전세자금대출의 모든것(전세 계약 만기 시 임대인 주의사항 포함)

전세자금대출의 모든 것(전세 계약 만기 시 임대인 주의사항 포함)

1. 전세자금대출이란?

 

전세로 집을 내놓게 되면 요즘 임차인들은 대부분 전세자금대출로 전세금을 납부하게 됩니다.

전세금 자체가 높아져있어 현금만으로는 전셋집을 구하기가 어렵고, 상대적으로 다른 대출의 이자에 비해서 전세자금대출의 이자가 저렴하고 전세금의 상당 부분을 대출받을 수 있고 이자만 납부도 가능하기 때문에 여러모로 임차인들에게 유리한 상품이기 때문입니다.

임대인입장에서도 전세자금대출을 끼지 않은 임차인을 구한다는 것은 거의 불가능하기 때문에 피할 수 있다고 피해지는 문제가 아니기 때문에 어차피 닥쳐야 할 일이라면 잘 알아놓고 대비하는 자세가 필요하겠습니다. 

전세자금대출은 '세입자(임차인)'가 전세계약이 종료되었을 때 '집주인(임대인)'으로부터 '전세금을 돌려받을 권리(임대차보증금반환채권'을 확인하고, 은행이 세입자를 대상으로 취급하는 대출상품입니다.

 

은행의 전세자금대출은 일반적으로 보증기관(한국주택금융공사, 서울보증보험, 주택도시보증공사)의 보증서 발급을 통해서 취급되고 있으며, 보증기관별로 취급상품에 따라 임차인이 임대인에 대하여 가지고 있는 임대차보증금반환채권에 대해 은행이 질권을 설정하거나, 임차인이 해당 채권을 은행(또는 보증기관)에 양도하는 방식으로 취급되고 있습니다. 

 

그래서 임차인이 전세자금대출을 받는 경우 대출을 해주는 은행에서는 집주인(임대인)의 동의를 요구합니다.

전세자금대출을 받을 때 은행에서 담보로 잡는 것은 '전세 보증금 반환권'입니다.

이것에 '질권'이 설정되기 때문에 이에 대한 임대인의 동의가 필요한 것입니다.

따라서 임대인 입장에서는 이 부분에 대한 이해가 필요하며 주의할 사항은 없는지 알아볼 필요가 있습니다.

전세자금대출은 임차인의 임차보증금에 대해서 대출을 하는 것이지, 임대인의 집에 대해서 대출을 하는 것이 아니라 이 과정에서 설정되는 질권은 등기부등본에 올라가지 않으며, 올라갈 수도 없습니다.

2. 질권이란?

질권이란 채권자가 채무자 등이 제공한 동산 또는 재산권에 대해 다른 채권자보다 우선 변제를 받을 수 있도록 하는 담보권을 의미합니다.

질권설정(또는 채권양도계약)은 임차인이 임대인에게 가지고 있는 임대차보증금반환채권에 대하여 임차인과 은행이 체결하는 것으로, 임대인의 부동산 소유권에 영향을 끼치지 않습니다.

전세계약 종료 시, 질권이 설정(또는 채권양도)된 경우 임대인은 임대차보증금을 은행에 반환하여야 하며, 반환 시 질권(채권양도계약)은 소멸(해지)하게 됩니다. 

질권이 설정된 경우는 질권자는 은행이고, 질권설정은 임차인이 한 것이라 나중에 돈을 받을 사람은 임차인이 아니고 은행이라는 것을 임대인에게 알리는 것이 '은행으로부터 받았던 전세자금대출 동의 전화'인 것입니다.

3. 전세자금대출을 받은 임차인이 연체를 한다면 집주인(임대인)은 피해를 볼까요?

전세자금대출을 받아서 전세금을 납부한 임차인이 은행에 대출 이자를 내지 않는 경우 임대인에게 손해가 있지는 않을지 염려를 한 번쯤은 해보았을 것입니다.

전세자금대출을 받을 때 담보가 되는 것은 '전세 보증금 반환권'이라고 했는데, 왜 '전세 보증금'이 아니라 전세 보증금 반환권이 담보가 되는 것일까요?

