말소기준권리와 권리의 인수, 소멸(공인중개사 실무)

말소기준권리와 권리의 인수, 소멸(공인중개사 실무)

1. 말소기준권리

 

1. 부동산경매에서의 권리분석은 말소되는지 인수되는지의 여부를 결정짓는 '말소기준권리'를 가장 먼저 분석하여 그 권리를 찾아야 합니다.

 

2. 집행법원 경매담당 사법보좌관이 매각물건명세서에 '최선순위 설정일자권리'로 표시를 합니다.

즉, 경매실무상에서 사용되는 용어인 '말소기준권리'에 대하여 민사집행법상의 법적인 용어가 '최선순위 설정일자권리'임을 의미합니다.

3. 경매실무에서의 말소기준권리는 민사집행법 제91조를 근거로 하여 법원에서 집행관 등의 실무적인 업무처리를 살펴볼 때, (근) 저당권, (가) 압류, 담보가등기, 강제경매기입등기(말소기준권리가 없을 시), 건물전부사용을 위한 전세권등기 등을 의미하며, 이 중 가장 선순위 권리를 기준권리로 하여 소멸과 인수가 결정됩니다.

4. 전세권도 말소기준권리로 작용할 수 있습니다.

전세권등기를 한 전세권자의 순위가 당해 목적물에 성립하는 권리 중에서 성립순위가 '가장 선순위'의 권리이어야 하고, 당해 부동산에 대하여 '경매를 신청한 집행채권자'이거나 '배당요구신청을 한 경우'에 당해 전세권은 말소기준권리가 될 수 있습니다. 단, 집행법원마다 전세권에 대해서 말소기준권리여부에 대한 처리가 달라 매각물건명세서 및 해당 경매계에 반드시 확인해야 합니다.

 

5. 따라서 말소기준권리들 중 가장 선순위인 권리를 말소기준권리로 하여, 말소기준권리 보다 선순위 권리 등은 인수(인수주의)되고, 후순위 권리 등은 말소(소멸, 소제주의)가 됩니다. 그러나 순위에 관계없이 언제나 인수되는 권리로는 '법정지상권, 유치권, 예고등기'가 있습니다.

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경매의 기초4<말소기준권리>

2. 권리의 인수와 소멸

종류	기준권리여부	말소기준권리		비고
		선순위	후순위
강제경매기입등기	말소기준권리	말소	말소	-강제경매개시결정등기에 한함
(근)저당권	말소기준권리	말소	말소
압류	말소기준권리	말소	말소	-납기일 기준 배당순위를 정함
가압류	말소기준권리	인수/말소	말소	-등기대상 소유자에 따라 말소여부 결정 -법원에서 정함
전세권	말소기준권리 △	인수/말소	말소	-경매신청/배당요구에 따라 말소여부 결정
담보가등기	말소기준권리	말소	말소	-금전채권의 담보가등기에 한함 -가등기권자의 배당신청여부
지역권		인수	말소
환매권		인수	말소
임차권		인수	말소	-등기사항증명서상에 표시여부와 무관
가처분		인수	말소	-본안소송 중 여부를 조사
지상권		인수	말소
소유권이전청구권가등기		인수	말소	-매매원인의 순위보전가등기에 한함
유치권		인수	인수	-등기사항증명서상에 미표시
법정지상권		인수	인수	-등기사항증명서상에 미표시
예고등기		인수	인수	-소유권소송/저당권 말소소송

강제경매기입등기, (근) 저당권, 압류, 담보가등 등은 그 자체가 말소기준권리가 되기 때문에, 말소기준권리 보다 선순위, 후순위를 불문하고 소멸처리가 됩니다.

 

가압류의 경우에는 전소유자 가압류가 문제 되는데 원칙적으로 전소유자 가압류는 소멸됩니다.

전소유자 가압류 증 인수되는 가압류가 있는데 이것은 추후 따로 상세히 설명하도록 하겠습니다.

 

그리고 전세권 등기는 자체가 말소기준권리가 될 수 있는데, 전세권이 선순위여야 하고 전세권자가 배당요구를 신청했거나 경매를 신청했을 때 말소기준권리가 됩니다.

반면, 선순위전세권자가 배당요구를 하지 않으면 경매낙찰자에게 인수되므로 주의해야 합니다.

 

가등기 중에서 돈을 빌려주고 채권자와 채무자 간에 합의를 해서 가등기를 올린 '금전채권의 담보가등기'는 그 자체가 말소기준권리이기 때문에 순위를 불문하고 소멸처리됩니다.

 

지역권, 환매권, 임차권, 가처분, 지상권은 말소기준권리보다 선순위이면 인수되고 후순위이면 소멸됩니다.

 

매매계약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기는 실제로 매매계약을 하고 매도인과 매수인간에 쌍방 합의해서 가등기를 올리고 기간을 정해서 순위를 보존하는 것으로 말소기준권리보다 선순위는 인수, 후순위는 말소처리가 됩니다.

 

유치권은 민사집행법 제91조 5항에 의해서 '매수인은 유치권자에 대해 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다'라고 하는 이 법적 근거가 있기 때문 선순위, 후순위 상관없이 인수됩니다.

 

법정지상권은 민법 366조에 의해서 저당권에 의한 법정지상권이 규정되고 있으며, 민법에서는 규정되어 있지 않은 관습법상의 법정지상권이 있습니다.

