가계약금에 대한 모든 것(공인중개사 실무)

가계약금에 대한 모든 것(공인중개사 실무)

1. 계약금이란?

 

가계약금은 법정 용어는 아닙니다.

민법을 비롯해서 계약과 관련된 어느 법을 찾아봐도 가계약금이라는 표현은 없습니다.

오직 중개 실무에서만 사용하는 용어입니다.

가계약금을 알아보기 전에' 계약금'이 무엇인지부터 알아보겠습니다.

'계약금'은 '해약금'으로 봅니다.

즉, '파기할 때는 한쪽에서 포기하거나 다른 한쪽에서는 두배로 상환하고 끝내야 한다'는 의미입니다.

단, '다른 약정이 없는 한'이라는 단서가 있습니다.

정리해 보자면, 계약금은 '다른 약정이 없는 한'  해약금으로 봅니다.

이것은 특약으로 다른 약정을 하는 것도 가능하다는 의미입니다.

예를 들면, '계약금은 해약금이 아니다'라는 이런 특약도 가능합니다.

또는 '특정한 사유 없이 계약을 파기할 경우에 계약금의 50%를 반환해 주기로 한다' 

이런 특약도 가능합니다.

이것이 계약금에 대한 일반적인 내용입니다.

2. '가계약금'이란?

정식으로 계약을 체결하기 전에 계약을 하겠다는 의사표시로 소액을 먼저 지급하는 것이 가계약입니다.

가계약금을 건 이후에 임차인이 일방적으로 파기했을 때, 임차인은 이 '가계약금을 돌려받을 수 있느냐! 없느냐!'가 오늘 내용의 핵심입니다.

가계약금은 법정용어가 아니라 실무에서만 사용하는 용어이다 보니 가계약금은 법적인 위치가 애매한 것이 사실입니다.

다만 실무에서는 상황에 따라서 가계약금을 둘 중에 하나로 취급합니다.

'계약금 중 일부로 보거나, 아무것도 아니거나입니다'

3. 가계약금 관련 사례

3. 1 '계약의 중요 부분'이 합의된 경우

일단, 목적물이 정확하게 특정된 상태여야 합니다.

오피스텔에서 똑같은 구조와 평수의 호실이 두 개가 나와 있는데 고객이 201호로 할지, 301호로 할지 결정되지 않은 상태에서 일단 중개업소에 가계약금을 걸었다면 상대방 측 임대인이 누군지도 아직 특정이 안된 상태라 '아직 유효한 계약이 아닌 것'입니다.

따라서 이 경우에는 임차인이 계약을 안 한다고 한다면 가계약금 돌려줘야 합니다.

반대로 정확히 301호로 목적물이 특정되었고 상대방 임대인이 누구인지 정해진 상태에서 계약의 중요한 부분에 대한 협의가 끝난 경우라면 '유효한 계약'으로 봅니다.

이런 경우에는 임차인이 다음날 못한다고 하더라도, 가계약금은 돌려받을 수 없습니다.

그러면 그' 중요한 부분'을 어떤 것으로 볼까요?

약간의 이견은 있지만, 보통은 '목적물이 특정된 상태'에서 '대금'과 그 '지급방법', 이 두 가지에 대한 협의가 끝났다면 '유효한 계약'으로 보는 것입니다.

 

임대차계약이라면 '보증금이나 전세금이 얼마이고 월세가 얼마이며, 며칠에 계약서를 쓰면서 계약금을 얼마를 지급할 것이며 며칠에 입주하면서 나머지 잔금을 지급한다'라는 내용들이 약속된 상태에서 가계약금을 걸었다면  '유효한 계약'으로 보기 때문에 임차인이 파기했을 경우에는 지불한 가계약금을 돌려받지 못합니다.

3. 2 특정 물건을 잡을 목적인 경우

임차인이 공인중개사 사무실에 나와서 '이 아파트에 이 정도 금액대의 20평짜리 월세물건이 나온다면 물건을 잡아주세요'라는 취지로 가계약금을 걸었다면 임차인이 맘이 바뀌어서 하지 않겠다고 할 경우, 가계약금을 돌려받을 수 있는 것입니다.

