집합건물에서 자주 발생하는 중개사고 유형(집합건물 표제부 확인)

집합건물에서 자주 발생하는 중개사고 유형(집합건물 표제부 확인)

1. 다세대 주택 호실 쪼개기 

 

다세대 주택을 중개하는 경우, 예를 들어 설명해 보겠습니다.

공인중개사는 임차인과 등기부등본 을구 상 무융자인 202호를 확인 설명하고 202호를 계약서를 작성하고  임차인은 전입신고, 확정일자신청을 했습니다.

그런데 세입자가 살고 있는 도중 다세대 주택의 모든 호실을 소유하고 있는 건물주가 파산을 해서 건물이 경매에 넘어갔습니다.

중개사는 세입자가 무융자일 때 들어가서 전입신고, 확정일자까지 모두 받아놓은 상태이기 때문에 크게 걱정할 필요가 없다고 생각했습니다.

그리고 경매에 넘어가서 세입자가 배당을 신청하니 배당받을 권리가 없다며 단 한 푼도 보장받지 못하고 쫓겨나게 되었습니다.

도대체 어떻게 된 일일까요?

중개사가 중개한 다세대 주택이 원래는 전체 층이 투룸 건물이었는데 준공검사 끝나고 난 후 가벽을 치고 출입문을 따로 만들어서 투룸과 별로로 원룸을 세를 놓았던 것입니다.

그런데 공인중개사가 실제 현장에 가서 임장을 할 때 가벽 치고 출입문을 따로 만든  부분을 알 수 있었을까요?

그 부분은 알 수가 없을 것입니다.

여기서 핵심은 중개사가 중개한 임차인이 왜 보호를 받지 못하였느냐일 것입니다.

다세대 주택에서 201호와 202호를 같은 부동산으로 취급할까요?

전혀 별개의 부동산으로 취급합니다.

중개사가 중개했던 세입자는 202호로 계약서를 작성하고 전입신고, 확정일자를 받았는데 실제로는 201호에 살고 있었던 것이었습니다.

이런 경우 경매 배당금에서 한 푼 도 받을 수 없게 되는 것이며 이것은 중개사고에 해당하는 것입니다.

예를 들어 해당 중개 시 전세금 1억이라고 한다면 주인은 이미 파산해서 만일 세입자가 소송을 건다면 승소를 하겠지만 현실적으로 그 사람으로부터 돈을 돌려받을 방법은 없게 됩니다.

그다음 손해배상은 공인중개사에게 돌아가고 공인중개사는 이를 배상할 책임이 당연히 있게 되는 것입니다.

보통 이런 경우 특별한 사정에 따라 가감이 있겠지만 60% 정도를 공인중개사가 배상하라고 나오게 됩니다.

중개수수료 30만 원 정도 받은 계약에 대해서 공인중개사는 1억 원의 60%인  6000만 원을 물어줘야 하는 것입니다.

 

다세대주택의 경우 아파트나 오피스텔처럼 집합건물입니다.

집합건물의 경우 건물의 번지수까지가 하나의 부동산이 아니라 하나의 개별적인 호실과 그 호실이 가지고 있는 토지 지분을 더한 것이 법적으로 하나의 부동산인 것입니다.

중개사가 계약을 도와준 임차인은 전혀 엉뚱한 부동산으로 계약하고 법적으로 전혀 다른 부동산에 전입해서 살고 있었던 것입니다.

이런 중개사고의 경우 중개업에서 배테랑들도 피할 수 없는 경우가 많습니다.

 

중개사 공제보험의 경우 자동차보험과는 달리 중개사고가 난 경우 공제보험에서 손님에게 돈을 물어 주고 공제보험에서는 중개사에 구상권을 청구해서 받아내기 때문에 중개사고를 낸 공인중개사가 그 돈을 다 공제보험에 갚을 때까지 중개업무를 중단할 수밖에 없습니다.

그렇기 때문에 공인중개사는 건물주가 가벽 치고 출입문 하나 만들어 호실 쪼개기를 한 다세대 주택을 중개할 때 정말 주의를 해야 합니다.

 

그렇다면 법은 왜 중개사에게 배상 책임을 묻는 것일까요?

중개사가 확인을 잘했다면 막을 수 있었기 때문에 중개사고에 대한 배상 책임이 부과되는 것입니다.

다세대 주택을 중개할 때에는 건축물대장이나 등기부등본을 떼봅니다.

이때 집합건물의 경우 표제부가 2개 나옵니다.

공인중개사가 서류상 권리분석을 할 때, 갑구나 을구뿐 아니라  표제부까지도 꼼꼼히 확인해야 합니다.

집합건물의 첫 번째 표제부는 건물 전체에 대한 일반적인 표제부입니다.

집합건물의 두 번째 표제부는 한 개의 호실에 대한 표제부입니다.

집합건물의 두 번째 표제부인 한 개의 호실에 대한 표제부에 보면 해당 호실에 대한 '전용면적'이 기재되어 있습니다.

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아파트 면적 용어 정리(공인중개사 실무)

현장에 가서 가벽 치고 출입문을 새로 만든 것까지 중개사가 확인할 수는 없지만 실제 현장을 갔을 때 중개사가 확인한 전용 면적보다 큰지 작은지 여부는 가늠해 볼 수 있을 것입니다.

