임차인이 법인을 설립할 때 공인중개사의 역할과 주의사항(공인중개사 실무)

임차인이 법인을 설립할 때 공인중개사의 역할과 주의사항(공인중개사 실무)

1. 개인으로 계약한 후, 법인을 설립하고 추후 계약서의 임차인 란을 법인명의로 교체해 달라고 하는 이유는?

 

계약서를 작성할 당시에는 개인이었다가 임대차 계약서를 작성하고 나서 임차인이 법인을 설립 후 계약서의 임차인 란을 법인명의로 교체해 달라고 하는 이유는 해당 법인의 '사업자등록' 때문입니다.

임차인이 사업 공간을 확보한 다음에 법인을 설립하고 사업자를 등록하는 과정에 대해서는, 공인중개사가 꼭 이해하고 있어야 합니다.

그래야, 법인을 설립할 임차인들을 매끄럽게 이끌면서 계약을 진행할 수 있는 것이고 혹시 나올지 모르는 실수를 미연에 방지할 수 있습니다.

2. 법인설립 과정

임차인이 사무실을 구해서 법인을 설립하고, 사업자를 등록하기까지의 과정에 대해서 일단 살펴보겠습니다.

인허가가 필요한 법인의 경우에는 복잡하기 때문에, 일반적인 법인 설립 과정을 예를 들어 알아보겠습니다.

법인의 설립공간은 매매로 마련해도 되지만 보통은 임대차 계약으로 진행됩니다.

보통은 임대차 계약을 먼저 하는데 이때 임차인은 '개인'이 됩니다.

왜냐하면 아직 '법인'이 없기 때문입니다.

개인 명의로 계약을 먼저 진행하고 그 주소지에 법인을 설립합니다.

그 후에 임대차 계약의 임차인을 법인 명의로 변경합니다.

임차인을 법인으로 변경한 계약서와 나머지 다른 필요서류를 준비해서 관할 세무서로 가서 사업자등록을 하는 것입니다.

법인설립 과정을 조금 더 자세히 알아보겠습니다.

https://donbuller.tistory.com/entry/법인설립

법인설립 시 주의사항

2. 1 임대차계약서 작성(임차인: 개인)

아직 법인이 없기 때문에 임차인을 개인 명의로 작성합니다.

사실, 법인설립 시에는 임대차 계약서가 필요 없기는 합니다.

법인을 설립할 주소지만 정확히 있으면 되고, 법인을 설립할 때 제출하는 서류에는 임대차 계약서는 없습니다.

법인을 먼저 설립한 다음에 법인 명의로 계약서를 작성하면 되는데, 왜 이렇게 번거롭게 개인 명의로 임대차 계약을 먼저 하고 법인을 설립한 다음에 계약서를 변경하는 일을 할까요?

법인을 설립하면 해당 법인에 대한 등기가 나오게 됩니다.

하지만 법인등기가 나오는 동안 원래 법인이 들어가려고 했던 장소에 다른 임차인이 들어가 버린다면 해당 법인은 다른 사업장을 다시 알아봐야 합니다.

법인설립 후 사업장 변경신청을 하려면 주소지 변경 '등기'를 변경해야 합니다.

돈이 이중으로 들고 매우 번거롭습니다.

때문에 사업장의 주소지를 미리 확보하는 차원에서 개인 명의로 임대차 계약을 먼저 진행하는 것입니다.

나중에 개인에서 법인명의로 계약서를 변경하는 것이 법인등기 변경하는 것보다 훨씬 쉽기 때문입니다.

2. 2 법인설립

개인 명의로 계약서를 작성하고 계약금을 보내게 되면 사업장이 확보됩니다.

사업장으로 확보된 그 주소지로 법인을 설립합니다.

법인설립은 법무사의 영역이므로 중개사의 개입이 필요 없습니다.

2. 3 임대차계약서 변경(임차인: 법인)

'법인설립이 끝났다'는 연락이 오면 해당 '법인의 등기부 등본하고 법인인감, 인감증명'을 준비시킵니다.

임대인과 시간을 맞춰서 계약서를 재작성하면 됩니다.

계약서의 임차인 란을 법인 명의로 변경하고, 법인주소, 법인등록번호, 법인명을 기입하면 됩니다.

계약서 작성 날짜를 새로운 날짜로 변경해도 되지만, 모든 내용과 날짜를 똑같이 하고 임차인 란만 변경해도 실무 상 문제는 없습니다.

처음 계약서를 작성할 당시에는 법인이 존재하지 않았는데, 날짜를 변경하지 않아도 되는 것일까요?

네, 변경하지 않아도 실무에서는 문제가 생기지는 않기 때문에 편한 대로 하면 됩니다.

2. 4 잔금처리 및 사업자등록

이제 임차인을 법인 명의로 변경한 계약서와 추가 구비서류를 챙겨 가지고 법인은 세무서에 방문하여 '사업자등록'을 합니다.

계약서의 임차인란을 법인 명의로 변경해 준 이유 중 가장 주된 이유는 사업자를 등록하기 위해서입니다.

사업자등을 신청할 때 해당 법인이 임차인으로 작성된 임대차 계약서가 있어야 합니다.

3. 주의사항

공인중개사는 이렇게 법인설립 과정을 잘 이해하고 법인을 설립하는 임차인을 잘 이끌어 주면 됩니다.

이때 주의할 점이 3가지가 있습니다.

2. 1 계약금 입금자를 법인 명의로 교체할 경우, 법인에서 먼저 입금한 후에 처음 받았던 계약금을 돌려주는 것으로 유도해야 합니다.

나중에 혼동될 수 있으니, 계약금을 법인 명의로 다시 입금하자는 이야기가 나올 수 있는데, 그럴 때는 가능한 법인에서 게약금을 먼저 입금한 후에 처음에 받았던 계약금을 다시 돌려주는 방향으로 유도하는 것이 좋습니다.

2. 2  '추후 법인명의로 계약서 교체가 있을 것'이란 것을 임대인에게 미리 고지하고 협조를 구해야 합니다.

처음 계약서를 작성하는 시점에서 추후 법인명의로 계약서 교체가 있을 것이라고 임대인에게 미리 고지한 다음에 협조를 구해 놓는 것이 좋습니다.

미리 말을 안 했다고 해서 나중에 협조를 안 해주는 임대인은 거의 없기는 하지만, 계약 시에 고지를 하지 않았으니 자기 의무도 아니고 바쁘다면서 차일피일 미루는 임대인도 존재하는 것이 사실입니다.

따라서 반드시 처음 계약서를 작성하는 시점에 임대인에게 미리 이야기해 놓는 것이 좋습니다.

3. 3 '법인설립'과 '사업자등록' 두 가지 단어를 혼동하지 않아야 합니다.

 '법인설립'과 '사업자등록' 두 가지 단어는 분명 다른 것인데 이 두 단어를 혼동해서 사용해, 일정에 혼란을 주는 중개사가 종종 있습니다.

예를 들면, '임차인에게 사업자등록 만지면 이야기해 주세요. 그때 계약서 변경해야 합니다' 이런 식으로 말입니다.

정확하게는 법인설립 '후'에 계약서를 변경하는 것입니다.

법인을 처음 설립해 보는 임차인은 법인명의로 바뀌지 않은 계약서를 들고, 세무서까지 갔다가 헛걸음하고 돌아오는 경우가 생길 수 있습니다.

https://donbuller.tistory.com/entry/온라인법인설립시스템

1인 법인 셀프로 하는 방법('온라인법인설립시스템')

 

<출처: 후스파파>