임차권(임차권 등기명령 제도), 전세권 설정 등기 권리 분석 시 주의 사항

1. 임차권과 전세권 등기란?

임차권(임차권 등기명령 제도)은 임대인과 임차인이 임대차 계약을 체결한 후 계약이 만료된 이후에 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 않는 상황에서 임차인이 사정상 해당 부동산에서 다른 곳으로 이사를 가야만 해 전입과 점유를 유지할 수 없어 경매 시 대항력과 우선변제권을 상실해 버리는 상황이 발생할 수 있는데 이를 막기 위해 임차인 동의 없이 임대인 단독으로 계약서와 등기부 등본을 가지고 법원에 임차권 등기명령을 할 수 있도록 해 등기상에 임차권등기가 부기가 되면 임차인은 비로소 전입과 점유를 해제하더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있는 권한이 생기게 되는 임차인을 보호하기 위한 제도입니다.

 

전세권 설정이란 전세 계약 시 전세보증금을 임차인으로서 임대인에게 줬다는 그 증거를 등기부에 등재하는 것으로 전세권자가 전세금을 내고 특정날짜부터 해당 부동산을 사용, 수익을 할 수 있는 권한을 등기부에 기재하는 것이라고 볼 수 있습니다. 그런데 이 전세권 설정은 앞서 보았던 임차권과는 달리 임차인 단독으로 진행할 수가 없고 임대인의 인감증명서등의 서류를 제출하는 방식으로 임대인의 동의가 있어야 하며 보통은 권리자와 실제 점유자가 다른 경우, 즉 법인이 전세권자이지만 실제로는 법인의 직원이 살게 되는 등의 전세권가 아닌 제삼자가 해당부동산에 들어가 살고 있더라도 전세권자의 대항력이나 우선변제권에는 아무런 영향도 주지 않는 권리를 얻어야  하는 상황인 경우 흔히 전세권을 설정하게 됩니다.

 

임차권과 전세권에 대해서 예를 포함한 더 자세한 내용은 아래 포스팅을 참고하시면 됩니다.

 

임차권(임차권 등기명령 제도), 전세권 설정 등기란? (tistory.com)

임차권(임차권 등기명령 제도), 전세권 설정 등기란?

이때 임차권과 전세권이 설정된 부동산을 경매로 낙찰받을 경우 낙찰자가 주의해서 확인해야 사항이 있는데 오늘은 이 부분에 대해서 예를 들어 설명해 보도록 하겠습니다.

2. 경매물건에 대해 권리 분석 시 임차권등기가 되어  있을 때 주의사항은?

예를 들어 등기부 현황에 근저당이 말소기준권리가 되고 그것이 2020년 1월이며

그 뒤에 가압류 2020년 5월에 있었고 

임차권 등기 2020년 12월(전입 2018년 11월, 확정 2018년 11월)인 경우가 있다고 가정해 보겠습니다.

이런 경우 일반적으로 봤을 때는 말소기준권리 이후에 대부분은 다 말소(소멸)가 되기 때문에 임차권등기도 말소가 된다고 생각하기 십상입니다.

그런데 임차권등기는 임차권등기의 권리가 말소가 되는지 낙찰자가 챙겨봐야 하는 권리인지를 판단하기 위해서는 등기상의 권리분석을 할 때 임차인의 전입시점을 봐야 합니다.

 

보통은 사설 경매사이트에 임차인현황에 임차인의 대항력이 있는 경우 빨간 글씨로 대항력 있음이 표기가 되거나 등기부 현황에도 임차권의 전입날짜가 빠른 경우 말소항목에 인수라고 빨간 글씨로 표기되어 분석하기 상당히 수월하지만 이 원리는 알고 있어야 하겠습니다.

 

위의 경우 2020년 12월이 임차권 등기 접수일이 되는 데 이 등기접수일에 기해서 권리분석을 하는 것이 아니라 임차인의 전입날짜를 보아야 하는 것이 핵심입니다. 

임차인은 2018년 11월에 전입해서 살고 있는데 2년 임대차 계약이 종료된 후에도 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하지만 사정상 다른 부동산으로 전출 및 점유 해제를 해야 하는 상황이 생겨서 2년 후에 임차권등기를 한 것이기 때문에 실제 임차권의 권리는 전입한 시점부터 대항력이 존속하는 것입니다.

이 임차권도 전입일자와 같은 날짜부터 효력을 발휘한다고 이해하면 됩니다.

따라서 위의 경우 말소기준 권리보다 임차권등기 날짜가 빠르게 되므로 낙찰 시 낙찰자가 인수해야 할 사항이 되는 것입니다. 

