경매의 기초 9<다가구 주택 경매 하는 방법>

1. 다가구 주택이란?

다가구 주택을 유사한 주택구조를 가진 다세대, 연립주택, 아파트와 비교하여 설명해 보도록 하겠습니다.

다가구는 소유주 1명이라 단독주택에 해당하며 집을 호실별로 쪼개어 또는 각 방에 호실을 붙여 세를 내어 주는 경우가 이에 해당합니다. 세를 들어 사는 사람은 그 방 한 칸에 소유권이전등기를 할 수가 없으며 다가구 주택 하나에 등기는 1개만 되어 있습니다. 반면 다세대, 연립, 아파트는 한 건물에 세대별로 소유주가 여러 명이라 집합건물로 불리며 각 세대마다 독립된 등기를 가지고 있습니다. 4층이하이면서 각 층별 연면적이 200평 이하는 다세대라 하고 200평 이상일 때 연립주택이라고 합니다. 아파트의 경우 5층이상인 주거용 집합건물입니다. 

2. 다가구 주택 경매에 대해서 알아볼 포인트

보통 다가구 주택 경매의 경우 세입자의 수가 열 명 내외로 많아서 이에 대한 권리분석에 지레 겁을 먹게 되는데 보통은 경매정보 사이트상에 대부분의 권리분석이 되어 있기 때문에 생각보다 쉽게 다가구 경매를 할 수 있습니다.  오늘 시간은 얼핏 생각하면 어려울 것 같은 다가구 경매를 경매 정보 사이트를 통해서 권리 분석하는 방법에 대해 예를 들어 설명해 보고  해당물건의 가치, 주변의 거래가격을 비교해서 시세를 파악하는 방법까지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 

3. 다가구 주택 경매 예시를 경매정보 사이트에서 분석하는 방법

3. 1 [임차인 현황]

말소기준권리:2015-01-29, 배당요구종기:2021-09-08

임차인	점유현황	전입/확정/배당	보증금/월세/환산보증금	예상배당액 예상인수액	대항력
A	주거임차인 101호	전입: 2015-02-17  확정: 2015-02-17 배당: 2021-08-02	보증금 60,000,000원	임차권등기자, [등기상 보:6000만원]	없음
B	주거임차인 102호	전입: 2015-02-26  확정: 2015-02-26 배당: 2021-05-10	보증금 20,000,000원,  월세: 150,000원	최우선변제대상  임차권등기자,  [등기상 보:2000만원]	없음
C	주거임차인 103호	전입: 2015-03-06  확정: 2015-03-06 배당: 2019-03-07	보증금 50,000,000원,  월세: 500,000원	최우선변제대상  임차권등기자,  [등기상 보:500만원]	없음
D	주거임차인 104호	전입: 2015-09-04  확정: X 배당: X		현황조사	없음
E	주거임차인 105호	전입: 2017-04-19  확정: 2017-03-24 배당: 2022-04-22	보증금 80,000,000원	배당종기이후배당요구  임차권등기자,  [등기상 보:8000만원]	없음
F	주거임차인 106호	전입: 2018-03-02  확정: 2018-03-02 배당: 2019-04-30	보증금 35,000,000원	최우선변제대상  임차권등기자,  [등기상 보:3500만원]	없음
G	주거임차인 107호	전입: 2019-01-10 확정: 2019-01-10 배당: 2019-03-12	보증금 10,000,000원,  월세:200,000원	최우선변제대상  임차권등기자,  [등기상 보:1000만원]	없음
임차인수: 7명/보증금합계:255,000,000원/월세합계: 850,000원

다가구 주택의 경우에 임차인이 여러 명 이더라도 일단은 말소기준 권리보다 전입일자가 빠른 대항력이 있는 임차인만 걸러내면 됩니다. 보통 경매 정보 사이트에 임차인 별로 대항력이 있는지 없는지 여부를 모두 체크해 주기 때문에 임차인 현황에서 대항력에 빨간 글씨로 있음이라고 체크된 임차인이 있는지부터 먼저 살펴보시면 됩니다.

 

위 예의 경우 임차인들의 대항력이 모두 없기 때문에 임차인이 보증금을 돌려받지 못하더라도 그 부동산에서 나가지 않고 버틸 수 있는 힘이 없습니다. 따라서 낙찰자의 입장에서는 임차인들에게 물어주어야 할 돈이 없고 점유하고 있는 임차인을 강제집행을 통해서라도 내보낼 수 있기 때문에 문제 되는 부분이 없다고 할 수 있습니다.

