경매의 기초 6<주택임대차 임차인 권리 분석2. 선순위임차인이 있을 때 주의사항 >

대항력 있는 선순위 임차인이란?

경매로 넘어간 물건에 돌려받을 보증금이 있는 임차인이 전입날짜, 확정일자가 말소기준보다 빠르고 배당요구종기일이내에 배당요구도 했을 경우 이 임차인은 돌려받을 보증금을 모두 돌려받기 전까지 해당 부동산에서 점유를 유지할 수 있는 권리 즉 대항력이 생기며 법원에서 낙찰자가 낸 잔금을 통해 배당을 우선적으로 받을 수 있는 우선변제권을 가진 선순위 임차인이 됩니다. 대항력 있는 선순위 임차인이 있더라도 낙찰자가 낸 잔금을 통해 법원에서  임차인이 배당요구한 보증금을 모두 돌려줄 수 있는 경우라면 낙찰자가 떠안을 권리는 없고 문제없이 물건을 인도받을 수 있게 됩니다. 그런데 현실에서는 그렇지 못한 경우도 생기게 되므로 아래 몇 가지 예시들을 통해서 대항력 있는 선순위 임차인이 있는 물건을 경매를 받을 때 주의해야 하는 부분에 대해서 살펴보겠습니다. 

사례 1. 

감정가 3억 6천, 최저가 2억 8800만 원인 물건을 낙찰받기 위해서 입찰가 3억 1천만 원을 써서 낙찰을 받았다고 가정을 해보겠습니다. 해당 물건을 경매 사이트에서 검색하여 임차인 현황을 살펴보고 대항력 있는 임차인이 법원에서 보증금을 전액 받아갈 수 있는지 살펴보겠습니다. 

임차인 현황

말소기준권리:2019-06-11, 배당요구종기: 2022-02-09

                                                                                                                                       매각물건명세서   현황조사서

임차인	점유현황	전입/확정/배당	보증금/월세/환산보증금	예상배당액	대항력
				예상인수액
돈벌러	주거임차인  101동 101호 전부	전입: 2018-07-06  확정: 2019-04-25  배당: 2020-05-21	보증금: 260,000,000	미배당 낙찰자 인수  임차권등기자, [등기상 보:26000만원]	있음
임차인수: 1명/보증금합계: 260,000,000/월세합계:0원
임차인 대항력	매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있으며, 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함!
임차인 내역참조	돈벌러: 신청채권자 서울보증보험주식회사에게 임차보증금에 대한 우선변제권 및 대항력이 있으며,  2022. 2.17 자 '최저매각가격이 최초감정가 대비 60% 이상일 경우 서울보증보험은 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기한다는 조건부 대항력 포기서가 제출됨

임차인은 전입일이 말소기준권리보다 빠르기 때문에 대항력이 있습니다.

확정일자도 말소기준권리보다 빠르고 배당요구종기 날짜이전에 배당신청도 완료하였습니다.

이 세 가지 요건을 모두 갖췄기 때문에 법원에서는 이 대항력 있는 선순위 임차인에게 먼저 배당을 해주게 됩니다.

3억 1천만 원에 낙찰을 받았다고 가정했으므로 임차인은 법원에 배당요구한 보증금 2억 6천만 원을 모두 돌려받을 수 있으므로 임차인도 좋고 임차인이 임차보증금을 받아 갈 때는 낙찰자의 명도확인서가 필요하기 때문에 낙찰자는 임차인에 대해서는 인수할 금액이 없이, 비용부담 없이 깔끔하게 명도가 되는 물건이 되기 때문에 낙찰자도 좋은 상황이 됩니다. 위와 같이 돌려받을 보증금이 있는 대항력 있는 선순위 임차인이 있지만 임차인이 법원을 통해서 받아갈 보증금을 모두 가져간다면 더 이상 대항력을 주장할 수 없으므로 깔끔하게 명도가 완료되어 임차인을 내보낼 수 있기 때문에 크게 겁먹지 않아도 되는 상황입니다.

사례 2.

다음은 감정가 1억 1천만 원, 최저가가 7200원이고 이것을 입찰가격 8천만 원에 낙찰받았다고 가정해 보겠습니다. 낙찰자가 잔금을 내면 대항력 있는 임차인이 있을 경우 법원이 먼저 배당을 해줄 수 있는 요건이 되는지 살펴보겠습니다. 