그런데 201호가 얼마에 나왔다는 이야기를 듣고 '내가 금요일에 올라가서 계약서를 쓸 테니, 그 물건을 잡아주세요'라고 하면서 가계약금을 걸었고 중요 부분에 대한 협의가 완료된 상태라면, 이후 계약을 하지 않겠다고 했을 때 임차인은 가계약금을 돌려받을 수 없는 것입니다.

3. 3 중요 부분이 협의가 완료되지 않은 경우

중요 부분이 협의가 아직 끝나지 않은 경우에는 '유효한 계약'으로 보지 않기 때문에 '계약금 중 일부'로 취급하지 않습니다.

이런 경우 보통은 조건 협의가 아직 안 됐기 때문에 임대인에게 돈을 보내지 않고 가계약금은 중개업소에서 보관하고 있게 됩니다.

그렇기 때문에 임차인이 가계약금을 돌려달라고 요구하면 돌려줘야 합니다.

3. 4 가계약금에 대한 다른 특약도 가능한가요?

임차인이 계약을 안 한다고 했을 때 돌려받을 수 있도록 특약을 거는 것도 가능합니다.

계약금은 해약금이기 때문에 돌려받을 수 없지만 '다른 약정이 없는 한'이라는 단서가 하나 있다고 했습니다.

마찬가지로 가계약금에 대해서도 다른 약정이 가능합니다.

예를 들면 '이틀만 생각해 보고 결정할 건데, 이틀 후에 안 하기로 결정된다면 가계약금을 돌려주기로 한다'와 같은 약정을 거는 것도 가능합니다.

단, 건물주가 싫어하고 효용성이 없기 때문에 실무에서는 이런 방법을 잘 사용하지 않습니다.

이런 경우 가계약금을 아주 조금만 걸고 ' 이틀만 생각해 보고 결정할 건데, 이틀 후에 안 하기로 결정된다면 가계약금의 50%를 돌려주지 않기로 한다'와 같이 조율할 수도 있습니다.

https://donbuller.tistory.com/entry/분양권매매계약

분양권 매매 계약하기(공인중개사 실무)

 

4. 가계약과 관련된 분쟁 5가지와 대응방법

중요 부분 세 가지가 확정된 상태라면 가계약도 유효한 계약이 됩니다.

그런데 실무에서는 가계약을 한 이후에 분쟁이 생기는 경우들이 있습니다.

임대인이 잘못하는 경우도 있고, 임차인이 억지 주장을 하는 경우도 있으며 공인중개사의 실수로 인해서 벌어지는 경우도 있습니다.

초보 공인중개사들이 중개 현장에서 반드시 겪게 될 일입니다.

대표적인 사례를 들고 공인중개사들이 어떻게 대응해야 하는지 그리고 어떻게 하면 분쟁을 미연에 방지할 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.

4. 1 세부조건이 협의되지 않은 상태에서 임대인에게 가계약금을 송금했다가 추후 조건조율이 되지 않은 경우

이 경우 조금은 안일하게 생각한 공인중개사의 실수로 벌어지는 분쟁입니다.

예를 들면 조건이 대부분 맞춰졌는데 임대인은 2년 계약을 주장하고 임차인은 1년 계약을 주장하는 경우입니다.

중개사 입장에서는 고생 다 해놓고 도장만 찍으면 되는데 이것 때문에 계약이 깨질 것 같으니 안타까운 마음에 일단 가계약금을 임대인한테 보내버리는 것입니다.

계약이 깨질 것 같으니 염려되어 추후 만나서 계약서 작성하면서 맞춰볼 심산으로 가계약금을 임대인에게 미리 송금했는데 며칠 뒤 계약서 작성할 때 이 부분이 결국 합의가 되지 않았고 임대인이 가계약금 돌려주지 못한다고 하면서 그냥 가버립니다.

임차인은 자신은 잘못한 것이 하나도 없으니 가계약금의 2배를 내놓으라고 엄포를 놓기 시작합니다.

가계약금을 못 돌려받느냐 두 배로 받느냐 분쟁이 일어나 중개업자가 가운데서 머리가 아파집니다.

이것은 사실상 중개업자가 잘못한 것입니다.

가계약금이 임대인에게 지급됐다는 것은 계약이 성립되었다는 것을 전제로 하는 것이기 때문입니다.

그렇다면 계약이 성립된 그 시기에 이미 모든 조건이 조율돼 있어야 하는 것입니다.

