저당과 근저당의 차이점(공인중개 실무)

1. 저당과 근저당의 차이점

저당과 근저당의 차이점을 잘 모르고 있는 사람들이 많습니다.

전세나 반전세 계약을 할 때 이 두 개의 실무상 차이점을 잘 모르고 계약을 진행하면 사고가 날 확률이 있기 때문에 정확한 개념을 알고 있어야 합니다.

2. '저당권'이란?

쉽게 말하면 '내가 돈을 1억 빌렸어 또는 누구한테 5,000만 원 줄 돈이 얼마 있어'와 같이 빌린 돈이 1억, 5,000만 원 등으로 정확히 정해져 있을 때, 돈을 빌리면서 '담보'를 설정하는 것을 '저당'이라고 합니다.

이것을 '등기'했을 때 법률용어로는 '약정담보물권'이라고 합니다.

우리는 법조인이 아니기 때문에 법적인 부분까지 세세히 알 필요까지는 없습니다.

실제 우리가 계약을 할 때 필요한 저당권의 특징 중에서 우리가 알고 있어야 하는 것들만 간단히 알아보겠습니다.

★금액이 정확히 특정되어 있다/ 실제 채권 금액만큼 설정(채권액)

위의 예에서 보듯 1억, 5천만 원 등 채권의 금액이 얼마인지 정확히 정해져 있습니다.

건물주가 부동산을 담보로 돈을 5억 원 빌렸을 경우, 5억 원의 저당권을 설정하는 것이 원래는 맞습니다.

그런데 등기부등본을 떼어보면 '저당권'이라고 기재되어 있게 되는데 실제 현실에서는 등기에 저당권은 찾아보기 어렵습니다.

저당권이 설정되어 있다면 빌린 돈인 1억, 5천만 원이라는 정확한 빌린 돈만큼의  '채권액'이 표기되어 있어야 합니다.

이때에도 등기상에는 채권액이 아닌 '채권최고액'이라고 적혀 있습니다.

'채권최고액'은 실제로 건물주가 빌린 돈이 5억 원이라면 그 보다 조금 더 높은 금액이 기재되어 있습니다.

보통은 실제 채권의 120%를 설정해서 '채권액'이 아 '채권최고액'이라는 단어로 적혀 있습니다.

예시처럼 5억 원을 빌렸다면 120%를 계산해서 '채권최고액 6억 원'이렇게 적혀 있게 되는 것입니다.

★1회성 거래일 때/ 채권을 갚으면 효력 상실

저당은 1회성이기 때문에 정해진 돈을 갚는다면 저당권의 효력은 바로 없어집니다.

3. '근저당권'이란?

근저당은 기본적으로 '다회성' 거래일 경우에 사용합니다.예를 들면 내가 유통업을 하고 있는데 상대방 기업에 월 1~2억 원 사이로 주문이 들어올 때마다 필요한 만큼 물건을 납품을 합니다.보통 기업들 사이에서는 물건 값을 '건 바이 건'으로 계산히지 않고 후불로 나중에 한꺼번에 정산하는 경우가 많습니다.

금액을 분기별로 정산한다고 했을 때 물건을 받는 상대방이 대기업이라면 안심이 되겠지만 그렇지 않다면 납품하는 쪽에서는 불안할 것입니다.

3개월분이라고 한다면 약 5억 원 정도를 추후 후불로 정산받아야 되는데 납품받는 상대방이 중간에 부도라도 나면 나도 부도를 면치 못하게 될 수도 있기 때문입니다.

이럴 때 사용하는 안전장치가 바로 '근저당'입니다.

'근저당'은 1회성 거래가 아니라 앞으로 몇 번일지 모르지만 여러 번의 거래가 예상되는 경우에 그 전체에 대해서 총한도액을 정해놓고 미리 담보설정을 하는 것입니다.

그리고 앞으로 발생하는 채권의 우선순위는 '근저당'을 설정한 그 날짜에 소급해서 우선순위가 적용됩니다.

근저당권 우선순위

예를 들어 3월 3일에 근저당권을 설정(채권최고액 6억 원)하고 3월 10일에 실제 채권 2억이 발생했다고 해도 그 채권의 우선순위는 3월 10일이 아니라 근저당을 설정한 3월 3일이 되는 것입니다.

또한 이후 4월 10일에 물건을 또 납품해서 1억 원 채권이 생기고 4월 25일에 물건을 또 납품해서 2억 원  채권이 생겨도 근저당을 3월 3일에 미리 설정해 놓았다면 그 채권들(2억+1억+2억=총 5억)의 우선순위는 채권 최고액 6억 원 안이기 때문에 그동안 채권액 5억이 3월 3일 날짜로 우선순위로 취급되는 것입니다.

