토지경매는 너무 어려운거 아닌가요?

1. 토지경매는 너무 어려운 거 아닌가요?

1. 1 토지만의 가치를 평가하는 것에 대한 어려움

현재 건물이 없는 상태의 토지를 경매할 때에는 조금은 어렵다고 흔히들 생각하게 마련입니다.

건물이 없는 토지만의 가치를 따지려고 하면 먼가 머릿속이 하얘지게 됩니다.

이 토지에 건물을 올리든 다른 용도로 사용하든지 간에 사용, 수익을 할 수 있는 용도가 머릿속에 쉽게 떠오르지 않아서 토지가 막막하게 느껴질 것입니다.

오히려 주거용 주택처럼 수요나 시세, 사용 용도가 확실하다면 더 나을 텐데 건물은 없고 땅만 덩그러니 있을 때 그 땅의 가치를 파악한다는 것은 쉽지 않습니다. 

1. 2 경매로 취득한 토지를 사용 수익 할 사람을 찾는 것에 대한 어려움

게다가 토지의 경우 토지를 사용할 사람을 찾는 것도 금방 찾아질 수도 있겠지만 그렇지 않고 시간이 좀 걸리는 경우가 많기 때문에 짧게는 6개월 일반적으로는 1~2년, 길게는 그 이상의 시간도 소요될 수 있습니다. 

토지 경매를 한 후 본인이 직접 그 토지를 이용하는 것이 아니라면 그 토지를 사용, 수익 할 사람을 찾기까지 시간이 걸릴 수밖에 없는데 특히 대출을 내는 경우, 토지를 재매각하기 전까지는 대출이자도 나가게 되고 본인의 자금 일부도 투입되기 때문에  자금 운용하기가 어려운 사람들도 많게 됩니다. 

1. 3 토지에 대한 각종 제한사항에 대한 파악의 어려움

또한 토지의 경우에는 내 땅임에도 그 위에 내가 짓고 싶은 대로 무조건 건물을 올릴 수 없고 각종 제한사항이 많게 되는데 이 제한사항에 대해서 지식이 부족한 경우 토지 경매에 있어서 어려움을 느끼게 됩니다.

2. 토지 경매에 대한 메리트 

그럼에도 토지는 그 기간이 짧든 길든 간에 수요가 있는 토지는 언젠가는 팔리게끔 되어 있다는 것입니다. 

사실 이러한 수요는 당장 건물을 사고 판다든지, 상가나 주택의 임대차라든지 등에 비해서 눈에는 잘 보이지 않기 때문에 토지에 대한 수요의 가늠이 잘 안 될 수밖에는 없습니다. 

위와 같은 이유들로 인해서 토지 경매에 신규 진입을 꺼려하고 망설이게 되지만 분명 토지도 이를 원하는 수요가 분명 존재하고 원하는 지역의 땅을 찾는 사람들은 분명 있기 때문에 이런 토지에 대해서 기본지식을 쌓고 경매에 나오는 물건들에 대해서 하나하나 관심을 가지면서 낙찰 추이나 진행상황 등을 살펴보게 되면 토지에 대해서도 투자 사이클을 충분히 파악할 수 있을 것입니다.

 

토지 경매에 관해서는 위와 같은 두려움들 때문에 쉽게 시작하지 못하게 되는 일종의  진입장벽이 어느 정도 존재하고 있기 때문에 관심을 가지고 들여다보면 충분히 해볼 만한 시장이고 또 주거용 부동산보다는 규제가 덜하기 때문에 내 의지와 무관하게 정부 정책에 의해서 좌지우지되는 경우가 없다 보니 이런 부분은 분명 장점입니다. 

3. 토지경매를 할 때 따져보아야 할 것

3. 1 토지(땅)이란 무엇인가를 아는 것부터 시작

토지경매는 토지를 알아야 하는 것부터 시작하는데 토지가 왜 관련 법규가 많고 복잡한 지부터 알아야 합니다.

 

토지는 지목과 무관하게 전체를 통틀어서 토지라고 하며 줄여서 땅이라고도 합니다.

예를 들어 산, 들, 건물이 있는 대지, 주차장, 주유소용지, 도로 등 모든 것을 통틀어서 토지라고 하는 것입니다.

3. 2 토지의 위치 프리미엄에 따라 가치가 결정

땅의 가치에 의해서 땅 위의 부동산도 가격이 들쑥날쑥하게 되고 또 같은 땅인데도 강남은 가격이 10이고 같은 서울이지만 다른 지역의 가격은 1이 되기도 합니다.

이렇게 되는 이유는 결국 위치의 프리미엄 때문입니다.

3.3 땅의 용도와 가격은 무조건 비례하는 것은 아님

땅의 용도에 따라 도시지역(주거, 상업, 공업, 녹지), 관리지역(보전, 생산, 계획), 농림지역, 자연환경보전 지역으로 나뉘는데 이 쓰임이 가격과 100% 비례하지 않는 경우도 있습니다.