'계약의 중요사항이 협의되면, 그 가계약은 유효한 계약으로 인정된다'되어 임차인에 의한 파기인 경우 가계약금을 돌려받을 수 없습니다.

그것은 임대인과 임차인 또는 매도인과 매수인의 사이에서 단순변심으로 인해 계약이 파기됐을 경우를 말하는 것입니다.

이 경우는 계약기간이라는 중요사항이 조율이 되지 않고 임대인과 임차인이 서로 다른 주장을 하고 있는데 계약이 깨질까 봐 걱정이 돼서 나중에 해결할 생각으로 임대인에게 가계약금을 공인중개사가 임의로 넘긴 것입니다.

공인중개사는 절대적으로 이렇게 처리하면 안 될 것입니다.

가계약금을 임대인에게 보내기 전에 조율이 안되던 부분이 돈을 보낸 다음에 조율할 수 있다고 생각하면 절대 안 되는 것입니다.

차라리 가계약금을 보내기 전에 끝까지 조율을 하다 보면 결국 누군가가 양보할 확률이 있습니다.

어찌 됐건 둘 다 계약을 하고 싶어 하는 사람들이기 때문입니다.

그런데 합의가 아직 되지 않은 상태에서 일단 가계약금을 임대인에게 보낸다면 둘 다 이미 계약이 되었다고 생각하기 때문에 양쪽 다 양보하지 않고 물러서지 않게 됩니다.

공인중개사가 최선을 다해 조율을 했음에도 안된다면 그 계약은 처음부터 안 하는 게 맞습니다.

4. 2 계약조건을 협의한 상태에서 임대인에게 가계약금을 송금했는데 당사자 중 일방이 말을 바꾸는 경우

주로 임차인보다 임대인 측에서 이렇게 하는 경우가 많습니다.

예를 들면 중개업자 하고 통화할 때는 도배를 해주기로 약속을 했는데 임차인 앞에서는 언제 그랬냐고 한다던가 계약기간 1년을 동의해 놓고, 계약서 쓸 때 2년 계약으로 주장을 한다던가 하면서 중개업자가 중간에서 임차인에게 말을 잘못 전달한 것처럼 몰아가는 경우가 있습니다.

빌라의 월세에 분명히 관리비가 포함돼 있다고 했는데 계약서 작성하는 날 관리비가 10만 원 별도로 나온다며 중개업자에게 말을 했는데 전달이 안 됐다는 둥 하는 경우도 있습니다.

하지만 중개업자는 그럼에도 불구하고 서로 기분이 상하지 않게 조율하면서 계약을 끌어가야 하는 것입니다.

임대인한테 심하게 따질 수도 없고 대충 넘어가자니 본인잘못을 인정하게 될 수도 있기에 난처한 경우가 많습니다.

게 중에는 정말 고의인 경우도 있을 것이고 정말 기억이 나지 않아서 오해가 생기는 경우도 있을 것입니다.

이런 경우 중개사 입장에서는 다소 억울한 측면이 있다 하더라도 웃으면서  현장에서 잘잘못을 심하게 따지지 말고 그냥 다시 부탁해서 계약조건을 잘 맞춰서 진행하는 것이 좋습니다.

그런데 말 바꿈 때문에 다툼이 생겨 계약이 깨졌을 때는 이와 관련된 '녹취'를 가지고 있어야 합니다.

녹취에 대해서 부정적인 의견이 있는 분도 있겠지만 중개사처럼 계약에 관련된 일을 하는 사람들의 경우에는 녹취를 생활화할 필요가 있습니다.

그리고 임대인 측에 돈을 보내기 직전에 조율된 내용을 간단하게 정리해서 '문자'나 '카톡'으로 양쪽 당사자에게 보내는 것이 좋습니다.

이때 합의된 중요 부분을 간단히 정리해서 보내면서 임대인 측에는 '위 내용이 맞다면 대금을 받을 계좌번호를 보내주세요', 임차인 측에는 '이 내용이 맞다면 계좌번호로 가계약금 00원을 입금해 주세요' 이런 식으로 써준다고 더욱더 확실한 증거가 될 수 있습니다. 

녹취가 어려운 분들은 이 방법도 효과적입니다.

4. 3 확인설명 미비를 이유로 임차인이 계약무효를 주장하는 경우(등기상의 융자상태/위반건축물 존재여부)

등기상의 융자 금액이 소액인데도 불구하고 이것을 이유로 계약을 못하겠다고 하는 임차인도 있습니다.

