공인중개사법 개정내용(2023년 10월 이후)

공인중개사법 개정내용(2023년 10월 이후)

조항	개정 전	개정 후	위반 시 행정처붐
제 10조 (등록의 결격사유 등) 제 1항 제 5호	금고 이상의 집행유예를 받고  그 유예기간 중에 있는 자	금고 이상의 집행유예를 받고  그 유예기간이 만료된 날로부터 2년이 지나지 아니한 자 ※ 법 시행 전의 행위로 해당하게 된 경우는 종전 규정에 따름	등록취소
제 15조 (개업공인중개사의 고용인의 신고 등) 3항	신설	개업공인중개사가 고용할 수 있는 중개보조원의 수는 개업공인중개사와 소속공인중개사를 합한 수의 5배를 초과하여서는 아니 된다. ※ 현재 초과 고용업소는 법 시행일로부터 3년 이내에 개정 규정에 적합하도록 하여야 함	등록취소 1년이하의 징역 또는 1천만원 이하 벌금
제 18조의 4 (중개보조원의 고지의무)	신설	중개보조원은 현장안내 등 중개업무를 보조하는 경우 중개의뢰인에게 본인이 중개보조원이라는 사실을 미리 알려야 한다. ※중개보조원은 단순 업무보조만 할 수 있으며, 법 시행일부터 반드시 미리 고지하여야	500만원 이하 과태료
제 25의 3 (임대차 중개 시의  설명의무)	신설	개업공인중개사는 주택의 임대차계약을 체결하려는 중개의뢰인에게 다음 각 호의 사항을 설명하여야 한다. 1. 「주택임대차보호법」 제3조의6제4항에 따라 확정일자부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다는 사항 2. 「 국세징수법」 제109조제1항 · 2항 및 「지방세징수법」 제6조제1항 ·3항에 따라 임대인이 납부하지 아니한 국세 및 지방세의 열람을 신청할 수 있다는 사항 ※ 법 시행 이후 주택임대차계약을 체결하는 경우부터 적용됨	500만원 이하 과태료

 

첫 번째 개정내용은 금고 이상의 집행유예를 받고 그 유예기간이 만료된 날로부터 2년이 지나지 아니한 자는 등록의 결격사유에 해당한다는 내용이고 이를 어길 시 등록 취소가 됩니다.

두 번째 중개보조원 수에 대한 규정은 신설된 항목입니다.

'개업공인중개사와 소속공인중개사를 합한 수의 5배를 초과하여서는 아니 된다'라고 규정하고 있습니다.

예를 들어 개업공인중개사 혼자인 경우에는 중개보조원수가 5명을 넘지 못하고 개업공인중개사와 소속공인중개사 각 1명씩 등록된 경우에는 중개보조원 수가 10명을 넘지 못한다는 것입니다.

 

세 번째 항목도 이번에 신설된 항목입니다.

중개보조원이 고객 응대를 할 때, 본인이 중개보조원이라는 사실을 미리 고지해야 합니다.

법적으로는 소속공인중개사와 중개보조원의 역할이 정해져 있지만, 실무에서는 경계가 모호한 것이 사실입니다.

많은 중개보조원들이 이 경계를 넘나들면서 일하기 때문에 고객들이 혼동하지 않도록 이런 규정을 신설한 것으로 보입니다.

솔직히 이러한 규정보다는 중개보조원 업무를 좀 더 세부적이고 구체적으로 실무에 맞게끔 다시 정리하는 것이 더 바람직해 보이기는 하지만, 금번 개정에서는 이쯤에서 마무리된 것 같습니다.

이를 어길 시, 500만 원 이하 과태료를 부과하는데 중개보조원뿐만 아니라 관리책임이 있는 개업공인중개사도 과태료 대상이 될 수 있기 때문에 중개보조원을 고용하는 대표들의 경우에는 이 부분에 대한 철저한 교육 및 실행이 요구됩니다.

물론 중개보조원의 고지의무를 어길 시에도 개업공인중개사가 관리를 잘했다는 것을 증명하면 대표는 과태료 처분을 받지는 않겠지만, 현장에서 그것을 증명하는 것도 애매합니다.

중개보조원이라는 것을 명함에 표시하는 것으로 대처할 수도 있겠지만, 민원을 넣은 상대방이 명함을 받지 못했다고 주장한다면 이것 또한 증명하기 애매한 부분이 있는 것이 사실입니다.

민원이 들어갔을 때 이를 증명하려면 상담이 끝나고 현장에서 고객을 응대하기 전에 중개보조원이라고 적혀 있는 명함 파일을 문자나 카카오톡으로 전송하는 것이 가장 정확한 방법으로 보입니다.

