원상복구는 어디까지 해야 할까요?(공인중개사 실무)

원상복구는 어디까지 해야 할까요?(공인중개사 실무)

1. 원상복구란?

 

사무실이나 상가 같은 업무용 부동산 임대차에서는 '원상복구'로 인한 갈등이 종종 생기게 됩니다.

'원상복구'라는 것이 '원래의 상태로 다시 되돌려 놓는 것'을 말하는데 그 원래의 상태에 대해서 임대인과 임차인이 다르게 생각하는 경우가 있기 때문입니다.

특히 현재의 임차인이 전에 사용하던 임차인의 어떤 시설을 그대로 인수받았을 경우에 종종 이 문제가 생기게 됩니다.

이 문제는 공인중개사뿐 아니라 건물을 임대하고 있는 임대인과 임차인들도 모두 알고 있어야 하는 정보입니다.

원상복구에 대한 기본적인 이야기를 한 다움에 이 문제로 분쟁이 생겼을 때, 우리나라 법원은 어떤 판결을 내리는지에 대해서도 알아보겠습니다.

더불어 원상복구와 관련해서 계약서에 올바른 특약을 적는 방법까지 알아보도록 하겠습니다.

2. 임차인간 협의하여 기존 인테리어를 인수인계받은 경우, 인수인계받은 임차인이 나갈 때 어디까지 원상 복구해야 할까?

대부분의 '업무용 임대차 계약서'에는 이 조항이 꼭 있습니다.

'퇴실 시까지 본 임대차 목적물을 원상 복구하여 임대인에게 반환하여야 한다'

이와 비슷한 문구들이 꼭 있습니다.

계약 내용대로 하자면 임차인이 자기한테 맞게끔 인테리어를 했을 때, 나갈 때는 처음 상태 그대로 원상복구를 해 놓은 다음에 퇴실하고 다음 임차인은 또 자기한테 맞게끔 인테리어를 하고 나갈 때는 또 원상복구를 해 놓은 다음에 퇴실해야 합니다.

이것이 무한반복되는 것인데 사실 비슷한 업종이 들어올 경우에까지 룸을 비롯한 기타 시설물을 부쉈다 만들었다 하는 등 임차인이 바뀔 때마다 이걸 반복한다는 것은 건물 상태에 뭔가 안 좋은 영향을 끼칠 수 있을 것입니다.

그리고 중요한 것은 이것이 '돈낭비', '자원낭비'라는 것입니다.

이런 이유들 때문에 임차인들끼리 비용절감 차원에서 인테리어나 시설물을 무상으로 인수인계 하기도 하고 경우에 따라서는 인테리아거 잘 돼 있다면 시설비 명목으로 임차인들끼리 돈을 좀 주고 기존 시설물을 그대로 받는 경우가 있습니다.

이런 경우에는 계약서상에 ' 원상복구에 관한 특약'이 있음에도 불구하고 대부분의 임대인들이 그냥 묵인해 줍니다.

임대인 입장에서 봤을 때도 돈 낭비이기 때문입니다.

그리고 사실 임대인 입장에서 볼 때 전 임차인이 인테리어를 잘해 놓았다면 다음 임차인을 받는 게 더 쉬워질 수도 있기도 합니다.

물론 강남역이나 테헤란로에 있는 대형 빌딩들은 좀 다른 경우도 있습니다.

예외 없이 무조건 원상복구를 원칙으로 하는 곳도 극소수지만 있기는 합니다.

어쨌건 기존 인테리어를 그대로 인수인계받았던 임차인 다음에 들어올 새로운 임차인이 지금의 그 인테리어를 원하지 않는다면 임대인은 지금 이사 나가려는 임차인에게 원상복구를 하라고 할 텐데 이때 나가는 임차인은 어느 선까지 원상복구를 해야 하느냐가 문제가 되는 것이고 이것이 오늘 다룰 핵심 부분입니다.

이와 관련된 대법원 판례를 살펴보겠습니다.

3. 대법원 판례 <대법원 선고 90 다카 12035>

3. 1 <분쟁 원인>

임차인이 무도음식점을 무권리로 인수하며 건물주와 계약함. 

약간의 인테리어 변경 후 영업시작.

만기 시 원상회복하여 반환한다는 특약이 있으나 천장을 부숴버린 상태로 그냥 퇴실하며 원상복구를 거절함. 

3. 2 <임대인의 대응>

보증금을 반환하지 않은 상태로 임차인과 공방을 벌임.

추후 건물주 스스로 원상복구 하였으나 1년의 세월이 지남.

원상복구 비용과 1년 치 임대료를 보증금에서 공제함

 

위 사례를 구체적으로 알아보겠습니다.

