요?

1. 임대사업자의 종류

 

임대사업자 유형에는 '주거용 임대사업자'와 '일반 임대사업자'로 나뉘어지고, 임대사업자를 등록할 때는 둘 중 한가지 유형으로 등록합니다.

주택으로 임대 사업할 사람은 '주택 임대사업자', 업무용으로 임대 사업할 사람은 '일반 임대사업자' 로 선택하면 됩니다.

그런데 흔히 업무용으로 임대 사업할 사람을 보고 '업무용 임대사업자'라고 잘못 알고 있는 사람들이 많습니다.

2. 오피스텔 임대인이 전입신고를 싫어하는 이유

오피스텔 임대인이 전입신고를 싫어하는 이유 중 하나는 '건물분 부가세'에 관한 문제 때문입니다.

업무용 오피스텔을 분양받은 사람들은 '일반 임대사업자'로 등록하게 되는데, 이때 국세청에서는 일반 임대사업자로 등록한 사람들에게 분양대금에 포함되어 있었던 '건물분 부가세'를 환급해줍니다.

업무용 부동산을 분양하거나 매매할 때, 토지 가액에는 부가세가 없고 건물 가액에만 부가세가 있습니다.

오피스텔로 임대사업을 한다고 하니 그 건물분 부가세를 환급해 주는 것입니다.

그런데 여기에는 두 가지 조건이 있습니다.

첫째, 10년간 임대사업자를 폐업하지 않고 게속 유지해야 합니다.

두번째, 그동안 이 부동산을 업무용으로만 임대해야 합니다.

 

때문에 일반 임대사업자로 등록하고 건물분 부가세를 환급받은 후, 10년 내에 주겨용으로 사용한 흔적이 나오면 국세청에서 그 내용을 확인해보고 환급해준 부가세 중에 기간을 따져봐서 그만큼을 다시 징수해 가는 것입니다.

환수되는 금액이 분양 대금에 따라서 다르겠지만, 몇백만원에서 천만원이 넘을 수도 있습니다.

오피스텔 임대인들이 전입신고를 싫어하는 첫번쨰 이유가 바로 이것때문입니다.

애초에 환급받았던 건물분 부가세를 국세청에 다시 뺏긴다고 생각하기 때문입니다.

오피스텔 임대인이 전입신고를 싫어하는 이유 중 두번째는 '다주택'에 관한 문제때문입니다.

첫번째 이유보다 더 싫어하는 이유는 '다주택자'가 될까봐 입니다.

오피스텔 분양받는 사람들은 대부분 집이 한채 정도는 있습니다.

그런데 임차인이 주거용으로 사용하면서 전입신고까지 해버리면 이 오피스텔을 주택으로 볼까봐 염려하기 때문입니다.

기존에 주택이 두 채인 사람은 1가구 3주택자가 될까봐 이것을 엄청나게 걱정합니다.

3. '전입신고 금지특약'의 위험성

'업무용으로 임대하는 것이므로 전입신고를 금지하며, 이를 어길 시 임대인이 입은 손해를 배상하여야 한다'

이러한 특약을 걸 때는 대부분 이 두 가지 내용을 하나의 특약으로 묶어서 작성합니다.

앞부분은 전입신고를 금지한다는 내용, 뒷부분은 이것을 어겨서 임대인 측에 세금 등의 손해가 발생할 경우에 이를 배상한다는 내용입니다.

위와 같은 전입신고 금지특약은 임대인을 위한 것처럼 보이지만 임대인과 임차인이 재판을 하는 과정에서 이 특약이 있어 임대인이 패소하는데 작용할 수 있으므로 임대인에게 위험할 수 있는 특약입니다.

특약의 앞/뒤를 쪼개서 설명해보도록 하겠습니다.

'업무용으로 임대하는 것이므로 전입신고를 금지하며,'

이 부분때문에 전입신고를 못하는 것은 아닙니다.

이것은 무효조항이기 때문입니다.

문제는 뒷부분입니다.

'이를 어길 시 임대인이 입은 손해를 배상하여야 한다'

대부분의 공인중개사들이 이 뒷부분을 유효하다라고 알고 있는데, 임차인에게 절대적으로 불리한 특약이므로 이것 또한 무효조항입니다.

