전소유자에 대한 가압류(공인중개사 실무)

전소유자에 대한 가압류(공인중개사 실무)

1. 전소유자에 대한 가압류

 

경매실무에서는 전소유자에 대한 가압류에 대해 말소, 인수 여부가 문제가 됩니다.

민사집행법이 시행되기 이전까지는 전(前) 소유자에 대한 채권으로 가압류등기를 한 전(前) 소유자의 채권자는 신소유자 부동산이 경락된 것이므로 매각대금의 배당에 참가할 수 없었고, 전소유자 가압류등기는 매수인에게 인수를 시키고 말소처리를 하지 않았습니다.

1	소유권: A(전소유자)
2	가압류
3	소유권: B(현소유자, 제3취득자)
4	근저당
5	가압류
6	압류

위의 표를 예를 들어 설명해 보겠습니다.

전소유자 A 인상태에서 가압류가 들어왔고, 그 후 소유자가 B로 바뀌었고 이후에 B를 소유자로 4번 이하의 권리들이 들어온 것을 확인할 수 있습니다.

2번 가압류는 전소유자 A 시절에 들어온 가압류로 이것이 바로 '전소유자에 대한 가압류'를 말하며 이것을 경매를 통해 매각한 매수인이 인수하느냐 혹은 경매로 소멸이냐에 대해서 상당한 논란이 있습니다.

판례를 통해 좀 더 자세히 알아보겠습니다.

2. (판례 1 ) 대법원 2007.4.13 선고 2005다 8682 판결

민사집행법이 시행된 날은 2002년 7월 1일이며, 그 이전 경매 사건을 '경매 구법사건'이라고 합니다.

경매 구법사건에서는 전소유자 가압류권자에게 배당을 해주지 았았고, 그렇기 때문에 경락인에게는 인수되는 권리였습니다.

하지만 민사집행법이 시행된 날 이후에 경매 사건인 '경매 신법사건'인 경우에는 전소유자 가압류권자에게 (안분) 배당을 해주었고, 그렇기 때문에 이것은 소멸되는 권리가 됩니다.

종합해 보자면, 민사집행법이 시행된 날 이후에는 현재 소유자 가압류든 전 소유자 가압류든 배당받고 소멸된다는 귀결이 나오고, 만약 순위가 가장 앞서 있으면 현재 소유자 가압류든 전 소유자 가압류든 말소기준권리가 됩니다.

이와 관련된 판결 내용은 아래와 같습니다.

- 부동산에 대한 선순위가압류등기 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전되고, 그 후 제3취득자의 채권자가 경매를 신청하여 매각된 경우, 가압류채권자는 그 매각절차에서 당해 가압류목적물의 매각대금 중 가압류결정 당시의 청구금액을 한도로 배당을 받을 수 있고, 이 경우 종전 소유자를 채무자로 한 가압류등기는 말소촉탁의 대상이 될 수 있다.

그러나 경우에 따라서는 집행법원이 종전 소유자를 채무자로 하는 가압류등기의 부담을 매수인이 인수하는 것을 전제로 하여 위 가압류채권자를 배당절차에서 배제하고 매각철차를 진행시킬 수도 있으며, 이와 같이 매수인이 가압류등기의 부담을 인수하는 것을 전제로 매각절차를 진행시킨 경우에는 가압류의 효력이 소멸하지 아니하므로 집행법원의 말소촉탁이 될 수 없다. 

 

부동산에 대한 선순위가압류등기 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전되고, 그 후 제3취득자의 채권자가 경매를 신청하여 매각된 경우 즉 전소유자 가압류인 경우에는 전소유자가압류권자에 대해서 (안분) 배당을 해주고 이것은 소멸된다고 확인한 바 있습니다.

그러나 전소유자가압류권자를 배당 배제하고 인수처리로 할 수도 있습니다.

즉 현재 집행법원에서는 전소유자가압류권자에 대해서 배당을 해주고 이것은 소멸시키는 것이 원칙이지만, 만약 집행법원이 민사집행법 시행이전의 구법대로  전소유자가압류권자 배당 배제하고 매수인이 이를 인수처리하도록 '특별 매각 조건'을 건다면, 그것도 인정해 준다는 것입니다.

그러나 현재 이러한 결정을 하는 집행법원은 거의 없다고 봐도 무방합니다.

따라서 ' 전소유자가압류권자는 배당을 받고 소멸이다'라고 종합해 볼 수 있습니다.