 

대항력 유무를 확인했다면 이후  최우선변제요건에 해당하는 임차인이 있는지 여부를 확인하시면 되는데 이는 말소기준권리보다 전입이 늦어 대항력이 없거나 확정일자가 늦거나 확정을 받지 않은 후순위 임차인이더라도 최우선변제요건에 해당하면 배당요구종기내에 배당요구를 하여 최우선변제금을 배당받을 수 있기 수 있어  법원으로부터 일부라도 배당을 받기 위해서는 낙찰자의 명도확인서가 필요하기 때문에 해당 부동산에서 내보내기 수월하다고 알고 있으며 그래서 이 부분의 확인이 중요합니다. 다가구 주택의 경우 보증금과 차임이 작은 임차인이 있을 수 있어 최우선 변제 요건에 해당하는 임차인이 꽤 있을 수 있어 경매정보 사이트를 통해 다가구 주택의 임차인들 중 최우선 변제대상이 몇 명인지 누구인지 확인해 놓습니다. 위 예시의 경우 경매정보 사이트상에 친절하게 최우선변제대상이라고 표기해주고 있어서 쉽게 찾아볼 수 있고 임차인 B, C, F, G 가 이에 해당한다는 것을 알아낼 수 있겠습니다.  따라서 102호,  103호, 106호, 107호는 명도 진행이 수월할 것입니다. 

 

예를 들어 대항력 있는 임차인인데 미배당 낙찰자인수/ 배당종기 이후 배당요구를 한 임차인이 있는 경우 법원에 배당요구 종기 이내에 배당요구를 하지 않았기 때문에 한 푼도 배당받지 못하여 해당물건을 낙찰받았을 경우 낙찰자는 이 임차인의 보증금을 다 내주어야 내 물건에서 내보낼 수 있게 되기 때문에 이런 임차인이 있는 경우는 인수할 보증금만큼 더하여 입찰가격을 산정해야 합니다. 

3. 2 [등기부 현황]

순위	접수일자	권리종류	권리자	채권금액  예상배당금액	말소	비고
1	2015-01-29 (6613)	근저당	새마을금고	384,000,000원	말소기준
2	2015-01-29 (6614)	근저당	새마을금고	192,000,000원	말소
3	2015-04-24(27516)	소유권	김ㅇㅇ		이전	매매
4	2019-03-07(8082)	임차권	박ㅇㅇ		말소	전입: 2015-03-06  확정: 2015-03-06 2019카임36
5	2019-03-12(8722)	임차권	G	10,000,000원	말소	전입: 2019-01-10 확정: 2019-01-10 2019카임37
6	2019-04-30(15410)	임차권	F	35,000,000원	말소	전입: 2018-03-02  확정: 2018-03-02 2019카임69
7	2019-05-10(15410)	임차권	B	20,000,000	말소	전입: 2015-02-26  확정: 2015-02-26 2019카임75
8	2019-05-08(168770)	임차권	A	60,000,000	말소	전입: 2015-02-17  확정: 2015-02-17 2019카임29

이하 생략

등기부 현황에도 말소기준 이후 가처분이나 가등기 중에 인수되는 것이 있다던가 문제 되는 부분이 있을 경우 말소 항목에 말소라고 표기되지 않고 인수라고 표기해서 쉽게 인수할 권리가 있는지 여부도 경매정보 사이트를 통해서 쉽게 확인이 가능합니다. 그래서 업으로 하지 않고 내가 필요로 하는 물건 낙찰받을 사람들은 경매정보 사이트 상의 내용을 잘 보는 방법만 알아도 다른 법적인 부분등에서 조금은 서툴더라도 충분히 경매로 낙찰을 받아 경제적으로 이득을 얻을 수 있습니다. 물론 충분한 이론 공부를 통해서 여러 가지 내용을 다 알고 있으면야 더더욱이 좋겠지만 물건 한두건 경매를 받고자 한다던가 경매를 처음으로 한다던가 하는 경우 이런 식으로 경매정보 사이트를 통해서 쉽고 간단하게 권리분석은 마치고 오히려 현장에 직접 나가서 물건의 가치 파악에 더욱더 힘을 쏟는 것이 더 낫다는 것입니다. 그렇게 물건을 경매받고자 하는 지역의 시세파악도 어느 정도 되고 물건을 보는 안목이 길러졌을 때 좀 더 심층적으로 이론공부에 욕심내어 보시는 것이 좋겠습니다. 

