지역주택조합 아파트 최강자 서희건설

개요

서희건설은 1982년 설립 이래 건축, 토목, 환경, 플랜트, 주택사업 및 기타 관련 사업을 영위하고 있으며 1994년 코스닥 상장 후 2008년 유가증권시장으로 이전 상장하였습니다. 매출 구성은 민간건축 부문 48.5%, 관급토목 부문 23.3%, 자체공사 부문 19.2%, 휴게소 운영 부문 6.6%, SOC 지분투자 부문 0.9%, 임대 부문 0.4%, 기타 부문 11.1%로 이루어져 있습니다. 주요 사업으로는 학교, 병원, 교회, 성당, 군부대시설 등 다양한 건축물을 시공하였으며 도로, 철도, 항만, 교량, 터널, 지하철, 고속도로, 공동주택 등 사회간접자본시설 확충에도 참여하여 국가 경제발전에 기여하고 있습니다. 뿐만 아니라 국민 생활 편익 증진을 위하여 차병원사거리 인근에 지하 4층 지상 15층 규모의 신사옥을 건립하기도 하였습니다. 건설업계 내에서도 탄탄한 재무구조를 가진 중견기업으로써 매년 성장세를 이어가고 있는 서희건설입니다. 주요 주택 브랜드로는 서희 스타힐스를 보유하고 있습니다. 현재 전국 각지 지역주택조합 사업도 성공적으로 진행되고 있어 업계 내에서의 위상 또한 높아지고 있습니다. 당사는 현재 업계30위권에 있는 중견건설업체입니다. 

주요 사업

건설/토목부문(아파트, 공공건축물, 도로, 택지조성등)

지역주택조합 아파트 건설부문 최강자

일반분양 아파트가 시행사 또는 재건축조합에서 땅을 내어 놓고 시공사를 선정해 공사하는 반면 지역주택조합(이하 지주택) 아파트의 경우에는 사람들끼리 조합을 이루어 진행하는 형식이라 조합원이 부족하다면 새롭게 조합원을 모집해서 사업을 진행하는 방식이라고 하겠습니다.  따라서 일반분양 아파트에 비해서 지주택 아파트의 경우 성공확률이 그만큼 낮기 때문에 위험하다고 많이 알려져 있는데 당사는 그런 사항들을 잘 이해하고 거기에 최적화된 방식으로 진행을 하고 있기 때문에 지금까지 많은 지주택 성공사례를 만들어 내고 있다고 볼 수 있습니다. 지역주택조합에 가입하는 조합원들은 내 집 마련을 목표로 하며 무주택자 내지는 85제곱미터 이하 1 주택자로 제한되어 있습니다. 일반분양보다 가격이 저렴하다는 장점이 있습니다. 지역주택조합 사업의 호조와 서희건설의 강한 경쟁력에는 다양한 배경이 있습니다. 지역주택조합 사업이 진행되는 지역은 규제 지역으로 묶인 비중이 상대적으로 적은 곳에서 진행되고 있습니다. 또한 타 지역주택조합 사업 중 횡령을 비롯한 사건이 발생함에 따라 '서희 GO집(http://www.go-zip.kr/)'이라는 플랫폼을 통해 사업 진행의 모든 과정이 투명하게 공개가 되는 신뢰감이 높은 동사가 선호되었으며 동사의 경우 오랜 업력을 통해 자금력과 노하우를 보유하고 있습니다. 지역주택조합은 조합원 가입률이 50%가 넘으면 조합 설립 인가를 진행하나 당사의 경우 사업 안정성을 위해 평균 60% 이상의 조합원 구성, 토지확보율 98% 이상 시 진행합니다. 현재 수도권 위주로 사업을 진행 중이며 가격한 아파트 매입 수요로 실적 성장이 지속될 것으로 판단됩니다. 

환경부문

경주환경에너지라는 자회사에서 지방자치단체나 한국전력거래소등의 수주를 받아 폐기물처리, 전력생산등을 하고 있습니다. 

기타 고속도로 휴게소, 기숙사 및 부동산 임대, 관리, 공급

경영실적

22년 예상 매출액은 1.5조에 달합니다. 이는 전년대비 10프로 이상 증가한 것으로 매년 꾸준한 매출 성장세를 지속하고 있습니다. 주요 건설사 네임밸류가 없음에도 불구하고 매출액이 조 단위로 운영되는 몇 안 되는 중소형 건설사라고 하겠습니다. 보통 건설업은 업계의 특성상  2분기 4분기에 강세를 띄고 있고 서희건설도 마찬가지 모습을 보이고 있습니다. 22년에 어려운 건설 업황에도 불구하고 22년 기준 약 2066억 원 내외의 높은 수준의 영업이익을 기록하고 영업이익률 또한 15% 내외가 될 것으로 보입니다. 22년도 순이익 또한 원재료값 상승에도 불구하고 꾸준히 흑자를 기록해서 올해 약 10% 내외의 순이익률을 기록할 것으로 보여집니다. 다만 주식등 금융투자부분에서 올해 주식하락세 지속으로 많은 손실을 입어 순이익률을 차감시킨것이 아쉬워 보입니다.

