임대인의 계약갱신 거절이 거짓일 경우, 배상금액과 산정방법(판례 포함)

임대인의 계약갱신 거절이 거짓일 경우, 배상금액과 산정방법(판례 포함)

1. 임대인의 계약갱신 거절이 거짓일 경우의 기준

주택의 임차인이 '계약갱신청구권'이 생기면서,  원래의 계약 2년에 추가 2년으로 총 4년 동안 계약을 유지하면서 이사 가지 않을 수 있게 되었습니다.

즉, 2020년 7월에 '임대차 3 법'이 개정되면서, 임차인은 만기 '6개월 전'부터 '2개월 전'까지 계약갱신 청구권을 행사하면 총 4년까지 살 수 있도록 법이 바뀐 것입니다.

하지만 임대인은 총 9가지 사유를 이유로 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

임대인의 계약갱신 거절 사유 9가지 중 8번째가 

'임대인 또는 그 직계존비속이 직접 거주를 희망할 경우'

입니다.

임대인의 계약갱신 거절 사유 9가지에 대한 상세한 확인은 아래 포스팅을 통해 확인하면 됩니다.

https://donbuller.tistory.com/entry/계약갱신거절

임대인의 계약갱신요구권(계약갱신청구권) 거절 사유 9가지

그런데 임대인은 계약연장 안 하고 임차인을 내보내고 싶은데 마땅한 변명이 없으니, 목적 주택에 거주하기로 해놓고 기존 임차인을 내보낸 후 새로운 임차인을 받는 일이 발생하게 될 수 있습니다.

임대인이 이렇게 거짓을 하다 걸리면 임차인에게 '손해배상'을 해야 합니다.

여기서 임대인이 주의할 부분은 임차인을 내보낸 후에 본인이나 직계존비속이 실제로 살았더라도 '총 4년을 채우지 못했을 때'에는 손해배상을 해야 하는 경우가 생길 수 있다는 점입니다.

해당 임차인에게 법이 허용한 것은 '4년'인데, 임차인이 2년만 산 상태에서 임대인이 직접 거주한다면서 계약갱신을 거절하고 임차인을 내보낸 후, 임대인이 1년만 살다가 나와서 다시 임대를 하는 경우, 임차인이 산 기간과 임대인이 산 기간을 합치면 3년밖에 되지 않습니다.

결국, 해당 임차인에게 보장된 4년이 되기 전에 다른 임차인에게 임대를 해 준 경우로, 이 경우에도 기존 임차인에게 손해배상을 해야 합니다.

2년 후에, 직접 거주한다는 이유로 계약갱신을 거절했다면 임대인도 최소 2년 이상을 실거주해서 총 4년을 채워야 하며, 총 4년을 채우기 전에 다른 임차인에게 임대를 해주면 손해배상해야 하는 것입니다.

정리하자면 임대인이나 그 직계존비속이 직접거주 할 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있지만, 임차인이 거주했던 기간과 갱신거절 이후에 임대인이 거주한 기간을 합쳐서 총 4년이 안된 상태로 다시 임대할 경우에는 배상을 해야 하는 특이한 케이스도 존재합니다.

2. 임대인의 계약갱신 거절이 거짓일 경우, 배상금액과 산정방법

허위로 갱신을 거절했을 경우, 손해배상을 어떤 방식으로 산정하는 것인지 알아보도록 하겠습니다.

2. 1 임대인과 임차인의 '협의' 또는 '합의'

가장 우선인 것은 임대인과 임차인의 '협의' 또는 '합의'입니다.

임대인과 임차인 간에 미리 협의한 사항이 있으면 그 협의한 내용이 제일 우선입니다.

그런데 사실 이 경우에는 협의가 있기는 어렵습니다.

임대인이 직접 거주한다고 하면서 '만일 이를 어기면 내가 얼마 배상하겠다' 이렇게 금액을 정하고 근거를 남기면서까지 진행되는 경우는 거의 없을 것이기 때문입니다.

그래서 추후에라도 양 당사자간에 합의가 성립되면 그 금액으로 하면 됩니다.

2. 다음 세 가지 방법 중 가장 큰 금액

이렇게 '협의' 또는 '합의'를 우선으로 하는데 협의가 없었거나 합의가 안될 때의 방법을 법에서 규정하고 있습니다.

임대인과 임차인의 '협의' 또는 '합의'가 안 되는 경우에는 손해배상금액을 산정하는 방법을 법으로 정하고 있는 것입니다.

① 갱신거절 당시 월단위 임대료의 3개월분(전세인 경우, 전월세 전환율을 이용하여 전액 월세로 전환)

② 새로운 임차인의 월단위 임대료-갱신거절 당시의 월단위 임대료 차액 2년분

새로운 임차인에게 기존 임차인보다 월세를 더 많이 받았다면, 내보낸 임차인의 월세와 비교해서 그 차액의 2년분을 배상합니다.