대부분 임차인 측과 이러한 문제가 생기는데 사실 이때는 대부분 임차인이 마음이 바뀐 경우가 대부분입니다.

단순변심인데 가계약금을 돌려받지 못할 것 같으니까 중개사 잘못으로 몰아가는 것입니다.

예를 들어, 10억짜리 빌라에 2천만 원 융자가 있고 임대보증금은 1000만 원이라고 하는 경우 융자액을 떠나서 임차인은 최우선 변제대상이 되는 경우라 안전하다고 할 수 있습니다.

그런데 융자가 적건 많건 융자가 있다는 것 자체가 불안해서 계약을 못하겠다고 합니다.

이런 경우 중개사 실수로 몰리기 딱 좋은 상황입니다.

보통은 '계약이 성립됐으니 가계약금을 돌려받지 못한다'라고 설명할 텐데, 반대로 게약이 성립하는 순간 '확인설명' 해줘야 하는데 '융자여부에 대해서 설명을 해준 근거가 있냐'라고 임차인이 주장한다면 중개사는 머리 아파집니다.

사실 가계약시에는 확인설명서 작성을 하지 않기 때문에 이럴 경우를 대비해서 가계약금을 임대인 측에 넘기기 전에 '등기부등본'과 '건축물대장'을 떼 본 후 그것을 융자 여부등 간단한 설명과 함께 사진 찍어서 문자나 카톡으로 임차인에게 보내는 방법이 이런 분쟁을 미연에 예방하는 좋은 방법입니다.

4. 4 계약서가 없다는 것을 이유로 계약이 무효라고 주장하는 경우(불요식계약, 不要式契約)

이런 경우 가계약금을 중개사가 아직 가지고 있다면 돌려주면 특별한 분쟁 없이 끝낼 수도 있는데, 임대인에게 가계약금이 이미 넘어갔는데 임대인이 돌려주지 못하겠다고 하고 임차인은 막무가내로 가계약금을 돌려달라고 하는 경우에는 머리가 아파집니다.

우리나라 민사계약의 대원칙 중 하나가 바로 '불요식계약'이며 이는 '계약을 함에 있어서는 특별한 형식을 요하지 않는다'라는 뜻입니다.

따라서 계약서가 없다는 이유만으로 계약이 아니라고 주장할 수 없는 것입니다.

계약서가 없어도 중요 부분 안내가 되고 동의하였다면 유효한 계약이 되는 것입니다.

그렇다면 서로 믿고 계약서 작성 없이 모든 계약이 구두상으로 이루어지면 되는 것이지 '왜 계약서를 작성하는 것'이냐고 의문이 생길 수 있습니다.

계약서는 훗날 당사자 중 한 명이 말이 달라졌을 때를 대비한 '증거서면'입니다.

계약서의 존재이유는 계약의 필요조건이기 때문이 아니라 계약서를 작성하는 것은 훗날 위와 같이 분쟁이 있을 때  증거자료로 사용하기 위함입니다.

사람은 시간이 지나면 고의로 말을 바꾸는 경우도 있고, 또 고의가 아니더라도 기억이 왜곡되거나 기억이 없어지는 경우도 분명 있습니다.

이렇듯 고의 또는 실수로 말이 달라질 때를 대비해서 그 증거자료로서 계약서를 작성을 하는 것입니다.

4. 5 계약이 성립된 것은 인정하지만, 민법상 24시간 이내에는 계약철회가 가능하다고 주장하는 경우

민법이 아니라 우리나라 법률 어디에도 이런 규정은 없습니다.

계속해서 이렇게 주장한다면 '민법에 그 조항을 찾아서 몇 조, 몇 항인지 알려주시면 그것을 근거로 임대인을 설득해서 가계약금을 돌려받을 수 있도록 해보겠다'라고 답변하면 쉽게 해결될 것입니다.

어디에도 그런 규정은 없기 때문입니다.

5. 가계약금 활용방법

5. 1 상대방의 의중을 파악해 볼 수 있다

협의가 완전히 끝난 상태에서 계약금을 준비하고 계약서를 작성하면 더없이 깔끔한데 가계약금은 도대체 왜 받는 것일까요?

