계약파기시 위약금에도 세금이 있나요?

1. 계약파기 시 위약금에도 세금이 있나요?

계약이 파기될 때 다른 약정이 없다면 계약금을 준 쪽에서는 계약금을 포기하거나 계약금을 받은 쪽에서는 두배로 상환해야 계약이 종료됩니다.

그런데 계약파기 시 위약금에도 세금이 있다는 사실을 아셨나요?

소득 있는 곳에 세금 있는 것은 당연한 것입니다.

누군가는 계약 파기로 인해서 불로소득을 얻기 때문에 이것에 대한 세금이 부과되는 것은 어쩌면 당연한 일입니다.

오늘은 계약파기 시 위약금에 부과되는 세금을 어떻게 계산해서 어떻게 납부하는 것인지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

이 내용은 매도인과 매수인, 임대인과 임차인 모두가 알아야 하는 내용입니다.

계약파기 시 위약금에 부과되는 세금은 세금을 내는 방식에서 매도인이나 임대인이게 아주 불리하게 돼있고, 구조 상 매도인이나 임대인이 실수해서 불이익을 받기 딱 좋습니다.

그래서 앞으로 부동산을 매도하실 분과 현재 임대를 하고 있는 건물주 분들은 특히 잘 알고 있어야 하는 내용입니다.

https://donbuller.tistory.com/entry/가계약금

가계약금에 대한 모든 것(공인중개사 실무)

매매계약이건 임대차계약이건 계약이 파기되면 위약금이 발생합니다.

특별한 약정이 없다면 계약금으로 약정했던 그 금액이 위약금이 되는 것인데 보통 거래대금의 10%를 계약금으로 내게 됩니다.

예를 들면 10억짜리 주택을 매매계약 한다면 보통 계약금은 1억 원이고 계약이 파기됐을 때, 매도인과 매수인 중에서 한 명이 1억 원이라는 불로소득을 얻게 됩니다.

이 1억 원에 대해서 세금이 붙는 것입니다.

이것은 임대차 계약이 파기될 경우에도 마찬가지입니다.

소득세법에서는 이 경우의 위약금을 '기타 소득'으로 보고 있습니다.

소득세법 21조 제1항(기타 소득)

10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받은 소득으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 위약금

나. 배상금

다. 부당이득 반환 시 지급받는 이자

 

소득세법 21조 제1항이 기타 소득에 대해서 나열해 놓은 법조항인데 그중 10번에 이런 경우의 위약금은 '기타 소득'이라고 명시하고 있습니다.

기타 소득으로 세금을 납부해야 하지만 지금까지는 일일이 신고하면서 세금을 내는 경우가 많지 않았습니다.

누가 알아서 이야기해주지 않으면 세무당국에서도 일일이 찾아내기 힘들고 또 자주 있는 일도 아니면서 대부분은 금액도 적습니다.

10억 매매 건을 예로 들었지만 대부분의 매매계약이나 임대차 계약에서는 금액이 훨씬 적습니다.

사실, 여기에 세금을 내야 하고 안내면 탈세라는 것도 태반이 모릅니다.

하지만 앞으로는 달라질 것입니다.

지금 실거래 신고 기간이 단축됐습니다.

종전에는 60일이었는데 그 중간에 계약이 파기되는 경우가 많아서 실거래 신고 자체가 아예 안 들어가는 경우도 많았습니다.

그래서 이제는 30일로 바뀌었습니다.

따라서 계약하고 나면 미리미리 신고를 해야 되고 계약이 파기되면 또 바로 신고하도록 관련 규정이 변경된 것입니다.

그리고 중요한 것은 이 모든 것이 전산처리 되고 있다는 점입니다.

관계부처 간 정보공유도 그 어떤 때보다 점점 빨라지고 있습니다.

세금을 바라보는 시각이나 추징하는 것도 예전과는 많이 달라졌습니다.

좋게 말하면 소득 있는 곳에 세금이 있도록, '세금 부분에서는 선진 시스템으로 바뀌고 있다'라고 해석할 수 있습니다.

중요한 것은 이런 케이스의 불로소득을 이제는 세무당국에서 쉽게 포착할 수 있는 환경이 조성되었다는 것입니다.

더구나, 지금은 부동산에 관한 불로소득 원천봉쇄!라는 분위기까지 있는 실정입니다..

2. 계약파기 시 위약금, 얼마를 어떻게 납부해야 하나요?

'계약 파기 시 발생하는 위약금'에 대해서도 세금을 내야 하는 것은 알겠는데 얼마를 어떻게 내는 것이냐! 이 부분입니다.

앞서 말했듯이 이 절차가 매도인 또는 임대인에게 엄청나게 불리하기 때문에 매도인 또는 임대인 입장이 되실 분들은 이 부분을 잘 살펴보아야 합니다.

2. 1 계약파기 시 위약금 얼마를 납부해야 할까요?

예를 들어 설명해 보겠습니다.

3억짜리 매매계약이고 계약금이 3000만 원인 그래입니다.

계약이 성립되면서 계약금 3000만 원을 매수인이 매도인에게 지급했는데 매수인이 계약을 파기합니다.

그러면 계약금 명목으로 지급된 3000만 원은 매도인이 '기타 소득'으로 얻게 됩니다.

'기타 소득'은 '종합소득세 합산과세' 대상입니다.

