신탁등기부동산 중개사고 예방법(공인중개사 실무)

신탁등기부동산 중개사고 예방법(공인중개사 실무)

1. 신탁등기란?

 

일반적인 경우의 신탁부동산에 대해서 알아볼 텐데 이때 대기업에서 아파트단지를 분양하는 경우는 예외로 합니다.

대형 건설사에서 아파트를 짓고 분양할 때는 '자금 흐름의 투명성'이나 '소유권 이전의 안전성'을 담보하기 위해서 일부러 신탁회사를 중간에 끼고 분양대금과 소유권이전을 신탁회사를 통해 처리하게 됩니다.

이러한 대기업의 부동산 분양을 제외하고 일반적으로 공인중개사들이 중소형건물 임대차계약을 진행할 때, 이 경우의 신탁등기를 다뤄보고자 합니다.

1. 1 신탁이란?

원래의 주인(건물주)인 위탁자가 신탁회사에 주인으로서의 권한 중에 특정한 권한을 위탁하는 것을 말합니다.

1. 2 어떤 권한을?

처분권 또는 관리권 중 하나 혹은 처분권과 관리권 둘 다 위탁합니다.

대부분은 처분권과 관리권 둘다 위탁하게 됩니다.

1. 3 왜?

실무에서는 거의 둘 중 하나때문입니다.

건물주가 수탁받은 회사하고 직접 돈문제가 얽혀있거나 또는 제3자 하고 돈문제가 얽혀있는데 그것을 공정하게 담보하기 위해 서로 협의해서 신탁회사를 하나 선정하고 부동산을 맡겨 놓는 것입니다.

너무 깊게 들어가면 복잡해지니 그냥 쉽게 '건물주가 누군가와 돈문제가 얽혀 있다' 정도로만 알고 있어도 됩니다.

1. 4 건물주는?

신탁회사에 권한을 위임하게 되면 건물주는 아무리 자기가 그 건물의 주인이라도 신탁회사의 동의 없이 본인 마음대로 처분, 증여, 임대차예약 등을 체결하고 관리하지 못하게 됩니다.

반드시 '수탁자의 동의'를 얻어야 하고 수탁자 명의로 발급된 동의서 없이 계약한 임차인은 나중에 문제가 생겼을 경우에 임차인으로서의 권리를 인정받지 못하며 보증금 보호 또한 받지 못하게 될 수 있습니다.

2. 신탁등기가 있는 부동산은 계약 시 왜 주의해야 할까요?

신탁등기가 있는 건물의 임대차계약 시 의외로 중개사고나 손해배상소송 같은 불미스러운 일에 종종 휘말리게 됩니다.

신탁부동산에 대한 전반적인 내용을 보기 전에 왜 이런 일이 종종 발생하는지에 대해서 알아보겠습니다.

신탁부동산 임대차계약 관련 사례를 들어서 설명해 보겠습니다.

<계약 진행 내용>

1. 공동중개(임차인 측)

2. 매매가 200억 원 정도의 오피스 건물

3. 보증금 1억 원, 월세 800만 원에 2층 임차 예정

4. 갑구: 신탁등기 공시/을구: 융자 80억 원

 

공동중개로 임차인 측을 담당하고 있었고 매매가 200억 원 정도로 추산되는 건물 2층을 보증금 1억 원, 월세 800만 원으로 임대차 계약할 예정입니다.

등기부등본 '갑구'에는 소유자 표시와 함께 '신탁등기'가 있었고 을구에는 ' 80억 원짜리 근저당'이 있습니다.

매매가 200억 원 정도로 추산되는 건물에 근저당이 80억 원으로 매매가 대비 융자 비율이 엄청 높지는 않습니다.

문제는 등기부등본 갑구에 있는 '신탁등기'입니다.

등기에 '신탁'이라는 이름으로 어떤 중요사항을 '공시'해 놓은 것인데 중요사항이기 때문에 '공시'를 해놓았을 것입니다.

공시는 제3자에게 어떤 중요사항을 알려줌과 동시에 일종의 '경고성 의미도 갖기 때문에 이것을 무시하고 계약한 사람은 법적으로 보호받지 못하게 됩니다.

