(신축아파트 등기부등본 나오기 전) 입주장 때 전(월세) 세 계약 시 주의사항

1. 입주장이란?

신축아파트 입주장에 대해서 공인중개사를 공부하거나 관심 있는 사람이라면 한 번쯤은 들어보았을 겁니다.

'입주장'이란 아파트가 준공된 때부터 입주를 마치기 전까지의 기간을 말합니다.

2. 신축아파트 입주장 때는 몇 가지 특이한 점들이 나타나게 됩니다.

2. 1. 주인들이 잔금을 치를 때 전세입자를 구해서 이때 받은 전세 보증금으로 잔금을 치르는 경우가 많습니다.

2. 2. 입주장 시기에 전세금으로 잔금을 치르는 경우가 많아져서 전세 매물들이 많이 나오게 되다 보니 전세 가격대가 비교적 낮게 형성되는 경향이 있습니다.

이러한 분위기로 인해 신축 입주장 시기에는 집주인들 입장에서는 전세세입자 구하기가 어렵고 세입자 입장에서는 새 집을 싸게 구할 수 있는 특수한 경우라고 볼 수 있습니다.  

또한 공인중개사 입장에서는 매물이 많이 쏟아지는 시기라 돈을 벌 수 있는 기회가 될 수 있습니다.  

입주장 때는 집주인들이 전세세입자를 구해야 되기 때문에 한꺼번에 전세 물량이 쏟아지기도 하는데 분양권으로 거래가 가능했던 아파트일 경우에도 아파트 시세가 오르기를 기다리면서 전매하지 않고 입주장까지 기다렸던 사람들도 매물을 내놓게 되는 시기이기도 합니다.

그리고 입주 직전에 갑자기 자금 상황에 변동이 생긴 사람들도 잔금을 해결해야 되니 급하게 전세를 내놓는 경우도 생기게 됩니다.

이렇게 다양한 이유로 인해서 입주장 기간 동안 전세 매물이 쏟아져 나오다 보니 자연스럽게 전세가격은 낮아지는 것입니다.  

따라서 신축아파트의 전세가가 가장 낮은 시기는 '입주장 때다'라는 말도 있을 정도입니다. 

이렇게 입주장이 끝나고 전세 계약기간이 한 사이클 돌면 2년이 지나게 됩니다. 

이렇게 2년이 지난 후에 해당 아파트의 전세가를 보면 인근 아파트 단지들과 시세를 비슷하게 맞춰 가는 것이 일반적인 상황입니다.  

만약 엄청난 대단지에 주변 입지도 뛰어난 신축 아파트라면 한 사이클이 지나고 나면 그 지역이 대표 아파트로 자리매김하고 있을 것입니다. 

그래서 새 아파트에 살고 싶고, 저렴한 가격을 원한다면 신축 입주장을 노려보는 것도 좋은 방법입니다. 

전세가가 전체적으로 낮게 형성되는 신축 입주장 중에서도 보다 더 착한 전세를 구하고 싶다면 일단 입주장 전체 시세를 분석해 보고 비교하면 됩니다. 

전체적인 시세 평균이 어떻게 형성되는지 파악하고 평균치보다 조금이라도 더 싸게 나온 매물이 있으면 중개사무소에 연락해서 계약을 진행하면 됩니다. 

아무리 신축 입주장이라 하더라도 평균 시세보다 지나치게 싸게 나오는 매물은 찾기 힘듭니다. 

입주장 때 전세로 내놓는 집주인들이 아무래도 투자 목적으로 신축을 분양받았고 다주택자라서 대출이 안 나오는 경우가 많기 때문에 전세 보증금으로 잔금을 치르는 경우가 많다 보니  전세보증금이 중도금을 상환하고 잔금을 모두 치를 수 있을 만큼의 금액은 보장되어야 하기 때문에 지나치게 싼 전세가는 나오기 어렵게 되는 것입니다.

예를 들어 신축아파트 입주장 때 평균 전세가격이 5억 인 아파트라면 4억 8천, 4억 9천 정도의 저렴한 전세는 찾을 수 있어도 갑자기 파격적으로 전세가 3억 인 매물은 나오기 어렵습니다.

3. 입주장 전(월)세 구할 때 주의해야 하는 이유

이처럼 신축 아파트 입주장 때 전세나 월세를 구할 경우 저렴한 가격을 찾는 것도 중요하지만 더 중요한 주의점들이 몇 가지 있습니다.

신축 아파트는 등기부등본이 없는 상태로 통상 우리가 주택 임대차 계약을 체결할 때는 가장 먼저 확인하는 것이 집의 신분증이라고 하는 이 등기부등본입니다. 계약할 집이 임대인 소유가 맞는지, 혹은 근저당은 얼마나 설정되어 있는지, 안전한지 등기부등본을 통해서 확인하게 됩니다. 하지만 신축 아파트의 경우 새집이어서 좋긴 하지만 기존 아파트와 달리 등기부가 나오지 않은 상태라 계약 시 각별한 주의가 필요합니다.

그럼 어떤 것들을 챙겨보면 좋을지 지금부터 살펴보겠습니다. 

앞서 설명한 것처럼 전세세입자를 구하는 입주장의 집주인들은 전세 보증금으로 잔금까지 치르고 소유권 이전등기를 받게 됩니다. 이때 소유권 이전 등기라는 것은 그 즉시 처리되지 않습니다. 

신축이기 때문에 등기가 나오는 데는 한 달에서 두 달가량의 기간이 소요될 수 있습니다. 

통상 신규아파트는 준공승인이 나고 임시사용승인이 나면 입주를 허용하게 됩니다. 

