경매 물건 중 전세사기 깡통전세물건 등기부확인방법

1. 경매 물건 중 깡통전세 물건 확인하는 방법

요즘 각종 매체들을 통해서 전세사기나 깡통전세라는 말을 심심찮게  들어볼 수 있습니다. 

경매에 있어서도 이러한 깡통 전세 물건을 잘 판별해 낼 수 있어야 적당한 입찰가격 책정을 통해서 좋은 물건을 득템 할 수 있게 됩니다. 

따라서 이번시간은 구체적인 예시를 통해서 현재는 신탁등기가 되어 있지 않지만 과거 등기부등본 이력을 통해 신탁등기가 되어 있는 선순위의 대항력 있는 임차인이 있을 때  임차인 어떻게 물건을 바라보고 추론할 수 있는지 그래서 깡통전세 물건인지 판별해 내는 방법에 대해서 다뤄보도록 하겠습니다.

1. 1 예시 조건

감정가 2억 1000만 원이고 5차례 유찰 후 6번째 입찰 시 최저가 33,782,000원(17%)인 물건이 있다고 가정해 보겠습니다.

[매각조건: 대항력 있는 임차인]

1. 2 임차인 현황 

말소기준권리: 2022-04-06, 배당요구종기: 2022-06-07

임차인	점유현황	전입/확정/배당	보증금/월세/환산보증금	예상배당액 예상인수액	대항력
돈벌러	주거임차인	전입:2021-8-23 확정: X 배당: X		현황조사
임차인수: 1명/보증금합계:0/월세합계:0
임차인의 대항력	※돈벌러는 전입일상 대항력이 있으므로, 보증금있는 임차인일 경우 인수여지 있어 주의요함!
점유관계조사	-현장에 임하였으나 폐문부재로 권리신고 및 배당요구신청 안내문을 출입문 틈에 끼워 두었음. -덧붙인 전입세대 열람 내역 및 주민등록표 등본과 같이 채무자(소유자)가 아닌 주민등록 전입자를 임차인으로 기재하였으므로, 그 점유관계 등은 별도의 확인을 요함.

경매사이트의 임차인 현황을 살펴봅니다.

임차인은 말소기준권리보다 전입이 빨라 선순위임차인으로 표기가 되어 있고, 

대항력유무는 확인되지 않고 있습니다.(대항력은 말소기준권리보다 전입이 빠르고 임차인이 점유하고 있으며 계약서가 존재해야 성립하나 현재 전입만 확인되고 점유와 계약서는 확인되지 않아 정확히 확인 불가한 상태임) 

보증금/월세에 있어서도 임차인이 따로 권리신고를 하지 않아 확인되지 않습니다.

해당 물건이 계속해서 유찰되고 최저가가 매우 낮아져 있는 이유는 이 선순위 임차인이 대항력이 있고 보증금이 있을 수 있다고 추정할 수 있기 때문으로 보입니다.

이에 대해서 하나씩 알아가 보겠습니다. 

1. 3 매각물건명세서

점유자 성명	점유 부분	정보출처구분	점유의권원	임대차기간 (점유기간)	보증금	차입	전입신고일자, 사업자등록신청일자	확정일자	배당요구여부(배당요구일자)
돈벌러		현황조사	주거임차인	미상	미상	미상	2021.08.23	미상
<비고>
※ 최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택, 상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생 할 수 있고, 대항력과 우선변제권이 있는 주택, 상가건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 되므로 주의하시기 바랍니다.

매각물건 명세서를 확인합니다.

권리신고를 임차인 본인이 한 것이 아닌 법원의 직원이 방문하여 조사한 현황조사의 결과를 기재하고 있습니다.

보증금, 차임 부분, 확정일자 관련해서는 정보를 얻지 못한 상황이고 전입일자만 확인되어 기재해 놓은 상태입니다.

전입일자가 말소기준 권리보다 빨라 대항력이 있을 수 있으므로 아래 참고사항 기재란 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 있을 경우 매수인에게 인수될 수 있음을 표기하고 있습니다.

1. 4 등기부 현황(집합)

순위	접수일자	권리종류	권리자	채권금액 예상배당액	말소	비고
1	2022-01-11	소유권	유ㅇㅇ	거래가액 금 195,000,000원	이전	매매
2	2022-04-06	강제경매	주식회사 ㅇㅇ카드	18,615,539원	말소기준	2022타경1234
매각효력		해당사항 없음
지상권개요		해당사항 없음
최선순위설정		2022.4.6(강제경매개시결정)  부동산목록확인하기
관련사건내역		서울중앙지방법원 판결정본

선순위 임차인이 존재하고 강제경매 금액이 1800여만 원밖에 되지 않는 상황입니다.

해당물건을 담보로 해서 대출을 해준 근저당권자 이력이 없고 진행된 경매 금액도 소액인 것으로 보면 선순위임차인의 보증금이 있을 수 있다고 추정해 볼 수 있습니다.