<임대인 측 부동산 입장>

신탁등기가 구체적으로 무엇인지를 잘 몰랐던 임대인 측 부당산에서는 위 임대차 계약에 대해서 이렇게 이야기를 합니다.

 

1. 우리도 신탁원부를 확인해 본 적은 없지만 200억 원으로 추산되는 건물에 근저당 80억 원으로 안전한 건물이다.

2. 여태까지 여러 차례 그냥 진행해 왔었다.

3. 등기필증으로 소유자 확인시켜 줄 것이고 한 번도 문제 된 적 없으니 건물주 믿고 진행하면 된다.

 

소유자가 확인되고 근저당이 80억 원인데 무슨 조사 나온 것처럼 신탁원부까지 확인하는 것은 좀 오버라는 것입니다.

결론은 임대인 측 부동산은 신탁등기에 대해서 전혀 모르는 상태였다는 것입니다.

그래서 임차인 측에서 신탁원부를 떼어 봤습니다.

<신탁원부 확인 결과>

1. 신탁회사의 서면동의 없는 임대차계약 금지조항이 있음

2. 신탁원부에 별도의 선순위 채권 120억 원에 대한 고지내용이 있음

 

즉, 이 부동산의 선순위 채권은 등기부등본에 있는 근저당 80억 원이 끝이 아니라 신탁원부상 120억 원까지 해서 도합 200억 원의 선순위 채권이 있는 것입니다.

200억짜리 건물에 선순위 채권이 200억이 있다는 것인데 안전한 걸까요?

전혀 아닐 것입니다.

더 문제가 되는 것은 신탁회사의 서면동의 없는 임대차계약 '무효'라는 금지조항이 있는 것입니다.

즉 건물주는 자신이 비록 건물주이기는 하지만 임대차계약을 체결하고 보증금을 수령할 수 있는 권한이 '법적으로 없는 상태'라는 것입니다.

신탁부동산을 함부로 계약하면 왜 위험한지 위 사례를 통해서 느낌이 왔을 것입니다.

3. 신탁등기 내용을 정확히 파악하지 않았을 경우 발생할 수 있는 문제점

이 부분을 단순히 건물주 말만 듣고, 신탁원부 확인도 안 하고 신탁회사의 동의서도 없이 그냥 계약했다가 혹시라도 건물주가 파산하거나 해당 건물이 경매에 넘어간다면 추후에 어떤 상황이 올 수 있을까요?

3. 1 계약 무효의 가능성

신탁회사의 동의서 없이 임대차 계약한 것을 알아도 신탁회사에서는 건물주와의 관계를 생각해서 도의상 일단 묵인할 가능성이 높습니다.

하지만 훗날 임대인과 채권자가 또는 임대인과 신탁회사가 금전문제로 서로 다투는 상황이 발생하면 그때 이 신탁회사는 해당 임대차 계약에 대해서 '동의 없는 계약으로 인한 무효'를 주장하게 될 수 있는 것입니다.

이 경우에, 이 임차인은 건물 소유주하고 계약한 것은 맞지만 그 소유주는 사실상 임대 권한이 없는 사람입니다.

즉, 법적으로는 권한 없는 자와 계약하고 권한 없는 자한테 보증금과 월세를 지급한 것이 되어 보증금을 돌려받지 못한 채 '명도' 당하게 됩니다.

https://donbuller.tistory.com/entry/보증금미상

경매의 기초 8<대항력있는 임차인의 보증금 미상 미확인 문제 해결 방법>

3. 2 건물 경매 시 임차인의 보증금 회수 불가능 가능성

혹시 해당 건물이 경매에 넘어갔을 때 낙찰대금에서 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

위 사례에서 보듯 선순위채권은 등기부에 있는 80억이 아닌 공시된 신탁원부 상의 120억 월을 더해서 총 200억 원이 선순위 채권입니다.

200억 원짜리 건물이 경매에 넘어가서 경매비용 빼고 기타 0순위 변제비용 빼고, 선순위 임차인들의 보증금 빼고, 등기부상 융자 80억 원 뺸 다음에 공시된 신탁원부 상 선순위 채권 120억을 또 빼고 나면 임차인의 보증금까지 돈이 남아있을까요?