매도인이 '기타 소득'을 얻고 그다음 해 5월에 종합소득세를 신고할 때, 다른 합산과세 대상들과 같이 신고 처리하면 됩니다.

이때 세율은 22%로 계약금 3000만 원의 22%인 660만 원이 세금이 되는 것이므로 어렵지 않게 산정가능합니다.

 

문제는 매도인이 파기할 경우입니다.

매도인이 파기하면 계약금의 2배인 총 6,000만 원을 돌려줘야 합니다.

이때 3,000만 원은 매수인에게서 받은 계약금을 다시 돌려주는 것이고 따라서 다른 3,000만 원만 위약금입니다.

이 위약금 3,000만 원에 대해서 22% 즉 660만 원의 세금이 발생하는데, 이때 매도인이 매수인에게 6000만 원을 돌려주고 매수인이 그 돈을 받은 다음에 매수인이 세금을 내는 방식이 아닙니다.

3,000만 원은 기타 소득으로 이 3,000만 원이 건너가는 시점은 이미 '기타 소득'인 것이 확정된 이후입니다.

그런데 '기타 소득'은 '원천징수' 대상입니다.

원천징수는 지급받는 쪽이 아니라 지급하는 쪽에서 세금을 내는 것입니다.

즉 이때 실제로 세금을 납부해야 하는 의무자는 위약금을 받는 매수인이 아니라 위약금을 주는 매도인이 되는 것이라 매도인이 신고하고 납부하는 것입니다.

2. 2 그렇다면 언제 신고해야 할까요?

두배로 상환한 날의 '다음 달 10일'까지입니다.

'위약금'은 기타 소득이고 기타 소득은 원천징수대상인데 원천징수는 지급받는 쪽이 아니라 지급하는 쪽이 납부의무자가 되어 매도인이 세금을 신고하고 납부해야 합니다.

이것은 임대차 계약에서도 동일하게 적용됩니다.

건물을 임대하는 임대인들은 상대적으로 자주 발생할 수 있기 때문에 더 잘 알고 있어야 합니다.

매도인이 계약파기 시 위약금과 실제 매수인에게 지급해야 할 금액

방금 전에 사례에서 매도인 또는 임대인은 6,000만 원을 돌려주는 것이 아니라 위약금 3,000만 원의 22%인 660만 원의 세금을 떼고 5,340만 원만 돌려주는 것입니다.

그리고 다음 달 10일까지 원천징수 신고를 하면서 미리 뗀, 660만 원을 세무서에 납부해야 하는 것입니다.

그리고 '매도인 또는 임대인'은 그 영수증을 '매수인 또는 임차인'에게 전달해야 하는 것이고' 매수인 또는 임차인'은 그 영수증을 받아놨다가 다음 해 5월에 종합소득세 신고할 때 원천징수된 세금으로 써먹는 것입니다.

만약에 거래대금이 5억 원이고 계약금이 5천만 원이었다면 매도인 또는 임대인은 총 1억 원을 돌려주는 것이 아니라 위약금 5천만 원에 대한 22%인 세금 1,100만 원을 제외한 8900만 원만  '매수인 또는 임차인' 돌려줘야 하는 것입니다.

계약금이 1억 원이었다면 2억 원을 '매도인 또는 임대인'은 그대로 돌려주는 것이 아니라 위약금 1억 원에 대한 세금 2,200만 원을 제외하고 1억 7800만 원만  '매수인 또는 임차인' 에게 돌려주고, 두배로 상환한 날의 다음 달 10일까지 세무서에 납부한 다음에 그 영수증을 매수인에게 전달하는 것입니다.

3. 정리

위에서 살펴본 바와 같이 매수인이 파기할 때도, 매도인이 신고납부 해야 하고 매도인이 파기할 때도 매동인이 신고납부해야 하는 것입니다.

이것은 위약금 자체가 '기타 소득'이기 때문에 '원천징수' 대상인데 이 위약금이 기타 소득으로 되는 시기가 달라서 그렇습니다.

매수인이 파기할 경우에는, 이미 지급해던 그 계약금이 기타 소득이 되는 것인데 그것을 지급할 당시에는 '기타 소득'이 아니라 '계약금'이었는데 돈이 넘어간 이후에 계약이 깨지면서 나중에 '기타 소득'으로 바뀌는 것입니다.

매수인이 돈을 지급할 당시에는 계약금이었으니까 원천징수를 할 수 없었던 것입니다.

기타 소득으로 바뀐 상황에서 그것을 가지고 있는 사람이 신고할 수밖에 없는 구조이기 때문에 매도인이 세금을 신고하고 납부해야 하는 것입니다.

반대로 매도인이 파기하는 경우에는,  두배로 돌려주는 시점에서 처음부터 기타 소득인 것이 확정된 상태로 돌려주는 것이라 매도인이 원천징수를 해야 하는 것입니다.

 

계약 파기 시의 '위약금'에도 세금이 있다는 것, 누가 파기하더라도 결국 신고납부 해야 하는 사람은 '매도인'또는 '임대인'이 해야 한다는 것, 때문에 두배로 상환할 때는 미리 그 세금을 떼고 줘야 한다는 것입니다.  '매도인'또는 '임대인'은 실수하지 않도록 꼭 미리 숙지해 놓을 필요가 있겠습니다.