-따라서 종전 소유자를 채무자로 하는 가압류등기가 이루어진 부동산에 대하여 매각절차가 진행되었다는 사정만으로 위 가압류의 효력이 소멸하였다고 단정할 수 없고, 구체적인 매각절차를 살펴 집행법원이 위 가압류등기의 부담을 매수인이 인수하는 것을 전제로 하여 매각절차를 진행하였는가 여부에 따라 위 가압류 효력의 소멸 여부를 판단하여야 한다.

이 판례에 의하면 전소유자의 가압류채권자도 현소유자의 채권자가 경매신청을 한 경우라도 현소유자의 채권자에 우선하여 배당을 받을 수가 있게 됩니다.

따라서 현 소유자의 가압류이건 전소유자의 가압류이건 상관없이 모든 가압류가 배당을 받고 소멸하는, 즉 근저당과 같은 예외 없는 말소기준권리가 될 수 있습니다.

 

집행법원에서는 전소유자가압류를 배당처리하고 소멸처리할지, 아니면 배당에서 배제하고 인수처리할지를 결정하면 되는데 거의 대부분의 집행법원에서는 전소유자가압류를 배당처리하고 소멸처리한다고 보면 됩니다.

https://donbuller.tistory.com/entry/주택임대차임차인권리분석

경매의 기초 6<주택임대차 임차인 권리 분석1>

3. (판례 2) 대법원 2006.7.28. 선고 2006다 19986 판결

-가압류집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위 및 제3취득자의 채권자가 신청한 경매철차에서 가압류채권자가 배당받을 수 있다.

-부동산에 대한 가압류집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 것은 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서 가압류목적물의 교환가치이고, 위와 같은 처분금지적 효력은 가압류채권자와 제3취득자 사이에서만 있는 것이므로 제3취득자의 채권자가 신청한 경매절차에서 매각 및 경락인이 취득하게 되는 대상은 가압류목적물 전체라고 할 것이지만, 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 매각대금 부분은 가압류채권자가 우선적인 권리를 행사할 수 있고 제3취득자의 채권자들은 이를 수인하여야 하므로, 

 

'가압류의 처분금지적 효력이 미치는 매각대금 부분은 가압류채권자가 우선적인 권리를 행사할 수 있다'

라고 하는 해당 판례에 의해서 전소유자 가압류권자에게 근저당처럼 단독배당의 권한을 주는, 즉 우선변제권을 줄 수 있습니다.

단, 모든 전소유자가압류권자에게 우선변제권의 단독배당의 권한을 주는 것은 아니고, 위의 대법원판계와 똑같은 전제 조건인 경우에만 해당하는 것이므로 주의해야 합니다.

-가압류채권자는 그 매각절차에서 당해 가압류목적물의 매각대금에서 가압류결정 당시의 청구금액을 한도로 하여 배당을 받을 수 있고, 제3취득자의 채권자는 위 매각대금 중 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위의 금액에 대하여는 배당을 받을 수 없다.

원칙적으로는 민사집행법상 전소유자가압류권자는 배당받고 소멸입니다.

그리고 전소유자가압류권자의 배당은 '안분배당'이 원칙입니다.

그러나 집행법원이 전소유자가압류권자에게 안분배당이 아닌 단독배당의 권한을 주는 경우가 있는데, 전소유자가압류권자가 단독배당을 받기 위해서는 위의 대법원 판례요건을 갖추어야 합니다.

위 대법원 판례가 적용되기 위한 조건은 가압류가 전소유자가압류이어야 하고, 경매신청집행채권자가 현재 소유자 시절에 들어온 권리자들 중에 있어야 합니다.

★전소유자 가압류의 우선변제권 인정

1	소유권: A(전소유자)
2	가압류->우선변제권 인정
3	소유권: B(현소유자, 제3취득자)
4	근저당->경매신청한 경우
5	가압류
6	압류

위 판례의 사례를 표로 설명해 보겠습니다.

소유권이 A인 상태에서 가압류가 들어왔고, 그 이후 소유권이 B로 이전이 됩니다.

그리고 소유권이 B인 현재 소유자 시절에 4번 이하의 권리자들이 들어옵니다.

현소유자 B시절에 들어온 권리자들 중에 하나가 경매를 신청했을 때, 전소유자 가압류는 안분배당이 아닌 우선변제권을 보유하는 단독배당을 받게 됩니다.

https://donbuller.tistory.com/entry/가압류의의

가압류의 의의(공인중개사 실무)

 

<출처: 한국공인중개사협회>