3. 경매물건에 대해 권리 분석 시 전세권 설정이 되어 있을 때 주의사항은?

3. 1. 말소기준권리 이후 후순위 전세권자인 경우 

예를 들어 등기부 현황에서 말소기준 권리로 근저당이 2020년 1월에 설정되어 있으며

이후 가압류가 2020년 5월에

전세권이 2020년 12월(존속기간 21년 12월~)이라고 가정해 보겠습니다.

이 경우 전세권은 말소기준권리보다 늦은 후순위 전세권이라 경매 시 말소기준 권리 이하의 권리는 소멸되므로 이 또한 소멸되어 낙찰자는 신경 쓸 필요가 없는 것이 됩니다. 

3. 2. 말소기준권리 이전에 전세권을 설정한 선순위 전세권자인 경우 다른 권리에 의해서 경매가 진행된 사건에서 배당요구를 하거나 선순위 전세권자가 직접 경매를 신청한 경우 

만일 전세권이 말소기준권리인 근저당보다 빠른 2019년 12월에 설정되었다면 이 경우에는 선순위 전세권자가 되므로 경매 시 체크해 볼 사항이 생기게 됩니다. 

말소기준권리인 근저당권자가 경매를 신청하게 되면 크게 2가지로 나뉘게 됩니다.

선순전세권자가 배당요구를 했느냐 혹은  하지 않았느냐에 따라서 달라지게 됩니다.

선순위 전세권자가 배당요구를 하거나 경매 직접 신청을 한 경우, 전세권이 말소기준 권리가 됩니다.

참고로 말소기준 권리가 되는 것은 

저당, 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기, 선순위전세권(배당요구, 경매신청) 중에서 순위가 빠른 것이 됩니다.

이 경우에는 당연히 우선순위로 전세권자에게 배당이 이루어지게 되며 이 전세권은 금액을 많이 받든 적게 받든 다 받든 못 받든 무조건 소멸이 됩니다. 

반대로 이 근저당권자가 경매를 신청했는데 선순위전세권자가 배당요구를 하지 않은 경우에는 이 전세권은 말소가 되지 않고 그대로 남게 되어 낙찰자가 인수하게 됩니다. 

 

이 전세권자가 경매를 신청했다고 가정한다면 이 전세권자는 별다른 배당요구를 하지 않더라도 이 전세권 접수일이 말소기준권리가 되므로 이 전세권을 포함해서 그 이하가 소멸되게 됩니다. 

3. 3. 선순위 전세권자가 경매를 신청한 경우 선순위 전세권자 본인이 대항력을 갖춘 임차인으로 해당부동산에 점유하고 있는 경우

선순위전세권자인 경우 또 한 가지 확인해야 할 사항이 있습니다. 

예를 들어 선순위전세권으로 2019년 12월 1일에 설정되어 있고

이 전세권자 본인이 임차인으로 임대차계약을 하고 2019년 12월 31일에 전입을 합니다.

말소기준권리는 근저당으로 2020년 1월에 설정되었고 

이후 가압류가 2020년 5월에 설정되어 있다고 가정해 보겠습니다. 

 

전세권자가 전세권 설정 이후에 전입, 점유, 계약을 통한 대항력의 요건을 갖추고 전세권자 본인이 임차인으로 그 집에 들어와 사는 경우라고 할 수 있겠습니다.

이렇게 전세권자 본인이 같은  부동산에 같은 보증금의 조건을 갖추고 임차인으로 전입을 하게 되는 경우 

그 이후에 근저당설정이 되었으므로 말소기준 권리인 근저당 설정이 임차권설정보다 늦은 경우로 

선순위전세권자가 되어 전세권자가 경매를 신청하게 되면 배당요구를 하지 않더라도 전세권자가 배당을 받아갈 수 있는 요건이 되므로 전세권이 말소기준 권리가 됩니다.

이런 경우는 상식적으로 생각하면 말소기준권리이하 권리가 소멸하여 낙찰자가 인수할 것이 없는 깨끗한 상태가 되어야 하지만 이때 잘 알아야 할 것이 전세권자와 임차인이 동일인인 경우 전세권은 말소기준권리가 되어 소멸하는데 전세권설정한 금액만큼의 보증금을 배당받지 못한 경우 임차인의 권리는 대항력을 유지한 채로 남아 있게 된다는 점입니다. 

 

이 예외 사항에 대해서는 법원이 임차인의 대항력을 인정하는 판례가 존재합니다.

만약 근저당권이 설정된 이후 임차인이 전입을 했다면 근저당권자는 이 전입한 임차인 보다 날짜가 빠르기 때문에 근저당권의 권리를 보호해 줘야 하는 의무가 있게 됩니다. 