세부적으로 아주 특이한 경우라면 이견이 있을 수 있겠지만, 대부분의 경우에는 이 뒷부분도 무효입니다.

 

관련 판례를 통해 더 자세히 알아보겠습니다.

공인중개사 사무실에서 주거 목적으로 사용할 사람을 소개하면서 이 '전입신고 금지와 배상에 관한 특약'을 달면 안전하다고 임대인한테 설명했습니다.

그렇게 이 특약을 걸고 계약서를 작성했는데 임차인이 약속과는 다르게 전입신고를 했고 국세청에서 그것을 포착하고는 임대인에게 환급해 줬던 부가세 중에 일부를 다시 환수해 갔습니다.

임대인은 임차인을 상대로 손해배상 소송을 걸었고 아래와 같이 판결이 나왔습니다.

'단순히 업무용으로 오피스텔을 사용하는 사람은 주민등록을 이전할 필요가 없으므로 임차인이 전입신고를 하지 않는다는 위 특약은 이 오피스텔이 주거용으로 사용되는 것을 전제로 전입신고를 할 경우 발생할 문제에 대한 대비책으로 보이는 점 '(서울중앙지방법원 2014 가단 45902)

전입신고 금지와 배상에 관한 이 특약을 법에서는 임대인이 여러 정황을 봤을 때, 임차인이 주거용으로 사용하는 것을 이미 알고 계약한 것으로 보고 있습니다.

때문에 이제와서 몰랐다고 발뺌하지 말라는 것이고 오히려 국세청과 약속을 어긴 사람은 애초에 임대인이기 때문에 부가세 추징당하는 것은 감수해야 한다는 것입니다.

오래전에는 이러한 관행들이 어느정도 통용되었지만 지금은 모든 것이 다 전산화 되어 있기 때문에 임대사업자가 업무용 오피스텔을 주거용도로 계약하고 임차인이 약속과 다르게 전입신고를 해버리면 이런 상황이 생겨 버리게 되는 것입니다.

아직도 많은 공인중개사들이 계약서를 쓰면서 이 특약을 달고 있고 이 특약을 달면 안전하다고 임대인을 설득하고 있는데 이는 잘못된 브리핑 이라는 것을 알아야 합니다.

4. 업무용 부동산 임대차 계약시 올바른 특약 작성방법

진짜로 업무용으로 계약을 했는데 나중에 임차인이 약속하고 다르게 사업자등록을 안하고 전입신고만 한 경우도 있을 수 있습니다.

임대인 입장에서 보면 너무 억울한 상황이 되기 때문에 이때에는 특약을 이렇게 달면 됩니다.

1. '임차인은 사업자등록 또는 이전 후 사업자등록증 사본을 임대인에게 제출한다'

2. '임차인은 부가세를 별도로 지급하며 임대인은 세금계산서를 발급한다'

3 '위 부동산은 업무용으로 사용하기로 합의하며, 주거 목적으로는 사용할 수 없다'

 

이때 주의해야 할 점은 '주거목적으로는 사용할 수 없다'라는 표현은 괜찮은데 '전입신고를 금지한다'라는 표현은 안된다는 것입니다.

전입신고는 애초에 금지하지 못하게 되어 있기 때문에 금지할 수 없는 것입니다.

즉 '전입신고 금지, 이를 어길시 배상' 이런 표현 자체가 앞으로 발생할 어떤 상황에 대해서 미리부터 단단히 대비하고 있는 것처럼 보이기 때문입니다.

임차인이 업무용으로 사용하던 주거용으로 사용하던 공인중개사가 강제할 방법은 없습니다.

하지만 만약 특약을 작성한다면 위의 3가지를 다 특약으로 적으면 됩니다.

https://donbuller.tistory.com/entry/표제부중개사고

집합건물에서 자주 발생하는 중개사고 유형(집합건물 표제부 확인)

https://donbuller.tistory.com/entry/주위토지통행권

'주위토지 통행권'에 대해서 알아보아요

 

<출처: 후스파파>