중도금 납부 이후 계약파기(계약해지) 가능할까요?(중개사 실무)

중도금 납부 이후 계약파기(계약해지) 가능할까요?(중개사 실무)

1. 계약금만 납부된 상태라면? 

 

보통 임대차 계약에서는 중도금 약정을 하는 경우가 거의 없습니다.

임대차 계약시에는 대부분 계약금 이후에 중도금은 없고 잔금이 지불됩니다.

중도금 약정은 대부분 '매매계약'에서 볼 수 있습니다.

계약금만 지불된 상태에서는 계약파기가 가능하다는 것을 알고 있을 것입니다.

'특별한 사정이 없는 한' 매수인의 경우 계약금을 포기하거나, 매도인의 경우 계약금의 두 배를 상환한다면 계약금만 지급된 상태에서는 일방적으로 계약을 파기할 수 있습니다.

'특별한 사정이 없는 한'이라고 설명한 것은 약정으로 바꿀 수 있기 때문입니다.

예를 들어 특약사항에 매수인이 계약을 파기하면 계약금 중 절반을 돌려주기로 한다거나 어느 한 쪽이 1주일 내에 파기하면 계약은 없었던 일로 한다거나 하는 등의 약정도 가능합니다.

이것은 임대차 계약에서도 마찬가지이며 이러한 약정은 유효합니다.

이렇게 특별한 약정이 없다면 어느 한쪽에서 손해를 감사하고 일방적으로 파기할 수 있는 것입니다.

2. 중도금이 납부된 이후라면?

중도금이 납부된 이후에는 어느 한 쪽이 손해를 감수한다고 해도 일방적으로 계약을 해지하지 못합니다.

이런 현상은 주로 매매 계약 후 갑자기 주변에 개발호재가 발표됐을 때 생기게 됩니다. 

아파트 매매계약을 체결했는데 갑자기 아파트 주변에 지하철이 생긴다는 발표가 나는 등의 개발호재가 발표되면 아파트 가격이 갑자기 급등하게 됩니다.

이럴 때, 아파트 매도인은 아파트 상승 분이 계약금의 배액보다 높다면 계약금의 2배를 주더라도 계약을 파기하고 싶을 수 있는 것입니다.

이 경우 계약금만 지불된 상태라면 특별한 약정이 없는 한 일방적으로 파기할 수 있습니다.

매도인은 계약을 파기한다는 통지를 상대방에게 먼저 하고 계약금의 두 배를 상환해 주면 계약은 파기되며 아무 문제 없이 끝납니다.

그런데 이미 중도금까지 지급된 상태라면, 매도인이 임의로 계약을 파기할 수 없습니다.

매수인이 동의하지 않는다면 매도인은 잔금을 받고 매수인에게 소유권이전을 해줘야 합니다.

만약 이 경우 매도인이 은행계좌까지 없애면서 잔금수령을 거절하더라도 매수인은 적법한 절차를 거쳐서 소유권을 이전해 올 수 있습니다.

 

빈대의 경우도 마찬가지입니다.

매수인이 잔금지급을 거부하고 파기하려고 할 떄 매도인이 싫다면 적법한 절차를 거쳐서 잔금에 해당하는 돈을 받아내고 소유권을 넘겨줄 수 있습니다.

3. 중도금 '일부'만 지급된 경우는?

우리는 계약을 할 떄 계약금, 중도금, 잔금 이렇게 계약을 할 수도 있고 계약금, 1차 중도금, 2차 중도금, 잔금 이런 식으로 계약을 할 수 있습니다.

후자의 경우 1차 중도금이 납부가 된 상태라면 중도금 지급에 착수된 것으로 보기 때문에 이 경우에도 중도금이 지불된 것으로 보아 일방적으로 파기할 수 없습니다.

4. 기한 전에 매수인이 일방적으로 중도금을 입금할 경우는?

계약금만 지급된 상태에서 매도인이 배액을 상환하고 파기하겠다는 통지를 했는데 이 말을 듣자마자 매수인이 아직 중도금 날짜가 되지 않았음에도 매도인의 계좌로 중도금을 이체하고는 '내가 중도금을 입금했으니 파기할 수 없다'라고 주장하는 경우는 어떻게 될까요?

이런 경우에는 매수인의 주장이 받아들여지지 않습니다.

중도금 지급기일은 '매도인을 위해서도 기한의 이익이 있다' 라고 보기 때문입니다.

5. 중도금이 지급된 이후에는 어떤 경우에도 계약파기를 못하나요?

네. 원칙적으로는 못합니다.

예외적으로 두가지 경우에 한해서만 파기할 수 있습니다.

1. 합의로 인한 파기

매도인과 매수인이 합의한다면 파기할 수 있습니다.

이런 경우에 매도인은 '계약금의 배액'만 상환하면 안 될 것이고 그 외에 합의금 등을 주거나 뭔가 이득을 주면서 매수인을 설득해야 할 것입니다.

반대의 경우도 마찬가지일 것입니다.

2. 계약시의 '약정'으로 인한 파기

이 부분에 대해서 계약서 작성 시에 미리 합의한 내용이 있다면 그 내용에 따라 파기할 수 있습니다

예를 들면

'잔금을 치르기 전까지는 누구라도 계약을 파기할 수 있으며 이때 계약금은 포기 또는 배액상환하고 중도금은 반환하기로 한다'

이런 약정 또는

'중도금 지급 이후에 계약 파기를 원하는 당사자는 계약금 외에  5,000만원을 추가로 손해배상하고 계약을 파기할 수 있다'

등의 약정을 미리 할 수도 있습니다.

이런 약정은 유효합니다.

6. 정리: 중도금 지급 이후에 계약을 파기가 가능한 경우

1. 계약시에 미리 협의한 내용이 있거나

2. 당사자 간에 합의가 있어야만 가능합니다.

이 두 가지에 해당하지 않는다면 중도금이 지급된 이후에는 한쪽이 일방적으로 파기할 수 없습니다.

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<출처: 후스파파>