근저당권자는 등기를 보고 대출을 해줬는데 이 근저당권자보다 늦은 임차인이 들어왔다고 해서 임차인에게 우선변제권을 주게 되면 근저당권에 대한 권리가 훼손되기 때문입니다. 

그래서 이런 경우 임차인에게 우선변제가 되지 않는 것입니다. 

 

하지만 근저당권보다 임차인의 전입한 시점이 빠른 경우,

전세권설정은 임차인이 본인의 보증금 보호를 위해서 전세권설정을 한 것이고

거기에 전입까지 해 대항력까지 갖추게 된 것으로

위와 같이 전세권자와 임차인이 같은 경우 임차인에게 대항력을 인정해 준다고 하더라도 이 전세권자가 피해를 보는 것은 없고 오히려 전세권자가 배당요구를 해서 말소기준권리가 되고 소멸하게 되기 때문에 임차인 입장에서만 봤을 때는 유리하게 됩니다.

 

임차인의 우선변제을 강화를 하기 위해서 전세권설정을 한 것이지 어떤 제삼자의 권리와 경합하기 위한 상황이 아니기 때문에 배당요구를 한 선순위전세권의 경우 말소기준이 되어 그 이하의 권리들은 소멸하지만 (동일한 보증금에 동일한 사람, 동일한 부동산으로 대항력을 갖춘) 임차인의 대항력은 그대로 존속한다는 것입니다. 

그래서 전세권설정을 하고 같은 사람이 그 이후 권리보다 빨리 전입을 해서 대항요건을 갖추고 있는 임차인인 경우에는 이 전세권설정에 기해서 배당요구를 했다고 하더라도 임차인의 대항력은 유지되게 됩니다. 

보증금이 임차인에게 모두 배당되지 않을 때는 남은 금액에 대해서는 낙찰자가 인수해야 하는 것입니다. 

 

만약 임차인이 전세권설정일보다 빠르게 전입한 경우 당연히 전세권이 말소기준권리가 된다 하더라도 선순위 임차인이 되어 낙찰자가 인수하게 됩니다. 

정리

1. 경매물건에 대해 권리 분석 시 임차권등기가 되어  있을 때 주의사항은?

말소기준 권리 이후 임차권 등기가 됐더라도 대항력을 갖춘 임차인이 임차권 등기를 할 경우  

실제 임차권 등기의 권리는 처음 전입한 시점부터 대항력과 우선변제권이 존속하기 때문에

경매를 통해 임차인의 보증금이 모두 배당되지 않은 상태라면 이 부분에 대해서 낙찰자가 인수해야 합니다.

임차권은 임차권명령 등기접수일에 기해서 권리분석을 하는 것이 아니라 임차인의 전입날짜를 보아야 하는 것이 핵심입니다.

2. 말소기준권리 이후 후순위 전세권자인 경우 

말소기준권리 포함 이후 권리는 소멸하므로 낙찰자자는 따로  신경 쓰지 않아도 됩니다.

3. 말소기준권리 이전에 전세권을 설정한 선순위 전세권자인 경우 다른 권리에 의해서 경매가 진행된 사건에서 배당요구를 하거나 선순위 전세권자가 직접 경매를 신청한 경우 

선순위 전세권이 말소기준권리가 되어 보증금을 다 받는 그렇지 못하든, 적게 받든 많이 받든 지에  상관없이 말소기준 포함 이후 권리는 소멸하므로 낙찰자는 신경 쓰지 않아도 됩니다.

선순위 전세권자가 직접 경매를 신청하는 경우 따로 배당요구를 하지 않아도 배당요구를 한 것으로 봅니다.

단, 다른 권리에 의해서 경매가 진행된 사건에서 배당요구를 하지 않은 선순위 전세권은 소멸되지 않으므로 낙찰자가 인수해야 합니다. 

4. 선순위 전세권자가 경매를 신청한 경우 선순위 전세권자 본인이 대항력을 갖춘 임차인으로 해당부동산에 점유하고 있는 경우

선순위 전세권자가 경매를 신청하는 경우 선순위 전세권이 말소기준권리가 되어 선순위 전세권 포함 이하의 권리는 소멸되어야 하나 전세권자와 동일한 사람, 동일한 부동산, 동일한 보증금으로 전세권자 본인이 임차인으로서 전입, 점유, 계약을 해서 대항력을 갖춘 경우 소멸되지 않고 보증금을 다 받을 때까지 대항력을 유지하므로 낙찰자가 인수해야 합니다.