특정한 경우에 가계약금을 잘 활용하면 계약을 진행하거나 상대방의 의중을 파악하는데 상당히 유용하기 때문입니다.

예를 들면 매물을 보다가 손님이 가격 조정이 어느 정도까지 가능하냐고 물어보면서 원하는 선까지 조정이 되면 계약을 할 것 같은 분위기라면 중개사는 임대인에게 전화해서 조건을 조율해 볼 것입니다.

하지만 열심히 임대인을 설득해서 가격을 맞춰서 전화해서 안내했더니 잠시 생각해 보거나 확인해 보겠다고 하면서 뜨뜻미지근한 반응을 보이는 경우가 발생됩니다.

이 경우 임대인 입장에서도 가격을 깎아줬는데 계약이 진행되지 않으면 기분이 상해할 수 있습니다.

당시 그 손님은 이 물건으로 결정한 것이 아니라 이 물건이 얼마까지 되는지 알아봐서 다른 물건과 비교를 해보려고 그냥 떠본 것입니다.

중개업을 오래 한 베테랑 중개사라면 이런 경험을 많이 해봤기 때문에 나름대로 손님의 의중을 파악하는 노하우나 눈치가 있는데 신입 중개사들에게는 이런 문제가 결코 쉽지 않을 것입니다.

이럴 때 손님의 진짜 의중을 파악해 보기 위해서 가계약금을 활용해 볼 수 있는 것입니다.

고객이 특정 물건의 가격 조정을 언급할 때 '가격조정이 되면 이 물건으로 바로 계약을 진행할 것인지!' 대놓고 물어봅니다.

이때 고객이 얼버무린다면 금액조정을 적극적으로 들어가야 하는 상황이 아닌 것입니다.

임대인에게는 '괜찮은 세입자가 있다면 가격조정이 가능한지?' 정도만 대충 확인해 보고 임차인에게는 어느 정도까지 가능할 것 같은지 대충 알려주면서 다시 한번 의사를 확인해봐야 하는 것입니다.

가격조정이 되면 계약을 하겠다고 한다면 믿고 진행하면 되지만 좀 의심스럽거나 못 미더운 느낌이 있다면 가계약금을 약간 걸라고 요구해 볼 수 있는 것입니다.

가계약금까지 건 고객이라면 확실한 손님인 거 같다며 임대인에게 좀 더 적극적으로 가격 조정을 협의해 볼 수 있기도 합니다.

'조정이 안되면 바로 돌려드릴 수 있은 걱정하지 마시고 20만 원 정도만 사무실 계좌로 이체해 주세요'

이렇게 중개사가 말할 때 진짜로 그 물건이 마음에 들어서 계약까지 생각하는 손님이라면 20~30만 원 정도는 가계약금으로 이체를 해줍니다.

여기서 머뭇거린다면 그 손님은 금액 조정 이후에도 바로 계약하지 않고 시간을 끌 가능성이 높습니다.

5. 2 조율 이후에 발생하는 추가적인 욕심을 막을 수 있다

손님이 계약을 할 것같이 이야기해서 임대인과 금액이나 여러 가지 조건을 다 조정해 놨더니, 손님이 그 뒤에 더 욕심을 부리는 경우가 있습니다.

첫 번째 경우와는 달리 손님이 진짜 계약할 마음이 있어서 가격조정을 요구한 것인데 가계약금을 받지 않은 상태로 조정이 쉽게 이루어지면 손님이 욕심을 부려 좀 더 조정을 할 수 있을 것이라는 생각을 하게 됩니다.

뭔가 좀 더 가격조정을 할 수 있었는데 잘못해서 손해를 본 것 같은 느낌을 갖기 시작하는 것입니다.

이 경우 바로 계약하겠다는 말이 나오지 않고 하루 정도 후에 추가적인 요구사항들이 나오게 될 가능성이 높습니다.

임차인이 1차 조율 후 추가적인 요구를 하면 임대인에게 욕을 먹을 만한 무리한 요구조건을 들고 오는 경우가 많습니다.

이미 1차 조정을 한 상태이고 추가적인 요구조건을 다시 맞춰보자니 임대인이 화를 낼 것 같고 맞춰주지 못하면 손님이 안 한다고 할 것 같고 중개사입장에서는 난처해지게 됩니다.

이런 상황을 방지하는 가장 좋은 것이 임대인과 조율하기 전에 어느 정도의 가계약금을 받아놓는 것입니다.

