경매의 기초 8<대항력있는 임차인의 보증금 미상 미확인 문제 해결 방법>

1. 최우선변제권을 가진 소액임차인이 있을 때 명도 진행

임차인이 배당요구종기일 이내에 배당요구를 하고 배당금을  받아갈 조건이 되어 배당을 받아갈 때에는 반드시 낙찰자의 명도확인서가 필요합니다.

예를 들어 임대인이 말소기준권리 이후에 전입, 확정하여 대항력 없고 배당에 있어서 선순위임차인이 아니라고 하더라도 최선순위 임차인에 해당하는 소액임차인인 경우 지역에 따라 최소한의 배당금을 받게 될 수 있는데 임차인이 본인 보증금의 전액이 아니라 일부만이라도 배당을 받으려면 낙찰자의 명도 확인서가 필요하기 때문에 임차인이 명도에 적극 협조해서 명도진행이 좀 더 수월해질 수 있습니다. 따라서 낙찰자의 입장에서는 경매로 낙찰받고자 하는 물건에 살고 있는(점유하고 있는) 임차인이 있는 경우 후순위임차인이라고 하더라도 최우선변제금을 받아갈 수 있는 요건이 된다면 낙찰자입장에서는 그만큼 명도가 수월해지게 되니 이 부분의 확인이 중요하겠습니다. 

 

최우선변제권은 확정을 안 하거나 확정일자가 늦어도 영향을 받지 않기 때문에 배당 순위가 늦어져도 조건만 된다면 소액임차인의 최우선변제금이 배당이 됩니다. 보통 낙찰자의 입장에서 임차인이 대항력이 있지만 확정을 안 하거나 확정일자가 늦어서 배당받을 수 있는 순위가 밀리게 되면 임차인의 보증금을 모두 내주어야 한다고 생각하기 마련인데 최선순위임차인에 해당하는 소액보증금의 임차인이라면 날짜와 지역에 따라 최우선변제금은 우선 배당이 되기 때문에 배당되는 이 금액을 제외한 나머지 금액만 낙찰자의 입장에서는 지불해 줘도 되기 때문에 매우 중요합니다.  

 

다음은 선순위임차인과 최선순위 임차인에 관한 보다 자세한 내용을 담은 포스팅이니 참고하시면 됩니다.

 

경매의 기초 6<주택임대차 임차인 권리 분석 1> (tistory.com)

경매의 기초 6<주택임대차 임차인 권리 분석1>

경매의 기초 6<주택임대차 임차인 권리 분석2. 선순위임차인이 있을 때 주의사항 > (tistory.com)

경매의 기초 6<주택임대차 임차인 권리 분석2. 선순위임차인이 있을 때 주의사항 >

경매의 기초 7<주택임대차 임차인 권리 분석3. 소액임차인의 최우선변제권> (tistory.com)

경매의 기초 7<주택임대차 임차인 권리 분석3. 소액임차인의 최우선변제권>

2. 대항력 있는 임차인 중에서 보증금이 확인되지 않거나 미상인 경우 (예시 포함)

감정가 114,000,000원, 최저가(100%) 114,000,000인 다음 물건의 경매가 진행된다고 가정하겠습니다. 

 

[임차인현황]

