권리분석의 의의 및 주의사항(공인중개사 실무)

권리분석의 의의 및 주의사항(공인중개사 실무)

1. 권리분석의 의의

권리분석의 의의는 다음과 같습니다.

1. 1 민사집행법상의 규정에 의한 경매실무에서 경매물건에 내재하는 여러 권리 중에서 '소멸'과 '인수'되는 권리를 파악하는 것입니다.

권리분석이란 민사집행법의 기본적인 이론을 바탕으로 해서 인수되는 권리와 소멸되는 권리를 분석하고, 파악하는 것이라고 하겠습니다.

1. 2 즉, 부동산등기사항증명서상 경매결과 소멸되는 권리와 인수되는 권리를 분석하여야 하며, 임차인의 경우 경매결과 경매 매수자가 낙찰대금 이외에 임차금액을 추가로 인수하여 부담하는 금액여부를 분석하는 것으로 정의할 수 있습니다.

그래서 권리분석은 경매입찰의 꽃이라고 불리고 있습니다.

만약 권리분석을 잘못해서 경매입찰을 받았는데 임차인의 보증금을 소멸되는 권리로 알았는데 그것이 인수권리로 밝혀질 경우, 경매입찰을 잘못받게 되는 것입니다.

1. 3 권리분석은 경매사건에 관하여 적용되는 민사집행법, 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법 등의 기타 경매 관련 특별법에 따라 소멸하는 권리와 인수하는 권리를 파악하는 것입니다.

1. 4 권리분석은 경매 응찰의 한 단계로 경매 전문가나 매수희망자 등이 행하는 경매에 관한 사전적인 업무활동입니다.

개업공인중개사들은 경매 입찰 활동을 직접 할 수도 있고, 의뢰인의 의뢰를 받고 대신 입찰을 받아 줄 수도 있는데 권리분석을 실수로 잘못해서 경매입찰을 잘못받게 되면 그만큼의 금전적인 손해와 책임문제가 따른 다는 것을 인지해서 철저한 권리분석의 실력을 갖추어야 할 것입니다.

2. 권리분석의 법적 근거(말소기준권리 관련 법률 해석)

권리분석의 초석은 '말소기준권리'를 분석해야 한다는 것이고, 권리분석의 법적 근거가 되는 것이 민사집행법입니다.

★민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등)

1항 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다.

 

2항 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.

각부동산 위의 모든 '저당권' 자체가 바로 실무에서 '말소기준을 권리'가 됩니다.

때문에 저당권은 경매물건에 가장 선순위로 존재했을 때, 이 자체가 말소기준 권리이므로 후순위권리를 포함해서 저당권 자체도 소멸처리가 됩니다.

저당권이 만약 후순위인 경우, 선순위에 반드시 말소기준 권리가 존재하기 때문에 말소기준 이하 저당권은 소멸처리 되는 것입니다.

정리하자면, 매각부동산 위의 모든 저당권은 선순위든 후순위든  매각으로 소멸됩니다.

3항 지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권은 저당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.

이 중 '등기된 임차권'은 확대해석 할 필요가 있습니다.

임차권등기를 설정한 임차권 등기는 이것도 당연히 등기된 임차권인데, 임차권등기를 하지 않았어도 주택임대차보호법 제3조 1항에 의한 대항요건과 확정일자 혹은 상가건물임대차보호법 제3조 1항에 의한 대항요건과 확정일자의 규정에 따라서 대항요건과 확정일자를 받아서 즉 주임법, 상임법 상에 우선변제권을 행사할 수 있는 이러한 임차인들도  등기된 임차권으로 취급한 다는 것입니다.

저당권, 압류채권, 가압류채권은 민사집행법 91조에 의한 '말소기준권리'가 됩니다.

말소기준권리에 대항할 수 없는 경우란 말소기준권리보다 후순위인 경우를 말하며 이런 경우에는 매각으로 소멸됩니다.

당연히, 말소기준권리보다 선순위권리는 인수되고 말소기준권리보다 후순위권리는 소멸됩니다.

4항 제3항의 경우 외의 지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.

이경우 등기된 임차권도 제3항의 경우와 동일하게 확대해석 하면 됩니다.

즉 임차권 등기를 하지 않았어도 주임법, 상임법 상 임차인의 대항요건과 확정일자를 받아서 우선변제권을 행사할 수 있는 경우까지 등기된 임차권으로 취급합니다.

따라서 '제3항의 경우'란 말소기준권리보다 후순위인 경우에는 소멸되므로, '제3항의 경우 외'라고 했으니 말소기준권리보다 선순위인 경우로 대항할 수 있는 권리이므로 이것은 매수인이 인수해야 합니다.

여기서 주의할 점이 바로 전세권입니다.

전세권에 대해서는 실무에서 말도 많고 탈도 많습니다.

하지만 민사집행법 91조 제4항에 전세권에 대한 명확한 정의가 되어 있기 때문에 사실상 더 이상 논쟁이 필요가 없습니다.

전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다고 되어 있는데 이때의 전세권은 말소기준권리보다 선순위가 전세권을 말하며, 선순위 전세권은 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸되는 것입니다.