상식적으로 돈은 그전에 이미 소진될 것입니다.

그런데 여기에는 더 놀라운 반전까지 있습니다.

임차인은 '우선변제'를 주장하지 못합니다.

https://donbuller.tistory.com/entry/선순위임차인

경매의 기초 6<주택임대차 임차인 권리 분석2. 선순위임차인이 있을 때 주의사항 >

애초에 등기부에 '공시'된 '신탁원부 상의 금지조항'을 위반하고 권한이 없는 사람과 임대차 계약을 체결하면서 권한이 없는 사람에게 보증금을 지급했기 때문입니다.

때문에 위와 같은 사례에서 임대차 계약을 한 임차인이 보증금을 돌려받을 가능성은 처음부터 0 인 것입니다.

3. 3 인테리어 비용+원상복구 비용+ 기타 사업손실 발생 가능성

임차인이 이런 이유로 명도를 당하게 될 때 이 건물이 만일 업무용 오피스나 상가라면 사업을 하고 있다가 사업장을 급하게 옮기게 되면서 무언가 사업상의 불편함과 애로사항이 생기게 될 수도 있는 것입니다.

심지어 인테리어 비용도 매몰비용이 돼버리고 원상복구 비용까지 떠안을 수도 있게 됩니다.

https://donbuller.tistory.com/entry/원상복구

원상복구는 어디까지 해야 할까요?(공인중개사 실무)

4. 앞 사례의 계약을 진행했을 때 발생할 수 있는 문제점 

이런 상황이 발생되면, 임차인은 이것을 중개한 중개업소의 해당 중개사에게 보증금 손실액과 기타 손해액에 대해서 손해배상 청구를 제기할 가능성이 매우 높습니다.

그러면 신탁회사의 동의서도 없고, 신탁원부도 정확히 확인 안 한 상태에서 선순위 채권이 80억이라고 확인설명하고 이 계약을 진행한 중개업자는 배상책임이 있을까요? 없을까요?

당연히, 100% 전액은 아니더라도 어느 정도의 배상책임이 있게 됩니다.

예를 들어 임차인이 보증금 1억 원에 인테리어 비용 8천만 원과 기타 손실 2천만 원으로 도합 2억 원이 손해액이라고 쳤을 때, 해당 중개업소의 과실비율이 60%만 나온다고 하더라도 '1억 2천만 원'을 임차인에게 배상해야 하는 것입니다.

 

신탁부동산에 대해서는 공인중개사 교육과정에 언급이 되어있기는 하지만 신탁부동산이 정확히 무엇인지, 실무에서 이로 인해 어떤 중개사고가 발생할 수 있는지 그리고 중개사고를 피하려면 무엇을 확인해야 하고 어떻게 진행해야 하는지에 대해서는 이론에서 자세히 배운 적은 없습니다.

신탁부동산 권리분석이나 계약진행은 사실 어렵지 않습니다.

그렇기 때문에 공인중개사분들도 몇 가지만 숙지한다면 신탁부동산도 안전하게 계약을 진행하거나 혹은 문제의 소지가 있는 신탁부동산을 처음부터 정확하게 걸러낼 수도 있게 될 것입니다.

5. 신탁부동산 임대차계약 절차

5. 1 등기소에서 '신탁원부'를 떼어봅니다

주인말만 듣고 그냥 진행하면 절대로 안되고 반드시 '신탁원부'를 확인해야 합니다.

신탁원부는 보통 건물주가 가지고 있는데 그냥 등기소에 가서 새로 발급받는 것이 좋습니다.

신탁원부는 인터넷 등기소에서는 뗄 수 없습니다.

등기소 창구에서만 발급받을 수 있는데 등기부등본 '갑구'에 신탁등기 있는 부분에 신탁원부 '일련번호'가 쓰여 있습니다.

주소지와 그 일련번호를 가지고 등기소 창구로 가서 등기를 떼면서 신탁원부를 같이 발급해 달라고 요청하면 되고 약간의 발급 수수료가 있습니다.