말소기준권리:2013-06-04, 배당요구종기: 2022-02-28

                                                                                                                                       매각물건명세서   현황조사서

임차인	점유현황	전입/확정/배당	보증금/월세/환산보증금	예상배당액	대항력
				예상인수액
돈벌러	주거임차인 미상(별지 점유관계조사서의 기타란 참조)	전입: 2011-11-06  확정: X 배당: X		현황조사	있음
임차인수: 1명/보증금합계: 0/월세합계:0원
임차인 대항력	돈벌러는 전입일상 대항력이 있으므로, 보증금있는 임차인일 경우 인수여지 있어 주의요함!
임차인 내역참조	1. 현황 및 점유(임대차)관계 조사를 위해 현장 방문하였던 바, 폐문부재로 부동산 경매사건에 대한 협조안내문을 우편함 또는 현관출입문에 고지하는 등의 제반 절차를 취하였으나 입주자(소유자 또는 임차인)의 미연락으로 이를 확인할 수 없었음. 2. 전입세대열람 내역서상 소유자 ooo 세대만 존재하나 이와 같은 사유로 실제 점유여부 또는 임차인의 존재유무 및 관리비 연체여부 등에 대해서는 확인하지 못하였음. 3. 주민등록등본상 동거인 돈벌러가 존재하나 위와 같은 사유로 실제 점유 여부 및 임차인인지의 여부, 또한 임차인일 경우, 임대차관계 등에 대해서는 확인하지 못하였음.

[등기부현황]
근저당 농협 6,000만 원(21년 06월 04일) 말소기준권리

 

말소기준권리보다 전입일자가 훨씬 빨라 대항력이 있고 확정이나 배당신청은 없습니다. 

이런 경우 매각물건명세서를 볼 필요가 있으며 여기에는 점유관계조사가 포함되어 있기 때문입니다. 

경매사이트상 임차인 현황의 점유관계조사에는 임차인 조사를 할 때 조사 내용을 표기하게 되는데 현황조사인지 본인이 권리신고를 했는지 구분이 안 되는 경우가 있기 때문입니다. 

현황조사는 법원의 직원이 현장에 방문해서 이해관계인을 찾아보고 탐문을 한 내용을 기재하는데 현황조사는 특별한 서류가 없다 하더라도 현장에서 구두로 이해관계인들이 말하는 부분을 그대로 기재하는 경우도 상당히 많이 있습니다. 그런데 권리신고 같은 경우에는 실제 계약서등의 서류를 가지고 권리신고 및 배당요구를 정상적으로 했을 때 표기가 되는 것이 일반적입니다. 

 

[매각물건명세]

예를들어 매각물건 명세서상 부동산 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차입 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 및 임차인이 있는 경우 배당요구 여부와 그 일자, 전입신고일자 또는 사업자등록신청일자와 확정일자의 유무와 그 일자
점유자 성명	점유부분	정보 출처 구분	점유의 권원	임대차기간(점유기간)	보증금 차입	차임	전입신고일자, 사업자등록신청일자 확정일자	확정일자	배당요구여부(배당요구일자)
돈벌러	미상(별지 점유관계조사서의 기타란참조)	현황조사	주거 임차인	미상	미상	미상	2011.11.06(소유자ㅇㅇㅇ의 동거인으로 등재)	미상
<비고>
최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택 상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생 될 수 있고, 대항력과 우선변제권이 있는 주택 상가건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨을 주의하시기 바랍니다.

매각물건명세서상에 정보출처 구분이 확실히 표기되며 이 경우에는 현황조사로 되어 있어서 법원직원이 직접 현장에 방문해서 조사하고 구두로 주고받은 내용을 기재했다는 것을 알 수 있으며 사실일 수도 아닐 수도 있는 내용인 것입니다. 즉 현황조사의 내용은 반드시 사실이 아닌 경우도 있다고 알고 있어야 합니다. 그런데 경매사이트상 임차인현황만 보게 되면 점유관계조사기재사항이 내용이 현황조사인지 권리신고내용인지 구분이 되지 않은 경우가 많기 때문에 매각물건명세서상의 내용을 확실히 짚어봐야 합니다. 

특히 다가구나 세대원이 여러 세대인 경우에는 현황조사인지 각 임차인들이 서류를 가지고 정상적으로 권리신고를 한 것인지 꼭 확인해봐야 합니다. 물론 권리신고의 근거자료가 부족하더라도 권리신고라고 적혀 있지만 확률적으로 보면 권리신고한 것이 훨씬 더 정확하며 현장에서 말로 조사한 현황조사내용은 사실이 아닌 경우가 상당합니다. 