임차인 현황 

말소기준권리:2015-07-13, 배당요구종기: 2022-03-30

                                                                                                                                       매각물건명세서   현황조사서

임차인	점유현황	전입/확정/배당	보증금/월세/환산보증금	예상배당액	대항력
				예상인수액
돈벌러	주거임차인  101동 101호 전부	전입: 2013-11-29 확정: 2013-11-08 배당: 2022-01-24	보증금: 100,000,000		있음
임차인수: 1명/보증금합계: 100,000,000/월세합계:0원
임차인 대항력	매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있으며, 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함!
임차 관계조사	임차인은 본 건 채권자임.
임차인 내역참조	돈벌러: 이 사건 신청채권자임
점유관계조사	1. 점유관계 조사를 위해 현장방문하였으나 폐문부내하여 출입문에 부도안 경매사건에 대한 안내문을 게시하는 등의 절차를 취하였지마 거주자의 미연락으로 점유자가 누구인지 확인할 수 없었음.  2. 주민등록 전입세대열람 결과 본 건 채권자 돈벌러가 거주자로 등록되어 있어 임차인으로 보고함

해당 물건의 임차인은 전입과 확정이 말소기준권리보다 빠르고 배당요구종기이전에 배당요구 또한 했으므로 대항력 있는 선순위 임차인이 됩니다. 임차인이 배당요구한 보증금은 1억인데 낙찰가가 8000만 원이므로 다른 비용 등을 감안하지 않고 법원에서 낙찰금액 전체를 다 임차인에게 지급한다고 하더라도 임차인은 보증금 중 2000만 원은 받아가지 못하게 됩니다. 이 임차인은 대항력이 있으므로 누가 주던 상관없지만  2000만 원 다 받을 때까지는 안 나간다고 버틸 수가 있습니다.

 

낙찰자가 낙찰받은 후 잔금을 내면 법원은 그 금액을 가지고 배당요구를 한 채권자에게 배당을 해주게 되는데 임차인이 최선순위로 배당을 받을 요건이 된다면 우선적으로 법원은 이 임차인에게 보증금을 돌려주게 됩니다. 그런데 임차인은 법원에서 배당해 주는 금액이 내가 받을 보증금을 충족하지 못하게 되면 대항력이 있기 때문에 보증금 차액에 대해서 매수자에게 돈을 받음으로써 물건 인도에 협조를 해줄 수 있게 됩니다.

 

낙찰자의 입장에서는 낙찰 잔금 치르고 나면 내 물건이 되니 임차인이 얼마를 배당 받든 말든 신경 안 써도 될 것 같지만 이 사례처럼 선순위 임차인이 배당을 통해서 보증금을 다 받아가지 못하면 부동산에 점유를 할 수 있는 대항력이 있기 때문에 법원으로부터 배당받지 못한 나머지 보증금 잔액을 낙찰자가 지불해 줘야 임대인을 내보낼 수가 있으므로 반드시 임차인의 배당 관련 사항까지 체크를 해야 합니다. 

 

따라서 선순위 임차인이 법원으로부터 얼마의 배당금을 받는지, 보증금을 다 받을 수 있는지 등 배당금에 대해서도 기초적인 지식을 알아야 할 필요가 있는 것입니다. 입찰가액을 산정할 때 선순위임차인 보증금 중에서 배당받지 못하는 금액이 있을 것으로 판단되면 이 차액을 포함해서 입찰가액을 산정해야 합니다. 

위의 사례를 예로 들면 다른 비용이 없다고 가정했을 때 낙찰자가 입찰가로  낸 잔금 8000만 원에 임차인이 임차보증금 중 받지 못한 2000만 원을 더한 1억 1천만 원이 실제 낙찰가가 되는 것이라 이를 감안해서 물건을 입찰할지 말지를 결정하고 입찰가액을 산정해야 합니다. 

