전전세와 전대차의 차이점(공인중개 실무)

전전세와 전대차의 차이점(공인중개 실무)

1. 전전세와 전대차의 차이점

임대차계약은 많이 들어봤을 것입니다.

일반적으로 전세 또는 월세 계약을 하는 것을 임대차 계약이라고 합니다.

이때 부동산을 빌려주는 사람을 임대인, 빌리는 사람을 임차인이라고 합니다.

그렇다면 전전세와 전대차는 무엇일까요?

보통 전대차와 전전세를 같은 의미라고 생각하고 혼용해서 사용하고 있습니다.

하지만 엄밀히 다른 개념이므로 정확히 구분할 필요가 있습니다.

전전세와 전대차의 차이는 '물권'과 '채권'의 차이라고 보면 됩니다.

전전세는 물권 그리고 전대차는 채권이라고 보면 됩니다.

2. 전전세란?

전전세는 전세권'등기'를 하는 것입니다.

따라서 전전세는 전세권등기를 한 임차인이 집주인의 동의가 필요 없이 새로운 세입자를 들일 수 있는 것입니다.

전세를 한 번 또 준다 해서 전전세라고 합니다.

집주인의 동의 없이 세입자가 또 다른 세입자를 받을 수 있는 것입니다.

이 경우 임차인이 '전대인'이 되는 것이고 또 다른 세입자가 '전차인'이 되는 것입니다.

용어를 다시 한번 정리해 보겠습니다.

집주인과 임차인간에 임대차 계약에서는 집주인이 빌려준 사람이 되어 임대인이 되는 것이고 임차인이 빌린 사람이 되어 임차인이 됩니다.

그리고 이 임차인과 또 다른 임차인간에 계약에서는 첫 번째 임대차 계약을 했던 임차인이 다시 빌려주는 사람이 되어 '전대인'이 되고 또 다른 임차인이 빌리는 사람이 되어 '전차인'이 되는 것입니다.

전전세의 경우 기존의 임차인이 전세권 등기를 하면 임차인은 전세권자가 됩니다.

전세권자가 주인 동의 없이 집을 빌려준 것이기 때문에 책임소재는 집주인에 있는 것이 아니라 전대인인 전세권자 즉 처음의 임대차계약에서의 임차인에게 있습니다.

정리해 보자면 전전세는

1. 전세권 등기를 했고

2. 집주인의 동의가 필요 없이

3. 집을 한 번 더 전세를 내주는 것

4. 따라서 빌려준 부동산에 대한 모든 책임소재는 집주인이 아닌 임차인(전차인)에게 있는 것입니다.

이라고 정리하면 됩니다.

3. 전대차란?

임대차 계약도 '보증금'이라는 것을 받기 때문에 물권이 아닌 '채권'의 개념입니다.

등기되는 것이 아니기 때문에 어디까지나 공시력이 없어서 이것을 물권화 시켜주는 개념이 필요합니다.

그것이 주택임대차보호법으로 보호를 받을 수 있도록  '전입신고와 확정일자'를 통해서 효력을 발생시키는 것입니다.

전대차의 경우 '전'자가 구를 전( 轉 ) 자입니다.

임대차를 한 번 더 굴리는 것입니다.

전대차의 경우는 전전세와는 다르게 집주인의 동의를 받지 않으면 계약이 무효가 될 수 있습니다.

예를 들어 집주인에게 동의를 받지 않고 전대차를 하는 경우 일단은 집에 들어와 살 수는 있지만 만약 추후 집주인이 알게 돼서 전대인에게 나가라고 할 수도 있고 이에 따르지 않으면 퇴거명령을 할 수도 있고 계약을 해지할 수도 있습니다.

계약서 위에 고정되어 있는 문자를 부동문자라고 하는데 이 부동문자의 내용에 보면 '무단으로 전대하거나 용도 외 사용했을 경우에는 퇴거요청을 할 수 있다'라고 하는 항목이 있습니다.

한마디로 전세권설정등기를 하지 않은 사람들이 집주인 동의 없이 마음대로 다시 한번 임차를 준 경우 집주인은 바로 퇴거 요청할 수 있는 것입니다.

전전세는 물권, 전대차는 채권으로 물권보다 약한 채권의 힘의 차이를 볼 수 있는 대목입니다.

그만큼 전대차가 집주인에 대항할 수 있는 힘이 약한 것입니다.

정리해 보자면 전대차는

1. 전세권설정 등기를 하지 않은 임차인이

2. 집주인의 동의를 얻어서

3. 다시 한번 임차를 하는 것입니다.

4. 법적근거

이에 대한 법적 근거는 민법 제306조에 나와있습니다.

'설정된 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간 안에는 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다'

5. 물건 '일부'만 전대차 해준 경우 

내가 방 3칸 자리를 빌린 전세권설정등기를 하지 않은 임차인이라고 가정합니다.

그중 방 1칸 또는 2칸 이런 식으로 또 다른 임차인 즉 전대인에게 부동산의 '일부'만 빌려줍니다.

요즘 젊은 2030들 같은 경우 방 두 개짜리 임대차 계약 한 다음 친구나 지인에게 그중 방 한 칸을 또다시 임차해 주는 경우가 많이 있습니다.

그런 경우 전세권등기를 하지 않더라도  집주인의 동의가 따로 없어도 계약은 유효합니다.

하지만 임차한 집 '전체'를 또다시 빌려줄 때 집주인의 동의가 필요한 것입니다.

6. 전대차 계약 시 기존 임차인의 효력을 이어받기 위해서는 어떻게 해야 하나요?

그리고 한 가지 팁을 드리면  기존에 임차인이 전입신고와 확정일자를 한 상태에서 또 다른 전차인에게 부동산을 전대해 준 경우, 즉 기존 임차인이 전대인이 돼서 전대차 계약을 해서 새로운 전차인이 공간 전체를 다 빌려 들어와 산다면, 원래 임차인(전차인)이 다른 곳으로 전입해서 퇴거해서 나가는 경우 전차인이 퇴거하고 14일 이내에 새로운 전대인이 전입신고와 확정일자를 해야 기존에 전차인이 가지고 있는 대항력과 전입신고 확정일자가 유효하게 그대로 이어집니다.

이처럼 처리해야 전차인도 기존 임차인(전대인)과 동일하게 전입신고와 확정일자 효력을 받을 수 있습니다.

만약 임차인(전대인)이 선순위로 먼저 임차해서 살고 있는데 중간에 그 부동산에 저당이 잡히고 그 이후 전대차 계약을 하는 경우, 만약 전차인이 저당권 다음으로 후순위로 전입신고, 확정일자가 처리가 되면 전차인이 보호를 받을 수 없게 되고 저당권보다 후순위로 밀리게 됩니다.

이때, 처음 선순위 임차인(전대인)의 효력과 동일하게 전대인이 이어서 보호를 받으려면 임차인(전대인)이 퇴거한 후 꼭 14일 이내에 전차인은 전입신고와 확정일자를 해야 하는 것입니다.

 

전전세와 전대차는 엄연히 다른 계약이므로 추후 피해를 보지 않기 위해 정확한 구분 및 계약서 작성이 필요합니다.

★정확한 내용은 꼭 전문가와 상의해서 계약처리하시기를 바랍니다.

 

전대차계약서 및 전대차 동의서 양식입니다.

전대차계약서 .hwp

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전대차 동의서 양식.hwp

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