예를 들어 새로운 임차인 월세가 50만 원이고 기존 임차인의 월세가 40만 원이었다면 그 차액인 10만 원의 2년분인 240만 원이 되는 것입니다.

③ 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

①②번 보다 실제 임차인이 입은 손해액이 더 큰 경우에는 실제 손해액으로 배상합니다.

 

임대인은 다음 세 가지 방법 중에서 가장 큰 금액으로 손해배상을 해야 합니다.

세 번째는 좀 모호하고 많은 경우의 수가 나올 수 있어 이로 인해 많은 법적 분쟁이 있을 것으로 예상됩니다.

3. 판례 1

임차인은 2019년 2월에 2년 전세계약을 하고 들어왔고 만기가 2021년 2월입니다.

그런데 2020년 7월에 갑자기 임대차 3 법이 통과되면서 계약갱신청구권에 대한 내용이 바뀝니다.

이 법은 그 이전에 이미 체결되어 있던 임대차 계약까지 모두 '소급'해서 적용하도록 됐기 때문에 이 사건도 적용대상이 됩니다.

문제가 된 아파트는 법이 시행된 직후인 2020년 8월에 '매매'가 됐습니다.

아파트의 매수인이 실거주가 목적이었기 때문에 매매계약을 체결하기에 앞서서, 임대인은 해당 임차인이 만기인 2021년 2월에 이사를 나갈 예정인지 먼저 확인합니다.

당시 임차인은 만기에 맞춰서 이사를 나갈 것이라고 답했습니다.

임대인이었던 매도인과 실거주 예정이었던 매수인은 임차인의 그 말을 믿고 매매계약을 체결합니다.

2020년 8월에 매매계약을 체결하고 3개월 뒤인 11월에 소유권이전 등기를 완료합니다.

그런데 그 중간인 9월에 임차인이 임대인에게 '계약 연장의사 통보'하는 내용의 문자메시지를 보냅니다.

이 당시에는 갑자기 바뀐 법에 대한 이해도가 별로 없어서 모두 다 우왕좌왕하고 있을 때였고, 그렇게 임대인과 임차인의 다툼이 시작됩니다.

임대인은 임차인에게 그동안 여러 차례 이사 나갈 예정인지 의사 확인했고 이사 나가겠다고 했으며, 매매계약 당일에도 이사 나갈 집을 알아본다고 까지 했으면서 이제 와서 이렇게 말을 바꾸면 어떡하느냐며 항의합니다.

여기에 임차인은 그렇긴 하지만 다시 알아보니 이것은 법에서 정한 임차인의 권리라며  사정상 그냥 살기로 마음을 바꿨다고 합니다.

이 다툼이 진행되는 동안 매수인은 잔금을 완료하고 2020년 11월에 소유권이전 등기까지 마칩니다.

그리고 실거주가 목적이었던 매수인은 해당 임차인에게 처음 약속대로 아파트를 비워달라고 요청했다가 임차인이 거부하자 결국 '부동산 인도소송'을 진행합니다.

 

사건을 심의했던 수원지법의 판결 내용을 살펴보겠습니다.

'임대차 계약기간이 끝나기 전 6개월부터 2개월 전까지의 기간 이내에 임차인이 계약갱신 청구권을 행사하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없다. 실거주하려는 사람은 매수인이지 매도인이 아니며, 소유권 이전 등기 이전에 게약갱신 청구권을 사용했고, 당시의 법률상 주인인 매도인은 실거주 예정이 아니었으므로 이를 거절할 수 없다. 소송을 낸 현재 소유자 매수인은 실거주 목적이긴 하지만 매도인의 권리 의무를 모두 승계한다. 즉 매수인의 인도명령 소송을 기각한다 '

판결 내용을 굉장히 요약하고 압축한 것입니다.

현재의 주인은 매도인이 아니라 매수인이라는 것이고, 이 매수인은 실거주가 목적이기는 하지만 매수인 앞으로 소유권이전 등기가 완료되기 전에 임차인이 먼저 계약갱신 청구권을 행사했고, 그 당시의 법적인 소유자는 매수인이 아닌 매도인이었고 전 주인이었던 매도인은 실거주 목적이 아니었기 때문에 이를 받아들여야 하는 의무가 있는 것이고 그래서 당시 임차인의 계약갱신 청구권 행사는 법률상 정당하다는 것입니다.

이 내용은 새로운 소유자에게 승계되기 때문에 매수자가 비록 실거주 목적이고 임대차 기간 만료 3개월 전에 소유권 이전까지 완료해서 새로운 소유자인 본인의 실거주를 통보했다 하더라도 '임차인은 집을 비워줄 의무가 없다'는 것이 판결의 요지입니다.

