베란다, 발코니, 테라스 구분 방법(공인중개사 실무)

베란다, 발코니, 테라스 구분 방법(공인중개사 실무)

1. 헷갈리는 베란다, 발코니, 테라스!

베란다, 발코니, 테라스를 혼동하는 경우가 많습니다.

아파트 광고를 보면 대부분 '베란다'라고 되어 있고 업무용 부동산 광고에서는 '테라스'라는 표현을 많이 씁니다.

정확한 용어를 몰라서 그러는 경우도 있지만  내용을 정확히 알고 있더라도 사회적으로 널리 알려져 있는 표현을 써야 소비자들이 더 빨리 이해하거나 더 좋아하기 때문에 잘못된 표현을 사용하는 경우도 적지 않은 것이 사실입니다.

하지만 베란다, 발코니, 테라스는 엄연히 다른 개념이므로 이를 정확히 알아보고 각각의 효용성이나 법적인 제한사항들까지도 알아보도록 하겠습니다.

물론 이것을 잘 모르고 있다고 해서 일상생활에 문제가 생기지는 않지만, 요즘에는 건설회사나 분양대행사들에서도 비교적 정확한 표현을 쓰는 곳이 많아지고 있기 때문에 이에 대해 잘 알고 손해 보는 일이 없도록 하는 것이 좋겠습니다.

2. 베란다

베란다, 발코니, 테라스

베란다는 위층과 아래층의 면적 차이로 인해서 위층에 생기는 공간을 말합니다.

위층이 아래층보다 좁을 때, 아래층 천장 중의 일부가 위층 입장에서 보면 마당처럼 작은 공간이 나오게 되는 데 이것이 바로 베란다입니다.

베란다는 단독주택이나 빌라, 옥탑등에서 주로 볼 수 있습니다.

사실 베란다와 발코니는 어원이 같습니다.

포르투갈어로 '발코니'를 뜻하는 단어가 잘못 전해지면서 '베란다'라고 하는 국적불명의 단어가 생겨났습니다.

어찌 됐건 우리나라에서는 이 두 단어의 뜻을 분리해서 사용하기 때문에 정확한 개념을 알 필요가 있습니다.

특이한 것은, 건축법상에는 베란다라는 표현이 없습니다.

발코니와 테라스는 건축물에 연결해서 인위적으로 설치한 구조물이기 때문에 건축법상 여러 가지 규정들이 있습니다.

하지만 베란다는 위아래층의 면적차이 때문에 자연스럽게 생긴 공간으로 무언가를 인위적으로 설치해서 만든 공간이 아닙니다.

때문에 베란다라는 공간은 건축물에 실제로 있는 공간이고 일상에서 사용하는 단어이기는 하지만 정식명칭은 아닙니다.

베란다는 화재 시에 큰 역할을 하는데 보통 화재로 사람이 사망하면 대부분의 원인은 유독가스에 중독 때문인 경우가 대부분입니다.

때문에 베란다 공간을 막아서 내부공간을 늘리는 것은 연면적 초과나 불법건축물 문제로 위법이기도 하지만 화재 시에 굉장히 위험을 자초하는 일이기도 한 것입니다.

보통 아파트 광고를 할 때, 베란다 확장형이라는 단어를 사용하고 있지만 이것은 시행사가 단어를 잘못사용하고 있는 것입니다.

아파트의 경우 '베란다 확장형'이 아니라 '발코니 확장형'입니다.

네모 반듯하게 지어진 아파트에서 최상위층이 아니라면 구조상 베란다가 존재할 수 없기 때문입니다.

2. 발코니

아파트에서 베란다라고 표현하고 있는 그 부분은 사실 베란다가 아니라 발코니입니다.

발코니란 건물 외벽에 돌출된 휴식공간을 말하며 주로 아파트에서 볼 수 있습니다.

이 발코니에 벽을 쳐서 내부공간처럼 만드는 것은 합법입니다.

요즘 아파트가 다 확장형으로 나오는데 발코니를 확장할 때에는 폭 1.5m까지는 바닥면적에 산입 시키지 않습니다.