보통은 도시지역이 관리, 농림, 자연환경보전 지역보다 가격이 더 높은 것이 일반적이기는 하지만

예를 들어 도시지역의 공업용지에 현재 일감이 없어서 폐업하는 공장이 많이 있는 곳의 부지와

비도시지역의 2500세대의 아파트 부지 옆쪽으로 계획 관리지역들이 있고 이 계획 관리지역 모퉁이에 부지가 있다고 했을 때 상식적으로는 도시지역 내 공업용지가 더 가치가 높아야 하는 것이 맞지만 실제로는  두 번째 땅이 더 비싼 경우가 있습니다.

3. 4 토지경매에 있어서 가장 중요한 임장활동

토지 경매의 경우 무엇보다도 임장이 중요합니다.

일단 경매 물건으로 나온 땅에 관심이 있다면 그 땅 주변을 무조건 둘러봐야 합니다.

도로에 어떻게 잘 접해있는지 주변 교통이나 개발호재나 유동인구층이 어떻게 이동을 하는지 혹은 이동을 할 여지가 있어 보이는지 등을 파악해서 그 땅이 가치가 있다고 판단이 되면 그때 비로소 도시지역(주거, 상업, 공업, 녹지), 관리지역(보전, 생산, 계획), 농림지역, 자연환경보전 지역 등 이론적인 부분을 따져 보면 됩니다.

그 땅이 가치가 있다고 판단이 들어 살펴봤더니 농림지역인 경우 농사를 지을 땅을 찾는 것이 아니라면 패스를 하면 되는 것입니다.

땅의 가치나 입지, 위치 등에 대한 정확한 평가 없이 단순히 보이는 용도지역에 해당된다고 해서 그 땅의 가치를 이론적으로 평가하면 안 된다는 것입니다. 

처음부터 이론적인 부분에 대한 공부에만 신경을 쓰게 되면 땅의 가치를 잘못 판단하는 경우가 많기 때문에 꼭 주의해야 합니다.

 

아파트의 경우 각종 부동산 사이트 등을 통해서 시세파악도 가능하고 커뮤니티를 통해서 정보를 획득하는 등 나온 매물들 간의 비교라도 가능하지만 땅의 경우에는 부동산 사이트를 검색해도 물건 자체도 많이 없어 손품으로 가치 판단하는 것이 굉장히 제한적이게 됩니다.

 

땅의 경우 감정가나 매매가도 천차만별입니다.

같은 지역에 동일한 넓이의 땅이라고 하더라도 땅의 높낮이, 모양, 유동인구의 동선 등 세세한 면들의 차이에 따라서 가격차이가 많이 날 수 있는 것이라 발품이 필수인 것이 바로 이 토지인 것입니다.

3. 5 각종 규제사항 확인

토지의 경우 용도지역뿐 아니라 용도구역, 용도지구 그리고 기타 세부적인 제한사항 내지는 완화사항들도 많고 중첩되는 규제사항들이 많습니다.

그리고 지목에 따라서도 형질 변경을 해야 하는 경우도 많고 이 땅 위에 뭔가를 지을지 까지 예상을 하고 땅을 매입하는 데 사용수익하는 부분이 건물 부분이라 잠재적으로 추후 그 땅 위에 지어서 사용수익 하는 것까지 고려해서 땅의 매입은 결정해야 하는 것입니다.

따라서 건물을 짓기 위해서는 결과적으로는 건축법까지도 알아야 합니다.

 

하지만 크게 걱정할 것이 없는 것이 지자체의 허가권자에게 물어가면서 관심 가져왔던 땅에 대해서 하나씩 지식들을 쌓아가면 되는 것이지 처음부터 모든 지식을 다 알고 시작하자고 이론공부에만 몰두하는 것은 자칫 땅의 가치를 평가함에 있어서 그르칠 수도 있다는 것을 꼭 기억해야 합니다.

 

그렇다면 왜 내 땅인데 제약사항이 이렇게도 많은 것일까요?

개인의 재산권을 행사하는 것은 사법의 영역이고 공공의 이익을 반영해서 우선권을 주는 것을 공법의 영역이라고 합니다.

예를 들어 내 땅 위에 유흥주점을 짓는다던가 정신병원을 짓게 되는 경우 단순히 개인의 재산권을 행사하는 사법적으로 보자면 어떠한 잘못도 없고 책임도 없는 경우이지만 그 건물로 인해서 주변의 다른 사람들이 피해를 입는 경우가 발생할 수 있어 특정지역에 특정토지에 대해서 공공의 이익을 반영한 공법을 적용해서 개인의 재산권을 함부로 행사함으로써 주변에 피해가 가지 않도록 하는 것입니다.

이것이 공법이고 토지규제를 하는 이유입니다.

