경매실무에서의 압류(공인중개사 실무)

경매실무에서의 압류(공인중개사 실무)

1. 압류의 의의

1. 1 압류는 넓은 의미에서 국가권력이 특정의 물건 또는 권리에 대하여 사인(私人)의 사실상· 법률상의 처분을 금지하는 행위를 말합니다.

1. 2 좁은 의미에서 금전채권에 관하여 강제집행의 제1단계로써 집행기관이 먼저 채무자의 재산(물건 또는 권리)의 사실상 또는 법률상의 처분을 금지하고 이를 확보하는 강제행위를 말하는데, 민사집행법, 민사소송법 및 국세징수법에서의 압류는 본안의 소를 의미하는 본안판결 후의 법률적인 효력을 부여합니다.

 

그래서 등기에 압류가 된 경우 실제로는 소송절차를 거치지 않았지만, '소송이 있었다'라고 의제하여 법적인 효력을 부여하게 된다는 것입니다.

의제란, 본질은 같지 않지만 법률에서 다룰 때는 동일한 것으로 처리하여 동일한 효과를 주는 일을 말합니다.

2. 압류의 법률적 위치

압류의 법률적 위치

본안소송을 중심으로 해서 그 이전단계가 '가압류/가처분 단계'이며, 그 이후단계를 '압류단계'입니다.

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가압류의 의의(공인중개사 실무)

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가처분의 의의(공인중개사 실무)

3. 압류의 유형

3. 1. 법률에서 압류로 취급하는 압류

-민사집행법 제83조 제4항에 의한 '경매개시결정등기'를 '압류'가 된 것으로 의제합니다.

3. 2 국세/지방세 등의 세금체납에 의한 압류

-이 중에서 경매실무에서의 말소기준권리는 국세/지방세 등의 세금체납에 의한 압류를 의미합니다.

국세를 체납하면 세무서에서 압류를 진행하며, 지방세를 체납하면 시군구에서 압류를 진행합니다.

 

참고로 경매실무에서의 말소기준권리는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 강제경매개시결정등기, 건물의 전부사용을 위한 전세권등기 등이며 이들 중에서 성립순위가 가장 앞선 권리를 말합니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 매수인이 인수하고, 말소기준권리보다 후순위인 권리는 소멸합니다.

-경매실무에서 민사집행법 제91조 제3항에 의한 말소기준권리는 국세/지방세 등의 체납조세에 의한 압류를 의미합니다.

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경매의 기초4<말소기준권리>

4. 가압류의 본압류 전이

가압류의 본압류 전이

가압류의 본압류 전이는 가압류권자가 본안소송에서 승소판결을 받아서 확정이 되면 채무자의 부동산에 대해 압류신청을 하는 것이 아니라,

가압류권자가 본안소송에서 승소판결을 받아서 확정이 되면 법원에 강제집행신청을 하게 되고 그러면 경매개시결정등기가 기입되는데 이것을 가압류의 본압류 전이라고 합니다.

법률에서는 경매개시결정등기로만 표시하지만, 이것을 압류라고 의제하는 것입니다.

이것의 법률적 근거는 민사집행법 제83조 제4항에 의합니다.

5. 경매개시결정 등기(압류)

5. 1 압류의 효력

1 원칙적으로는 집행법원의 경매개시결정을 채무자에게 송달이 되거나, 등기사항증명서상에 경매개시결정등기가 기입된 날 중 빠른 날짜를 압류의 효력이 발생한 날로 보고 있습니다.(민사집행법 제83조 제4항)

2 하지만 경매실무에서는 채무자(소유자)의 강제집행 면탈을 막기 위하여 경매개시결정의 등기를 7일 이상 빠른 날짜로 처리를 하고 있습니다.

 

민사집행법 제83조 제4항에 따르면 경매개시결정을 채무자에게 송달이 되거나, 등기사항증명서상에 경매개시결정등기가 기입된 날 중 빠른 날짜를 압류의 효력이 발생한 날로 보고 있지만,

경매실무에서는 경매개시결정을 채무자에게 송달보다 등기사항증명서상에 경매개시결정등기를 7일 이상 빠른 날짜로 처리하고 있습니다.

이렇게 하는 이유는 경매개시결정을 채무자에게 송달을 먼저 하는 경우 경매개시결정등기 전에 먼저 채무자(소유자)가 경매가 진행될 것이라는 사실을 알게 되어 경매집행을 막기 위해 소유권을 이전해 버리는 민법상 사해행위 혹은 형법상 강제집행면탈행위 등이 일어날 가능성이 상당히 커지기 때문입니다.

따라서 집행법원에서 경매개시결정을 채무자(소유자)에게 송달하면 즉 채무자(소유자)가 경매개시결정을 송달받은 당일은 해당부동산에 이미 경매개시결정 등기가 기입이 되어 있다고 보면 됩니다.

따라서 압류 '후'에 이루어진 권리변동(소유권이전, 대출발생, 근저당설정, 임차인의 대항력 등)은 원칙적으로 경매 매수인에게 대항하지 못합니다.