일반인인 임차인의 경우는 전용면적 대비 방크기에 대해서 놓칠 수 있지만 전문가인 중개사의 경우에는 이것에 대해서 눈치를 챘어야 한다는 것이 법원의 판단인 것입니다.

중개사의 고의가 아닌 실수한 부분을 감안해서 100%는 아니지만 전문가인 중개사가 막을 수 있는 일을 막지 못했기 때문에 60% 정도 선에서 배상하라고 법원에서는 판결을 하는 것입니다.

2. 집합건물 표제부에 '토지별도등기있음'이 '공시'되어 있는 경우

위 건을 포함해서 집합건물 중개 시 표제부 꼼꼼히 확인 안 해서 중개사고가 종종 발생하곤 합니다.

다가구나 단독주택을 거래할 때는 건물등기, 토지등기를 각각 발급받습니다.

하지만 집합건물에서는 토지지분까지 모두 포함되어 표기되기 때문에 보통 건물등기만 발급받아 확인하는 경우가 많습니다.

예를 들어 101호를 중개하려고 101호의 등기부등본을 떼서 을구에 융자가 없는 것을 확인하고 세입자에게 무융자로 확인, 설명하고 계약서를 작성했습니다.

그런데 분명 등기부등본 을구 상 융자가 없는 것을 확인했음에도 무융자가 아닌 경우가 있습니다.

집합건물 표제부에 '토지별도등기있음'이 '공시'되어 있는 경우입니다.

이런 경우에는 '토지등기'를 꼭 확인해 보아야 합니다.

'공시'란 사실이 있음을 알려주는 것과 동시에 '경고'를 하는 역할을 합니다.

공인중개사의 경우에는 공시가 되어 있는 경우 항상 경고의 의미로 받아들여야 합니다.

그래서 등기부등본의 갑구, 을구 확인도 중요하지만 표제부 확인도 꼼꼼히 해야 하는 것입니다.

'토지별도등기있음'이라는 '공시'를 확인하고 토지등기를 떼서 확인했을 때 토지의 융자가 20억이 있는 경우도 있기 때문입니다.

이런 경우 무융자라고 확인설명하고 전세 계약서를 작성했다면 추후 중개사고가 발생할 수 있는 것입니다.

그렇다면 '토지별도등기'는 왜 생기는 것일까요?

건물주가 건물을 담보를 잡는 경우, 건물과 토지 공동담보로 10억 원의 담보를 잡았다고 가정합니다.

이런 경우 근저당은 보통 20% 정도 높은 금액으로 설정되기 때문에 등기부등본상 12억 원 정도가 채권최고액으로 잡혀있을 것입니다.

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저당과 근저당의 차이점(공인중개 실무)

 

그런데 건물 연식이 오래되어 어느 날, 건물주가 내가 이 건물을 좀 더 좋게 지어서 비싼 임대료로 세를 주기로 결심합니다.

그리고 건물을 부수게 되면 건물이 멸실되어 건물, 토지 공동담보에서 건물이 빠지고 토지만 남게 됩니다.

그 후 새로운 건물이 지어지게 되고 이번에는 집합건물이 다세대주택으로 짓습니다.

그러면 돈을 빌려준 은행입장에서는 건물이 멸실되어 공동담보에서 빠졌는데 새로운 건물이 지어졌으니 다시 공동담보로 잡고 싶을 것입니다.

그래서 일반적으로는 건물이 올라간 다음에 다시 호수 별로 모두 토지와 함께 공동담보로 들어가게 되고 공동담보가 5개가 넘으면 '공동담보목록'이 작성됩니다.

이런 경우 공동담보목록까지 체크해서 등기부등본을 확인해야 합니다.

 

그런데 은행에서 평가해 봤더니 토지가격만 해도 만만치 않은 담보가격이라 굳이 새로운 건물까지 담보로 잡을 필요가 없을 것 같다고 판단되면 그때는 새로 올라간 건물의 호실들을 공동담보에 추가하지 않는 경우도 있습니다.

이런 경우 새로 지어진 101호의 건물 등기부등본을 뗄 경우는 무융자로 나올 수 있는 것이고 표제부에  '토지별도등기있음'이 '공시'되어 있는 것입니다.

따라서 101호는 무융자가 아니라 토지 전체에 대해서 총융자 10억 원이 걸려있는 것입니다.

때문에 이러한 중개사고를 미연에 예방하기 위해 다세대 주택 등 집합건물을 중개하는 경우, 표제부에 있는 면적, 토지공동담보 목록,  '토지별도등기있음'이 '공시'가 있는지 여부등을 꼼꼼히 확인해야 하는 것입니다.

 '토지별도등기있음'이 '공시'되어 있다면 반드시 토지등기를 떼서 확인해 보아야 합니다.

보통 이런 경우 토지에 근저당이 잡혀 있는 경우가 대부분이지만 가끔 근저당이 없는 경우도 물론 있습니다.

하지만 섣부르게 판단하지 말고 꼭 이런 경우 토지등기까지 확인해서 중개사고를 미연에 예방해야겠습니다.

중개 사고 한 번 이면 10년간 번 돈을 한 번에 날릴 수 있는 중차대한 일이기 때문입니다.

https://donbuller.tistory.com/entry/다가구주택경매

경매의 기초 9<다가구 주택 경매 하는 방법>

 

<출처: 후스파파>