그렇다면 실거주 목적으로 아파트를 매수한 매수인은 가족들과 함께 거리에 나앉아야 하느냐 하는 문제가 발생하지만, 법에서 그 부분은 알바가 아니라는 것입니다.

그리고 임차인이 말을 바꿔서 이 사달이 난 것은 맞지만, 도의적인 부분을 떠나서 법률상으로만 판단하면 이것은 이번에 새로 만들어진 임차인의 정당한 권리라는 것으로 해석한 것입니다.

4. 판례 2

2019년 3월 임차인이 입주해서 만기가 2021년 3월입니다.

2020년 12월, 임대인은 직접 거주를 한다면서 실거주 사유를 들어 계약'갱신거절 의사표시'를 임차인에게 전달합니다.

하지만 임차인은 계약갱신청구권을 사용한다면서 임대인에게 '내용증명'을 보냅니다.

그리고 만기시점인 2021년 3월, 임차인은 계약갱신청구권을 사용한다면 '주택인도를 거부'합니다.

그래서 임대인이 집을 비워달라면서 임차인을 상대로 소송을 겁니다.

 

1심과 2심에서는 모두 임대인이 승소를 하였습니다.

즉 '실거주 요건 조항 해당사유를 원인으로 한 임대인의 갱신 거절은 적법하다'라는 취지의 판결이었습니다.

그런데 임차인이 이 사건을 대법원에 제소합니다.

그 판결결과가 2023년 12월 7일에 나왔는데 1,2심과는 달리 임차인이 승소합니다.

'원심은 임대인의 실제 거주하려는 의사가 진정하다는 사정을 충분히 심리하지 않은 채, 원고의 갱신 거절이 적합하다고 본 잘못이 있다'

대법원은 임대인이 실거주를 하겠다는 의사를 보였지만, 그 말에 대한 진위가 증명되지 않았다고 본 것이며 실거주의사가 증명되지 않았으므로 임대인은 임차인에 대해 계약갱신 거절을 할 수 없다는 취지의 판결을 내린 것입니다.

 

임대인이 실거주를 한다면서 임차인에 대해서 계약갱신 요구를 거절한 후, 실제로는 임대인 본인이 살지 않고 임대료를 올려서 다른 사람에게 세를 주는 경우가 있을 수 있고, 이경우 임차인은 거짓말을 한 임대인을 상대로 손해배상청구를 할 수 있습니다.

그런데 이 사건은 그것과는 완전히 다른 사건입니다.

거짓말을 한 후 들통이 난 경우가 아니라 실거주를 한다는 그 말이 진짜라는 것을 증명하라는 것이고, 임대인이 이를 증명하지 못하면 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 없다는 것입니다.

직접 거주한다는 임대인의 의사를 일단 거짓에 준해서 보고, 이것이 거짓이 아님을 임대인이 증명을 해야만 계약갱신을 거절할 수 있고 임대인이 실거주를 할 수 있다는 것입니다.

 

임대인이 실거주 의사가 있는 경우, 이삿짐센터와 미리 계약해 놓고, 아들이 있다면 전학도 미리 시켜놓고 하는 등의 보여줄 수 있는 증거와 근거를 마련해 놔야 한다는 것인데 임대인이 나가줄지 확실치 않은 상황에서 미리 임대인들이 이러한 구체적인 이사 계획을 준비해 놓을 수 있을지는 의문이 들지 않을 수가 없습니다.

애초에 증명하기가 어려운 사안이고 가이드라인조차도 없는 것을,  증명하지 못하면 인정해주지 않겠다고 한 대법원 판례가 나온 상황이라 앞으로 이를 준용한 판결이 계속해서 나올 수 있어서 혼란이 불가피할 것으로 보입니다.

2019년 3월에 입주한 임차인에 대한 이번 사건은 2023년 12월에 대법원 확정판결이 났습니다.

만기가 2021년 3월이었는데 이후 1,2심을 거쳐 대법원 판결이 나오기까지 무려 2년 9개월이나 걸렸습니다.

그러면 임차인은 총 4년 9개월 거주를 한 것이 됩니다.

임차인은 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하면서 나가지 않고 버티면서 임대인에게 실거주 목적을 증명해 보라고 하면서 소송을 걸고, 중간에 필요하면 소송을 중단시키고 이사를 나가버릴 수 있는 등 임차인의 악용 가능성을 높여주는 아쉬운 대법원 판결이라고 할 수 있겠습니다.

 

지금은 임차인이지만 나중에 임대인이 될 수 도 있고 임대인이면서 임차인인 경우도 있고, 누구든 임차인과 임대인의 위치에 있을 수 있기 때문에 이분법적으로 나눠서 판단하는 법이나 판결은 사회 구성원들 사이에 불필요한 적개심이나 이해충돌의 우려가 있는 것이라 우리 사회에 결코 도움이 되지 않다고 할 수 있겠습니다.

 

<출처: 후스파파>