'제소 전 화해조서'(공인중개사 실무)

'제소 전 화해조서'(공인중개사 실무)

1. 공인중개사의 업무는 아니지만 업무용 부동산을 중개할 때 한 번씩은 듣게 되는 제소 전 화해조서

중개사 자격증을 따고 중개업무를 시작한 지 얼마 안 되었거나 주택만을 전문으로 중개하는 중개사들은 '제소 전 화해조서'라는 단어가 익숙하지 않을 수 도 있습니다.

사실 이것은 직접적인 공인중개사 업무가 아니라 공인중개사 실무교육과정에도 없는 내용입니다.

하지만 업무용 부동산 임대차계약 시에는 이것이 자주 등장합니다.

업무용 부동산은 부동산에서 일반적으로 사용하는 표준계약서나 권장계약서를 사용하지 않고 건물별로 자체계약서를 갖고 있는 경우가 많이 있습니다.

건물주가 변호사 사무실을 통해서 미리 양식을 만들어 놓고 그 양식으로만 임대차계약을 진행하는 건물들이 많기 때문입니다.

이때 계약 조건 중에 이런 것이 있습니다.

'임대인과 임차인은 입주와 동시에, 또는 입주 시까지 제소 전 화해조서를 작성한다'

이런 내용들이 처음부터 계약서상에 계약조건으로 들어있는 경우가 있습니다.

실무에서 종종 접할 수밖에 없기 때문에 '제소 전 화해조서' 기본적인 내용만 알고 있다면 어느 순간 임대인이 이 조건을 꺼낼 때, 당황하지 않고 이것에 대해 잘 알고 있고 경험 많은 중개업자처럼 행동할 수 있습니다.

오늘은 '제소 전 화해조서'의 기본 개념을 알아보고 '제소 전 화해조서'를 누가, 언제, 왜 요구하는지 등 요구하는 목적이 무엇이고 절차는 어떻게 진행되는지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

2. '제소 전 화해조서'란?

1 민사소송법 제385조 1항에 규정

2 민사상 다툼에 관해 관할 지방법원에서 '화해'를 신청하는 것

3 '현재'의 다툼뿐만 아니라 '미래'에 발생할지 모르는 다툼에 대해서도 가능

4 부동산 임대차 계약에서는 '명도'를 대비해 미리 작성함

 

'제소 전 화해조서'란 '소송을 제기하기 전에, 화해하는 내용의 조서를 미리 만들어 놓는 것'이라는 의미입니다.

일상에서와는 다르게 법에서는 이 '화해'라는 단어를 좀 다르게 사용합니다.

법에서 말하는 '화해'는 '어떠한 내용을 가지고 당사자간에 의견을 조율해서 합의하는 것'을 말합니다.

즉, 우리가 일상생활에서 '화해했다'라고 하면 '잘못을 빌고 용서해 줬어'라는 뜻이지만, '법'에서 '화해했다'라는 것은 '어떤 내용을 원만하게 조율하고 합의를 끝마쳤다'라는 뜻입니다.

민사소송법에 규정이 돼 있고 민사상 다툼이 있을 경우에, 그 내용을 법원에 신청해서 조율을 마치고 조율된 그 내용을 확정 지어 놓는 것입니다.

그런데 중요한 점은 '제소 전 화해조서'는 현재 발생한 다툼뿐만 아니라 미래에 발생할지도 모르는 다툼에 대해서도 미리 할 수 있습니다.

그래서 업무용 부동산 임대차계약을 진행할 때, 훗날 임대인과 임차인이 다투게 되는 상황에 대비해서 미리 작성하는 경우가 많습니다.

3. 부동산 임대차 계약에서  '제소 전 화해조서' 활용법

'제소 전 화해조서'는 굉장히 다양한 경우에 사용되지만, 공인중개 업무에서는 부동산의 임대차계약을 체결할 때 사용되는 것이 일반적이라 그 부분에 대해서 다뤄보겠습니다.

1 누가? 대부분 '임대인'이 요구함

2 언제? 상가나 사무실 등 업무용 부동산 임대차 계약 시에 종종 보게 됩니다.

