임대인의 계약갱신요구권(계약갱신청구권) 거절 사유 9가지

임대인의 계약갱신요구권(계약갱신청구권) 거절 사유 9가지

1. 임차인의 계약갱신요구권이란?

 

주택 임대차에 관련해서 주택임대차보호법 상, '계약갱신요구권'(계약갱신청구권)이라는 것이 있습니다.

임차인이 원하면 원래 2년 계약인데, 계약을 한 번 더 갱신해서 총 4년까지 살 수 있는 권리로 임대차 3 법 중 하나입니다.

2. 임대인의 계약갱신 거절(거부) 사유

그런데 임차인의 '계약갱신요구권'(계약갱신청구권)에 대해서 특정한 사유가 있는 경우, 임대인은 이를 거부할 수 있습니다.

주택임대차보호법 6조의 3에서는 총 9가지 사유를 정해놓고 있습니다.

이 사유는 임대은 당연하거니와 혹시 잘 몰라 계약갱신이 거절될 수 있기 때문에 임차인도 잘 알고 있어야 하며 임대차 계약을 진행하는 공인중개사 또한 특약 작성 등을 위해 숙지가 필요한 부분입니다.

이때 주의해야 하는 것은 지금 확인하는 내용은 임대인의 '계약갱신 거절 사유'이지, 임대인의 '계약 해지 사유'가 아니라는 것입니다.

2.1 임차인이 '2기'의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 첫 번째 사유는 '월세 미납'입니다.

중요한 것은 ' 2기의 차임액에 해당하는 금액'이 부분입니다.

예를 들어서, 1월과 2월 두 달 동안 연속으로 미납했다면 당연히 2기에 해당되어 갱신을 거절할 수 있습니다.

그런데 이처럼 연속으로 미납해야만 거절할 수 있는 것은 아닙니다.

임대 기간 동안 기간이 떨어져 있었더라도 합쳐서 2기에 해당하는 월세를 미납한 이력이 있다면 거절할 수 있는 것입니다.

예를 들어 1월분을 미납한 상태로 그대로 가다가 2월이 되어서 2월 분만 납부했는데 3월에 또 미납했다면, 연속되지 않았더라도 1월 분과 3월분 즉 합쳐서 '2기'에 해당하는 미납이 발생했기 때문에 임대인은 만기 시에 과거의 이 사실을 이유로 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

그런데 여기서 오해하면 안 되는 것이, 1월에 미납하고 2월에 두 달분을 한꺼번에 냈다면 1월분 미납은 해결이 된 것이고, 이후 3월에 다시 미납한다면 3월 분만 미납된 것이므로 3월에 미납돼 있는 금액은 '2기'가 아니라 '1기'에 해당하는 연체를 한 것입니다.

이 경우에는 계약갱신을 거절할 수 없는 것으로 봐야 합니다.

종합해 보자면, '연속으로 2기가 아니라 합쳐서 2기의 차임이 연체되어야 하는 것'을 기억해야 합니다.

 2. 2 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

임차인이 위조된 신분증을 제시했다거나, 주민등록번호 또는 이름을 가짜로 기재했다거나, 주택으로 계약했는데 알고 보니 불법도박장 등 위법적인 다른 목적으로 사용하다 적발될 경우 등 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우,  임대임은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.

앞서 2.1번과 지금 2. 2번은 모두 '계약 해지 사유'에도 됩니다.

 

단, 주택에 낼 수 있는 '통신판매'와 같은 간단한 사업자들의 경우, 임차인이 실제 주거로 사용하면서 그곳에 이런 간단한 사업자를 내는 경우도 있는데  이런 사유로는 계약갱신을 거절할 수 없습니다.

누가 봐도 불법이거나, 누가 봐도 주택이 아닌 전혀 다른 목적으로 실사용하고 있을 경우에만 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

 2. 3 서로 '합의'하여 임대인이 임차인에게 상당한 '보상'을 제공하는 경우

임대인이 임차인에게 이사 나가기로 '합의'하고 '보상'을 약속한 경우인데, 이때는 '합의'와 '보상' 두 가지가 모두 있어야 합니다.

계약갱신을 안 하면서 보상 없이 나가기로 '합의'한 경우에, 임차인은 다시 거절할 수 있습니다.

임차인은 연장하고 싶은데, 임대인은 싫어하는 상황에서 임차인이 보상 없이 나가기로 합의했다면 임차인은 다시 거절할 수 있습니다.

합의되지 않은 일방적인 '보상'일 경우에도 임차인은 거절할 수 있습니다.

실질적인 보상이 얼마인지에 상관없이, '보상'이 존재하는 상태로 '합의'가 이루어진 경우에만 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

임차인은 '보상'이 존재하는 상태로 '합의'를 했다면, 다시 계약갱신을 주장하지 못합니다.

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

전부 뿐 아니라 일부라도 임대인의 동의 없이 전대했을 경우에, 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다.

'당시에는 집주인이 구두상으로 동의했는데 나중에 말을 바꿨다. 이것을 어떻게 해결해야 하느냐'

라고 하는 임차인이 있는데 이런 경우, 임차인은 억울하다고 해도 근거가 없으면 제삼자가 보기에는 누가 거짓말인지 알 수 없어 계약 갱신을 요구할 수 없게 됩니다.