 

만약 임차인이 말소기준권리보다 빠르게 전입만 하고 확정일자를 받지 않았거나 배당요구종기내에 배당을 하지 않았거나 혹은 확정일자도 받지 않고 배당요구도 하지 않는 경우라면 그 임차인은 대항력은 있으나 법원에서 배당을 받을 요건을 갖추지 못했기 때문에 법원에서는 한 푼도 배당을 받을 수 없게 됩니다. (단, 소액보증금일 때는 차이가 있음) 

이 경우 낙찰자는 대항력 있는 임차인을 내보내기 위해 보증금 1억을 고스란히 지불해줘야 해서 경매를 통해 시가보다 오히려 더 비싸게 구입하는 결과를 초래할 수 있게 됩니다. 따라서 낙찰자는 돌려받을 보증금이 있는 임차인의 전입날짜뿐 아니라 확정일자, 배당요구 부분까지 꼭 챙겨봐야 합니다. 

사례 3 

감정가 2억 1천, 최저가가 1억 3천이고 입찰가격 1억 4천에 낙찰받았다고 가정해 보겠습니다. 

임차인 현황 

말소기준권리:2015-12-18, 배당요구종기: 2022-01-31

                                                                                                                                       매각물건명세서   현황조사서

임차인	점유현황	전입/확정/배당	보증금/월세/환산보증금	예상배당액	대항력
				예상인수액
돈벌러	주거임차인  101동 101호 전부	전입: 2014-03-31  확정: 2014-03-27 배당: 2020-04-14	보증금: 135,000,000	미배당 낙찰자 인수  임차권등기자, [등기상 보:13,500만원]	있음
임차인수: 1명/보증금합계: 135,000,000/월세합계:0원
임차인 대항력	매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있으며, 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함!
임차인 내역참조	돈벌러(승계인: 주택도시보증공사): 신청채권자이며 임차권등기일은 2020.04.14 자임

이경우에도 말소기준권리이전에 전입과 확정을 하였고 배당요구종기 내에 배당요구까지 되어 대항력 있는 선순위임차인으로 법원으로부터 선순위로 배당을 받을 요건을 갖추고 있습니다. 따라서 낙찰가가 1억 4천만 원이라고 했으므로 낙찰자가 낙찰잔금을 지불하게 되면 임차인이 배당 요구하는 보증금 1억 3500만 원을 법원이  모두 줄 수 있을 것이라고 판단하게 됩니다. 과연 이 임차인이 보증금 전액을 법원에게 배당받을 수 있을까요? 법원은 선순위 임차인이더라도 이 임차인의 보증금을 배당하기 전에 먼저 배당해 주는 금액이 있기 때문에 이것을 제외하고 나면 선순위 임차인이더라도 배당받지 못하는 보증금이 생길 수 있습니다.

이를 알기 위해서는 법원의 배당금 배당 순서를 알아야 합니다.

법원의 배당금 배당 순서

1. 경매집행비용

아파트 기준 한 세대만 임차를 하고 있다고 가정한다면 국민평수인 전용면적 25평 기준으로 경매집행비용은  약 300~500만 원이 나오게 됩니다.

2. 제3취득자의 부동산 필요비, 유익비

거의 드물기 때문에 그냥 알아두는 수준에서 보면 됨

3. 소액임차보증금 중 최우선변제액

다음시간에 구체적으로 다루겠습니다.

4. 최종 3개월 임금채권

5. 당해세(재산세, 종부세)

6. 우선변제권(날짜순으로 배당)

 

법원은 1~5순위를 제외하고 남은 낙찰잔금으로 6순위에 해당하는  우선변제권을 가진 임차인에게 배당을 해줄 수 있기 때문에 선순위 임차인은 형식적으로는 6번째로 배당금을 받아가는 것입니다.

 

사례 3의 경우  1번과 5번 그리고 오늘 다룬 6번만 보시면 됩니다.

여기서 가장 문제가 되는 것은 바로 이전 집주인 즉 채무자의 당해세( 재산세, 종부세)입니다.

이 부분은 일반적인 경우 조금이라도 나올 수 있는 부분이고 재산세와 종부세의 경우 적게는 몇십에서 몇백,  수도권인 경우 몇천 단위로 나오는 등 그 금액이 생각보다 큰 경우도 있는데 현재 법적기준으로는 낙찰자가 낙찰받기 전에는 알 수 있는 방법이 없습니다.

 

해당 경매 기록의 경우 그 경매의 이해관계인에 한해서만 법원에서 열람을 허용해 주는데 낙찰자는 낙찰받기 전까지는 어떠한 이해관계이기 아니기 때문입니다. 이 부분은 분명 법적으로 개선이 되어야 하는 부분으로 보이며 아마도 많은 경매에 참여하고 계신 분들이 이 당해세 부분 때문에 어려움을 겪으실 수 있겠습니다.