이런 부분으로도 보전이 되지 않는 공공의 이익에 대해서는 용도지역, 용도지구, 용도구역이나 기타 다른 법리들을 가지고 추가적으로 규제를 하게 됩니다.

4. 관심지역 토지에 있어서 전문가가 될 수 있는 최고의 방법은?

땅의 사용처나 사용범위, 사용가능여부를 정확하게 알려면 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 규제사항이 적용됩니다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 | 국가법령정보센터 | 법령 > 본문 (law.go.kr)

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 | 국가법령정보센터 | 법령 > 본문

지역마다 땅의 모양 즉 지형이 다르기 때문에 나라에서 일괄적으로 적용해 놓은 법률로는 각 지역 특성에 맞게 토지활용이 되지 않을 수가 있습니다. 

그래서 각 지방 자치 단체에 조례를 통해서 토지의 쓰임이나 활용범위를 좀 더 디테일하게 조율할 수 있도록 해놓았습니다.

지역마다 이러한 디테일한 사항이 다르다 보니 A라는 지역에서 토지를 잘 알고 있어 수많은 거래를 성사시켰던 능력 있는 중개사의 경우라도 B지역에서는 중개사고를 일으킬 수 있는 것입니다. 

그래서 땅은  본인지역에서 본인이 직접 지자체의 허가권자에게 지자체 조례를 적용해서 이런 땅은 이런 용도로 사용이 가능한지 여부등에 관한 문의를 계속해가다 보면 본인이 본인지역의 땅에 관해서는 전문가가 되는 것입니다.

이렇게 지자체 허가권자에게 문의를 통해서 지자체 조례를 알아가는 것입니다.

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 자연환경보전지역과

수산자원관리법에 따른 수자원보호구역보호구역이 있는데 이 자연환경보전지역과 수자원보호구역보호구역이 중첩된 바닷가 부근에 땅이 있다고 봤다고 예를 들어보겠습니다.

이러한 땅은 수도권으로 봤을 때는 개발불가한 땅이지만 여수등 남해안 지역에서는 같은 구역 안에 있는 땅에 주택이나 펜션을 지을 수 있으며 카페와 같은 100평 이하의 제2종 근린시설까지도 가능합니다. 

이렇게 같은 구역에 있는 땅도 지역별로 달라지게 때문에 본인 지역의 땅이 어떤 용도로 쓰이는지 지자체에 물어보고 가까운 건축설계 사무소에서 상담도 해보면서 본인 지역 토지에 대한 사용, 쓰임, 권리등에 대해서 하나하나 공부해 나가면서 경매 물건도 대입해 보면 여러분들도 여러분 지역에서만큼은 토지에 대한 전문가가 될 수 있습니다.

6. 정리

1. 건물 없는 토지 자체만의 가치를 평가하는 것은 어려운 작업일 수 있습니다.

2. 또한 토지를 사용 수익할 사람을 찾는 것도 주택이나 다른 건물등에 비해서는 긴 시간이 걸릴 확률이 높습니다. 

3. 그리고 토지는 개인 이익을 위한 사법적인 영역보다는 공공의 이익이 우선되는 공법적인 영역이라 각종 규제사항이 까다롭게 생각될 수 있습니다.

4. 위와 같이 토지 경매는 나름의 진입장벽이 존재하기도 해서 잘 만 한다면 과도한 경쟁 없이도 좋은 땅을 취득할 수 있으며 주택보다는 정부의 규제가 덜 하기 때문에 정부의 각종 정책에 의해서 좌지우지되는 일이 적어 토지경매에 대한 메리트는 분명 존재합니다.

5. 토지는 위치에 따라 프리미엄이 달라지게 되고 이런 땅값의 차이와 프리미엄들 때문에 그 땅 위에 지어지는 주택이든 상가든 간에 가격이 오르고 내리는 것입니다.

6. 땅의 용도와 가격은 무조건 비례하는 것은 아니며 같은 지역의 같은 넓이의 땅이라도 위치, 입지, 유동인구, 개발호재 등에 따라서 가격이 달라지기 때문에 정확한 토지의 파악을 위해서는 직접 그 땅과 주변을 둘러보는 임장활동이 무엇보다도 중요합니다.

7. 각종 토지 규제에 관한 이론적인 공부보다는 본인지역에서 본인이 직접 지자체의 허가권자에게 지자체 조례를 적용해서 이런 땅은 이런 용도로 사용이 가능한지 여부등에 관한 문의를 계속해가다 보면 본인이 본인지역의 땅에 관해서는 전문가가 될 수 있습니다. 

8. 토지 경매에 있어서 가장 중요한 것은 바로 땅의 가치를 파악하는 것이며 내가 좋은 땅을 볼 수 있는 안목만 생긴다면 경매가 아니라 매매시장에서의 거래도 성공할 수 있게 됩니다.