만약, 금융권의 근저당이 설정되어 있다면 선순위임차인인 경우 보증금이 없거나 무상임대차나 낙찰자가 인수하지 않을 임차인일 가능성이 높게 됩니다.

 

이 부분에 대해서 더 자세히 알아보려면 아래 포스팅을 참고하면 됩니다.

경매의 기초 8 <대항력 있는 임차인의 보증금 미상 미확인 문제 해결 방법> (tistory.com)

경매의 기초 8<대항력있는 임차인의 보증금 미상 미확인 문제 해결 방법>

1. 5 등기부등본

순위번호	등기목적	접수	등기원인	권리자 및 기타사항
1	소유권보존	2017년 8월10일		소유자 윤 일ㅇ 701111-1111111 경기도 ㅇㅇㅇㅇㅇㅇㅇㅇ
2	소유권이전	2017년 8월10일	2017년8월10일 신탁	수탁자 주식회사 ㅇㅇㅇㅇ신탁 1101111-0000000 서울특별시 ㅇㅇㅇㅇㅇㅇㅇ
	신탁			신탁원부 제2017-1234호
2-1	2번등기명의인표시변경	2021년9월9일	2020년1월22일 상호변경	주식회사 ㅇㅇㅇㅇㅇㅇ의 성명(명칭) ㅇㅇ자산신탁주식회사
3	소유권이전	2021년11월24일	2021년11월24일 신탁재산의귀속	소유자 윤일ㅇ 701111-1111111 경기도 ㅇㅇㅇㅇㅇㅇㅇㅇ
	2번신탁등기말소		신탁재산의귀속
4	소유권이전	2022년1월11일	2022년1월11일 매매	소유자 유이ㅇ 7201111-1111111 강원도 ㅇㅇㅇㅇㅇ 거래가액 금 195,000,000원
5	강제경매개시결정	2022년4월6일	2022년4월6일 ㅇㅇ지방법원 ㅇㅇ지원의  강제경매개시결정	채권자 주식회사 ㅇㅇ카드 1101111-1111112 서울시 ㅇㅇㅇㅇㅇ (채권관리부)

등기부등본을 발급받아서 확인하는 절차를 거칩니다.

최초 2017년 8월 10일에 소유권 보존으로 소유자 윤일ㅇ씨가 소유권을 취득하게 됩니다.

그리고 같은 날 주식회사 ㅇㅇㅇㅇ신탁(신탁사)에 소유권이전을 해주게 됩니다.

이렇게 한 이유는 소유권이전과 동시에 신탁계약이 체결되는 경우는 일반적인 담보대출보다 대출이 많이 나오기 때문에 대출을 좀 더 많이 받기 위해서 신탁계약체결이 진행된 것으로 담보신탁의 형태입니다.

한마디로 소유자는 자기 자본에 대한 부담 없이 많은 대출로 소유권을 이전해 왔음을 추정할 수 있습니다.

2021년 11월 24일에 신탁재산의 귀속으로 해서 다시 최초 소유권보존으로 소유권자였던 윤일ㅇ로 소유권이 다시 넘어오게 됩니다.

그런데 임차인이 전입한 날짜가 2021년 8월 23일입니다. 

이 날짜를 위의 등기부등본에 대입해 보면

신탁사에서 다시 원소유자로 소유권이 넘어오기 전, 즉 신탁등기가 되어 있는 상황에서 그 중간에 임차인이 전입했습니다.

임차인이 정상적인 임대차계약을 했을 수도 있고 잘못된 계약을 했을 수도 있습니다.

보통 신탁사로 등기부등본에 등기가 되어 있으면 신탁사의 동의를 통해서 금융권의 동의도 받아야 하는 등 정상적인 절차를 거쳐서 임대차계약을 해야 하는 것입니다.

 

참고로 알아두어야 하는 부분은 이전소유자 위탁자인 윤일ㅇ 씨 명의로 임대차계약을 체결하면 안 된다는 것입니다.

신탁등기가 되어 있는 부동산을 임대차계약 할 때에는 반드시 신탁원부를 떼어 보고 신탁사와 계약을 하거나 신탁사의 동의를 구해서 계약을 하던가 해야 합니다.

 

위의 경우에는 신탁등기가 말소가 되고 다시 귀속이 된 상황으로 

위의 임차인은 신탁사의 동의를 구한 것을 추정이 되고

임차인이 전세 보증금을 내면 다시 위탁자의 소유로 가져오도록 계약을 한 것으로 보이며 

임차인이 임대차계약을 하고 다시 같은 해 2021년 11월 24일에 다시 소유권이 윤일ㅇ으로 넘어오게 됩니다.

이 과정까지는 큰 문제는 없는 일반적인 경우로 보입니다.

 

그런데 그 이후에 이상한 일들이 생기기 시작합니다.

2021년 11월 24일에 윤일ㅇ (위탁자)가 소유자로 다시 넘어오게 되지만

2달 뒤인 2022년 1월 11일에 유이ㅇ으로 소유권이 거래가액 1억 9500만 원으로 이전이 됩니다.