 

네 번째도 이번에 신설된 조항으로 공인중개사는 주택의 임대차계약을 체결하려는 중개의뢰인에게 「주택임대차보호법」 제3조의 6 제4항에 임차인이 될 사람은 확정일자 부여기관에 선순위 확정일자의 부여일과 보증금, 월세에 대한 정보 제공을 요청할 수 있다는 내용과  「 국세징수법」 제109조 제1항 · 2항 및 「지방세징수법」 제6조 제1항 ·3항에 따라 임대인이 납부하지 아니한 국세 및 지방세의 열람을 신청할 수 있다는 사항에 대해 설명해주어야 합니다.

그런데 이 조항에는 '임대인의 동의를 받아'라는 전제조건이 있습니다.

즉 임대인의 동의가 필수라는 것이라 임대인의 동의가 없으면 불가능합니다.

그런데 이미 계약서를 작성한 임차인은 「주택임대차보호법」 제3조의 6 제3항에 따라서 '주택의 임대차에 이해관계가 있는 자'이기 때문에 임대인의 동의 없이도 가능합니다.

실제로 일선에서는 계약서만 있으면 임대인 동의 없이 열람할 수 있습니다.

그렇다면 공인중개사들이 계약서를 작성하는 순간에 안내해야 하는 것은 '임대인'의 동의가 필요한 「주택임대차보호법」 제3조의 6 제4항이 아니라 '계약을 한 임차인이 임대인 동의 없이도 할 수 있는 「주택임대차보호법」 제3조의 6 제3항을 안내하는 것이 맞습니다.

때문에 이번에 신설한 4항은 실무에서는 맞지 않는 조항으로 보이는 것입니다.

원점에서 내용을 다시 보도록 합시다.

현행법 상 계약서를 작성하지 않은 임차인은 임대인의 동의 없이 임대인이 납부하지 아니한 국세 및 지방세의 열람할 수 없으며 계약을 한 임차인만이 열람할 수 있습니다.

그렇다면 계약을 하지도 않은 사람이 그런 정보를 본다는 것에 과연 임대인이 서면동의를 해줄까요?

임대인이 아무런 문제가 없다면 동의해주지 않을까?라고 생각하는 것은 그야말로 이상적인 상황인 것입니다.

실제 현장에서는 아직 계약서도 안 썼는데 어떤 임대인이 선뜻 동의서류에 도장을 찍어줄지 의문이 아닐 수 없는 것입니다.

계약 시에 공인중개사들이 선순위 임차인 자료제공 요청하는 것도 현장에서는 대부분 협조가 안 되는데 선순위 보증금에 대한 확정일자 내역이라던가 임대인의 국세나 지방세 체납사실에 대해 확인할 수 있도록 임대인의 동의가 과연 쉽게 이루어질지 염려스럽지 않을 수 없습니다.

안전한 거래를 위해서 임차인에게 이러한 정보가 필요하다면 계약서에 도장을 찍기 이전에 확인할 수 있는 것이 맞지, 계약서에 도장을 찍은 다음에 확인하는 것이 도대체 무슨 의미가 있을까요?

그리고 그것을 공인중개사가 안내해야 하고, 안내를 안 한다면 과태료를 부과하겠다고 하는 것이니 공인중개사입장에서는 과태료를 피하기 위해 확인설명서가 바뀌거나 계약서 특약에 해당 내용을 넣으면 되는데 참으로 번거롭고 의미 또한 크게 없어 보이는 것이라는 생각밖에 들지 않습니다.

법을 개정할 때에는 실익이 있어야 하는데 이번 개정 내용을 보면 현실에서는 딱히 누구에게도 실익이 있어 보이지 않습니다.

현장에서 임차인, 임대인 그리고 공인중개사 그 누구에게도 실익이 없을 뿐 아니라 더 안전해지거나 편안해지거나 더 유리해진 사람은 아무도 없어 보입니다.

그냥 내용이 변경되거나 추가돼서 약간 더 복잡해졌을 뿐입니다.

다시 한번 정리해 보겠습니다.

계약서를 작성하기 이전에 위 2가지 사항에 대해 알아보기 위해 임차인이 해당기관에 요청하기 위해서 임대인의 동의가 필요하고 이를 공인중개사가 고지할 의무가 있습니다.

계약서를 작성한 이후에는 '주택의 임대차에 이해관계가 있는 자'이기 때문에 임대인의 동의 없이도 2가지 사항에 대해 열람을 요청할 수 있습니다.

어찌 됐건 2023년 10월부터 해당 내용으로 개정되었으니 공인중개사분들은 과태료 처분을 받지 않도록 내용 숙지하여 안전한 계약하시기를 바라겠습니다.

https://donbuller.tistory.com/entry/공인중개사창업비용

공인중개사 사무실 개설시 창업 비용

 

<출처: 후스파파>