 

[현황조사서]

부동산의 현황 및 점유관계조사서 

1. 부동산의 점유관계 

소재지	ㅇㅇ광역시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ 동 ㅇㅇ 아파트 101동 101호
점유관계	임차인(별지)점유
기타	1. 현황 및 점유(임대차)관계 조사를 위해 현장방문하였던 바, 폐문부재로 부동산 경매사건에 대한 협조안내문을 우편함 또는 현관출입문에 고지하는 등의 제반 절차를 취하였으나 입주자(소유자 또는 임차인)의 미연락으로 이를 확인할 수 없었음 2. 전입세대 열람내역서상 소유자 ㅇㅇㅇ세대만 존재하나 위와 같은 사유로 실제 점유여부 또는 임차인의 존재유무 및 관리비 연체여부 등에 대해서는 확인하지 못하였음 3. 주민등록등본상 동거인 돈벌러가 존재하나 위와 같은 사유로 실제 점유 여부 및 임차인인지의 여부, 또한 임차인일 경우, 임대차관계 등에 대해서는 확인하지 못하였음.

현황조사서를 살펴볼 때  위의 경우처럼 주민등록등본상 동거인(같은 세대원)인 경우 특별한 경우를 제외하고는 가족인 경우로 하나로 보기 때문에 대항력이 인정되지 않습니다. 

임차인 돈벌러의 경우 전입을 2001.11.06일에 해서 전입세대열람 내역서상 현재까지 전입자로 등재되어 있습니다. 그런데 2013.06.04일에 감정가 1억 1400만 원짜리 아파트를 농협에서 6,000만 원이나 대출을 해줍니다. 금융건에서 근저당설정을 하고 대출을 해 줄 때에는 다가구 같이 감정가가 높은 경우에는 한세대에 일부 보증금이 있는 경우에는 대출이 될 수 있지만 아파트같이 1세대만 있는 경우 보증금이 확인되지 않는 선순위임차인이 있다면 대출이 이루어지지 않습니다. 이 물건의 전입자를 가족으로 금융권에서도 인정을 했기 때문에 대출이 나간 것이라고 합리적으로 추론해 볼 수 있습니다.

 

아니면 무상임대차확인서(확약서),  즉 소유자가 대출실행 시, 주소지에 소유자 외 확인되지 않은 누간가의 전입이 되어 있을 경우, 해당 전입자는 보증금 및 대항력을 주장하지 않겠다는 확인서를 금융권에 서류로 제출함으로 대출실행이 가능하게 하는 일종의 대출실행 절차를 거쳤을 가능성도 있습니다.

물론 100% 확정 짓기는 어렵지만 주민등록등본상 동거인인 경우, 전입도 빠르고 전입 이후 금융권의 대출도 정상적으로 이루어졌다면 95% 이상 가족 내지는 무상임차인이어서 대항력이 없는 임차인이라고 보시면 됩니다.

 

이와 같이 임차인이 있는 경우 임차인의 전입 이후에 근저당권자인 금융권이 있는지 보시면 임차인의 성격을 가늠해 볼 수 있습니다. 단독주택이나 1세대 아파트인 경우에는 특히나 더 그럴 가능성이 높습니다.

해당 물건을 담보로 대출이 이루어진 경우 임차인 정보에 관해서 근저당권자인 금융권의 담당자에게 문의를 해보면 되는데 전화상으로는 개인정보 문제로 확인불가하며 직접 금융권에 찾아가서 신분증 보여주고 해당 물건 낙찰받을 의지를 가진 사람이라는 것을 충분히 소명해서 담당자와 상담을 하다 보면 어느 정도의 힌트를 얻을 수도 있으니 참고하시면 됩니다.(등기상 금융권 지점등이 표기되기 때문에 따라가다 보면 담당자를 찾을 수 있습니다.)

 

또한 현황조사 시 현장에 아무도 없는 경우에는 법원집행담당자가 전입세대열람 내역서와 주민등록등본을 떼어서 내용을 기재해 주기 때문에 이러한 경우 해당 선순위임차인이 낙찰자에게 영향을 미치는 임차인인지 아닌지를 가늠해 볼 수 있습니다. 