안정성

부채비율은 108%로 조금 높은 편에 속하지만 유동비율은 134%, 당좌비율 또한 133%로 양호한 편입니다. 회사채등급 또한 AA- 등급으로 채무불이행 가능성이 매우 낮은 아주 좋은 등급을 보이고 있습니다. 건설업 회사 중에서는 꽤나 안정적인 재무구조를 보이고 있다고 봐도 될 것 같습니다. 

경쟁우위 요소

국내 경기의 전반적인 침체로 건설업계의 경쟁은 향후에도 치열할 것으로 예상되나 당사는(주)포스코의 내부토건정비공사를 지속적으로 시공하고 있으며 또한 조달청, 한국토지주택공사 등이 발주하는 관급공사 수주 및 안정성이 있는 학교, 병원, 교회 등 민간공사 수주를 위해서 적극적으로 노력하고 있습니다. 특히 COC 민간투자사업시장에서 경쟁력을 갖추고 꾸준한 수주활동을 벌이고 있습니다. 주택사업은 분양리스크가 큰 자체사업보다는 안정적인 지역주택조합 아파트 도급 공사를 전국적으로 진행하고 있습니다. 

투자지표 

PER은 특정 주식의 주당시가를 주당이익으로 나눈 수치로, 주가가 1주당 수익의 몇 배가 되는가를 나타내는 당사는 현재 약 3배도 안 되는 PER을 기록 중입니다. ROE는 투입한 자기 자본이 얼마만큼의 이익을 냈는지를 나타내는 지표인데 약 12% 정도를 보이고 있는데 건설사 중에서는 아주 높은 편에 속한다고 하겠습니다. PBR은 주가와 1주당 순자산을 비교하여 나타낸 비율로 약 0.3 정도입니다. PSR은 주가를 주당 매출액으로 나눈 것으로 기업의 성장성에 주안점을 두고 상대적으로 저평가된 주식을 발굴하는 데 이용하는 성장성 투자지표를 말한다. PSR가 낮을수록 저평가됐다고 봅니다. 당사는 현재 약 0.2 내외입니다. 해당수치들만 보아도 당사의 주가가 많이 저평가되었다고 봐야 할 것입니다. 주가의 내재가치로 따져봤을 때 약 65% 내외의 할인이 적용되어 거래되고 있다고 볼 수 있습니다. 

향후 전망

원재료 중 철근과 레미콘으로 약 38%를 차지하고 있기 때문에 큰 비중이라고 볼 수 있는데 철근가격이 약 30% 레미콘가격이 약 21% 21년도 대비 가격이 상승하여 원가부담이 상당히 큰 상태라고 보입니다. 그럼에도 불구하고 이런 상황에서도 올해 당사의 영업이익률과 순이익률은 양호하다고 할 수 있습니다. 철근 가격은 빠르면 22년도 4분기 늦으면 23년 가격 하락을 예상할 수 있습니다. 최근 유럽의 에너지 부족으로 인해 난방으로 쓰여 공급부족으로 가격이 상승했던 유연탄은 시멘트와 레미콘의 주원료가 되는데 이 때문에 시멘트와 레미콘 가격 인상 또한 피할 수 없었습니다. 하지만 22년 말부터 이 또한 점차 하락으로 반전되고 있습니다.  서희건설의 아쉬운 점은 민간 부분의 수주가 22년도 3분기때 최고점을 기록한 이후 최근까지 점차 줄어 들고 있다는 점입니다. 또한 최근 건설업계의 불황으로 말미암아 민간부분의 미분양이 증가하고 있다는 부분입니다. 그래서 투자상 주의가 꼭 필요하다고 하겠습니다. CBSI라고 하는 건설기업경기실사지수가 있는데 이는 해당 기업이 건설업에서 얼마나 사업을 할만한 지를 나타내는 지표라고 볼 수 있는데 이 지표가 100이 넘으면 좋다는 것이고 100 이하이면 어렵다고 봐야 하는데 사실상 100이 넘어가는 것은 거의 없다고 봐도 되고 22년 10월에 55.4로 최근 5년 중 최저치를 기록하고 현재는 약간 회복세를 보이고 있습니다.  올해 서희건설은 건설업황악화로 성장성은 약보합, 수익성은 원재료값 급등 후 현재 하락 추세로 보다 높은 률을 기대할 수 있겠으나 현재 다소 높은 부채비율과 미분양 증가등 안정성에서 약간의 타격이 예상됩니다. 하지만 주가 밸류에이션상 업종대비 저평가 되어있다고 볼 수 있습니다. 종합하자면 전반적으로 긍정적인 요소가 많지만 몇 가지 약점이 눈에 띕니다. 우선 업종 특성상 수주 산업이라는 점에서 불확실성이 존재합니다. 또 다른 문제점은 성장 동력 부재입니다. 기존 주력 사업만으로는 한계가 있기 때문에 신사업 발굴이 시급하다고 판단됩니다.