하지만 실제로 등기가 나오기까지는 1~2달가량 시간이 소요되는데 아파트 단지별 전체 세대수 중 일반분양, 조합원분양 등 규모가 각각 다르고 수분양자들의 잔금지급이 지연되는 등 여러 이유로 인해 시간이 걸리게 되는 것입니다. 

하지만 신규아파트 임대차 계약은 보통 입주 예정일 이전에, 즉 등기가 나오기 전부터 계약이 이뤄집니다. 

그래서 임대차 계약 시 미등기 상태인 곳이 대부분이고 이 한두 달 사이에 임대인이 정말 집주인이 맞는지 따로 확인해 볼 수 있는 서류가 없기 때문에 꼭 조심하셔야 하는 것입니다. 즉 신축 아파트 전세 월세 계약은 미등기 상태에서 계약을 맺게 되는 것입니다. 큰돈이 오가는 만큼 전세 세입자 입장에서는 이런 상황이 불안할 수밖에 없습니다.

4. 미등기 신축 아파트 전(월) 세 계약 시 확인해야 할 사항

 4. 1. 분양계약자, 임대인 동일인 여부 확인

계약 당시에는 미등기 상태라서 등기부등본을 열람할 수 없습니다.

그래서 아파트 공급 계약서의 분양계약자와 임대인의 명의가 동일한지 여부를 반드시 두 번, 세 번 확인해봐야 합니다.

등기부등본이 없기 때문에 임대인에게 분양계약서 원본을 요구하고 이것을  계약할 때도 확인하고, 잔금 지급할 때도 그동안 분양계약자의 지위에 변동이 없었는지 한 번 더 확인하고 잔금을 입금해야 합니다.

당연히 같은 사람 아니냐고 생각하는 사람들도 있을 텐데 아파트가 준공되기 전에 전매가 가능했던 분양권이어서 전매 제도를 통해서 명의를 넘겼으면 즉 분양권을 팔았으면, 처음 분양받은 사람과 전세 계약 시점의 주인이 다른 사람일 수도 있는 것입니다.

4. 2. 계약금과 잔금은 꼭 분양계약서 수분양자에게 입금

전세보증금을 지불할 때에는 반드시 임대인 명의로 된 은행 계좌로 입금해야 합니다.

계약금과 잔금을 지불할 때는 분양계약서에 찍힌 분양계약자 명의 계좌로 넣어야 하고 현금으로 준다든지 임대인의 가족 명의 계좌로 입금하는 실수는 절대로 절대로 하면 안 됩니다.

4. 3. 계약할 집 전입세대 열람

전입세대 열람은 구청 또는 주민센터에서 할 수 있으며 이를 통해 본인보다 선순위 임차인이 있는지 여부를 확인할 수 있습니다.

만약에 있다면 언제 전입신고를 했는지 확인할 수 있습니다.

계약한 집에 전입신고 시점을 확인해서 이중 임대차 계약 위험을 방지할 수 있는 절차입니다.

4. 4. 임대인(수분양자) 납부내역, 대출현황 확인

임대인에게 분양대금 납부내역서 사본을 요구하고 현재까지 납부한 금원이 얼마인지 그중에 대출은 얼마인지 확인해야 합니다.

신규분양아파트는 대체적으로 대출을 안고 분양받는 경우가 많습니다.

그래서 대출금과 전세보증금의 합계가 70%가 넘지 않도록 대출금액을 확인해야 합니다.

즉 이주비대출금, 중도금대출금이 얼마인지, 남은 분양대금 잔금은 얼마인지 확인하고 확인한 금액이 사실과 다를 경우 임대차 계약은 무효로 한다는 특약도 명시해 두는 것이 좋습니다.

4. 5. 잔금 납부 여부 확인

대부분 세입자를 구한 임대인은 임차인의 전세보증금으로 분양대금을 납부하게 되는데 제대로 잔금을 마무리이었는지 확인하는 절차입니다.

제일 좋은 방법은 분양계약자가 전세보증금으로 잔금을 치르는지 직접 은행에 가서 확인하는 것입니다.

4. 6. 임대차 계약 후 전입신고, 확정일자 받기

건물은 미등기 상태이지만 주택임대차보호법의 적용은 받습니다.

미등기 상태에서는 전세권 설정 등기는 할 수 없습니다.

하지만 전입신고와 확정일자로 우선변제권을 얻을 수 있기 때문에 추후 경매로 집이 넘어가더라도 보증금을 보호받을 수 있습니다.

만일의 사태를 대비해서 우선변제권 확보를 위해 전입신고와 확정일자는 바로 받아두는 것이 좋습니다.

4. 7. 임대인 대신 대리인 계약 시 임차인이 확인해야 할 것

임대인의 사정에 의해서 본인이 오지 못하고 대리인이 대신 나올 수도 있습니다.

이때는 '임대인의 본인발급용 인감증명서, 위임장, 대리인신분증'을 체크하면 됩니다.

5. 특약

마지막으로 입주장 시 안전한 계약을 위해서 명시하면 좋은 특약을 살펴보도록 하겠습니다.

 

1. 분양대금 납부 내역 대출 확인 금액이 사실과 다를 경우 임대차 계약은 무효 또는 해제한다.

2. 전세보증금 지급과 동시에 잔금 상환을 하지 않거나, ㅇㅇ 기간 내로 잔금 상환이 알 될 시 임대차 계약은 무효 또는 해제한다.

3. 임대인이 분양대금 잔금 미납 등으로 분양 계약이 해지되거나 소유권을 확보 못하는 등의 문제가 발생 시 본 인대차 계약은 무효로 하며 임대인은 위약금을 지불한다.

 

큰돈이 오고 가는 계약인 만큼 임대인이나 임차인 모두 협의할 것과 챙겨야 할 것들을 미리 꼼꼼하게 확인해서 계약 당일에 당황하는 일이 없길 바랍니다. 

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