지분경매 물건의 기초 분석방법

1. 지분경매란?

지분경매는 조사를 해야 하는 부분도 많고 협상도 해야 하고 협상이 되지 않으면 소를 제기해서 공유물분할 경매로 가야 하는 등의 일련의 과정들이 있기 때문에 시간적으로 노력적으로 에너지가 필요하게 됩니다. 

반면에 물건의 가치평가가 안되면 시간과 에너지를 낭비할 수 있는 확률이 꽤 높아서 초보가 다루기에는 난이도가 좀 있는 편입니다. 

그럼에도 불구하고 지분경매 물건도 종종 나오는 편이라 지분경매가 도대체 무엇인지에 대해서 알아보는 시간은 필요할 것으로 보입니다.

 

지분이란 한 덩어리의 토지를 필지단위로 나누지 않고 비율대로 공동소유를 하는 것입니다.

예를 들어 하나의 토지를 A가 30%, B가 30%, C가 40% 하는 식을 각각의 소유권한이 비율형태로 들어가 있는 것을 지분이라고 합니다.

땅뿐 아니라 건물도 지분소유가 가능합니다.

예를 들어 빌라 하나를 부부 공동으로 50% 비율로 소유권을 가지고 있는 경우를 들 수 있습니다.

 

지분경매라는 것은 이 지분 중 하나가 나왔다거나 부분적으로 경매에 나왔을 때를 일컫습니다.

따라서 지분 경매로 나온 물건을 낙찰받더라도 그 지분 비율만큼만 소유권을 가지게 됩니다.

그러다 보니 낙찰을 받더라도 해당 물건에 내 권한을 온전히 행사할 수 없어서 지분경매를 많이 꺼리게 되고 그로 인해 물건의 가격도 많이 떨어지게 됩니다.

많이 떨어진 가격대비 가치가 괜찮다면 입찰을 해보고 입찰 후 낙찰을 받아서 온전한 나의 물건으로 만들거나 또는 온전한 형태로 나오게 해서 다른 사람에게 매각해서 내 수익을 높일 수 있는 수익 방안을 고려해 보게 됩니다.

문제는 가격이 많이 떨어져 보이면 지분경매에 도전하면서도 정작 온전한 물건이 됐을 때 이 온전한 물건이 가치가 있는지에 대한 검증, 즉 온전한 물건일 때의 물건의 가치판단에 소홀하다는 것입니다.

지분경매가 낙찰되고 나서 수익률이 높지 않은 경우도 있고 또 어떤 경우 협상을 해서 낙찰받지 않은 나머지 지분을 가져오든지 아니면 내 지분을 주던지 해서 내가 낙찰받은 금액보다 이익을 극대화해야 하는데 협의자체가 잘 진행되지 않아서 그대로 내 돈이 묶이는 경우도 상당히 많이 있습니다.

입찰하기 전에 지분을 낙찰을 받고 나서 나머지 지분권자에게 사 올 수 있는 여건이 되는 것인지 혹은 내 지분을 되팔 수 있는 여건이 되는 것인지, 다른 지분권자의 의중을 내가 미리 알 수 있고 추정할 수 있어야 하며 이런 과정이 면밀히 있어야 합니다.  

2. 공유물분할의 소

지분권자들끼리 협의가 되지 않아 현물로 분할할 수도 없고 상대방이 팔지 않고 내가 판다고 해도 상대방이 가져가지 않는 상황, 즉 공유물이 온전한 하나의 물건이 되기 위한 협의가 되지 않는 상황에 대해서 법원에 공유물 분할 청구의 소를 제기할 수 있습니다.

소를 제기해서 판결을 받게 되면 물건 전체를 경매 진행하게 되고 낙찰되면 지분만큼 배당받을 수 있게 하는 공유물 분할 경매를 진행할 수 있게 됩니다.

그런데 지분권자들끼리 협의가 되지 않으면 공유물 분할의 소를 제기할 수는 있지만 이 소송으로 가기까지 과정에 에너지와 시간이 꽤 들게 됩니다.

개인의 경우 각자 주고받으려는 지분을 해결하려는 노력을 해야 하고 개인이 어려울 경우 법무사나 변호사를 통해서 법률적 조력을 받아야 하기 때문에 비용이 상승되고 기간이 오래 걸리게 되기 때문에 그런 것까지 감안해서 지분경매에 입찰여부를 결정해야 합니다.

3. 지분이 경매로 나왔을 때 수익실현법

3.1. 지분 낙찰받은 후 다른 지분권자에게 높게 매각하는 방법

지분경매를 통해서 낮은 가격에 낙찰받게 되면 원래의 시가대로 다른 지분권자에게 되팔면 그 차익이 수익으로 발생할 수 있습니다.

3. 2. 다른 지분을 매입해서 온전한 물건을 만들어서 매매 물건으로 시장에 내놓거나 내가 사용, 수익 하는 방법

3.3.  1, 2의 방법으로 협의가 안 됐을 경우 공유물 분할 청구의 소를 제기해서 온전한 물건으로 공유물분할 경매가 진행되어 지분만큼 배당금을 받는 방법

지분경매로 낮은 가격에 낙찰을 받았던 만큼 온전한 물건 경매를 통해 얻는 배당금의 차이에 대한 차익실현이 가능합니다. 

4. 지분부동산에 대한 특성

4. 1. 전체 지분부동산 처분은 공유자 전체의 동의가 필요합니다.

4. 2. 각각의 개별 지분은 각각의 개별 지분으로서 다른 지분권자들의 동의 없이도 본인 지분만큼은 매매, 경매 등 처분이 가능합니다.  