그러고 나서 3달 후인 2022년 4월 6일에 소유권이 바뀌자 소유자 유이ㅇ 명의로 재산이 생기게 되니 카드대금 연체 금액에 대해서 카드사를 통해 바로 강제경매가 진행됩니다.

 

이런 경우 보통은 거래가액 1억 9500만 원 안에 임차인의 보증금을 안고 소유권을 이전하는 경우가 많습니다.

신탁사에서 다시 원소유자로 소유권이전이 되고 3개월 이내에 애초에 감정가가 2억 1천만 원인데 1억 9500만 원에 소유권을 넘긴 위의 상황을 보게 되면 전세를 안고 터트리려는 깡통전세의 냄새가 나는 물건이라는 것을 알 수 있습니다.

매매가 잘 되지 않다 보니 높은 보증금으로 임차인을 들여놓고 제삼자 명의로 그 임차보증금을 안은 채로 소유권을 넘기는 사례로 보이고 그러고 나서 유잉으로 소유권이 넘어가니 기존에 채무가 있던 유잉의 카드사로부터 강제경매가 들어오게 된 건으로 보입니다.

그렇다면 이 유이ㅇ씨도 정상적인 소유권자가 아닐 가능성이 높습니다.

임차인이 있는 부동산을 매입하자마자 경매가 들어온 것은 상식적으로 유잉 씨는 이 빌라를 인수할 금전적 여력이 되지 않는 사람으로 보이며 원소유자 윤일ㅇ씨가 바지소유자인 유이ㅇ 씨를 들여서 소유권을 이전시킨 것으로 추정할 수 있습니다.

 

2021년 8월 23일에 임대차 계약을 한 건으로 2023년 8월이면 임차보증금을 빼줘야 하는 날이 다가오고 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 오자 금전적으로 능력도 없는 바지사장을 내세워 임차보증금을 안고 소유권을 이전시킨 것으로 보입니다. 

1. 6 실거래이력 확인

아래 국토교통부 실거래가 공개시스템 사이트에 들어가서

국토교통부 실거래가 공개시스템 (molit.go.kr)

국토교통부 실거래가 공개시스템

물건의 주소로 검색하면 실거래 내역을 확인해 볼 수 있기 때문에 현재 빌라 임차인의 임차보증금을 추정해 볼 수 있습니다. 

1. 7 현 소유주의 주소 검색

바지사장으로 추정되는 현 소유주의 주소를 검색해서 대략적인 경제 상황을 추정해 볼 수 있습니다.

2. 정리

1. 해당물건을 담보로 해서 근저당이나 대출을 받은 이력이 없고 선순위 임차인이 있다면 해당임차인은 보증금이 걸려 있을 가능성이 높아 낙찰자가 인수해야 하는 권리 일 수 있음에 주의해서 경매 입찰가액을 설정해야 합니다.

 

2. 신탁등기가 되어 있는 부동산을 임대차계약 할 때에는 반드시 신탁원부를 떼어 보고 신탁사와 계약을 하거나 신탁사의 동의를 구해서 계약해야 합니다. 

 

3. 위 사례로 경우 2022년 1월 11일에 소유권이전으로 소유권을 취득한 현 소유주는 바지 소유주이고 전세보증금을 안고  1억 9500만 원에 소유권을 이전한 것을 추정됩니다.

따라서 임차인이 권리신고를 따로 하지 않더라도 

현 소유자의 소유빌라가 만일 이런 식으로 해서 한두 채가 아니라면

정황상 높은 보증금 임차 후에 여력이 안 되는 제삼자명의로 소유권이 이전되는 상황으로 시세책정이 애매한 빌라를 상대로 한 깡통전세 정황으로 보임

앞으로도 이런 형태의 보증금 반환 회피를 하는 사례가 많을 것으로 보이니 임대차 계약을 해야 하는 사람들은 꼼꼼히 따져보고 계약을 결정해야겠습니다.

 

4. 경매 시 최저가액이 많이 떨어지거나 할 때 등기부를 떼서 소유권이 어떻게 들어오게 되었는지 임차인이 있다면 그 사이에 어느 단계에서  들어오게 됐는지를 비교해 보면서 나름의 스토리 라인을 구성해 보는 것도 좋습니다.

 

5. 경매를 처음 하는 사람들은 어려울 수 있으나 등기부등본을 자주 보고 소유권 이전 상황을 확인해 본다면 현장을 가보지 않고도 사전에 물건에 대해서 어느 정도 문제점이나 특이사항을 가늠해 볼 수 있겠습니다.

꼭 경매를 하지 않더라도 부동산 매매나 임대차 계약등을 체결할 수 있기 때문에 우리 일상생활에 크게 도움이 되는 것이 바로 등기부등본을 보는 눈이라고 하겠습니다.

히스토리를 따라 물건에 대한 문제점이나 진행상황 등을 추론해 볼 수 있는 연습을 많이 해야겠습니다.