이렇게 현재는 금액이 정확히 특정되지는 않았지만 앞으로 발생할 거래관계에 대해서 그 최고 한도금액을 서로 정해서 미리 담보설정 해 놓는 것이 바로 '근저당'입니다.

현재시점에서는 앞으로 얼마가 될지 정확히 모르기 때문에 근저당에서는 채권액이 아니라 채권최고액이라는 표현을 쓰는 것입니다.

근저당권을 다시 한번 정리해 보고 왜 근저당권을 알고 있어야 하는지 알아봅시다.

★ 연속되는 거래의 총한도액을 설정/ 실제 채권액의 약 120%를 설정(채권최고액)

★ 거래의 횟수는 중요치 않음/ 채권을 갚아도 등기효력이 유지

근저당권은 앞으로 발생할 다수의 거래관계를 전제로 하기 때문에 중간에 돈을 갚거나 대금을 안납했다고 해도 등기에서 말소되지 않는 한 '근저당'의 효력은 없어지지 않습니다.

근저당권이 말소되지 않는 한 우선순위의 효력까지 그대로 계속 갑니다.

이것이 근저당권의 아주 중요한 특징입니다.

4. 은행에서 돈을 빌려주고 '근저당권'을 설정하는 이유

그러면 건물주는 분명히 돈을 한번 빌렸는데 은행에서는 왜 저당권이 아닌 근저당권을 설정하는 것일까요?

이것을 정확히 알고 있어야만 전세나 전전세 계약을 할 때 어떤 것을 왜 조심해야 하는지를 알 수 있습니다.

은행에서 돈을 빌려주고 근저당권을 설정하는 이유는 2가지입니다.

1. 밀린 이자까지 담보하기 위해서

쉽게 말하자면 이자가 밀릴 것을 대비하기 위해서입니다.

예를 들어 5억 원을 연 3% 이자로 빌려줬는데 이자 한 달 안 냈다고 바로 경매에 넘길 수는 없습니다.

보통 몇 개월 텀을 두고 채무자에게 납부할 수 있는 기회를 부여하고도 채권의 회수가 불가능할 것이라고 판단이 되면 은행은 부동산을 경매에 넘기게 됩니다.

그때 은행에서 받아야 하는 돈은 5억이 아니라 그동안 밀린 이자도 포함해서 계산해야 합니다.

근저당은 정확한 채권액이 아니라 채권최고액을 설정할 수 있기 때문에 은행은 근저당권을 설정하는 것입니다.보통 1군 은행권에서는 실제 채권의 약 120%를 설정합니다.5억을 빌려줬다면 채권최고액 6억 원을 설정합니다.이렇게 해야만 은행은 추후 경매에 넘어가더라도 그때까지 밀린 이자까지 다 보장받을 수 있습니다.

2. 일부 또는 전부를 상환한 후 다시 발생할 수 있는 채권의 우선순위를 유리하게 확보하기 위해서(다회성 거래에 대한 담보가 가능하기 때문에) 

건물주가 건물을 담보로 은행에서 돈을 빌립니다.

은행에서 3월 3일에 근저당을 설정하고 돈을 빌려줬는데 한 달 후 갚았습니다.

그런데 두 달 있다 그만큼의 돈이 다시 필요하다며 은행에서 다시 돈을 빌립니다.

이때, 3월 3일에 설정한 근저당을 말소하지 않았다면 두 번째 빌려준 돈의 우선순위 날짜도 3월 3일이 되는 것입니다.

근저당은 1회성 거래관계만 담보하는 것이 아니라 그 근저당을 말소하지 않는 한 '앞으로 발생할 여러 건의 금전관계를 미리 설정한 채권최고액의 한도 내에서 모두 담보하는 것'이기 때문입니다.

우리가 등기상에 있는 근저당을 조심해야 하는 이유가 바로 이 부분 때문입니다.

우리가 전세계약을 하려고 등기를 떼어봤는데 근저당이 있는 경우, 건물주가 '그거 다 갚고 끝난 거다'라고 하면서 '귀찮아서 등기정리를 안 한 것일 뿐이고 현재 대출은 0원이니까 전혀 신경 쓸 필요 없다'라고 이야기하면서 실제로 갚은 영수증까지 보여줍니다.

하지만 위 상황처럼 대출을 모두 갚았고 갚은 영수증까지 확인된다고 하더라도 그 근저당이 등기에 남아있는 한 전혀 안전한 상태가 아닙니다.