경매개시결정등기가 기입되어 압류가 된 후에는

소유권이전 되거나 말거나

대출이 발생되거나 말거나 

근저당이 설정되거나 말거나

임차인이 들어오거나 말거나

와는 상관없이 경매는 그대로 진행이 되고 

압류 이후에 들어온 권리들은 권리보호가 되지 않게 되는 것입니다.

6. 체납조세 등에 의한 압류

6. 1. 국세나 지방세의 체납을 이유로 납세기관에서는 체납자의 부동산에 대해 등기사항증명서상의 압류를 할 수 있습니다.

이와 같이 체납조세 등에 의한 선순위의 압류는 경매실무에서 말소기준권리로 작용을 합니다.

이때 압류등기는 경매실무에서 그 순위를 불문하고 무조건 말소라고 보면 됩니다.

 

6. 2. 국세징수법상의 압류는 조세채권이 체납을 원인으로 하여 체납자의 재산을 압류하는 것을 말합니다.

따라서, 경매개시결정의 등기가 곧 압류를 의미하거나 또 하나의 압류는 국세 및 지방세 등의 체납처분에 의한 압류등기나 제세공과금(국민연금, 의료보험 등) 등의 체납처분에 의한 압류등기입니다.

 

6. 3 압류의 효력은 채무자의 목적물 처분 제한의 효과가 있을 뿐 그 관리이용권은 소유자에게 주고 있으므로 소유자는 통상의 용법에 따라 목적물의 감소를 가져오지 아니하는 한도에서 사용하거나 수익 할 수 있습니다.

 

6. 4 경매실무에서는 2002년 민사집행법 시행일 이후의 신법사건에 대해 체납조세에 의한 압류가 설정된 경우 집행법원에서는 매각물건명세서상에 체납세금의 교부청구권자에 대해서는 기재를 하나, 체납세금에 대한 체납액을 기재하지 않습니다.

 

6. 5. 민사집행법 제90조에 의한 경매절차상에서의 이해관계인 등은 집행법원의 경매계나 관할 세무서 및 관할 시군구에서 확인을 할 수 있으나 매수희망자에게는 확인을 해주지 않습니다.

 

체납세금에 대한 체납액은 경매물건의 민사집행법 제90조에 의한 이해관계인 채무자, 소유자, 경매낙찰받은 매수인, 담보권자, 임차인의 대항력을 갖춘 자, 집행권원을 소지한 일반채권자 등은 법원의 경매계나 관할세무서 또는 관할시군구에서 확인할 수 있습니다.

하지만 일반 입찰(매수) 희망자들은 민사집행법 제90조에 의한 이해관계인이 아니기 때문에 체납세금에 대한 체납액은 확인할 수 없습니다.

6. 체납세금의 압류는 그 자체가 말소기준권리로서 민사집행법 제91조 3항에 의하여 소멸되는 권리이기 때문에 경매실무에서는 그 압류에 대해 무시하고 입찰에 참여를 하고 있습니다.

압류는 그 자체가 말소기준권리가 되기 때문에 가장 선순위라면 말소기준권리가 되어 경매로 소멸이고, 압류가 중간이나 후순위 권리라 말소기준권리 그 후순위에 있으면 어차피 소멸이므로  경매실무에서는 압류에 대해 무시하고 입찰에 참여를 하고 있습니다.

7. 채납조세 등에 의한 압류

7.1 조세형태

1 당해세인 조세는 최우선변제권을 가진 소액보증금 다음순위로 인정합니다.

당해세란 경매목적물의 직접체납조세를 말하는 것으로 상속세, 증여세, 재산세, 종부세 등이 이에 해당합니다.

2 당해세가 아닌 조세는 우선변제권 인정합니다.

당해세가 아닌 조세로는 양도세와 취득세, 등록세가 있습니다.

우선변제권을 인정한다는 것은 그 목적물의 근저당,  전세권등기, 임차권등기, 임차인의 대항력과 확정일자 등 권리 간의 성립순위를 다투는 것을 말합니다.

이때 당해세 이외의 조세에서 과연 압류등기가 경료된 날 그날을 기준으로 해서 타 권리와의 성립순위를 다투는 우선변제권을 따질 것이냐, 아니면 압류가 포함하고 있는 납기일 즉 조세법정기일을 따져서 타 권리와의 성립순위를  다투는 우선변제권을 따질 것이냐가 문제인데 결론은 납기일 또는 조세법정기일을 기준으로 합니다.

7.2 실무상 주의

경매대상물에 근저당, 가압류 등이 설정된 경우에는 그 피담보채권액에 대하여 공시가 되고 집행법원의 매각물건명세서류에 그 채권액에 기재가 되나 세금체납에 의한 압류에는 그 체납세금액에 대하여 기재가 되지 않습니다.

7.3  체납세금의 확인에 대한 실무상의 문제점 

실무상 압류의 체납세금 확인 문제에 대해 경매절차상에서의 민사집행법 제90조에 의한 이해관계인 등은 집행법원의 경매계나 관할 세무서 및 시군구에서 확인을 할 수 있으나 매수희망자에게는 개인정보보호법을 이유로 확인을 해주지 않습니다.