무도음식점은 카바레를 말하는 것인데 어떤 사람이 운영하던 무도음식점을 임차인이 권리금 없이 무상으로 인수했습니다.

임차인끼리 무상으로 인수인계 하는 것을 임대인이 '묵인'해 주고 임대차 계약서를 작성한 것입니다.

그 계약서에는 '만기 시 임대차 목적물을 원상회복하여 반환한다'라는 원상복구에 대한 특약이 들어 가 있었습니다.

그리고 임차인은 본인이 직접 인수받은 인테리어를 약간만 변경해서 영업을 시작했다가 장사가 잘 안 돼서 1년 후에 만기퇴실 하게 되는데 비싼 조명시설들을 챙겨가는 과정에서 천장을 다 부수어놓고 그냥 퇴실했습니다.

그리고 임대인의 원상복구 요청을 거절하면서 자신의 보증금을 빨리 반환해 달라고 요구합니다.

임대인은 당연히 보증금을 돌려주지 않고 원상복구의 책임에 대해서 임차인과 공방을 벌입니다.

마지막에는 결국 임대인이 스스로 원상복구를 하게 되는데 여기까지 총 1년의 시간이 걸립니다.

그리고 원상복구에 들어간 비용 500만 원과 1년간 임대를 하지 못한 것에 대해서 그 1년 치 임대료까지 다 공제한 다음에 나머지 보증금만 돌려줍니다.

여기에 임차인이 못 돌려받은 나머지 보증금도 돌려달라고 반환소송을 낸 사건입니다.

3. 3 <대법원의 판단 1. 원상회복 기간 임대료>

'임차인에게 임대차 종료로 인한 원상회복 의무가 있는데도 이를 지체한 경우 임대인이 입은 손해는 임대인이 자신의 비용으로 원상회복을 한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이다'

 

일반적으로 생각하기에는 임대인이 '원상복구 비용과 1년 치 임대료를 보증금에서 공제'하는 것이 맞다고 생각할 것입니다.

하지만 우리의 상식과는 달리 대법원의 판결이 내려집니다.

원상회복이 마무리되는 데까지 1년이 걸렸고 임대인이 그 1년 동안의 임대료를 공제한 것에 대해서 대법언은 이렇게 판단하니다.

'임차인이 퇴실하면서 원상회복을 거절했을 경우에 임대인이 즉시, 직접 원상회복을 하고 그 비용을 공제했다면 1년이라는 시간까지는 걸리지 않았을 텐데 임대인이 불필요한 공방을 벌이면서 시간을 낭비한 잘못도 있으니 1년 동안 임대를 못한 것에 대해서는 둘 다 책임이 있다'

즉 1년 치 임대료 손해액에 대해서는 임대인과 임차인 모두에게 과실이 있다고 판단하고 각각 %를 나눠주어 부담시킵니다.

3. 4 <대법원의 판단 2. 원상회복에 대하여>

'목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 '별도의 약정이 없는 한' 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무는 없다'

 

원상회복에 대한 대법원의 판단은 이렇습니다.

'임차인은 원상회복의 의무가 있는 것이 맞지만 자기가 추가로 한 시설만 원상복구 하면 되는 것이지 그 이전의 임차인이 시설한 것까지 원상회복할 필요는 없다'

즉 임대인의 묵인하에 임차인들끼리 시설을 인수인계 했을 경우에 그 임차인은 '자기가 새롭게 추가한 시설'에 대해서만 원상복구 하면 되는 것이고 인수받았던 시설에 대해서는 원상복구의 의무가 없다는 것입니다.

내부 시설을 원상복구 하는데 들어간 500만 원 전체를 임차인이 다 내야 하는 것은 아니라는 것입니다.

대법원의 이러한 판결은 임대인 입장에서 봤을 때는 굉장히 억울한 상황이긴 합니다.

원래는 원상복구를 하고 새 임차인이 처음부터 다시 인테리어를 해야 되는데 비용절감을 위해서 임차인끼리 인수인계 한 것을 임대인은 묵인해 준 것일 뿐이기 때문입니다.

임차인들의 편의를 위해서 해준 묵인이었기에 임대인 입장에서는 아주 억울할 것입니다.

대법원의 판례는 약간의 이견이 있기는 합니다.

판례의 상황도 고등법원까지는 판단이 약간 달랐고 대법원에서 판결이 뒤집어진 것입니다.

고등법원보다는 대법원이 상급법원이기 때문에 결국 대법원 판결대로 끝났습니다.

 

그런데 잘 보면 대법원에서 '별도의 약정이 없는 한'이라는 '단서'를 하나 달았습니다.

