경매의 기초 7<주택임대차 임차인 권리 분석3. 소액임차인의 최우선변제권>

임차인의 권리에 대해서 알아야 하는 이유

임차인의 권리는 경매를 하는 사람뿐 아니라 경매를 하지 않는 사람이라도 반드시 알아두어야 할 중요한 권리사항입니다. 특히 임대인입장에서 집을 세를 주거나 임차인으로 집에 세를 들어 사는 경우 등 임대차에 관련되어 있다면 임차인의 권리에 대해서 반드시 알 필요가 있습니다. 

그래야만 해당부동산이 혹시라도 경매로 넘어갔을 때 대응을 할 수 있게 됩니다.

오늘은 경매사건과 관련돼서 보증금이 소액일 때 임차보증금을 얼마나 돌려받을 수 있는지 받을 수 있는 것인지 받지 못하는 것인지 그리고  낙찰자에게 어떻게 영향을 미치는지에 관해서 알아보도록 하겠습니다. 

소액임차인의 최우선변제권이란? 

임차인이 전세가 아닌 반전세나 월세로 계약한 경우 보증금이 소액일 가능성이 높습니다. 

나라는 이런 사람들을 서민으로 보고 임대차보호특례로 서민들의 피해를 줄이기 위해서 임차하여 거주하고 있는 부동산이 경매로 넘어가더라도 소액으로 보증금을 걸어 놓은 서민들은 일정 부분 보호를 해주자는 취지로 만들어진 것이 바로 소액임차인의 최우선변제권입니다. 즉 경매로 인한 배당을 받을 때 다른 권리보다 우선적으로 일정 부분을 변제해 줄 수 있는 제도입니다.

 

일반적으로 아파트 같은 한 세대에 있는 임차인이  전세나 아파트 시세의 50% 이상의  보증금을 거는 경우는 해당사항이 안 되는 경우가 대부분입니다.

다가구라든지 한세대가 거주하더라도 반전세 또는 월세로 소액 보증금을 내고 주거하고 있는 사람들에게 해당되는 경우가 대부분입니다.

소액임차인의 최우선변제 요건

아래 조건을 충족하는 경우에 소액임차인으로 보호받을 수 있습니다.

1. 소액임차인의 범위에 속할 것

말소기준권리일	지역	보증금 기준	최우선변제액
2016.3.31~  2018.9.17	서울특별시	1억원 이하	3400만원
	수도권(과밀억제권역)	8000만원 이하	2700만원
	광역시(인천, 군지역제외), 안산, 용인, 김포, 경기도 광주	6000만원 이하	2000만원
	세종시	6000만원 이하	2000만원
2018.9.18~ 2021.5.10	서울특별시	1억 1000만원 이하	3700만원
	수도권(과밀억제권역), , 용인, 세종, 화성 포함	1억원 이하	3400만원
	광역시(인천, 군지역제외), 안산, 용인, 김포, 경기도 광주	6000만원 이하	2000만원
	그밖의 지역	5000만원 이하	1700만원
2021.5.11~ 현재	서울특별시	1억 5000만원 이하	5000만원
	괴밀억제권역(서울제외), 세종, 용인, 화성, 김포	1억 3000만원 이하	4300만원
	광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외) 안산, 광주, 파주, 이천, 평택	7000만원 이하	2300만원
	그 밖의 지역	6000만원 이하	2000만원

복잡해 보이지만 사실상 본인 거주 지역이나 경매를 원하는 지역 부분만 살펴보면 되겠습니다.

지역마다 주택가액이 다르기 때문에 편차를 두고 소액보증금의 기준을 달리하고 있습니다. 

기준 시점은 임차인의 전입일이 아닌 해당 경매사건의 말소기준권리날짜이며 꼭 기억해두셔야 합니다. 

2. 주택에 대한 경매신청의 등기 전까지 대항요건을 갖출 것

말소기준권리보다 늦게 등기한 임차인인 경우더라도 소액임차인의 범위에 속하게 되면 일정금액까지는 먼저 배당을 받을 수 있게끔 소액임차인을 보호하고 있습니다.

이때 전입이 말소기준권리보다 늦더라도 혹은 확정일자가 없거나 확정일이 늦더라도, 우선변제순위기 밀린다고 하더라도 보증금이 일정금액 이하인 경우에는 이 보증금 중 일정금액까지는 먼저 배당해 주라는 것이 바로 소액임차인의 최우선변제권입니다.

 

단  말소기준권리보다 전입일이 늦더라도 전입이 되어 있어야 하며 정상적으로 점유도 하고 있어야 하며 계약서도 작성되어 있어야 합니다. 소액임차인의 최우선 변제권에서 확정일자는 영향을 미치지 않습니다

 

이러한 대항요건은 집행법원이 정한 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속되어야 합니다

3. 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각될 것

 소액임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서는 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우이어야 합니다. 이는 경매나 체납처분에 의하지 않고 단순히 매매, 교환 등의 법률행위에 따라 임차주택이 양도되는 경우에는 대항력의 여부만이 문제 될 뿐이고, 우선변제권이 인정될 여지가 없기 때문입니다.

4. 배당요구 또는 우선권행사의 신고가 있을 것

임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행법원에 배당요구종기내에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권행사의 신고를 해야 합니다 배당요구는 채권의 원인과 액수를 기재한 서면으로 하면 됩니다. 이 경우 배당요구의 자격을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다

사례를 통해서 소액임차인의 최우선변제권 알아보기

[등기부현황]

근저당 농협 2억(20년 1월 1일) 말소기준권리

가압류 수협 5천21년 5월 5일

 

[임차인현황]

임차인 보증금 5천

전입: 21년 1월 1일

확정 21년 1월 1일

배당 22년 3월 3일(배당요구종기일 22년 4월 4일)

 

경매물건의 소재지는 대전광역시이고

이때 2억에 낙찰되었다고 가정하겠습니다.