8. 압류의 체납세금액 확인여부

1	국세압류(체납금액 확인 X)
2	임차인(대항요건+확정일자)
3	근저당
4	시군구 지방세압류(체납금액 확인 X)
5	가처분
6	가압류

2, 3, 5, 6번 권리는 그 실체에 대해서 매각물건명세서상에 명확히 확인이 가능합니다.

예를 들어 임차인의 보증금이 얼마인지 전입신고일과 확정일자 받은 날, 근저당의 채권액이 얼마인지 등이 명확히 나옵니다.

그런데 압류의 체납세금은 국세압류이든 지방세압류이든 체납권자(세무서나 시군구등)는 매각물건명세서에 세금교부청구서를 통해 확인할 수 있지만 압류의 체납액에 대해서는 확인이 불가합니다.

9. 체납조세에 대한 집행법원의 처리방법

체납조세에 대한 집행법원의 처리방법

2002년 민사집행법  시행일 이전의 구법사건의 경우에는 체납조세에 의한 압류가 설정된 경우 매각물건명세서상에 체납세금의 교부청구권자 및 체납세금에 대한 체납액을 기재하였습니다.

2002년 민사집행법 시행일 이후의 신법사건의 경우에는 체납조세에 의한 압류가 설정된 경우 매각물건명세서상에 체납세금의 교부청구권자에 대해서는 기재를 하나, 체납세금에 대한 세납액을 기재하지 않습니다.

10. 종합: 경매실무상의입찰기법

10. 1 입찰기법

체납세금의 압류는 그 자체가 말소기준권리로서 민사집행법 제91조 제3항에 의하여 소멸되는 권리이기 때문에 경매실무에서는 그 압류에 대해 그냥 무시하고 입찰에 참여를 하고 있습니다.

10. 2 이유

압류는 민사집행법 제91조 제3항의 말소기준 권리입니다.

압류는 순위를 불문하고 말소가 원칙입니다.

따라서 압류의 체납세금은 매수인이 인수하지 않습니다.

그러므로 압류가 있는 경매는 입찰에 참가해도 좋습니다.

10.3 실무상 주의사항

말소기준권리보다 선순위의 대항력이 있는 임차인과 당해세 또는 납기일(법정기일)이 빠른 당해세 이외의 조세압류가 있는 물건에 조세압류의 체납액이 매우 큰 경우, 조세압류가 선순위로 배당받으므로 임차인의 보증금의 전부 또는 일부에 대하여 매수인이 인수하는 경우가 발생할 수도 있습니다.

1	임차인(대항요건+확정일자): 배당요구하여도 인수위험
2	근저당
3	가압류
4	압류(당해세/납기일이 빠른 조세)
5	가처분
6	가압류

 

위와 같은 경우, 원래 4번 권리인 압류는 납기일이 빠른 당해세인 경우 1번 임차인보다 선순위가 됩니다.

문제는 1번 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서 배당요구를 했을 때이며, 원래는 배당을 받고 소멸해야 합니다.

그런데 순위가 올라간 압류에 체납된 당해세의 금액이 워낙 커서 압류에 체납된 세금이 배당금을 다 가져가버리거나,  압류가 금액이 워낙 크기 때문에 1번 임차인의 보증금의 배당금액이 전부 또는 일부에 대해서 배당받지 못하는 불행한 사태가 벌어졌을 때, 이런 경우에는 1번 임차인의 보증금에서 제외된 1번 임차인의 보증금에 대해서 경매낙찰자가 인수받아야 하는 불행한 사태가 발생할 수 있어 경매 실무상 꼭 주의해야 한다는 것입니다.

11. 압류 종합

11. 1 경매실무에서 민사집행법 제 91조 제 3항에 의한 말소기준권리는 국세/지방세 등의 체납조세에 의한 '압류'를 의미합니다.

11. 2 집행법원의 경매개시결정을 채무자에게 송달이 되거나, 등기사항증명서상에 경매개시결정등기가 기입된 날 중 빠른 날짜를 압류의 효력이 발생한 날로 보고 있으나( 민사집행법 제 84조 제4항), 실무에서는 송달보다 경매개시결정등기 기입이 7일이전에 되도록 하고 있습니다.

 

11. 3 압류 후에 이루어진 권리변동은 원칙적으로 경매 매수인에게 대항하지 못합니다.

 

11. 4 체납조세 등에 의한 선순위의 압류는 경매실무에서 말소기준권리로 작용을 합니다.

이때 압류등기는 경매실무에서 그 순위를 불문하고 무조건 말소라고 보면 됩니다.

 

11. 5 실무상 압류의 체납세금 확인 문제에 대해 경매절차상에서의 민사집행법 제90조에 의한 이해관계인 등은 집행법원의 경매계나 관할 세무서 및 시군구에서 확인을 할 수 있으나 매수희망자에게는 개인정보보호법을 이유로 확인을 해주지 않습니다.

 

 

<출처: 한국공인중개사협회>