손님은 가계약금이라는 단어에 심리적으로 묶이기 때문에 임대인과 조정이 이루어진 다음에는, 입주일이라든가 디테일한 추가 조율은 있을 수 있을지언정 무리한 요구가 추가로 나오는 경우는 드뭅니다.

5. 3 약속을 어기지 못하도록 약간의 부담감을 준다

조건을 다 조율해 놓고 며칠 후에 모여서 계약서를 작성하기로 철석같이 약속을 했음에도 당일날 틀어지는 경우가 있습니다.

예를 들면 이런 경우입니다.

오늘 계약하기로 한 날인데 건물주에게 전화를 해서 '계약서를 미리 준비해 놓을 테니 3시에 사무실에서 만나기로 하자'라고 하니 어제 다른 부동산에 계약하겠다는 사람이 나타나서 저녁에 계약서 썼다고 하는 경우가 있습니다.

만약 가계약금을 받아 놓았다면 조율을 다 마치고 임대인에게는 가계약금을 보내지는 않았더라도 가계약금을 받아 놓은 것을 임대인에게 확실하게 인지해놓을 수 있어 어느 정도 부담감을 지울 수 있었을 것입니다.

물론 가계약금을 받아놨어도 약속을 안 지키는 사람들은 꼭 있게 마련입니다.

그렇지만 100%는 아니더라도 확률적으로 이런 상황들이 훨씬 줄어드는 것은 사실입니다.

5. 4 조율 실패 시 재미팅을 쉽게 만든다

조건이 맞춰지지 않았다면 고객은 물건을 다시 알아보기 시작합니다.

이때 중개사가 이전에 가계약금을 받아놓은 것이 있다면 바로 돌려달라고 요구하면서 다른 중개사를 찾아가는 고객은 많지 않습니다.

대부분은 '비슷한 물건을 다시 알아봐 달라'라고 요청합니다.

그리고 이왕이면 다른 부동산보다는 가계약금까지 걸어놓았던 부동산에 한번 더 나오게 됩니다.

가계약금을 받아놓았다면 다른 중개업자보다 내가 그 고객을 한번 더 만날 수 있는 기회가 쉽게 생긴다는 것입니다.

6. 가계약금 관련 중요 판례

매매계약과 관련해서 있었던 재판 사례입니다.

어떤 사람이 부동산을 10억 원에 매입하기로 하고 며칠 후에 '계약금 1억 원을 지급하면서 계약금을 작성'하기로 약속했습니다.

그리고 자기가 확실히 계약한다는 의지를 보여주기 위해서 그 자리에서 가계약금 1천만 원을 매도인에게 송금하고 그 내용에 대한 가계약서를 간단하게 작성했습니다.

그런데 그 이후 왜인지는 모르겠지만 매수인이 '10억에 매수하는 것은 아닌 것 같다. 대신 가계약금 1천만 원은 포기할게'라고 하면서 계약을 파기했습니다.

이렇게 매수인이 가계약금 1천만 원을 포기하고 간단히 마무리를 하려고 했는데 매도인이 계약파기하려면 나머지 계약금 9천만 원도 입금하라고 요구하며 소송을 제기한 것입니다.

결론을 먼저 말하자면 법원은 계약금 중 나머지 9천만 원을 지급하고 계약을 파기하라는 판결 했습니다.

이런 판결이 맞다고 생각하는 분들도 있겠지만 '정식계약서도 없는 마당에 내가 지급한 가계약금 천만 원만 포기하면 되는 거 아니야? 9천만 원을 추가로 내는 건 너무 심한 거 아니야?'라고 생각하는 분들도 있을 것입니다.

법은 그렇게 생각하지 않습니다.

'가계약금은 계약의 중요 부분에 대한 협의가 있었다면 '유효한 계약'으로 인정하며 계약금의 일부이다. 계약금은 다른 약정이 없는 한 해약금으로 본다. 따라서 매수인이 계약을 파기하면 계약금을 포기하거나 지불해야 한다'

법원이 9천만 원을 추가로 지급하라는 판결이 나오는 이유는 이렇습니다.

계약의 목적물이 정확히 특정되었고 대금이 확정된 상태에서 그 지급방법에 대한 협의가 있었습니다.