3. 3 [예상배당 순서]

순위	종류	채권자	권리금액	배당금액	미배당금액	배당후잔액	낙찰자인수
	매각대금			453,664,000	매각대금: 낙찰전에는 최저가금액으로 표시됩니다
	경매비용			5,124,600		448,539,400
	주거(소액)	B	20,000,000	15,000,000	5,000,000	433,539,400
	주거(소액)	C	50,000,000	50,000,000	0	428,539,400
	주거(소액)	F	35,000,000	15,000,000	20,000,000	413,539,400
	주거(소액)	G	10,000,000	10,000,000	0	403,539,400
1	근저당	새마을금고	384,000,000	384,000,000	0	19,539,400
2	근저당	새마을금고	0	0	0
3	근저당	새마을금고	192,000,000	19,539,400	172,460,600	0

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이하 미배당

 

예상배당 순서 또한 대부분의 경매정보 사이트에서 제공해주고 있습니다. 

현재 최저가 기준으로 낙찰이 됐을 때 배당이 누구에게 얼마가 되는지에 대해서 대략적인 배당예상 가액까지 표기해 놓고 있기 때문에 경매 정보 사이트만 잘 분석할 수 있다면 임차인이 아무리 많은 다가구주택이라고 하더라도 생각보다 수월하게 경매에 도전해 볼 수 있겠습니다. 

 

때문에 다시 한번 강조하지만 권리분석에 너무 많은 시간을 소요하기보다 경매받고자 하는 물건이 정말 가치가 있는 것인지, 수익률은 어떨지, 그 지역에 다가구 주택을 가지고 있어도 괜찮은 시장인지에 대해서 파악하는 것에 보다 많은 시간과 노력을 쏟는 것이 보다 효율적이라고 하겠습니다. 

 

위 표 상에 권리금액은 보증금이고 배당금액은 법원에서 배당받는 금액이고 미배당금액은 권리금액 중 배당받지 못한 금액입니다. 또한 경매비용까지 대략적으로 표기해 줍니다. 

위 예시의 경우 매각대금 중 경매비용을 제외하고 최우선변제권을 가진 소액임차인 4명에게 차례대로 배당하고 그 이후 우선변제권으로 순위가 가장 높은 새마을금고의 근저당이 배당되는 모습입니다. 

새마을금고의 근저당 2건 중 한건은 모두 배당되지만 한건은 배당 후 잔액만큼만 배당되고 나머지는 미배당되고 최종적으로 경매 후 잔액이 0원이 되어 이후 후순위권자들에게는 배당이 전혀 되지 못하게 됩니다. 

이렇게 상세히 누가 배당을 얼마나 받아가는지 못 받아가는지 설명이 되고 있습니다. 

물론 이 금액은 현재 최저가로 낙찰이 되었을 때를 가정한 것이기 때문에 정확한 금액은 아닙니다. 

하지만 배당 순위는 거의 정확하다고 보시면 되겠습니다. 

최저가보다 더 높은 금액으로 낙찰이 되면 그 높아진 금액만큼 추가로 배당을 받아갈 수 있는 사람이 순차적으로 더 있을 수 있게 되는 것입니다. 

많은 임차인을 포함해서 낙찰 시 인수권리가 있는지 없는지, 있다면 얼마인지, 등기상에 문제가 있는지 없는지에 대해서 경매 정보 사이트 상에 상세히 표기되기 때문에 충분히 다가구 주택에 대한 경매에도 도전해 볼 수 있고 성공할 수 있습니다. 

4. 다가구 주택의 수익률 분석하는 방법

다가구주택의 경우 낙찰 후 수익률 계산할 때 현황조사든 권리신고든 기존 임차인들의 보증금 및 월세 합계를 참고만 하면 되고 이것으로 수익률을 산정하면 안 됩니다. 왜냐하면 경매 물건의 경우 최근 1~2년 이내도 아니고 오래전에 전입한 세대가 포함되어 있는 경우가 많기 때문입니다. 특히 코로나19나 금리인상  등 여러 가지 사유로 그 사이 근방의 시세가 바뀌었을 것이기 때문에 낙찰받은 물건의 보증금이나 월세 세팅은 해당 물건 주변의 부동산 혹은 네이버, 다음 부동산 등에 주변 원룸의 매물 광고를 많이 올리는 부동산을 방문하거나 전화상  탐문해서 알아보면 됩니다. 부동산에 상담받으러 갈 때는 소정의 상담료등을 준비해서 해당 물건의 경매로 낙찰을 받고자 함을 밝히고 진행해야 질 좋은 정보를 얻어 낼 수 있습니다. 

5. 디스코 사이트 활용하기

다가구 주택의 수익률을 분석하는 또 다른 방법으로 디스코 사이트를 활용하는 방법이 있습니다. 

검색창에 디스코를 검색하거나 아래 링크를 클릭하시면 됩니다.