5. 2 '선순위채권'을 확인합니다

신탁원부를 뗐으면 그 내용을 살펴봐야 하는데 그 안에 십중팔구 '선순위 채권'이 있을 것이고 이 금액을 확인해야 합니다.

보통은 [제1수익권자]ㅇㅇㅇㅇ원, [제2수익권자] XXXX원 이런 표현으로 채권 액수가 기재되어 있을 것입니다.

건물에 무슨 일이 생겼을 때는 이 채권이 지금 들어가려고 하는 임차인보다 선순위가 되는 것입니다.

등기부등본 을구상에 아무 내용이 없다고 해서 융자가 없다고 생각하면 큰일 날 수 있습니다.

등기부등본 을구상에 표시가 안되어 있을 뿐이지 신탁원부는 분명히 등기에 '공시'되어 있는 것입니다.

그리고 이 수익권자는 한 명이 아니라 여러 명일 수도 있으며 개인일수도 있고 법인일 수도 있습니다.

5. 3 '추가채권' 확인합니다

신탁원부는 수십 장으로 되어 있는데 채권 내용을 찾았다고 해서 그것이 다라고 생각하면 안 됩니다.

뒷부분에 추가채권이 표시되어 있거나 수익권자가 추가로 들어올 수도 있습니다.

때문에 반드시 맨 뒷장까지 확인해야 합니다.

그리고 여기에 적혀있는 수익권자의 채권액 합계와 등기부등본 을구상의 채권금액을 합쳐서 임대차계약을 체결할지 여부를 판단해야 합니다.

여기서 위험하다는 판단이 들면 건물주가 뭐라고 하든 계약을 중지해야 되는 것입니다.

5. 4 신탁원부 상의 '금지행위'를 확인해 보아야 합니다.

'동의 없는 임대차를 금지한다'라는 내용이 반드시 있을 것입니다.

5. 5  '임대차동의서'를 요구합니다

이러한 내용이 있을 경우에 임대차 계약을 하게 된다면 신탁회사에서 발급하는 '임대차동의서'를 요구해야 합니다.

임대차동의서 안에는 두 가지 내용이 있어야 합니다.

'위탁자 ㅇㅇㅇ이 임대차계약을 진행하는 것에 동의한다'

라는 내용뿐만 아니라 

'위탁자 ㅇㅇㅇ이 보증금과 월차임을 지급받는 것에 동의한다'

이 두 가지 내용을 반드시 확인해야 합니다.

그래야 건물주 하고 계약하는 것은 물론 그 건물주에게 보증금과 월세를 지급할 수 있습니다.

보통 신탁회사의 동의서 양식에는 이 두 가지 내용이 다 들어가 있고 건물주가 전화 한 통으로 신탁회사에 요청하면 문제가 없을 경우 팩스로 바로 보내줍니다.

건물주가 이렇게 간단한 절차를 거부하고 끝까지 신탁회사의 임대차동의서를 발급해주지 않는다면 그것이 비정상인 것입니다.

5. 6 '계약서 및 확인설명서' 해당내용 기재

마지막으로 계약서 및 확인설명서에 이 내용을 기재해 주면 되는데 어디에 적어야 될지 혼동된다면 확인설명서에는 '등기부 갑구 표시란'에 등기상의 신탁등기 내용을 그대로 적어주고 계약서 특약사항에 '임차인은 신탁원부를 확인했음' 이런 식으로 내용을 간략하게 적으면서 '채권금액'을 같이 적어주면 됩니다.

그리고 신탁회사의 '동의서 사본'을 첨부해 주면 됩니다.

6. 정리

지금까지 신탁부동산 계약을 안전하게 진행하는 방법을 알아보았습니다.

포인트는 세 가지입니다.

 

1. '신탁원부' 발급

2. 신탁원부 상의 '채권과 금지사항 확인'

3. 신탁회사의 '임대차동의서' 첨부 

 

이 세 가지 포인트만 잘 기억한다면 신탁부동산 계약으로 인해서 중개사고에 휘말린 경우는 없을 것입니다.

 

<출처: 후스파파>