 

현황조사상 임차인의 보증금이 있다고 구두상 진술했다고 하더라도 이 내용이 권리신고내용이 아닌 경우에는 사실이 아닐 가능성이 높음을 염두에 두고 판단하시면 됩니다. 상식적으로 임차인이 받을 보증금이 있다고 했을 때 법원이 배당요구 종기 내에 배당요구 신고 및 계약서 제출, 기타 제반 서류 제출(권리신고)을 할 것을 수차례 임차인에게 통보를 하게 되는데 이를 무시하고 배당요구와 권리신고를 하지 않았다는 것은 받을 돈이 없을 가능성이 높은 것입니다. 물론 정말 몰라서 신청하지 않거나 상황이나 여건이 되지 않아 전입만 한 경우가 있기는 하지만 확률적으로는 받을 돈이 없을 가능성이 대부분입니다. 

 

반대로 선순위임차인이 있는 경우 말소기준권리보다 빠른 임차인이 있고 본인의 보증금을 주장하거나 또는 보증금 항목이 공란이라도 대항력이 있다고 되어 있는 경우에 등기부 현황에서 선순위임차인의 전입시점 이후로 대출이 나간 것이 없는 경우 해당임차인은 실제 대항력이 있고 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 있을 가능성이 높습니다. 선순위임차인보다 늦은 근저당권인 금융권의 부동산 담보대출이 없다면 해당 임차인은 위험할 수 있으니 확정과 배당요구가 없다 하더라도 잘 살펴봐야 합니다. 

[아실로 임차인의 보증금 확인 시 주의해야 할 사항]

아파트의 경우 아실을 통해서 선순위임차인의 보증금이 있는지 없는지 여부, 보증금이 맞는지 안 맞는지를 알아보는 방법도 있습니다.

아실 사이트를 들어가려면 구글, 네이버, 다음등 검색창에 아실을 검색하시거나 아래 링크를 클릭하시면 됩니다. 

 

https://asil.kr/asil/index.jsp

아파트 실거래가, 분양정보, 매물, 부동산빅데이터 | 아파트는 아실

아파트의 경우 아실 사이트를 통해서 선순위임차인의 경우 보증금이 있는지 없는지 여부, 보증금이 맞는지 안 맞는지 비교해 볼 수 있으나 이때 살펴봐야 할 부분이 있습니다.

아실 사이트에는 전월세실거래가  및 제 층수와 등기상의 최근 매매이력등이 나오기 때문에 경매 사이트에 등기상의 매매 시기와 보증금 등을 비교해 보면 대략 해당 물건의 임차인인지 여부를 추측해 볼 수 있습니다.

하지만 이것만으로 추측해 보기에는 조심스러운 부분이 있습니다.  

임대차 실거래 신고는 21년 6월부터 의무적으로 하도록 되어 있는데 이마저도 중개사무소 거래가 아닌 개인 간의 거래는 실거래 신고를 하지 않는 경우가 많습니다. 또한 21.6월부터 시행은 되었지만 23. 6월까지 개도기간을 두었기 때문에 이 기간 동안에는 임대차 실거래 신고를 하지 않더라도 과태료가 없어 이 기간 동안에도 제대로 실거래 신고가 이루어지지 않았을 가능성이 높습니다.

따라서 21년 6월 이전 거래는 아실에 정보가 없을 수 있으며 21년 6월 이후라도 개인 간 거래는 신고가 되지 않았을 수 있습니다.

물론 현재는 개인이라고 하더라도 전입, 확정신고를 하기 위해서 주민센터에 방문하면 전월세 의무신고제가 시행되고 있어서 같이 하게 되어 있어 점차 체계를 잡아가고 있는 모습이기는 합니다.(단, 보증금 6천만 원을 초과하거나 차임월 30만 원 초과분에 한함)

하지만 지금 경매로 나오는 물건들은 2021.6월 이전에 임대차 계약이 이루어졌을 가능성이 높아 아실 사이트는 현재는 참고자료로만 보시는 것이 좋겠고 앞으로는 비교적 활용도가 높아질 수 있다 정도로 알아두시면 됩니다.