3 왜? 계약 해지사유 발생 시 '명도'를 쉽게 하기 위해

4 어디에서? 법원에서(변호사/법무사를 통해) 진행

 

'제소 전 화해조서'는 대부분 임차인에게 불리한 니용이기 때문에 임차인이 요구하는 경우는 거의 없습니다.

그렇다면 '제소 전 화해조서'를 임대인은 왜 요구하는 것일까요?

이유는 임차인을 내보내야 하는 사유가 생겼을 때, '명도'를 쉽게 하기 위해서입니다.

자발적으로 나가지 않는 임차인을 내보내려면 '명도소송'을 해서 판결문을 받아야 하는데 시간이 오래 걸리니까 그것을 미리 받아놓는 것입니다.

법원에 신청해서 진행을 하는데 보통은 변호사나 법무사를 선임해서 진행합니다.

 

변호사를 선임해서 진행하는 경우에는 변호사가 '법정대리권'을 가지고 있기 때문에, 임대인과 임차인이 법원에 직접 나가지 않아도 변호사가 다 알아서 해주기는 합니다.

대신 임대인 측 변호사 1명, 임차인 측 변호사 1명 이렇게 변호사도 두 명이 필요하고 비용 또한 비쌉니다.

하지만 '제소 전 화해조서'를 전문으로 하는 변호사에게 의뢰하면 다른 변호사 한 명을 섭외해서 알아서 해주기도 하니 필요하면 전문 변호사와 상담받으면 됩니다.

 

법무사를 통해서 진행할 경우에는, 법무사는 법정대리권이 없어 서류만 꾸며서 법원에 접수해 주는 역할을 하기 때문에 기일에 맞춰서 사건의 당사자인 임대인과 임차인이 직접 법원에 출석을 해야 합니다.

이렇게 번거로운 대신 변호사를 통하는 것보다는 비용이 훨씬 저렴합니다.

4. 임대인이 '제소 전 화해조서'를 요구하는 이유

훗날 계약해지 사유가 발생하였으나 임차인이 자발적으로 퇴실하지 않을 경우, 명도소송에 드는 비용과 시간을 절약하기 위해서입니다.

임대인 입장에서 임차인이 뭔가 문제가 생겨 내보내야 되는 경우가 생길 수 있습니다.

예를 들면, 임차인이 월세를 계속 밀리고 있다든가, 건물 내에서 뭔가 불법적인 사업을 하거나 위험한 일을 하고 있어 민원이 계속 들어오고 있는데 시정이 안되고 나 몰라라 하는 경우 등 계약서에 있는 계약 해지사유가 발생했고 이것이 시정이 안된다면 임대인 입장에서는 임차인을 내보내야 할 것입니다.

그런데 임차인이 자발적으로 안 나가는 경우 임대인은 골머리를 썩게 됩니다.

이때 임대인 입장에서 임차인을 내보내기 위해 명도소송을 해야 합니다.

임대인이 계약서상에 계약 해지사유가 발생했다고 하더라도 임차인을 강제로 끌어내면 '불법'이기 때문입니다.

'계약 해지사유가 발생했는데 나가지 않고 있으니, 명도 할 수 있도록 법에서 허락해 달라는 취지로 명도소송을 하고 판결문을 받고 그것을 근거로 적법한 절차에 의해서 임차인을 내보내야 합니다.

임대인 입장에서 보면, 이 명도소송은 비용도 비싸고 시간도 오래 걸립니다.

 

예를 들면 보증금 5000만 원에 월세와 관리비가 매월 50만 원씩 하는데 2~3개월 밀렸다고 해서 현실적으로 바로 내보내기 힘듭니다.

조금만 기다려주면 밀린 월세 해결된다고 임차인이 사정을 하는데 내보내려고 싸우는 것도 피곤한 일이니 보통은 임차인을 믿고 기다리다가 결국은 또 3~4개월 더 지나가게 되고 그런데도 해결이 되지 않습니다.

이때쯤이면 보증금에서 반 정도 까이고 2500만 원 정도만 남아있게 되고 이때서야 임차인을 내보내려고 하지만 임차인이 나가지 않고 버팁니다.