건물주가 추후라도 같은 은행에서 다시 돈을 빌리면 설사 그 대출이 전세 세입자가 입주한 다음에 발생하는 일이라도 나중에 빌린 그 돈의 우선순위는 세입자보다 선순위가 되는 것입니다.

이 때문에 등기에서 말소되지 않은 근저당은 돈을 갚았다고 해서 안전한 상태인 것이 아닙니다.

이런 경우 꼭 등기 말소를 해달라고 요청한 후에 실제 등기에서 말소된 것을 확인하고 전세계약을 해야 합니다.

5. 주의사항

'전세금을 받으면 그 돈으로 융자를 갚고 근저당을 말소한다고 하는데 그것을 믿고 계약해도 될까요?'

위와 같은 질문은 임차인이나 공인중개사들 모두 물을 수 있는 의문점입니다.

주인이 대출이 있는 상태에서 전세를 놓는데 원래는 대출이 있는 상태에서는 전세를 내놓으면 잘 나가지 않습니다.

임차인도 부동산도 당연히 위험하다고 생각하기 때문입니다.

때문에 전세를 내놓을 때 이런 조건을 다는 것입니다.

'임차인이 전세잔금을 완납하면 그 돈으로 은행 대출을 갚고 안전하게 근저당 말소등기를 해주겠다'

우리가 궁금한 것은 이런 조건일 때 그 전세계약이 '안전하냐, 믿고 계약해도 되겠느냐' 하는 것입니다.

이러한 거래의 안전성에 대해서는 확답할 수 없습니다.

잔금처리 후에 약속대로 진행이 되면 괜찮겠지만 집주인이 약속한 대로 말소등기를 하지 않는다면 굉장히 위험해질 수 있는 것입니다.

대부분의 계약에서는 약속대로 전세잔금으로 대출금을 갚고 근저당권까지 말소하기는 합니다.

그런데 아주 가끔이지만 약속대로 안 하는 사람이 생기니까 문제가 발생하는 것입니다.

약속 불이행이 확률은 적지만 분명히 존재하는 것 또한 사실이라는 것입니다.

따라서 이 경우 계약해도 된다! 안 된다! 정확히 말할 수 없는 것입니다.

이런 경우 '전세'로 계약을 진행하는 것보다는 '월세'를 하는 것을 추천드립니다.

일단 집주인이 융자가 꽉 차있는 상태에서 월세가 아닌 전세로 임대를 놓는다는 것 자체가 그 임대인이 뭔가 자금사정이 여유롭지 않을 가능성이 아주 크다는 것을 나타냅니다.

만에 하나라도, 약속대로 근저당권 말소가 진행되지 않는다면 이미 잔금까지 지급한 임차인은 아주 위험한 상황이 될 수 있는 것이고 사는 동안 경매가 진행되지 않더라도 나중에 이사를 나갈 때 문제가 생길 가능성이 아주 높습니다.

자금사정이 여유 없는 집주인은 다음 전세 세입자가 나타나야 임차인의 돈을 돌려줄 수 있는데 융자에 전세까지 있는 집의 세입자를 구한다는 것은 결코 쉽지 않기 때문입니다.

6. 임대인이 융자를 절반정도 갚고 그 상태에서 반전세를 놓다고 하면?

또 하나 궁금한 점은 '임대인이 융자를 절반정도 갚고 그 상태에서 반전세를 놓는다'라고 하면 이런 조건의 계약은 해도 되는지 여부입니다.

융자가 꽉 찬 상태에서 전세를 하는 것보다는 조금 더 안전한 상태이기는 하지만 돈을 다 갚은 것이 아니기 때문에 근저당권이 말소되지는 않은 상태라 앞선 사례처럼 주인 말을 믿고 계약해도 되는지 안되는지 헷갈리게 됩니다.

이럴 때는 '감액등기'를 해달라고 요청하면 됩니다.

건물주가 돈을 또 빌릴 이유가 있다면 감액등기를 안 할 테고 돈을 또 빌릴 이유가 없다면 감액등기를 해 줄 것입니다.

이럴 경우에는 반드시 돈을 갚은 만큼 채권최고액에 대해서 '감액등기'를 요청하고 감액등기가 완료되면 계약을 진행하는 것이 임차인 보증금도 지켜주면서 공인중개사에게도 아무 말썽도 없는  안전할 계약을 할 수 이겠습니다.

https://donbuller.tistory.com/entry/깡통전세

경매 물건 중 전세사기 깡통전세물건 등기부확인방법

 

<출처: 후스파파>