가압류의 의의(공인중개사 실무)

가압류의 의의(공인중개사 실무)

1. 가압류의 의의

1. 가압류라 함은 금전채권 또는 금전으로 환산이 가능한 채권에 관하여 집행권원을 얻어 강제집행을 할 수 있을 때까지 그 집행을 보전하기 위한 철차를 말합니다.

이는 금전채권을 원인으로 하는 본안소송에 상당한 시간이 소요되므로 그 기간 중에 채무자의 고의나 불가항력 등으로 인한 재산의 도피, 감소 등을 막기 위한 보전조치입니다.

2. 가압류는 소송절차 등에서 본안 판결을 받지 않은 이전 단계로서의 효력이 있기 때문에 가압류권자는 바로 경매를 신청할 수는 없고 민사집행법상의 이해관계인이 되지 못합니다.

가압류권자는 금전채권을 원인으로 한 보전청구권자이고 본안소송의 판결이 나오기 이전이라 본안판결에서 승소를 할지 패소를 할지 모르므로, 민사집행권 제90조에 의한 이해관계인으로 취급하지 못합니다.

다만, 피보전채권에 관한 소송절차 등을 통하여 확정된 집행권원을 받아 강제경재를 신청할 수 있습니다.

2. 가압류의 법률효과

가압류의 법률효과

가압류권자가 본안소송을 진행해서 승소판결을 받으면 가압류권자는 강제집행 즉 경매신청을 할 수 있습니다.

반면 가압류권자가 본안소송을 진행해서 패소판결을 받으면 가압류는 소송 패소를 원인으로 소멸처리됩니다.

가압류는 금전채권을 원인으로 등기상에 가압류가 올라가는 것이라, 가압류 상태에서는 집행을 할 수 있는 어떠한 권리가 없는 것입니다.

따라서 가압류권자가 집행을 하기 위해서는 본안소송에서 승소판결을 받아서 이것을 집행권으로 해서 강제경매를 집행할 수 있습니다.

3. 가압류의 최종적인 목적

가압류권자는 금전채권에 관한 소송절차 등을 통하여 집행권원을 받아 배당받기 위한 경배를 신청할 수 있습니다.

그러므로 가압류권자가 추구하는 최종적인 목적은 집행권원을 받아 '강제경매를 신청하는 것'입니다.

4. 가압류의 말소기준권리 여부

1. 가압류가 등기사항증명서상 최선순위에 등기되었다면 가압류를 말소기준권리로 보아 후순위 권리들은 소멸합니다.

2. 가압류는 장래 회수할 금전채권의 보전책으로 등기하는 것으로 그 대상이 금전채권이므로 경매 시에 자기 지위에 맞게끔 배당받고, 자기 채권의 전액 회수여부를 불문하고 소멸합니다.

5. 가압류, 경매실무상의 주의사항

1. 민법상 물권은 채권에 우선합니다.

그러나 민사집행법의 적용을 받는 경매에서는 물권이 채권에 우선하지 않는 경우가 있는데, 임차인의 대항력 분석(우선변제권 및 최우선변제권)이나 가압류 권리분석에서 볼 수 있습니다.

선순위의 가압류는 경매실무에서 말소기준권리로 봅니다.

2. 가압류권자는 등기사항증명서에 가압류를 설정하여도 본안 판결이 나오기 이전의 단계이므로 '채권자'의 지위에 있게 됩니다.

따라서 가압류권자는 물권자에게 주어지는 우선변제권이 없으며, 채권자 평등주의를 적용받게 되어 가압류 등기 후의 권리자들과는 평등한 공동순위를 인정받게 되고, 가압류는 배당절차에서 총채권액에 대한 자기 채권비율만큼만 배당되는 안분배당(비례배당 또는 비율배당)을 받게 됩니다.

이 경우 후순위권리자 중에서 근저당권 등의 우선변제권이 있는 권리들은 자신보다 후순위권리들에 대하여 자신의 배당금이 모두 충족이 될 때까지 흡수배당을 할 수 있습니다.

예를 들어 매각대금이 4억이고

1순위 가압류 1억

2순위 근저당권 2억

3순위 근저당권 2억이라고 한다면 

선순위가 가압류로 채권이기 때문에 평등주의를 적용받아, 총 채권금액에 대한  채권비율로 '안분배당'되어 

1순위 가압류 4억X20%=8천만 원

2순위 근저당권 4억 X40%=1억 6천만 원

3순위 근저당권 4억 X40%=1억 6천만 원

이라 1순위로 가압류권자에게 8천만 원이 배당됩니다.

자기 채권 금액 1억을 전부 회수하지 못했다고 하더라도 경매로 가압류는 소멸하게 됩니다.

그리고 2순위 근저당권자의 경우 안분배당으로 1억 6천만 원을 배당받게 되는데, 배당받지 못한 4천만 원에 대해서 3순위 근저당의 배당금 중 부족한  4천만 원을 흡수하게 됩니다.