그래서 임대인은 강제로 내보내려고 명도소송을 시작하지만 임차인은 협조하지 않고 이의신청을 해서 자꾸만 시간을 끌려고 할 것입니다.

그렇게  월세도 안 내고 있는 상태로 또 6개월~1년이 지나가고, 이미 소송을 진행할 때 보증금이 반이나 까인 상태였기 때문에 거기서 또 시간이 흐르게 되면 임대인은 손해가 불어나기 시작할 것입니다.

이러한 일을 방지하기 위해서 '제소 전 화해조서'를 미리 작성하려고 하는 것입니다.

즉 '제소 전 화해조서'를 하는 목적은 임대인이 훗날 명도소송에 들어가는 시간을 절약해서 머리가 덜 아프고 손해를 덜 보려고 작성하는 것입니다.

여기까지가 업무용 부동산 임대차계약을 진행할 때 나올 수 있는 '제소 전 화해조서'에 대한 기본 내용입니다.

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5. '제소 전 화해조서'의 주요 내용

1 특정한 계약해지 사유를 미리 정하고

2 훗날 어느 시점에 그 사유가 발생할 경우

3 임대인은 임차인을 명도 할 수 있다

6. '제소 전 화해조서'의 효력

'확정판결과 같은 효력을 갖는다'

즉, '제소 전 화해조서'의 특징은 확정판결과 같은 효력을 가지기 때문에 계약해지 사유가 발생했음에도 임차인이 자발적으로 퇴실하지 않으면 원래는 임대인이, 명도소송을 진행한 후에 승소해서 확정판결을 받은 후에 실제 명도를 진행할 수 있지만, 이미 법원에서 '제소 전 화해조서'가 이루어졌던 경우에는 해당하는 계약해지 사유가 발생하는 경우에  임대인은 별도의 명도소송 없이 상대방에 대해 바로 '강제집행'을 할 수 있다는 것입니다.

결국 이것이 임대인이 '제소 전 화해조서'를 요구하는 최종목적이 되는 것입니다.

7. '제소 전 화해조서'가와 명도소송의 특징 비교

그러면 이 '제소 전 화해조서'가 명도소송하고 어떻게 다른지 그 특징을 살펴보도록 하겠습니다.

구분	명도소송	'제소전 화해조서'
시점	분쟁 발생 후	분쟁 발생 전
효력	확정판결	확정판결과 같은 효력
시간	6개월~ 1년 이상	사유 발생시 즉시
비용	변호사섬임료+인지세+송달료	명도소송 대비 20~30% 수준
특징	임대인의 대처가 상당히 늦어짐	임대인이 즉각적으로 대처 가능

 

명도소송은 분쟁이 발생했는데 서로 좋게 해결이 안 되고 있을 때 하는 것이고, '제소 전 화해조서'는 분쟁이 발생할 것을 대비해서 미리 하는 것인데 그 법적인 효력은 둘 다 동일합니다.

명도소송은 판결을 받는 데까지 시간이 많이 들기 때문에 임대인이 적법하게 대처하는데 시간이 오래 걸릴 수 있지만 '제소 전 화해조서'는 확정판결과 같은 효력을 미리 받아놨기 때문에 특정한 사유가 발생했을 경우에 임대인이 즉각적으로 합법적인 대처를 할 수가 있습니다.

비용도 중요한 부분인데 '제소 전 화해조서'가 명도소송에 비해서 전제적인 비용이 대략 20~30% 정도 수준으로 많이 저렴합니다.

8. '제소 전 화해조서'의 또 다른 특별한 특징

그리고 '제소 전 화해조서'에 아주 특별한 특징이 하나 더 있습니다.

'강행규정에 위배된 내용일지라도 화해가 이루어진 경우에는 유효한 경우가 있다'

일반적으로 강행규정에 위배된 계약조항이나 임차인한테 절대적으로 불리한 조건은 '무효'라고 알고 있습니다.

