시설, 권리 계약서 작성은 행정사를 불러야 할까요?(공인중개사 실무)

시설, 권리 계약서 작성은 '행정사'를 불러야 할까요?

'시설, 권리 계약은 공인중개사 업무에 부수되는 것은 사실이지만, 권리 계약서 작성 시에 행정사를 부르지 않으면 행정사법 위반이다'

이것이 현재 법원의 입장입니다.

공인중개사의 업무영역인 것을 법원도 인정하고는 있고, 행정사 법에 의하면 행정사만 할 수 있기 때문에 현실과는 맞지 않은 부분이 있지만, 어찌 됐건 위법이라는 판결입니다.

 

행정사법의 모태가 된 것은 '행정서사법'입니다.

행정서사법이 1961년 9월 23일에 제정되었습니다.

당시에는 일정기간 공직에 있었다면 행정서사로서의 자격이 자동으로 생겼습니다.

지금은 시험 과목 중 일부를 면제해주고 있습니다.

※행정서사법( 1961년 9월 23일 제정)

제1조 (정의) 본법에서 행정서사라 함은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 것을 제외하고 타인의 위촉을 받아 관공서에 제출할 서류 기타 권리의무 또는 사실증명에 관한 서류의 작성을 업무로 하는 자를 말한다.

 

당시 행정사가 할 수 있는 일은 첫째, 관공서에 제출하는 서류의 작성,

둘째, 기타 권리의무나 사실증명에 관한 서류의 작성 이 두 가지였습니다.

 

행정서사법은 몇 번의 개정을 거치다가 1995년도에 '행정사법'으로 전면 개편됩니다.

그러면서 행정사가 할 수 있는 업무와 자격제도 전반에 걸쳐서 좀 더 명확한 체계가 잡히기 시작합니다.

그 후에 역시 몇 차례 개정을 거치다가 2013년도에 갑자기 행정사법에 이러한 조항이 생깁니다.

★행정사법★

제2조(행정사가 아닌 사람에 대한 금지 사항)

① 행정사가 아닌 사람은 다른 법률에 따라 허용되는 경우를 제외하고는 제2조에 따른 업무를 업(業)으로 하지 못한다.

② 행정사가 아닌 사람은 행정사 또는 이와 비슷한 명칭을 사용하지 못한다.

 

행정사법 제2조에는 '권리, 의무나 사실증명에 관한 서류의 작성'이라는 이 조항은 이전에도 행정사법에 존재했던 조항입니다.

행정사는 그전부터도 이와 관련된 일을 할 수 있었습니다.

그리고 당시에는 상가 중개 계약에 공인중개사가 권리계약을 진행하는 것도 위법이 아니었습니다.

그런데 2013년에 행정사법이 개정되면서 행정사들이 아닌 자가 권리계약을 진행하는 것이 위법이라는 조항이 행정사법에 갑자기 추가됐고 약 2년 뒤인 2015년쯤부터 권리계약을 진행한 공인중개사들이 행정사법 위법으로 처벌을 받기 시작합니다.

'공인중개사의 시설권리계약이 공인중개사 업무에 부수되는 것은 맞지만, 그 역시도 권리 의무나 사실증명에 관한 서류의 작성이기 때문에 행정사가 아니면 위법이라는 행정사법에 따라서 어찌 됐건 위법이다'

법원의 이 논리가 바로 이때 생겨난 것입니다.

 

공인중개사들이 사무실 또는 상가 계약을 진행할 때, 권리금이나 시설비를 다 협의하고 조율을 하는 것은 필수적인 일입니다.

공인중개사가 자신의 업무가 아니라고 하지 않을 수가 없는 부분이라고 손 놓고 있을 수는 없는 부분이라는 것입니다.

그리고 그 부분 하나만큼은 행정사의 영역이라기보다는 공인중개사의 영역이 맞아 보입니다.

공인중개사 업무에서 필수적인 부분이고, 예전부터 공인중개사들이 당연히 해왔던 업무입니다.

2013년에 행정사법이 개정되면서 그때부터 행정사법 위반이 된 것이고, 1961년부터 공인중개사들이 위법행위를 해왔던 것은 아닙니다.

 

이 문제를 해결하는 방법은 의외로 간단합니다.

권리 의무나 사실증명에 관한 서류의 작성에 관해서 행정사는 그 일을 '업'으로 할 수 있고, 부동산 권리계약에 대해서 만큼은 공인중개사도 할 수 있으면 되는 것입니다.

법 자체를 바꾸는 것은 매우 어렵지만, '시행령'을 바꾸는 것은 상대적으로 간단합니다.

※ 마침 공인중개사법 시행령 제2조에는 이런 내용이 있습니다.

제2조(중개대상물의 범위) 법 제3조 제3호에 따른 중개대상물은 다음 각 호와 같다. <개정 2011. 3. 15. , 2014. 7. 28.>

1. 「입목에 관한 법률」에 따른 입목

2. 「 공장 및 광업재단 저당법 」에 따른 공장재단 및 광업재단

 

입목, 공장재단, 광업재단이  공인중개사가 중개할 수 있는 중개대상물이라고 명시되어 있습니다.

공장재단이라는 것은 공장 건물과 그 토지만을 말하는 것이 아닙니다.

그 공장이 가진 권리, 의무와 그 안에 있는 시설, 자산을 다 합해서 공장재단이라고 합니다.

공장 같이 큰 부동산은 그 안에 있는 시설과 권리까지 한꺼번에 계약하는 것이 합법이고, 동네에 있는 부동산은 시설과 권리를 함께 계약하면 위법이 되는 것이라 이해가 가지 않는 것이 사실입니다.

일단 그 문제는 차치하고, 공인중개사법 시행령에 한 가지 내용만 더 추가하면 문제는 간단히 해결됩니다.

'부동산의 매매 또는 임대차 계약에 부수된 권리나 의무의 이전'

공인중개사 시행령에 이 한 줄만 추가하면 행정사와 공인중개사의 마찰은 불필요해집니다.

법은 국회의원들이 바꾸지만 시행령은 관련 부서의 공무원들이 주체가 되어서  행정부에서 바꾸는 것입니다.

그래서 일선 공무원들이 시행령을 개정하기 때문에 시행령 개정 또한 어려운 것이 현실입니다.

공직에 일정기간 근무한 공무원은 행정사 시험을 볼 때, 1차 시험이 면제되거나 1차 시험 면제와 더불어 2차 시험 중 일부가 면제되기 때문에 지금의 공무원 중 대다수는 미래의 행정사가 될 가능성이 높고, 그 공무원들이 시행령을 적극적으로 손봐줄 것을 기대하기가 어려운 것이 사실입니다.

공인중개사의 권리금 조율과 계약 진행은 현장에서는 필수적으로 해야 하고 그것을 법원도 인정하고는 있지만, 어찌 되었건 현재 법상으로는 위법임은 알아두어야겠습니다.

https://donbuller.tistory.com/entry/시설비계약서

시설비 계약서(공인중개사 실무)

 

<출처: 후스파파>