경매 실무에서 문제가 되는 것은 관습법상의 법정지상권인데  이것은 민법 366조에 의한 저당권에 의한 법정지상권을 포함하고 있는 것입니다.

법정지상권은 선후순위 관계없이 인수가 되는데, 법정지상권 중 관습법상 법정지상권은 민법에 명확한 규정이 없기 때문에 판례에 따라서 인수되는 권리입니다.

 

예고등기는 소유권말소소송의 분쟁 중이거나 저당권 말소소송의 분쟁 중일 때 올리는 것으로, 2011년 10월 13일 등기법 개정에 의해서 예고등기는 삭제된 바 있습니다.

따라서 2011년 10월 13일 이후 신규 예고등기는 현재 없지만, 문제는 등기법 개정 되기 이전에 이미 등기에 올라간 예고등기는 종례법대로 그대로 적용된다는 것입니다.

잔금까지 100% 말소된다는 확신이 없고서는 예고등기가 올라가 있는 물건은 경매 대상 혹은 중개대상 물건으로 하지 않는 것이 좋습니다.

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경매의 기초 6<주택임대차 임차인 권리 분석2. 선순위임차인이 있을 때 주의사항 >

3. 법원경매 절차

법원경매 절차

법원경매 절차

채권자가 법원에 경매를 신청하면 법원에서 경매개시결정을 하게 되고 채권자의 경매신청에 의해서 매각신청 기입등기를 촉탁하게 됩니다.

이후 집행관에 대한 현황조사 명령이 이루어지고, 평가명령에 의해서 감정평가액으로  최저경매가격을 결정합니다.

그다음 법원에서는 매각을 준비합니다.

법원은 매각기일과 허가기일을 지정 공고하게 되고, 매각을 실시합니다.

매각의 실시날 즉 매각기일날에 입찰자가 결정됩니다.

만약 매각기일날에 입찰자가 없게 되면, 유찰이 돼서 한 달 후에 매각날짜가 다시 잡히게 됩니다.

만약 매각기일날에 입찰자가 있으면, 1주일 이내로 매각허가가 확정됩니다.

그리고 입찰자가 한 달 이내로 매각잔금을 납부하면 소유권을 취득하고 배당표가 작성되고 배당됩니다.

최종적으로 인도 과정을 거쳐서 경매가 마무리 됩니다.

4. 민사소송절차

민사소송절차

강제경매 같은 경우 소송절차가 있게 되는데, 민사소송 절차에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

원고가 소장을 제출하여 민사소송이 제기가 되면 원고의 답변서와 피고의 준비서면이 법원에 제출되고, 변론기일날에 주장과 변론을 진행합니다.

주로 첫 번째 변론일에  쟁점정리기일을 두 번째 변론일에 집중증거조사기일로 하고, 이것이 끝나면 변론을 정리하고 결심을 선고하고 판결이 확정됩니다.

이러한 소송과정을 거쳐서 판결이 확정이 되면 이 판결로 강제경매가 진행 될 수 있습니다.

5. 부동산가압류

1. 부동산가압류란,  본안소송 이전에 금전채권 또는 금전으로 환산이 가능한 채권에 관하여 집행권원을 얻어 강제집행을 할 수 있을 때까지 그 집행을 보전하기 위한 절차입니다.

2. 가압류권자는 등기사항증명서에 가압류를 설정하여도 채권자의 지위에 있게 되어 배당절차에서 안분배당을 받게 됩니다. 가압류가 등기사항증명서상 최선순위에 등기되었다면 가압류를 말소기준권리로 보아 후순위 권리들은 경매로 소멸합니다.

3. 가압류권자는 피보전채권에 관한 소송절차 등을 통하여 확정된 집행권원을 받아 가압류 대상물을 강제경매신청 할 수 있습니다.

6. 처분금지가처분

1. 경매실무상에서 부동산상의 가처분은 본안소송 이전에 다툼의 대상이 소유권 및 기타 권리 등의 계쟁물에 관한 처분금지가처분을 의미합니다. 즉, 소유권 및 기타 권리 등이 처분금지가처분의 원인이 되는 것입니다.

2. 가처분은 등기사항 설정이 되어도 배당요구 및 우선변제권을 행사할 수 없습니다. 가처분권자가 요구하는 것은 금전채권이 아니고 ( 소유권 및 기타 권리 등) 권리이기 때문입니다. 가처분은 말소기준권리보다 선순위이면 인수가 되고, 후순위이면 말소가 되는 것이 원칙입니다. 따라서 가처분이 후순위라서 말소가 되는 경우에는 입찰을 받아도 좋습니다.

3. 처분금지가처분권자가 피보전권리에 관한 소송절차 등을 통하여 확정된 집행권원을 받으면 법원에 가처분대상물의 소유권이전등기신청을 할 수 있습니다. 즉 가처분권자가 법원에 소송을 내서 판결을 받으면 판결로 소유권이전등기신청을 할 수 있는 것입니다.

7. 보전처분의 법률적 위치와 효과

보전처분의 법률적 위치와 효과

가압류/가처분의 본안소송에 승소판결을 받으면 집행을 할 수 있고, 가압류/가처분의 본안소송에서 패소 판결을 받으면 소멸하게 됩니다.

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권리분석의 의의 및 주의사항(공인중개사 실무)

 

<출처: 한국공인중개사협회>