 

아실 사이트를 통해서 선순위임차인인데 보증금이 확인이 안 되는 경우는 경매사이트 상에서 몇 동 몇 층인지 확인해서 해당임차인이 전입한 날짜와 동일하거나 한두 달 빠를 수도 있어(보통 실거래 신고 이전에 계약이 더 빠르기 때문) 전입 날짜를 포함하여  넉넉히 한두 달 앞선 거래까지 확인해서 보증금 금액이 맞는 전월세 거래가 있는지 확인한 다음 동일한 보증금의 내역을 클릭하여 상세항목을 보면 해당 부동산의 매매 시점까지 나오기 때문에 경매물건의 소유권 접수일자를 확인하여 일치 여부를  추정가능합니다.

보통 임차보증금과 매매 시점까지 일치하면 거의 해당 물건이 맞다고 보면 됩니다.

정리

1. 전입과 확정이 말소기준권리 이후에 이루어져서 대항력이 없고 배당순위에서도 밀리는 임차인이더라도  소액보증금을 받아가는 최우선변제권이 있는 임차인은 소액이라도 법원으로부터 배당금을 받기 위해서는 낙찰자의 명도확인서가 필요하기 때문에 명도에 협조적일 수밖에 없어 명도가 용이합니다.(물건에 살고 있는 임차인을 내보내기가 수월합니다.)

2. 전입은 말소기준권리보다 빨라 대항력이 있지만 확정을 하지 않거나 확정일자가 말소기준권리보다 늦어 배당순위가 밀린 임차인이라도  최선순위로 임차보증금을 변제받을 권한이 생기는 소액임차인의 경우에는 배당요구를 하게 되면 법원으로부터 지역에 따른 최우선변제금을 배당받고 남은 임차보증금에 대해서만 낙찰자가 변제해 주면 되고 최우선 변제금을 법원으로부터 배당받기 위해서는 낙찰자의 명도 확인서가 필요하기 때문에 명도에도 협조적이어서 수월하고 보증금 변제 할 금액도 줄어들게 되기 때문에 이 부분의 확인이 꼭 필요하겠습니다.

3. 선순위 임차인인데 보증금을 확인할 수 없을 때 가장 먼저 해야 할 것은 현장에 방문해서 이해관계인도 만나보고 이웃이나 관리사무소에 들러 보거나 좀 더 적극적인 분들은 바로 이웃집에 방문해서 최대한 정중하게 옆집 상황에 대해서 물어보면서 임차인의 정보를 취합하면 됩니다.

4. 그다음으로는 선순위 임차인이 있는 물건에 후순위로 해당 부동산을 담보로 금융권에서 대출이 이루어졌는지를 확인해서 담보대출이 있는 경우에는 해당금융권에 찾아가서 임차인의 정보를 취합가능합니다.

5. 그리고 아파트의 경우에는 아실 사이트를 통해서 임차인 정보를 취합 시  21년 6월 이전에는 전월세 실거래 신고가 부정확할 수 있어서 거기에 정보가 없다고 해서 선순위임차인의 대항력이나 보증금이 없다고 확정 지어서는 안 됩니다. 22년 이후에는 보증금이 6000만 원 이상, 월차임이 30만 원 이상인 경우 개인이더라도 주민센터에 전입, 확정일자를 받으러 가는 경우 실거래 신고를 하도록 되어 있으며 23.6월부터는 신고하지 않을 경우 과태료가 부과되기 때문에 점차적으로 체계화되고 있어서 앞으로 아실 사이트를 통해서 층수, 보증금, 계약일자, 정보를 상세히 보게 되면 해당부동산의 매매이력과 시점까지 나오기 때문에 비교해서 실제 선순위임차인이 보증금이 있는지 여부도 확인해 볼 수 있습니다.