임차인이 전 임차인에게 어떤 시설을 인수받아서 사용하고 싶어 한다면 계약서에 별도의 특약을 달아서 임차인이 원하는 그 시설물의 인수인계를 임대인이 묵인해 줄 테니 대신, 임차인이 직접 인수받으려는 그 부분에 대해서도 추후 임차인이 직접 원상복구 할 수 있게끔 만들 수도 있는 것입니다.

이것이 오늘의 핵심내용입니다.

4. 사례별 임차인의 원상복구 의무 한도

그렇다면 '임차인은 퇴실 시까지 본 임대차 목적물을 원상 복구하여 임대인에게 반환하여야 한다' 이렇게만 특약을 걸었을 경우 임차인의 원상복구 의무는 어디까지인지 케이스 바이 케이스 별로 알아보겠습니다.

4. 1 신축 건물에 첫 입주한 경우

신축 건물에 첫 입주로 들어가서 자신이 모든 인테리어를 한 경우에는 전체 다 원상복구 해야 합니다.

4.2 이미 원상복구 된 건물에 들어가는 경우 

이미 원상복구 되어 있는 건물에 들어가서 자신이 새롭게 모든 인테리어를 한 경우에도 퇴실 시 전제 다 원상복구 해야 합니다.

4.3 이전 임차인은 없지만 인테리어가 남아있는 건물에 들어가는 경우

업무용 부동산의 임대차 계약을 진행하다 보면 이런 경우도 더러 있습니다.

전 임차인은 이미 보증금을 돌려받고 퇴실했는데 어느 정도의 인테리어가 되어있는 경우입니다.

임대인 입장에서는 그것을 남겨두는 것이 임대가 더 잘 될 것 같기 때문에 굳이 원상복구를 요구하지 않고 그냥 내보낸 것입니다.

이것은 현재의 임차인과 전 임차인이 상의해서 직접 물려받은 시설이 아니기 때문에 이런 공간에 입주한 임차인은 추후 퇴실할 경우 자신이 새롭게 인테리어 한 부분만 원상 복구하면 됩니다.

4. 4 임대인의 '묵인'하에 임차인들끼리 인수인계 한 경우

앞서 살펴본 대법원 판례에서 확인했던 사례입니다.

이 경우에도 '다른 약정이 없다면' 임차인은 퇴실할 때 자신이 추가한 부분에 대해서만 원상복구 하면 됩니다.

단, 계약서를 작성할 때 임대인은 이렇게 생각할 수 있습니다.

임차인이 전 임차인에게 인수받는 시설에 대해서도 임차인들의 편의상 서로 주고받은 것이니 묵인은 해주지만 나중에 퇴실할 때는 인수받은 시설에 대해서도 새로운 임차인이 원상복구 하기를 원할수도 있습니다.

그리고 임차인과 그 내용대로 협의가 되었다면 그 협의된 내용에 대해서는 반드시 특약을 추가해서 추후에 증명할 수 있어야 합니다.

임차인의 편의를 위해서 임대인이 그냥 묵인해 줬다가 훗날 임대인이 손해를 보지 않으려면 그 '별도의 약정'을 반드시 달아야 한다는 것입니다.

그 '별도의 약정'을 간단하게 추가하는 방법을 알아보겠습니다.

'임차인이 설치한 시설물 및 인테리어는 원상복구를 원칙으로 한다. 임차인의 필요에 의해 전 임차인에게 인수받은 시설물 및 인테리어에 대해서도 원상복구를 원칙으로 한다'

공인중개사들이 이렇게 임대인과 임차인간 협의 사항에 대해서 특약을 잘 작성해야 추후 생길 수 있는 분쟁을 미연에 예방할 수 있고 임대인들도 단순하게 '임차인은 퇴실 시 임대차 목적물을 원상 복구하여 반환한다' 이렇게만 특약을 걸면 안 되고 정확히 협의사항에 대해서 특약을 적성해서 계약해야 추후 협의내용을 증명할 수 있으니 꼭 알고 있어야 하겠습니다.

특별한 경우 분쟁이 생길 때, 대법원은 임대인 편을 100% 들어주지 않는다는 것을 염두해야 합니다.

이럴 때 임대인과 임차인의 협의한 내용이 있다면 임대인이 추후에 불측의 손해를 보지 않도록 특약을 올바르게 작성해야 할 것입니다.

https://donbuller.tistory.com/entry/전전세

전전세와 전대차의 차이점(공인중개 실무)

https://donbuller.tistory.com/entry/중도금

중도금 납부 이후 계약파기(계약해지) 가능할까요?(중개사 실무)

https://donbuller.tistory.com/entry/근저당권

저당과 근저당의 차이점(공인중개 실무)

<출처: 후스파파>