예를 들면 상가임대차 보호법 상의 계약갱신 요구권으로 10년을 보장받을 수 있는데 상가계약을 2년만 하고 더 이상은 연장 안된다는 특약이 계약서상에 있다면 아주 특별한 상황이 아닌 한 일반 임대차 계약에서는 이것을 무효조항으로 봅니다.

그런데 이 내용이 '제소 전 화해조서'에 들어가 있으면 '유효'인 경우가 있습니다.

여기에 대해서는 논란이 많이 있는데 '제소 전 화해조서'는 법원의 확정판결을 받은 것과 같은 취급을 하기 때문에 그런 것으로 보입니다.

'제소 전 화해조서'에 강행규정에 위반되는 내용이 있어도 이것이 법원에서 정확히 확인되지 않아서 인지는 알 수 없으나, 일단 법원에서 통과되면 강행규정 위반의 내용이지만 확정판결과 같은 효력이 발생하는 그런 경우도 있다고 합니다.

이것이  '제소 전 화해조서'는 임대인에게 절대적으로 유리하다고 말이 나오는 이유입니다.

 

흔히 임대차 관계에서 임대인이 '갑'의 위치라고 생각되지만, 임대인도 질이 좀 나쁜 임차인을 만나면 힘들어지는 경우가 있는 것도 사실입니다.

아무래도 '임대차보호법'은 '임대인'보다는 '임차인' 보호에 더 초점이 맞춰져 있다 보니 법을 잘 아는 악의적인 임차인을 만났을 경우 임대인이 쉽게 이기는 경우는 드뭅니다.

때문에 임차인 때문에 힘들었던 경험이 있었던 임대인은 '제소 전 화해조서'를 통해서라도 자기 보호를 하기 위해서 작성을 요구하는 경우도 있는 것입니다.

9. 제소 전 화해조서를 '임차인'이 요청하는 경우도 있다?

'제소 전 화해조서'는 지금까지 살펴본 바와 같이 임대인의 불안감을 해소하기 위해서 임대인이 먼저 제시하는 경우가 일반적입니다.

그런데 특정한 경우에는 계약을 성사시키기 위해서 '제소 전 화해조서'를 임차인이 임대인에게 '역'으로 제시하는 경우도 있습니다.

 

예를 들어 설명해 보도록 하겠습니다.

임차인 측은 요식업계에서 오랫동안 종사한 공유주방 사업을 하는 사람이었고 임대인은 임대사업을 시작한 지 얼마 안 된 분입니다.

임대를 처음 시작하는 분들의 특징은 '막연한 겁이 많다는 것'입니다.

임대를 시작하면서 좋은 점도 많이 알아보지만 주변에서 안 좋은 이야기를 많이 전해 듣게 되기 때문입니다.

'임차인 한번 잘못 만나면 큰일 난다더라, 어디 건물에서 임차인들끼리 전대계약 한 것 때문에 임대인이 큰 손해를 보고 곤경에 처했다더라' 하는 등의 이야기들입니다.

초보 임대인은 이런 것에 대해서 아직 경험이 없기 때문에 잘 모르는 상태에서 막연하게 겁을 내는 경우가 많습니다.

예를 든 임대인이 전형적인 막연한 겁을 먹고 있는 초보 임대인이었습니다.

임대인은 전대계약에 대해서 잘 모르고 주변에서 그에 관한 안 좋은 이야기들을 전해 듣다 보니 전대계약이 무엇이고, 어떻게 진행되는지, 문제가 생겼을 때 책임소재는 누가 어디까지 지는 것인지, 임대인이 어떤 피해를 볼 수 있고, 어떻게 미리 방지할 수 있는지, 이런 부분에 대한 지식과 경험이 전혀 없다 보니까 막연한 생각에 전대차계약을 무조건 거부하는 분이었습니다.

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전전세와 전대차의 차이점(공인중개 실무)

임차인은 공유주방 사업을 할 사람이다 보니 전대차계약이 꼭 필요한 경우 있습니다.

공유주방에 합류하는 다른 분들도 추후에 사업자등록을 해야 하니 임대인의 전대동의서가 필수적으로 필요한 임차인인 것입니다.