대항력 있는 선순위 임차인이 없는 경우에야 문제가 되지 않겠지만 돌려받을 보증금이 있는 대항력 있는 선순위 임차인이 있는 경우이고 이 당해세가 커서 임차인이 보증금을 모두 배당받지 못하게 되면 그 차액만큼 낙찰자의 부담이 늘 수 있기 때문입니다. 

 

해당 경매 사건에 대한 이해관계인들은 경매 사건에 대한 재판기록을 열람할 수가 있습니다.

거기에는 당해세등 법원이 선순위 임차인 보다 우선배당해야 하는 부분들이 기재가 되어 있습니다.

이해관계인은 대표적으로 임차인과 채무자, 채권자입니다.

이중 채무자에게는 재판기록 열람에 관하여 도움받을 수 있을 가능성이 희박하므로 임차인과 채무자에게 재판 기록 열람을 부탁할 수 있겠습니다.

특히 은행등의 근저당권자 같은 경우 선순위임차인이 있더라도 돈을 받아가고자 하는 의사가 강하다면 해당 물건이 좀 더 높은 가격으로 낙찰을 받아야 근저당권자가 가져갈 수 있는 금액이 생길 수 있기 때문에 좀 더 협조적일 수 있습니다. 해당 금융권의 채권담당자에게 물었을 때 개인정보보호 관련 이슈로 알려주지 않을 수도 있지만 힌트정도는 얻을 수도 있습니다. 그러나 실무적으로는 서로의 이해관계가 맞아떨어져야 당해세를 알 수 있도록 협조를 해주기 때문에  알아내기 어려울 가능성이 매우 높습니다.

 

이런 위험이 존재하기 때문에 돌려받을 보증금이 있는 대항력 있는 선순위 임차인이 있는 물건을 경매받을 때는 입찰금액과 선순위임차인이 받아갈 보증금의 갭차이가 어느 정도 있는 물건을 입찰받는 것이 조금은 더 안전할 수 있다고 보시면 됩니다. 즉, 물건의 가치가 높아서 입찰가격을 보증금 보다 적당한 수준으로 높여서 쓰더라도 경매로 인해 취할 수 있는 이익이 큰 물건에 입찰하여 낙찰받으시는 것이 좋겠습니다. 

정리

1. 임차인은 말소기준기준권리보다 빨리 전입을 해야 대항력이 생기고

말소기준권리보다 빨리 전입과 확정일자를 받아야 우선변제권이 생기며,

배당요구 종기 이전까지 배당요구를 해야 법원으로부터 배당을 받을 수 있는 요건을 충족하게 됩니다. 

즉, 전입, 확정, 배당 3가지 조건을 만족해야 법원으로부터 배당을 우선적으로 받을 수 있는 대항력 있는 선순위 임차인이 됩니다.

2. 대항력 있는 선순위 임차인이더라도 법원으로부터 가장 먼저 배당을 받는 것이 아니라 경매집행비용, 당해세등 우선배당되는 부분이 있기 때문에 낙찰금이 보증금보다 크더라도 보증금을 모두 돌려받지 못하는 경우가 생기게 됩니다.

3. 낙찰자는 낙찰받기 전까지는 해당 경매 관련 이해관계인이 아니기 때문에 선순위 임차인 보다 먼저 배당받는 항목 중  당해세(재산세, 종합소득세)는 미리 알 수 없어서 문제가 될 수 있습니다.

4. 이때 채무자, 채권자, 임차인 등 해당 경매사건의 이해관계자와 이해관계가 맞을 경우 이들을 통해서 재판기록 열람을 해서 당해세를 알아낼 수는 있겠지만 실무적으로 쉽지는 않습니다.

5. 따라서 돌려받을 보증금이 있는 대항력 있는 선순위 임차인이 있는 물건을 경매받을 때에는 임차인이 배당받을 보증금과 입찰자가 입찰하고자 하는 입찰가액의 격차가 좀 큰 경우 비교적 안전하게 입찰할 수 있습니다.  

 

임차인 권리 분석 관련 더 자세한 내용을 확인하시려면 아래 포스팅을 읽어보시면 됩니다.

경매의 기초 6<주택임대차 임차인 권리 분석1> (tistory.com)

경매의 기초 6<주택임대차 임차인 권리 분석1>