임차권(임차권 등기명령 제도), 전세권 설정 등기란?

임차권(임차권 등기명령 제도)은 무엇인가요?

임차인이 대항력을 갖추기 위한 즉 경매로 진행됐을 때 우선변제권을 주장할 수 있는 권리를 얻는 기준이 있는데 그 기준이 전입, 점유, 계약서입니다.

이것만 있으면 대항력을 취득할 요건이 되고 우리가 흔히 경매물건에서 권리분석을 한다라고 할 때 주로  이 전입시점(전입을 한다는 것이 곧 점유를 뜻한다고 봄)이 말소기준 권리보다 날짜가 빠르게 되면 누가 낙찰이 되더라도 다음 소유권자에게 대항력을 주장할 수 있게 되는 것입니다. 

임차인의 권리에 있어서 가장 중요한 것이 바로 이 전입입니다.

그런데 우리가 살다 보면 전입을 빼야 하는 경우가 생길 수가 있습니다.

주로 임대차 계약을 2년을 한 후 2년이 경과되면 임차인은 임대인에게 보증금을 돌려줄 것을 요구하게 되는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않고 미루는 경우가 발생하게 되고 임차인은 직장을 옮긴다던지, 학교문제 때문에 이사를 가야 하는 경우, 새로 분양받은 아파트가 있어서 입주를 해야 하는 경우 등 사정상 다른 부동산으로 보증금을 받을 때까지 기다리지 못하고 이전을 해야 하는 경우가 생깁니다. 부득이하게 소재지를 다른 곳으로 옮겨야 하는 이런 경우 해당 부동산의 전입을 해제하고  전출을 할 수 있게 되며 내 몸 또한 새로운 부동산으로 옮겨가야 하기 때문에 자연스럽게 점유도 해제되게 됩니다. 

보증금을 받지 못한 상태에서 전입과 점유를 해제해 버리면 개인사정이 있다 하더라도 임차인으로서 가지고 있는 대항력이 실효되게 됩니다. 즉 해당 부동산이 경매로 진행된다 하더라도 임차인은 배당을 받을 수 있는 권리도 실효되고 대항력도 주장할 수 없게 됩니다.

 

임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하는 이런 문제도 종종 발생하는 경우를 어렵지 않게 볼 수 있는데

예를 들어 5억 전세로 살고 있는데 4억으로 전세가가 낮아지는 경우 다음 임차인이 들어오더라도 임대인이 현재 임차인에게 돌려줄 5억의 보증금 모두를 바로 마련하지 못하는 경우가 대표적입니다. 

또한  요즘같이 부동산 경기가 좋지 않은 경우 새로운 임차인을 구하는 것이 어려워지는 경우도 마찬가지로 제때 보증금을 돌려주지 못하는 일이 발생되기도 합니다. 

 

현재 살고 있는 임차인은 사정상  이사를 가야 하는데 대항력 및 우선배당을 받을 수 있는 권한을 상실할 수 있는 위기에 처하게 됩니다. 

우리나라는 법적으로 이러한 어려움에 처한 임차인을 보호하기 위해서 만든 것이 바로 임차권등기명령제도이며 이를 줄여서 흔히 임차권이라고 부르고 있습니다. 

만약 2년간 임대차계약을 한 후 2년이 경과가 되면 (만 2년이 초과됐을 때) 임차인은 임대인의 동의가 없더라도 본인이 직접 임대차계약서와 주민등록등본과 건물부문의 등기부등본을 떼서 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있게 됩니다.

등기상에 임차권등기가 부기가 되면 임차인은 비로소 전입과 점유를 해제하더라도 우선변제권을 유지할 수 있는 권한이 생기게 됩니다.

 

2021년 1월 1일에 계약한 후 2023년 1월 1일에 보증금을 돌려주지 않으면 임차인은 임차권등기를 해서 등기부등본에 임차권등기가 부기가 된 이후 임차인은 이사를 가더라도 2021년 1월 1일에 전입을 해서 점유하고 살고 있는 것과 같은 대항력 및 우선변제권을 인정해 주는 것이 바로 임차권등기명령제도입니다.

 

보다 자세한 내용은 아래 법령정보를 참고하시면 됩니다.

주택임대차 > 임대차관계 종료 > 보증금의 회수 > 임차권등기명령 신청 (본문) | 찾기쉬운 생활법령정보 (easylaw.go.kr)

주택임대차 > 임대차관계 종료 > 보증금의 회수 > 임차권등기명령 신청 (본문) | 찾기쉬운 생활법

전세권 설정은 무엇인가요?

보통 전세권 설정이라고 하면 단순히 임차인이 임대인에게 전세 보증금을 내면 설정되는 것이라고 생각하게 마련이지만 전세보증금을 냈다고 하더라도 전세보증금을 임차인으로서 임대인에게 줬다는 그 증거를 등기부에 등재를 해야만 비로소 전세권 설정이라고 할 수 있습니다. 

다시 말해 전세권 설정이란 임차인이 전세금을 내고 특정날짜부터 해당 부동산을 사용, 수익을 할 수 있는 권한을 등기부에 기재하는 것이라고 볼 수 있습니다. 

그런데 이 전세권 설정은 앞서 보았던 임차권과는 달리 임차인 단독으로 진행할 수가 없고 임대인의 인감증명서등의 서류를 제출하는 방식으로 임대인의 동의가 있어야 합니다.

 

보통 전세권은 어떤 때에 설정을 하게 될까요?

A라는 사람이 전세보증금을 내게 되는데 실제 해당 부동산에는 B라는 다른 사람이 살게 되는 경우 

즉 권리자와 실제 점유자가 다른 경우 전세권자로서 A가 등기에 전세권설정자가 되는 것이고 그렇게 설정된 해당 부동산에는  A가 아닌 제삼자가 해당부동산에 들어가 살고 있더라도 A의 대항력이나 우선변제권에는 아무런 영향도 주지 않는 권리를 얻어야  하는 상황인 경우 흔히 전세권설정을 하게 됩니다.

주로 법인이나 회사돈으로 전세권설정을 하고 직원이 해당부동산에 살게 되는 경우가 대표적인 예라고 하겠습니다.

만약, 내가 보증금을 걸고 내가 해당부동산에 살게 된다면 굳이 전세권설정을 할 필요는 없습니다.

전세권은 임차인을 보호하기 위한 아주 강화된 수단은 아니며 내 보증금을 걸고 내가 해당부동산에 살게 됐을 때에는 내가 전입, 확정을 해서 해당부동산에 살고 있는 것이 오히려 내 보증금을 지키는 임차인 보호제도가 되는 것이기에 임차인의 입장에서 위와 같은 불가피한 경우가 아니라면 전세권설정을 할 필요가 없다고 이해를 하면 되겠습니다.

어떤 사람들은 전세권 설정이 등기에 확인되니 임차인의 권리를 강화하는 것이라고 잘못생각하고 전세권설정을 무리해서 임대의 동의를 얻기 위해 불필요한 실랑이를 하는 경우가 있는데 내가 보증금의 권리자이고 내가 해당부동산에 살게 되는 경우라면 굳이 그렇게까지 할 필요가 없다는 것입니다.