만약 전세 보증금이 담보가 된다면 임차인이 대출이자를 갚지 않았을 때 전세 보증금을 즉시 회수하면 은행 입장에서는 간편하고 유리할 수 있지만, 이렇게 되면 임대인이 선의의 피해를 볼 수 있습니다.

임대인은 전세계약을 통해 보증금을 2년 동안 활용할 수 있는 권리를 박탈당하고, 세입자 또한  계약기간인 2년간 전셋집에서 거주할 수 없게 됩니다.

사실 은행입장에서는 전세보증금을 직접 담보로 잡는 것이 가장 손쉽고 확실하겠지만, 임대차보호법이 작용하기 때문에 은행이 일종에 손해와 번거로움을 감수하는 것입니다.

임대차보호법 은 세입자가 2년 동안은 무조건 살 수 있는 권리라, 2년간 연체를 했더라도 계약 기간 동안의 세입자의 거주권을 보호해 주기 위한 조치라고 할 수 있습니다.

그래서 전세 계약이 끝나는 시점에 임대인이 임차인에게 전세금을 돌려주어야 하는 반환권이 생기고, 은행은 이것을 담보로 하는 것입니다.

만약 임차인이 전세계약 기간인 2년간 연체를 하게 되면 전세계약이 끝나는 시점에 보증금 반환권이 생기게 될 때 이것을 통해 은행은 그동안 임차인이 납부하지 못한 대출금과 연체료를 합한 금액에 대해서 회수를 하게 되는 것입니다.

문제는 임차인이 납부하지 못한 금액의 총합계가 집주인이 임차인에게 돌려주어야 하는 전세금을 넘는 경우입니다.

그렇다면 여기에 대해 임대인의 피해가 있을까요?

결론은 없습니다.

 

담보 범위가 '보증금 반환권'이라 이 범위를 넘어서는 부분에 대해서는 은행이 요구할 수가 없기 때문입니다.

따라서 집주인(임대인)은 계약 시 받았던 전세 보증금에 대해서만 돌려주면 되는 것입니다.

집주인이 전세자금대출을 집행한 은행에 보증금을 입금해 주게 되면 은행은 보증금 내에서 연체금을 해결하고, 그래도 남는 금액이 있다면 임차인의 다른 재산을 확보하여 회수를 집행하게 됩니다.

4. 임대차보호법 상 임차인이 계약갱신 청구권을 요구한다면?

위와 같은 상황에서 2년의 계약기간이 끝나고 임차인이 나간다면 한다면 사실상 은행입장에서도 큰 손해를 보지는 않습니다.

하지만 임대차보호법상 임차인에게는 계약갱신청구권이라는 막강한 권한을 가지고 있습니다.

임대인은 특별한 사유가 없는 한 임차인이 계약갱신청구권을 요구하면 2년간 더 살게 해 줄 수밖에 없는 것입니다. 

https://donbuller.tistory.com/entry/계약갱신거절

임대인의 계약갱신요구권(계약갱신청구권) 거절 사유 9가지

이렇게 계약갱신청구권 적용 시 4년간 은행은 임차인이 연체를 하더라도 바로 회수를 할 수 없는 일이 벌어지게 됩니다.

이런 경우 은행입장에서는 큰 문제가 생길 수 있게 되는 것입니다.

이때에도 임대인은 피해를 볼 상황은 없습니다.

https://donbuller.tistory.com/entry/계약갱신거절배상

임대인의 계약갱신 거절이 거짓일 경우, 배상금액과 산정방법(판례 포함)

5. 전세자금대출로 전세를 내준 경우 임대인의 주의사항!

임차인이 계약 만기 전에 전세자금대출금을 모두 갚게 되면, 질권은 소멸하게 되므로 이런 경우에는 임대인은 만기 시 임대보증금을 임차인에게 주면 됩니다.

하지만 이런 경우는 드물다고 볼 수 있습니다.

 

임대인은 사실, 법률적 지식이 없어 질권이 설정되었는지 잘 모를 수 있습니다.

은행으로부터 전세자금대출에 대한 임대인의 질권설정 동의 전화를 받기는 했지만 그것이 어떤 의미인지 잘 모르는 경우가 대부분입니다.