디스코 - 등기로 확인한 실거래가 (disco.re)

디스코 - 등기로 확인한 실거래가

사이트가 열리면 왼쪽 돋보기 모양에 낙찰받은 물건의 주소로 검색하면 됩니다.

아파트의 경우에는 아파트명으로도 검색가능합니다.

주소를 검색하면 오른쪽에 해당 물건의 위치가 지도로 표기가 되고 매매 계약일 및 거래 가격이 확인가능합니다.

 

오른쪽 지도상에 물건 확인하는 방법은 매매가격의 숫자가 주황색으로 표기된 것은 주택, 초록색은 땅, 보라색이 상가건물, 민트색은 아파트를 나타내 주기 때문에 직관적으로 확인가능합니다.

 

오늘은 다가구주택을 알아보고 있기 때문에 낙찰받을 물건을 중심으로 주변에 주황색으로 매매가격 표기 된 것 중에서 낙찰받은 물건과 비슷한 물건을 클릭하면 다가구인지 그냥 주택인지, 매매가격, 대지와 건물의 연면적, 계약일까지 보다 상세한 내용을 확인할 수 있습니다.

 

실거래 도표로 보는 것보다 지도를 통해 보는 것이 위치나 입지를 최대한 비슷한 물건으로 비교해서 시세 파악하는 것에 더 유용하겠습니다.

건물이나 대지면적, 건물의 준공년수, 주변 공지(임차가 잘 된다고 했을 때 주변 공지에 추가로 다가구가 지어질 경우 임차 수익이 낮아질 수도 있음을 고려 혹은 주변에 큰 공단이 들어섰을 경우에는 주변 공지에 다가구가 지어졌을 경우 시너지 효과로 월세 수입이 더 늘 수 도 있음)등을 고려해서 낙찰받을 물건의 거래가격을 정해본 후 낙찰받을 가격에서 인수할 권리에 대한 비용 및 건물 수리비등 총체적인 비용을 뺀 금액을 기준으로 입찰가격을 정하면 되겠습니다. 

 

6. 정리

6. 1. 다가구 주택의 경우 경매정보 사이트를 통해서 임차인들의 대항력 유무를 확인합니다.

대항력이 없는 임차인은 신경 쓸 필요가 없고 대항력 있는 임차인의 경우 인수할 보증금에 대해서 체크합니다. 

말소기준보다 전입이 빠른 대항력 있는 임차인의 경우 확정일자가 말소기준권리보다 늦거나(배당을 받을 때 후순위로 밀려서 받지 못하는 보증금이 생길 수 있음, 단 확정일자가 늦거나 없더라도 최우선변제대상인 경우 최우선변제금만큼은 배당받을 수 있음, 최우선변제대상도 배당요구 종기 내 배당요구는 해야 함) 배당요구종기내에 배당요구를 하지 않는 경우(배당요구를 하지 않으면 법원에서 배당받지 못함) 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수해야 하기 때문에 이 부분을 주의 깊게 살펴보면 되고 이런 임차인이 있는데도 낙찰받고자 한다면 인수해야 하는 금액을 포함해서 낙찰가를 산정해야 합니다. 

6. 2. 최우선 변제권이 있는 호실의 유무를 확인합니다.

최우선 변제권이 있는 호실에 대해서는 명도가 상당히 용이하고 나머지 호실에 대해서만 협상 내지는 인도명령을 통해서 강제집행하여 명도를 진행하면 됩니다. 대부분 임차인도 버티면 안 된다는 것을 잘 알고 있기 때문에 협의가 되는 부분이 분명 있고 그래도 안되면 인도명령을 통해 협의해 보고 그래도 안되면 강제집행으로 내보내면 됩니다. 지역별로 한 개 호실 집행하는데 기준 시세가 다르기 때문에 전문가등을 통해서 알아보시고 해당 비용을 감안해서 입찰가를 산정하면 됩니다. 

6. 3. 다가수주택의 시세 파악 및 수익률 분석을 하여 입찰에 참여할지 여부 및 입찰가격을 정해봅니다.

기본적인 권리분석은 경매정보 사이트만 잘 분석해 낸다면 어렵지 않기 때문에 이 권리분석보다 다가구주택의 수익성 분석을 하는 것에 더 공을 들여야 하겠습니다.  낙찰받은 다가구주택 인근 부동산이나 네이버부동산 등에 인근 원룸 매물광고를 많이 하는 부동산에 문의 및 상담을 통해서 보증금 및 월세를 얼마나 내놓을 수 있는지 상담받으면 됩니다. 

디스코 사이트를 통해서 개인적으로 물건의 가치 분석을 해볼 수도 있습니다.