이를 반대로 생각해 보면 말소기준권리보다 후순위 전세권의 경우에는 당연히 매각으로 소멸이고, 말소기준권리보다 선순위 전세권인 경우에 배당요구를 하면 소멸되는 것입니다.

다시 말해,  말소기준권리보다 선순위 전세권자가 배당요구를 하지 않으면 인수권리가 되는 것입니다.

5항 매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.

'유치권'은 경매실무에서 경매낙찰자에게 인수되는 권리입니다.

그렇다면 다른 권리들은 다 소멸되는 왜 유치권은 인수가 되는 것일까요?

복잡하게 따져볼 필요 없이 그 이유는 민사집행법 제91조 5항에 의한 법적근거에 의해서 '매수인은 유치권자에 대해 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다'라고 하는 이 법적 근거가 있기 때문입니다.

3. 권리분석을 본격적으로 들어가기 전 권리분석 시 주의사항

3. 1 말소 기준권리의 선정

권리분석을 하기 전 제일 먼저 말소 기준권리를 선정해야 합니다.

말소 기준권리는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 강제경매개시결정등기(말소기준권리가 없을 시), 건물전부사용을 위한 전세권등기가 있습니다.

3. 2 세입자 및 전입자 유무, 확정일자 여부, 점유현황 등의 철저한 사실적 조사, 분석

점유현황은 실제 직접 방문하여 점유자를 확인할 수도 있고, 경매매각물건명세서와 점유 및 현황조보고서룰보고 경매물건의 집행관이  어떻게 점유 현황 조사를 해놨느냐 여부를 확인할 수 있습니다.

https://donbuller.tistory.com/entry/매각물건명세서

경매의 기초5<매각물건명세서 확인하는 방법>

3. 3 선순위 저당권설정여부 판단

선순위 저당권은 그 자체가 말소기준 권리이기 때문에 말소기준인 저당권을 포함하여 후순위들은 모두 소멸되므로 선순위의 저당권설정여부를 판단해야 합니다.

3. 4  임차인 전입일 산정(읍면동사무소에서 '주민등록 전입 세대열람'을 통한 전입일의 철저한 확인)등의 철저한 사실적 조사, 분석

 

3. 5 물권과 채권의 확실한 관계성 검토

가장 문제가 되는 것이 채권인 임차인의 임대차와 등기상 설정된 물권 간의 서로 간의 순위를 가려야만 하는, 철저한 권리분석을 해야 합니다.

6. 선순위 저당권자보다 후순위의 소액임차인 및 가등기 권리자 주의

선순위 저당권자보다 후순위이더라도 소액임차인인 경우에는 최우선변제권이 생겨 이러한 임대인들의 보증금은 무조건 선순위로 올라가기 때문에 무조건 주의를 해야 합니다.

그리고 매매계약을 원인으로 한  소유권이전청구권 순위보존 가등기인 경우 경매 매수인에게 인수권리가 됩니다.

그런데 금전채권을 원인으로 하는 담보가등기라면 말소기준 권리보다 선순위가등기더라도 담보가등기 자신이 말소기준권리가 되기 때문에 이 경우에는 그대로 소멸처리 됩니다.

정리해 보자면, 선순위 저당권보다 후순위인 소액임차인이 있느냐, 소멸되지 않는 가등기가 있느냐 여부를 꼭 체크해 보아야 합니다.

https://donbuller.tistory.com/entry/최우선변제권

경매의 기초 7<주택임대차 임차인 권리 분석3. 소액임차인의 최우선변제권>

7. 배당을 전부 못 받는 임차인 있을 경우 명도에 따른 별도의 시간과 비용 등이 추가

배당을 전부 못 받는 임차인 있을 경우, 해당 임차인이 명도에 순순히 응해주지 않을 가능성이 높기 때문에  명도에 따른 별도의 시간과 비용 등을 철저히 따져보아야 합니다.

8. 권리분석을 잘못했을 경우 매각기일까지 매각 불허가 등 이의 신청의 여부

권리분석을 입찰 희망자 즉 매수희망자가 근본적으로 권리분석을 잘못해서 입찰을 잘못받았다면 매각 불허가 즉 민사집행법에 121조 1호 내지는 7호에 의한 매각불허가 이의신청을 해도 받아들여지지 않습니다.

그렇지만 법원의 실수라든지 매수자의 잘못이 아닌 경우에는 매각 불허가 등을 위한 이의 신청이 받아들여질 수 있기 때문에 이러한 부분도 잘 따져 보아야 합니다.

9. 관리비 등 연체여부 검토

요즘은 기본적인 관리비가 높은 편이라 1년간 관리비가 미납되어도 보통 300~400만 원이 될 수 있으므로, 경매 권리분석을 함에 있어서 이 부분도 소홀히 해서는 안될 것입니다.

관리비 연체 여부는 현장의 관리사무소를 방문해서 철저한 조사가 필요합니다.

https://donbuller.tistory.com/entry/말소기준권리

경매의 기초4<말소기준권리>

 

<출처: 한국공인중개사협회>