결론은, 임대인은 임차인이 전세자금대출을 은행에 모두 갚아 질권이 설정되어 있지 않다면 보증금을 임차인에게 반환하면 되고, 그렇지 않고 질권이 설정되어 있다면 은행에 줘야 합니다.

임차인이 다 갚았다는 말을 사실 믿을 수가 없기 때문에 이에 대한 사항은 임대인이 직접 확인해야 합니다.

임차인이 거짓말을 했다면, 사실상 사기에 해당되고 추후에 법률적으로 처벌받을 수 있겠지만, 임대인 입장에서는 소송을 이겨도 일단 여러모로 손해이기 때문입니다.

따라서 가능한 한 확인을 해서 소송으로 가는 것을 예방하는 것이 최선입니다.

이때 임대인은 신분증과 임대차계약서를 가지고 해당 은행에 방문하여 질권설정여부를 확인할 수 있습니다.

전세자금대출을 모두 상환하여 질권을 소멸할 경우 은행은 임차인에게 확정일자가 찍힌 임대차계약서 원본을 돌려주므로 임대인은 임차인에게 계약 만기 시 이 계약서 원본을 회수하는 방법이 있기는 하지만, 이 또한 위조등 우려가 있으므로 되도록이면 은행에 직접 확인하는 방법을 활용하는 것이 좋습니다. 

전세자금대출로 전세를 내주었고 아직 질권이 설정된 상태라면 임대인은 보증금을 임차인에게 주면 안 되고 대출을 집행한 은행에 직접 넣어주어야 합니다.

해당 은행에 전화를 통해 설정한 담보금액만큼은 은행에 주고 나머지를 임차인에게 주거나, 은행에 전세 보증금 전액을 넣어주고 은행과 임차인간에 알아서 처리하게 하거나 해야 해야 하고, 전세자금대출이 최종적으로 은행에서 말소가 되는 것이 확인되어야 안전해지는 것입니다.

 

만약 이런 확인 없이 임차인인의 말만 믿고 임차인에게 전체 보증금을 입금해 줬는데 임차인이 은행에 전세자금대출을 갚지 않는다면, 이때 은행은 임대인에게 보증금을 반환을 요구할 수 있습니다.

은행은 보증금 반환권을 여전히 가지고 있기 때문입니다.

이렇게 되면 임대인은 어쩔 수 없이 보증금을 다시 은행에 주고, 은행에 준 보증금만큼을 구상권을 적용 임차인에게 청구해서 받아내야 합니다.

이때 임차인이 보증금을 돌려주지 않는다고 버티게 되면 소송 등 절차를 거쳐야 하기 때문에 임대인 입장에서는 시간과 비용, 정신적 고통 등 여러모로 손해를 볼 수 있으니 반드시 주의가 필요합니다.

6. 정리

6. 1. 전세자금대출을 받은 임차인이 연체를 하더라도 임대인에게는 손해 되는 부분은 없습니다.

이는 계약갱신청구권이 적용되어 원래 전세계약 2년에 다시 갱신된 2년, 총 4년 모두에 적용됩니다.

6. 2. 전세자금대출로 전세금을 받은 경우, 임대인은 전세 종료 시 반드시 은행에 임차인의 전세자금 대출상환여부 및 질권설정여부를 확인하여야 합니다.

만약 임차인에게 보증금을 전액 입금해 주었으나 임차인이 전세자금대출을 상환하지 않는 경우, 은행은 담보로 잡은 보증금 반환권을 활용해서 임대인에게 보증금반환을 요청할 수 있습니다.

이렇게 되면 임대인은 보증금을 또다시 은행에 납부해야 하며, 은행에 납부한 보증금만큼을 구상권을 적용해 임차인에게 다시 돌려받아야 하는 번거로운 일이 생길 수 있게 됩니다.

임차인이 보증금을 돌려줄 것을 거부하게 되면 소송 등 막대한 시간과 비용, 정신적 고통을 불러일으킬 수 있으니, 임대인은 꼭! 주의해야 할 것입니다.

6. 3. 전세자금대출 만기로 인한 질권 소멸을 확인하기 위해서는 임대인은 신분증과 임대차계약서를 하지고 해당 은행에 방문해서 확인할 수 있습니다.

 

<출처: [이현철]아파트사이클연구소/소소한 일상(Light Study>