가처분의 의의(공인중개사 실무)

가처분의 의의(공인중개사 실무)

1. 가처분의 의의

가처분의 의의는 다음과 같습니다.

2. 1 가처분은 금전채권이외의 권리의 집행보전으로써 다툼의 대상이 되는 계쟁물에 관한 가처분과, 다툼이 있는 권리관계에 관하여 임시조치로써 임시지위를 정하는 가처분이 있습니다.

경매실무에서 볼 수 있는 부동산상의 가처분은 바로 소유권 및 기타권리(전세권, 저당권 등)등에 대해 다툼의 대상이 되는 계쟁물에 관한 가처분을 의미합니다.

 

2. 2 다툼의 대상인 계쟁물에 관한 가처분은 채권자가 금전 이외의 물건이나 권리를 대상으로 하는 청구권을 가지고 있을 때 강제집행 시 까지 다툼의대상(계쟁물)이 처분, 멸실 등의 변동이 생기는 것을 방지하고자 그 계쟁물의 현상을 고정시키는 집행보전제도입니다. 청구권 보전을 위한 제도 측면에서 가압류와 같으나, 금전채권 이외의 청구권이라는 점과 그 대상이 특정의 물건이나 권리라는 점에서 다릅니다.

 

2.3 소유권이나 근저당 등의 기타권리에 대해 처분을 제한하는 처분금지가처분, 점유자(소유자, 임차인 등)의 점유이전을 못하도록 제한하는 점유이전금지가처분, 건물철거 및 토지인도청구를 위한 가처분, 건물명도소송에서 판결을 기다릴 여유가 없는 급박한 경우 건물 소유자를 위하여 실질적으로 본안 판결을 얻은 것과 같은 동일한 내용의 권리관계를 형성하는 명도단행가처분 등을 볼 수 있습니다.

 

이 중 경매 실무에서는 소유권이나 근저당 등의 기타권리에 대한 처분을 제한하는 '처분금지가처분'에 대해서 다룹니다.

2. 가처분의 유형

2.1 처분금지가처분→ 소유권 및 기타권리의 처분금지

2. 2 점유이전금지가처분 → 점유권의 이전금지

2.3 건물철거 및 토지인도청구 가처분 → 건물철거소송

건물철거소송 중에 토지의 소유자가 건물의 소유자를 상대로 해서, 건물을 철거하고 토지인도를 구하는 목적의 가처입니다.

2.4 명도단행가처분 → 명도집행 후 재침입한 경우 

명도집행 이후에 명도자가 다시 무단으로 재침입해 점유를 하고 거주했을 때, 별로의 인도 명령이나 명도소송을 제기해서 판결의 절차를 거쳐 집행하게 되면 많은 시일이 소요되므로 명도단행가처분을 통해서 명도집행 후 재침입한 자에게 바로 집행을 수 있는 목적으로 활용됩니다.

3. 처분금지가처분의 유형

3.1 사해행위취소를 원인으로 한 처분금지가처분 → 소유권이전등기 말소청구권

사해행위란 채무자가 집행을 피하기 위해 자신 명의로 된 등기 상 소유권을 다른 사람으로 바꿔버리는 행위를 말합니다.

채권자는 현재 등기명의를  상대로해서 사해행위취소를 원인으로 한 소유권이전등기 말소청구소송을 제기하고, 현재의 등기명의자에게 자기취소를 원인으로 한 처분금지가처분을 등기상에 올릴 수 있는 것입니다. 

3.2 매매를 원인으로 한 처분금지가처분  → 소유권이전등기 청구권

예를 들어 매매계약을 체결하고 계약금과 중도금까지 지불한 후에 매수인은 잔금을 지불하고 소유권을 이전받고자 하는데 매도인이 잔금수령을 거절하고 소유권이전등기를 해주지 않게 되는 경우,매수인은 잔금을 법원에 공탁하고 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 청구소송을 제기하게 됩니다.

그리고 소송기간 중에 매도인이 소유권을 3자에게 양도시키면 법률관계가 복잡해지기 때문에 이것을 막기 위해서 처분금지가처분을 등기할 수 있습니다.

3.3 소유권의 절대적 무효를 원인으로 한 처분금지가처분 → 소유권이전등기 말소청구권

실제등기상 소유자A가 사기를 당해서 사기꾼B에게 소유권이 넘어갔다고 했을 때, 실제소유자 A가 사기꾼 B에게 실제 매매계약을 한 적도 없음에도 불구하고 B가 소유권이전시 신분증, 등기권리증, 인감도장, 인감증명, 서명 날인 등 서류를 모두 위조해서 B에게 소유권 이전이 된 경우, 형법상 '사기죄'가 성립됩니다.

이 경우 실제소유자 A는 사기꾼인 현재 등기권리자B에 대해서 소유권이전등기말소소송을 제기하고  소유권말소소송을 제기할 때, 이것을 다른 사람에게 팔거나 권리 이전을 하지 못하도록 처분금지가처분을 격료시킬 수 있는 것입니다.

3.4 기타권리상의 가처분을 원인으로 한 처분금지가처분 → 저당권 등의 말소, 말소회복

3.1, 3.2, 3.3은 소유권에 관한 가처분인데 3.4는 저당권 전세권 등 기타권리에 대한 권리를 원인으로 한 처분금지가처분을 말합니다.

4. 가처분의 현재 법적인 위치

가처분의 현재 법적인 위치

처분금지가처분권자가 본안소송을 제기하는 것은  '판결문'을 받기 위해서입니다.

처분금지가처분권자가 본안소송에서 승소판결을 받게 되면 판결문으로 소유권을 이전 할 수 있으며, 

처분금지가처분권자가 본안소송에서 패소판결을 받게 되면 처분금지가처분은 소송 패소로서 소멸하게 됩니다.

처분금지가처분권자는 현재 상태에서는 집행권원이 없으며, 처분금지가처분권자자 집행을 하기 위해서는 본안소송을 제기해서  본안소 결과에 따라서 승소판결을 받으면 그 판결문으로 소유권을 이전할 수 있고, 패소당하면 패소로서 소멸하게 되는 것입니다.

5. 가처분의 최종적인 목적

5. 1 가처분권자가 본안소송에서 승소판결

5. 2 법원에 소유권이전등기 신청

5. 3 가처분설정 후의 후순위 권리들은 소멸

소유권이전을 원인으로한 가처분권자가 추구하는 최종목적은 본안소송에서 승소판결을 받아 소유권이전등기를 신청하는 것입니다.

6. 가압류/가처분의 본안소송 후 효과

가압류/가처분의 본안소송 후 효과

가압류와 가처분은 '목적'이 전혀 다릅니다.

금전채권자인 가압류권자가 본안소소송에서 승소판결을 받으면 판결문으로 법원에 강제집행(경매신청)을 신청할 수 있습니다.

반면 소유권이라는 가처분은 소유권을 이전하라는 것이 목적이고, 기타 권리상 가처분은 기타 권리를 유지하라는 것이 목적입니다.

그래서 가처분권자가 본안소송에서 승소판결을 받으면, 가처분권자가 소유권이전을 목적으로 했다면 소유권 이전을 소유권 말소를 목적으로 했다면 소유권을 말소됩니다.

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<출처:한국공인중개사협회>