동의한 내용을 남기는 것은 꼭 '서면'으로 해야만 하는 것은 아니고, 문자 메시지나 카톡 내용, 통화내용 녹음, 녹취 등 여러 가지 방법이 가능합니다.

그전에 중요한 점은, 전대차계약은 함부로 하면 안 된 다는 것입니다.

셰어하우스 등 몇 년 전부터 유행하면서 전대차계약이 많아지고 있는데, 전차인 때문에 전대인이 곤란해지는 경우도 많고, 전대인한테 전차인이 보증금을 돌려받지 못하는 경우들도 있습니다.

'전대차계약'은 주인의 동의 하에, 믿을만한 사람이 아니면 가급적 피하는 것이 좋겠습니다.

https://donbuller.tistory.com/entry/전전세

전전세와 전대차의 차이점(공인중개 실무)

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

예를 들어, 내부 인테리어 하면서 내력벽을 부순 경우가 있었습니다.

잘 모르는 임차인과 초짜 인테리어 업자의 합작품이었는데 이런 경우 단순히 계약갱신의 문제만 있는 것이 아니라 손해배상문제까지 발생하는 사항입니다.

내력벽이라는 것은 그 건물의 연직하중과 수평하중을 견디게 설계된 벽으로, 이것을 건드린다는 것은 굉장히 위험한 행위이고 내력벽이 없는 경우 건물에 쉽게 금이 갈 수 있습니다.

혹시라도 이로 인해 건물 일부가 무너지면 인명사고도 날 수 있고, 자칫 감옥까지 갈 수 있는 중차대한 문제입니다.

또 다른 예로는, 위험한 폭발물을 방치해서 실제로 문제가 생겼다거나, 고의 또는 중과실로 화재가 발생하는 경우로 이경우도 계약 갱신만 문제가 되는 것이 아니라 손해배상까지 해야 하는 사항이니 각별한 주의가 필요합니다.

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

임차한 주택의 전부가 아니라도 일부가 멸실돼서 주거기능을 상실하면 당연히 계약연장이 의미가 없어지기 때문에 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

7. 철거 또는 재건축과 관련해서

① 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획을 따르는 경우

② 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

③ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

임대차 계약을 체결할 당시에 '철거 또는 재건축이 예정되어 있고 구체적인 시기는 언제쯤 시작해서 어느 정도 걸릴 예정인지, 그러한 사유로 언제까지만 이 집에 살 수 있다' 이런 내용들을 구체적으로 미리 고지했고, 그 계획에 따라서 재건축을 진행할 경우에 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

 

또한 주택이 노후, 훼손 또는 일부 멸실 등으로 안전사고의 우려가 있는 경우, 그리고 다른 법령에 따라서 철거나 재건축이 진행되는 경우 등 이렇게 철거 또는 재건축과 관련해서 3가지 경우에 한해서 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.

8. 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적주택에 실제 거주하려는 경우

여기서 거짓말로 임차인을 내보냈다고 걸리면, 손해배상이 있습니다.

어찌 됐건 임대인 또는 직계존비속이 직접 목적주택에 거주한다면, 4년이 안되었더라도 계약갱신을 거절할 수 있는데 거짓말이면 손해배상 해야 한다라고 이해하면 되겠습니다.

부동산대책 정보사이트 정책풀이집 (molit.go.kr)

부동산대책 정보사이트 정책풀이집

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계약하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

말이 좀 어렵게 느껴질 수 있는 데 이 항목은 상식선에서 생각해 보면 될 것 같습니다.

예를 들면, 임차인이 인테리어를 거의 '개보수'수준으로 해서 나중에 원상회복이 불가능한 정도가 된 경우, 애완으로 키우는 강아지가 시도 때도 없이 짖거나 날이면 날마다 친구 들과 파티를 하며 소음이 발생하거나 실내에서 담배를 피우거나 해서  그 수준이 약간 불편한 정도가 아니라 주변 사람들에게 심각한 피해를 주고 항의와 민원도 계속 들어오는 데 임차인이 나 몰라라 하는 경우 등의 사유가 있다면 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.

물론, 계약갱신을 거절하려면 그러한 사유가 있다는 것에 대해서 녹취, 통화내용, 문자나 카톡 내용 등 객관적인 증거가 있어야 하고, 주변 피해자들의 증언과 도움이 필요합니다.

중요한 것은 임차인도 임대인을 비롯한 주변 사람들에게 피해를 주지 않는 선에서 행동해야 하는 임차인으로서의 의무라는 것이 존재한다는 점을 인지해야 한다는 것입니다.

이렇게 소음, 소란, 위험한 행동, 냄새 등도 실제로 주변에 피해가 심하고, 주변 피해자들의 증언이 충분하다면 임대인은 계약갱신 거절의 사유가 될 수 있습니다.

이 9번째 사항은 수 없이 많은 케이스와 갈등을 다 법으로 정할 수 없기 때문에 그래서 넣어놓은 포괄적인 조항이라고 보면 되겠고, 그래서 상식선에서 판단하면 될 것으로 보입니다.

 

<출처: 후스파파>