때문에 이 가계약은 유효한 계약이 되는 것이고 이때 해약금은 다른 약정이 없었기 때문에 이미 지급한 천만 원이 아니라 계약금으로 약속한 1억 원이 되는 것입니다.

더욱이 가계약서라는 형태의 문서로 남아있기 때문에 매도인 측에서 아주 쉽게 증명할 수 있었습니다.

매도인은 법을 아주 잘 알고 있는 사람이었던 것으로 보입니다.

가계약시에 만약 다른 약정이 있었다면 어떨까요?

예를 들어 '매수인이 추후 변심하여 본계약이 이루어지지 않을 경우, 매수인이 가계약금 천만 원을 포기하는 것으로 본 건을 마무리한다' 혹은 '가계약 파기 시의 해약금은 가계약금으로 한다'라고 하는 내용이 가계약시에 있었다면 임차인은 가계약금 천만 원만 포기하고 끝낼 수 있었던 것입니다.

이 판례는 가계약과 관련해서 분쟁이 생겼을 경우, 법에서는 어떻게 판단하는지 아주 쉽게 보여주는 중요한 판례입니다.

비교판례: 95다 11429 판례

이 판례는 상가 임대차 계약에서 '본계약이 작성된 후'에 임차인이 아닌 '임대인이 파기'한 사건입니다.

장사를 준비했지만 하지 못한 그 기회비용에 대해서 임차인이 제기한 손해배상 소송입니다.

임차인이 가계약을 파기한 후에 가계약금을 돌려받기 위해서 제기한 소송이 아닙니다.

즉 가계약금 반환소송이 아닌 것입니다.

따라서 본 건은 임차인이 파기했을 경우의 가계약금 반환 문제에 예시로 들 사건이 애초에 아닌 것입니다.

최근 임대차에서 상반된 판례

최근 임대차계약 관련 가계약금 소송에서 상반된 판례가 나오고 있어 확인이 필요합니다.

'해약금에 대한 약정이 없었다면 임대인은 가계약금을 반환해야 한다'

중요 부분에 대한 협의가 끝났다고 하더라도 임차인이 가계약을 파기할 경우, 임대인은 가계약금을 반환해야 한다는 판결이 있었던 것입니다.

2020년부터 종종 나오기 시작한 판결입니다.

임대인에 비해서 임차인을 사회적인 약자로 보고 임대차 보호법에 여러 변화를 시도한 것입니다.

하지만 이 경우에는 예외적 적용이라 추후 판례의 추이를 지켜볼 필요가 있겠습니다.

7. 정리

7.1 ' 중요 부분'에 대한 협의가 있었을 경우에 그 가계약은 '유효한 계약'으로 인정되어, 가계약금은 계약금 중 일부로 취급되기 때문에 임차인이 계약 파기 시 돌려받을 수 없습니다.

★계약의 중요 부분★

1. '목적물'의 특정

2. '대금'에 대한 확정

3. '지급방법'에 대한 협의

이러한 경우라도 가계약금을 돌려받을 수 있도록 '특약'을 거는 것은 가능하지만, 실무에서는 잘하지 않는다는 것 정도를 알고 있으면 되겠습니다.

7. 2 가계약금 관련 대표적인 분쟁 사례들과 대처법

(1) 가계약금을 임대인에게 보내기 전에 절대 조율이 안 되는 것을 돈을 보낸 다음에 조율할 수 있다고 생각하지 말 것!

(2) 중요 내용에 대한 통화를 할 때는 녹음을 생활화하고 가계약금을 보내기 전에 조율 내용을 간단히 정리해서 문자나 카톡으로 발송할 것

(3) 등기부등본과 건축물대장을 중개업자만 보지 말고 사진을 찍거나 스캔을 해서 임차인에게 문자나 카톡으로 보낼 것

(4) 민사계약의 대원칙 중 하나가 '불요식계약'이라는 것

(5) 민법상 24시간 이내에는 계약철회가 가능하다는 내용은 어디에서도 찾을 수 없다는 것

7. 3 가계약금 활용방법

(1) 상대방의 의중 파악

(2) 추가적인 욕심 방지

(3) 약간의 부담감

(4) 재미팅의 기회

 

https://donbuller.tistory.com/entry/입주장전월세계약

(신축아파트 등기부등본 나오기 전) 입주장 때 전(월세) 세 계약 시 주의사항

 

<출처: 후스파파>