그렇게 되면 2순위 근저당권자는 2억을 모두 배당받게 되고 3순위 근저당권자의 경우에는 안분배당으로 배당받은 1억 6천만 원 중 2순위 저당권에 흡수된 4천만 원을 제외한  1억 2천만 원만 배당받게 되는 것입니다. 

이것이 바로 '흡수배당'입니다.

 

그래서 예시와 같이 가압류는 안분배당 이후에 흡수배당을 할 수 있는 권리들과 합쳐졌을 때, 가압류는  안분배당 된 금액을 판결 나오기 전까지는 가압류권자에게 법원에서 지불하지 않고  공탁처리를 하고, 이를 제외한 나머지로 후순위권자들은 안분배당 후에 흡수배당으로 자신의 권리를 행사할 수 있게 됩니다.

3. 가압류권자는 본안판결이 확정되기 전의 위치에 있으므로 안분배당한 금액을 즉시 지급받을 수 없습니다. 따라서 법원에서는 직권으로 공탁을 하며, 이에 대해 가압류권자가 본안판결에서 승소하여야 공탁되어 있는 안분배당금을 지급받게 됩니다.

6. 가압류 판결사례

1) 가압류등기 후 부동산을 임차한 자의 경락인에 대한 대법원 판결(1983.4.26, 선고 83 다카 116 판결)

-임차인이 주민등록전입신고를 마치고 입주사용함으로써 주택임대차보호법 제3조에 의하여 그 임차권이 대항력을 갖는다 하더라도 부동산에 대하여 가압류등기가 마쳐진 후에 그 채무자로부터 그 부동산을 임차한 자는 가압류집행으로 인한 처분금지의 효력에 의하여 가압류사건의 본안판결의 집행으로 그 부동산을 취득한 경락인에게 임대차의 효력을 주장할 수 없다.

즉 가압류 이후에 들어온 임차인이 임차인으로서의 대항력은 갖었지만, 경락자에게 임차인의 대항력을 주장할 수 없다는 것입니다.

하지만 경락인에게 보증금의 인수 주장을 하지 못하더라도, 가압류권자는 법원에 안분배당을 주장할 수 있고 가압류 이후 후순위 임차인도 가압류권자에 의한 안분배당을 신청할 수 있습니다.

그리고 우선변제권을 주장할 수 있어서, 가압류에 의한 안분배당 이후에 임차인의 대항력과 확정일자는 흡수배당으로 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

가압류 보다 후순위 임차인 권리분석 

가압류 보다 후순위 임차인 권리분석

1순위가 가압류로 말소기준권리가 되므로 말소기준권리를 포함한 후순위권리들은 모두 소멸됩니다.

2번 임차권자는 1번 가압류와 함께 안분배당을 받고 그다음 후순위권리자들의 배당금을 흡수해서 자신의 권리를 행사할 수 있는 것이지, 경매낙찰자에게 자신의 보증금을 인수하라고 대항력을 행사할 수 없습니다.

2) 우선변제권을 갖는 임차보증금채권자와 선순위의 가압류채권자와의 배당관계에 대한 대법원 판결(992.10.13. 선고 92다 30597 판결)

-주택임대차보호법 제3조의 2 제1항은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있는바, 이는 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지이므로, 부동산 담보권자보다 선순위의 가압류채권자가 있는 경우에 그 담보권자가 선순위의 가압류채권자와 채권액에 비례한 평등배당을 받을 수 있는 것과 마찬가지로 위 규정에 의하여 우선변제권을 갖게 되는 임차보증금채권자도 선순위의 가압류채권자와는 평등배당의 관계에 있게 된다.

후순위 임차인의 안분배당 후 흡수배당

우선변제권을 가진 임차인 즉 우선변제권을 가진 임차보증금채권자도 선순위 가압류채권자와는 평등배당관계가 되므로  채권비율에 따라 안분배당을 받게 됩니다.

1순위 가압류를 중심으로 한 후순위 권리자들은 모두 소멸되며 모두 안분배당처리합니다.

1순위 안분배당금액은 본안소송에서 승소판결을 받기 전까지 법원에서 직권으로 공탁처리하고 가압류권자에게 지급하지는 않고 가지고 있습니다.

2순위 임차인은 대항요건과 확정일자를 받았으므로 '우선변제권'을 주장할 수 있습니다.

따라서 1순위 가압류에 의한 안분배당을 받은 이후에도 부족한 보증금에 대해서는 보증금을 모두 받을 때까지 후순위 근저당권자에게 부족한 보증금만큼을 흡수해서 자신의 권리를 보장받을 수 있습니다.

https://donbuller.tistory.com/entry/권리의인수소멸

말소기준권리와 권리의 인수, 소멸(공인중개사 실무)

 

<출처: 한국공인중개사협회>