(경매실무) 상가임대차에 대한 임차인의 대항력을 보는 방법과 주의사항

(경매실무) 상가임대차에 대한 임차인의 대항력을 보는 방법과 주의사항

1. 상가임대차에 대한 임차인의 대항력

 

주택임대차 임차인의 대항력은 계약서가 있다는 가정하에 전입과 점유입니다.

즉 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 하는 것입니다. 

이것이 말소기준권리보다 빨라야 주택임차인의 대항력이 생기게 됩니다.

상가임대차의 임차인의 대항력은 계약서가 있다는 가정하에 인도받고, 세무서에 사업자등록을 말소기준권리보다 빨리 해야 대항력이 생기게 되고, 이러한 임차인을 '선순위 임차인'이라고 지칭합니다. 

매각물건명세서에 현황조사나 권리신고, 상가임대차현황내용에 사업자등록일이 표기되어 있으니 이것들을 통해 확인해 볼 수 있습니다.

https://donbuller.tistory.com/entry/매각물건명세서

경매의 기초5<매각물건명세서 확인하는 방법>

참고로 말소기준권리에는 압류, 가압류, 저당, 근저당, 강제경매기입등기, 전세권(전체사용, 경매신청/배당요구, 최선순위 ), 담보가등기 등이 있으며, 등기상 이 권리 중 가장 선순위 권리가 말소기준권리가 되며 경매가 진행되면 말소기준권리를 포함해서 하위 권리들은 소멸됩니다.

대항력이란, 집주인, 임대인 혹은 경매인 경우 낙찰자에 대해서 임차보증금을 전부 돌려받기 전까지 그 집 혹은 상가에서 나가지 않고 대항할 수 있는 권리를 말합니다.

https://donbuller.tistory.com/entry/말소기준권리

경매의 기초4<말소기준권리>

2. 대항력을 가진 선순위 상가임차인의 우선변제권 적용에 있어서의 주의점

말소기준권리보다 빠른 사업등록 선순위 상가임차인이 있는 경우에 한 가지 더 체크해 볼 사항이 있습니다.

예를 들어 20년 1월 1일에 올라온 근저당이 말소기준권리이고 상가임차인은 그보다 빠른 19년 1월 1일에 인도받고 사업자등록을 했고, 보증금 2억에 월세가 100만 원이라고 가정해 봅시다.

주택임대차와는 달리 상가임대차의 경우에는 말소기준권리보다 더 빨리 인도받고 사업자등록을 마치고 확정일자를 받은 선순위 임차인이 경매에 따른 배당요구를 하더라도, 보증금과 월차임을 환산한 금액의 총합계 금액이 지역별 기준보다 더 높은 경우 배당받지 못하는 경우가 생기게 됩니다.

참고로 환산 보증금을 구하는 공식은 다음과 같습니다.

보증금+(월세차임 X100)

예를 들어 보증금이 1억이고 월차임이 100만 원이라고 한다면, 1억+(100만 원 X100)=1억+1억=2억이 환산보증금이 되는 것입니다.

만약 선순위 상가임차인이 경매로 배당받지 못하는 조건이라면, 낙찰자가 상가임차인의 보증금을 인수해야 하는 일이 발생되기 때문에 상가건물 경매에 관심 있는 사람들은 입찰가를 산정할 때 이 부분을 꼭! 체크해보아야 합니다.

https://donbuller.tistory.com/entry/선순위임차인

경매의 기초 6<주택임대차 임차인 권리 분석2. 선순위임차인이 있을 때 주의사항 >

3. 지역별, 연도별 환산보증금 확인 방법

그렇다면  지역별 환산보증금을 확인할 수 있는 방법을 알아보겠습니다.

3. 1 인터넷등기소에 접속합니다.

인터넷등기소 (iros.go.kr)

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

3. 2 초기화면 우측 하단에 '소액임차인의 범위 안내'를 클릭합니다.