건실한 임차인이라는 충분한 설명, 책임소재에 대한 각서, 각서에 대한 공증까지 이야기가 나왔지만 임대인의 막연한 불안감을 풀지는 못했습니다.

그런데 임대인은 전대동의는 불안해서 안 해줄 거지만 임차인이 굉장히 예의 바르고 모회사도 탄탄한 회사라 그 임차인 하고 계약을 하고 싶어 합니다.

임차인 입장에서도 2순위 건물이 있기는 하지만 그곳은 수도시설을 다시 해야 해서 공사비가 추가로 1000만 원 정도 들어가는 건물이라 임차인도 어떻게든 전대동의를 받고 이 건물로 들어가고 싶어 합니다.

이렇게 둘 다 임대차계약을 하고 싶어 하지만 임대인의 막연한 불안감 때문에 전대동의에 대한 협의가 안되고 있을 뿐이었습니다.

이런 경우 활용해 볼 수 있는 것이 '제소 전 화해조서'입니다.

임대인에게 '제소 전 화해조서'가 어떤 건지 설명하고 '제소 전 화해조서'를 미리 해놓았을 경우에는 불 측의 상황이 발생하더라도 임대인이 어떻게 즉각적인 대처를 할 수 있는지, 전대계약과 관련된 모든 책임소재에 대해서 누가 어디까지 책임을 질 거고, 이 내용을 법원에서 화해조서로 미리 받아놓으면 임대인에게 어떤 효과가 있는지 충분히 설명해 드립니다.

결국 임대인은 변호사를 선임해서 법원으로부터 '제소 전 화해조서'를 받는 것을 전제로 임대인이 전대동의서에 도장을 찍어주면서 계약을 마무리할 수 있었습니다.

이때 '제소 전 화해조서' 비용이 200만 원 나왔다면  그 돈은 임차인이 부담하도록 했습니다.

임차인은 공사비 1000만 원을 들여서 2순위 건물에 들어갈 상황이었는데 가장 좋아했던 1순위 건물에 200만 원만 들여서 들어가게 되었기 때문에 계약서 작성한 당일에 중개사에게 지불하는 중개보수 또한 흔쾌히 주었고, 임대인도 고맙다며 중개보수를 줍니다.

하지만 공인중개사가 먼저 '제소 전 화해조서'를 제안할 때는 한 가지 주의사항이 있습니다.

이 '제소 전 화해조서'는 보통은 변호사를 선임해서 진행하는데 아무리 작은 건이라도 최소 100만 원 이상의 비용이 들어가게 됩니다.

그 비용에 대한 부분을 생각하지 않고 먼저 제시를 했다가 나중에 누구도 이 비용을 감당하지 않으려고 한다면 결국 이것 때문에 계약이 깨지거나 공인중개사가 부담하게 돼버리거나 하는 등 잘못하면 감정싸움으로 번질 수 있으니 주의가 필요합니다.

때문에 공인중개사가 '제소 전 화해조서'를 활용하려면 이 비용에 대한 부분을 꼭!! 먼저 고려해야 합니다.

임대인과 임차인 둘 중에 이 비용을 들여서라도 계약을 진행하고 싶어 하는 당사자가 있는지? 아니면 각자 반반 정도 부담시키고 진행해 볼 가능성이 있는지? 그것도 아니라면 거래금액이 어느 정도 된다면 계약이 깨지는 것보다는 이런 방법으로 성사시키는 것이 나을 수도 있으니 계약을 위해서 부동산도 같이 출혈을 해서 임대인, 임차인, 공인중개사가 각자 1/3씩 비용부담을 할 것인지? 등 제조 선 화해조서를 작성하는데 들어가는 비용을 누가 부담할지 확실히 정해 놓은 후에 진행해야 원만히 계약을 성사시킬 수 있는 것입니다.

 

공인중개사의 업무는 아니지만 업무용 계약을 진행할 때 실무에서 종종 만나게 되는  '제소 전 화해조서', 이 정도의 내용만 알고 있으면 크게 어려움 없이 대응할 수 있을 것입니다.

 

<출처: 후스파파>