 

4. 3. 단, 온전한 물건으로 주택, 건물을 임차하거나 낙찰받은 지분을 3자에게 인도청구를 하는 경우에는 지분권자 과반이상의 동의가 있어야 가능합니다. 

5. 지분경매의 특성 

5. 1. 공유자우선매수권 

해당물건의 공유지분을 가지고 있는 지분권자가 먼저 다른 지분권자의 소유권한을 경매로 취득할 수 있는 우선권을 주는 것입니다. 

법적으로 따지면 이미 지분을 가지고 있는 사람이 나머지 지분까지 가져가는 것이 온전하게 물건을 사용, 수익 하는 데 있어서 사회적, 경제적으로 훨씬 낫다는 취지의 제도입니다. 

만약 A와 B가 지분권을 가지고 있는 물건이 B의 지분만큼 경매로 나왔을 때 다른 사람이 경매를 통해서 낙찰을 받았더라도 그 낙찰된 금액에 대해서 다른 지분권자 A에게 그 낙찰된 금액에 매수를 할지 여부를 법정에서 묻게 되고 A가 이에 응하게 되면 최고가매수인은 차순위로 강등이 되고 A가 최고가매수인의 지위를 받아서 보증금 납부하고 매수할 수 있는 제도입니다.

어찌 보면 입찰자에게 억울하고 가혹한 상황이지만 지분으로 경매가 나왔을 경우에는 이런 상황이 있을 수 있다는 점을 감안하고 입찰에 참여해야 한다는 것을 보여주는 사례입니다.

특히 온전한 물건의 가치가 좋은 물건의 경우에는 나머지 지분권자가 우선매수권한을 가지고 있다 보니 내가 낙찰을 받더라도 입찰 권한을 넘겨줘야 하는 경우가 다반사이기 때문에 지분경매가 또 한 번 어렵다고 강조하는 것입니다.

이 공유자우선매수권은 지분권자마다 1회씩만 주장할 수 있습니다.

다른 지분권자가 공유자우선매수권을 활용해서 낙찰받기로 하고 보증금을 냈지만 이후 잔금을 내지 못해 다시 경매로 나온 경우 다시 이 지분권자는 공유자우선매수권을 활용할 수 없다는 것을 의미합니다.

6. 공유자우선매수권이 인정되지 않는 경우

6. 1. 공유물분할을 위한 형식적인 경매

재산분할등의 일반분할 요청 불응, 공유물에 대한 지분 협상실패 등으로 소송을 통해 공유물 전체가 통으로 공유물분할에 관한 형식적 경매가 진행되는 경우에는 공유자우선매수권이 인정되지 않습니다. 

6. 2. 건물포함 진입도로지분

주로 전원주택이나 비도심의 일반주택등에 기부채납이 되지 않은 사도로의 경우에는 지분이 들어 있는 경우가 있습니다. 주택이나 땅은 온전한 물건으로 나오고 도로만 지분으로 나온 경우에는 전체가 지분으로 나온 것이 아니기 때문에 이 전체 물건에 대해서 공유자우선매수권을 신청할 수 없습니다.

6. 3. 대지권

예를 들어 집합건물의 경우 대지권은 집합건물의 각 세대의 지분형태로 있게 되는데 지분형태로 가지고 있는 대지권의 일정 지분만 경매로 나오는 경우 나머지 호실들의 소유자들이 각 대지권의 지분을 가지고 있기 때문에 다른 지분권자들이 일부 대지권에 대한 공유자우선매수권이 인정이 되지는 않습니다.

6. 4. 구분소유적 관계

A와 B가 지분비율로 가지고 있는 한 필지의 땅 위에 각각의 건물 2개가 있는 경우 건물은 각각 A와 B가 소유권을 가지고 있는 사례가 있습니다.

이와 같을 때 실제 현장에서는 담벼락등으로 반씩 나눠서 대지를 사용하는 경우를 구분소유적 관계라고 하는데 이때 A의 대지만 경매만 지분경매로 나왔다고 해서 B가 공유자우선매수권을 주장할 수는 없습니다.

7. 지분으로 나온 경매물건을 볼 때 어떤 기준으로 물건을 봐야 하는지? 

7. 1. 물건의 가치판단을 제대로 판단해야 합니다. 

지분경매로 나오는 경우 물건의 가격이 일반적인 경우에 비해서 많이 떨어지게 됩니다. 

이런 경우 반값으로 떨어졌다고 해서 가치 있는 물건은 아닌 것입니다. 

이 물건이 임차가 잘 될 수 있는지, 재매각은 가능한지, 실수요가 많은 물건인가 등의 물건의 가치부터 판단해야 합니다. 

이때는 지분이 아닌 온전한 물건일 때의 가치판단입니다.  

7. 2. 물건의 지분소유자가 많지 않아야 합니다. 

이는 내가 일부 지분에 대해서 낙찰을 받더라도 나머지 지분권자들이 많을 경우 서로 지분권을 넘겨주고 넘겨받는 과정을 거쳐 온전한 물건을 만들어 이익을 극대화하기 위한 협상을 해야 하는데 협의가 그만큼 어려울 수 있기 때문입니다. 

7. 3. 다른 지분권자가 소유, 사용하고 있는 경우 좀 더 수익실현이 용이합니다.

공유자우선매수권이 발동하지 않고 낙찰에 성공한 경우 사용, 수익하고 있는 다른 지분권자에게 내 지분을 넘기는 협상이 용이할 수 있습니다. 

7. 4. 임차인이 있는 경우 대항력이 없어야 합니다. 

임차인의 대항력이 있고 지분권으로 나눠진 경우라면 복잡해질 수 있기 때문입니다. 

 

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