소액임차인의 범위 안내

3. 3 중간에 '상가건물임대차보호법 조회' 부분에  콩을 찍고 확인을 원하는 지역을 지도에서 클릭합니다.

상가건물임대차보호법 조회

예를 들어 광주광역시를 조회해 보았습니다.

광주광역시 소액임차인의 범위 등 안내

위 표에서 '적용범위'는 '우선변제에 관한' 적용범위를 의미합니다.

즉 위에서 살펴본 사례인 상가임차인이 말소기준권리보다 먼저 인도받고 사업자등록을 해서 대항력도 가지고 있고, 확정일자도 받고 경매에서 배당요구를 했을 때 우선변제를 받을 수 있는 적용범위를 말하는 것입니다.

예를 들어 광주광역시에서 2019년 4월 2일 이후 사업자 등록을 마친 상가임차인인 경우  환산보증금이 5억 4천만 원 이하까지만 선순위임차인으로 배당요구를 했을 때 배당을 받을 수 있는 것입니다.

예를 들어  광주광역시에서  2019년 4월 5일에 사업자등록을 하고 보증금이 3억이고 월차임이 100만 원이라면 환산보증금 수식에 따라 3억+(100만 원 X100)=3억+1억=4억이 되어서 배당을 받을 수 있는 것입니다.

하지만 보증금 4억에 월차임 200만 원이라면 4억+(200만 원 X100)=4억+2억=6억이 되기 때문에 우선변제 적용번위인 5억 4천만 원을 초과하는 경우 보증금 4억을 배당을 통해서 전혀 받지 못하게 됩니다. 

대신에 낙찰을 받은 사람이 선순위 임차인이 대항력을 가지고 있기 때문에 보증금 4억을 인수해야 하는 것입니다.

정리해 보자면 해당연도별로 적용범위 안에 들어야만 배당요구를 했을 떼 순서대로 배당받을 요건이 되는 우선변제권을 가지게 되는 것입니다.

 

위 표에서 '임차인의 보증금 범위'는 다른 모든 권리보다 우선해서 소액보증금을 받아갈 수 있는 환산보증금 범위를 말하여, 이것을 최우선변제 범위라고도 합니다.

예를 들어 2019년 4월 2일 이후라면 소액임차인 환산 보증금 범위가 3,800만 원이고 이 중 1300만 원까지는 최우선순위로 보증금을 배당받을 수 있는 것입니다.

https://donbuller.tistory.com/entry/최우선변제권

경매의 기초 7<주택임대차 임차인 권리 분석3. 소액임차인의 최우선변제권>

4. 정리

4. 1 사업장 인도를 받고 사업자등록을 하면 상가 임차인은 경매 낙찰자에 대하여 대항력이 생깁니다.

주의할 점은 사업자등록을 해놓고 사업을 제대로 하지 않는 경우에는 대항력이 인정되지 않으니 주의해야 합니다.

 

4. 2 대항력 있는 상가임차인이 확정일자를 받고 경매 시 배당요구를 하면 우선변제권이 생겨 경매 잔금에서 배당받을 수 있습니다.

다만, 해당 지역별, 해당연도별로 정해진 우선변제권 환산보증금 적용범위를 초과한 상가 임차인은 배당받지 못합니다.

그런 경우 말소기준권리보다  선순위 임차인이더라도 배당을 전혀 받지 못하므로 낙찰자가 임차인의 보증금 전액을 인수받게 되니, 이런 경우 반드시 입찰가를 해당 보증금을 감안하여 결정해야 합니다. 

 

3. 해당 지역별, 해당연도별로 소액임차인의 최우선변제권이 생겨 보증금 중 일부금액을 최선순위로 배당받을 수 있습니다.

이렇게 배당받고 남은 보증금이 있는 소액임차인이 대항력을 가지고 있다면 배당받은 보증금을 제외한 나머지 금액에 대해서 낙찰자가 인수받아야 하기 때문에 이 부분도 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

 

<출처: 세상에서 제일 쉬운 무료 경매강의 -세무경/인터넷 등기소>