 

[등기부 현황]이란 등기부등본에 기록된 내용을 경매 사이트에 정리해서 옮겨놓은 것입니다. 

임차인은 전입이 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다.

또한 임차인은 확정이 말소기준권리보다 늦기 때문에 이 말소 기준 권리보다 우선변제 순위에서 밀리게 됩니다.  하지만 임차인은 배당요구종기내에 배당요구를 하였기 때문에 법원으로부터 배당을 받을 자격은 가지고 있습니다. 

일반적인 경우라면 전입, 확정, 배당이 모두 되어 있으므로 경매가 진행되어 낙찰될 경우 등기가 된 날짜순으로 우선변제 순서에 따라서 배당을 받을 수 있습니다. 

 

지난 시간에 배웠듯이 해당 부동산이 경매로 낙찰이 되면 주택임대차의 경우 배당받는 순서는 다음과 같습니다. 

1. 경매집행비용
2. 제3취득자의 부동산 필요비, 유익비
3. 소액임차보증금 중 최우선변제액
4. 최종 3개월 임금채권
5. 당해세(재산세, 종부세)
6. 우선변제권(날짜순으로 배당)

 

6. 우선변제권은 날짜순으로 배당을 받기 때문에 우선변제권의 1순위로는 2020년 1월 1 일로 설정일자가 가장 빨라 말소기준권리가 되는 근저당 설정을 한 농협이 2억을 먼저 받아 가게 됩니다. 2순위로는 가압류권자인 수협보다 임차인의 전입일이 빠르므로 임차인이 되고 3순위가 가압류권자인 수협이 됩니다

일반적인 경우라면 이런 상황에서 경매물건이 2억에 낙찰됐다고 가정했으므로 다른 경매비용 등의 부담이 전혀 없다고 가정했을 때 1순위인 농협이 2억을 다 받아가게 되고 2순위임차인과 3순위 수협은 한 푼도 배당받지 못합니다. 

 

만약 2억 5천에 낙찰됐다고 가정한다면 1순위 농협이 2억, 2순위 임차인이 5천을 배당받을 수 있습니다.  

 

여기에 조건을 걸도록 하겠습니다.

1. 경매집행비용:300만 원
2. 제3취득자의 부동산 필요비, 유익비:0월(현실적으로 나오는 경우가 드물기 때문에 크게 신경 안 써도 되는 항목임)
3. 소액임차보증금 중 최우선변제액
4. 최종 3개월 임금채권:0원(상가나 공장등이 아닌 일반 아파트의 경우에는 거의 나오지 않습니다.)
5. 당해세(재산세, 종부세): 700만 원

6. 우선변제권(날짜순으로 배당)

 

경매물건의 소재지는 대전광역시이고 경매 낙찰 가격이 2억이라고 했을 때 소액임차인이 없는 일반적인 경우라면 경매비용과 당해세 총 1000만 원을 제외한 1억 9000만을 우선변제권 1순위인 농협이 배당받게 됩니다.

 

하지만 말소기준권리가 20년 1월 1일인 경우 대전광역시의 보증금 5000만 원인 임차인은 소액임차인이 되어 최우선 변제를 받을 수 있습니다. 

낙찰금 2억에서 1. 경매집행비용:300만 원을 먼저 빼면 1억 9700만 원이 남습니다.

2순위로 소액임차인이 2000만 원을 최우선변제받을 수 있습니다.

3순위 당해세 7백만 원이 빠지고 그다음이 우선변제 순위에 따라서 농협이 받아가는 구조입니다.

따라서 농협은 1억 7000만 원을 배당받을 수 있습니다.

정리

1. 소액임차인은 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 우선하여 변제받을 권리를 소액임차인의 최우선 변제권이라고 합니다.

 

2. 소액임차인이더라도 전입은 반드시 이루어져야 하며(확정은 영향 없음) 계약서가 정상적으로 작성되어 있어야 하며 해당 부동산에 점유하고 있어야 하고 배당요구종기내에 배당요구를 해야 경매로 인한 배당을 받을 수 있습니다.

 

3. 소액임차인의 조건에 해당하게 되면 경매로 인해 낙찰되었을 경우 경매비용을 제외한 나머지 금액에서 보증금 중 일정 부분을 최우선 변제받게 됩니다. 

사실상 경매비용은 크지 않기 때문에 실제적으로는 소액보증금의 최우선변제권이 가장 먼저 배당받는 것이나 마찬가지입니다.

<세부조건> 다가구에서는 낙찰가의 1/2 이내에 최우선 변제금 배당해 주는 경우가 있으나 아파트는 그런 거 없이 경매비용을 제외하고는 가장 먼저 배당받게 됩니다. 

 

4. 지역마다 주택가액이 다르기 때문에 소액임차인의 적용 보증금이 달라지게 되며 말소기준권리 시점에 따라서 기준이 달라지게 되니 이 점 꼭 숙지하셔야 합니다. 

 

선순위 임차인과의 비교를 위해서 아래 포스팅을 참고하시면 됩니다.

 

경매의 기초 6<주택임대차 임차인 권리 분석2. 선순위임차인이 있을 때 주의사항 > (tistory.com)

경매의 기초 6<주택임대차 임차인 권리 분석2. 선순위임차인이 있을 때 주의사항 >