예를 들어서 25평형 아파트에 실평수가 17평이 나온다고 했을 때, 발코니가 3평 정도 나오고 그것을 확장한다면 실평수는 20평이 되는 것입니다.

그러고는 '30평형 아파트를 25평 가격에!' 이런 식으로 분양광고를 하는 것입니다.

그리고 일반 사람들의 경우, 베란다라는 표현에 익숙하기 때문에 발코니라는 것을 알면서도 광고에서는 '베란다 확장형'이라고 표현을 하는 것입니다.

공짜로 평수가 넓어진 것 같은 느낌이 듭니다.

그런데 잘 생각해 보면 분양 시에 이 발코니 확장비용을 별도로 다 받기 때문에 공짜가 아니라 비용을 지불하는 것입니다.

발코니 확장은 일정 요건을 갖추면 합법이기는 한데, 문제는 화재 시에 유독가스를 피할 공간이 없어진다는 것입니다.

물론 요즘 아파트에는 '경량칸막이'라는 것이 있고 이 단어를 들어봤을 것입니다.

예를 들어 501호와 502호는 벽으로 나눠져 있을 것이고 그 벽 중에 한 부분을 약하게 만드는 것입니다.

이 벽은 석고보드보다 조금 강하기 때문에 주먹으로는 잘 부서지지 않지만 망치나 발 뒤꿈치같이 단단한 부분으로 세게 치면 깨지고 옆집이 나오는 것입니다.

아파트에서 화재가 발생하면 그 방법으로 옆집으로 대피하는 것입니다.

하지만 대부분의 사람들이 아파트의 확장된 발코니 쪽에 대형세탁기나 대형냉장고 혹은 수납장을 놓고 사용하고 있습니다.

경량칸막이가 되어 있지만 실제로는 가전제품이나 수납장으로 막아져 있기 때문에 긴급한 상황에서 이쪽으로 대피하지 못하게 됩니다.

3. 테라스

사무실 임대광고 볼 때, 이런 문구를 많이 봤을 것입니다.

'5층인데 한쪽에 테라스가 있어서 야경을 보기 좋다거나, 퇴근 후에 직원들과 캔맥주 한잔하기 좋다'거나 하는 등의 광고를 많이 봤을 것입니다.

사실은 테라스가 아닙니다.

이 경우 베란다이거나 발코니일 것입니다.

테라스는 1층이 아니면 존재할 수가 없습니다.

하지만 사람들은 테라스라는 표현을 더 좋아하기 때문에 많은 업체들에서 그렇게 광고를 하는 것입니다.

테라스는 내 땅인데, 건축을 안 한 남은 면적을 활용하는 것을 말합니다.

정원의 일부를 실외거실처럼 꾸민 공간이라고 할 수 있습니다.

주로 마당이 있는 고급 단독주택이나 1층이 카페/음식점인 경우 주로 설치합니다.

이렇게 1층 마당 일부에 어떤 구조물을 설치해서 분위기 있게 꾸민 것을 테라스라고 하는데 이것은 지표면에서 1m 이상 높이로 설치하거나 1m가 안되더라도 천장을 만들면 테라스가 아니라 건축물 중 일부로 봅니다.

때문에 이런 경우 건축물의 바닥면적에 합산하기 때문에 연면적 초과나 안전상의 사유로 불법건축물이 될 수가 있는 것입니다.

1층에 있는 음식점이나 커피숍에서 테라스를 만들 때, 이 부분을 잘 몰라서 위법건축물이 되는 경우가 많습니다.

지붕이 있으면 안 되기 때문에 변칙적으로 어닝을 설치해서 접었다 폈다 하기도 합니다.

요즘은 좀 더 재미있는 방식의 테라스들이 등장하고 있습니다.

나한테는 분명히 1층 마당이고 테라스인데 앞집에서는 그것이 옥상 부분인 이상한 형태의 테라스들도 있습니다.

경사진 작은 산 언저리에 소규모 주택단지를 만들어서 분양할 때, 이러한 건축 공법을 쓰기도 합니다.

앞집 옥상 겸 우리 집 테라스가 되는 것이며 이런 식으로 공간을 활용하는 건축물들도 나오고 있습니다.

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<출처: 후스파파>