대출용어 정리(DTI,LTV,DSR 그리고 스트레스 DSR)

대출용어 정리(DTI, LTV, DSR 그리고 스트레스 DSR)

1. DTI란?

 

현재는 2018년부터 변경된 新DTI 정책이 적용 중입니다.

'DTI'는 'Debt to Income'의 약자로 '총부채상환비율'입니다.

대출을 받으려고 하는 사람의' 소득에 대한 부채의 비율'입니다.

이를 수식으로 표현하면 다음과 같습니다.

DTI

대출자가 은행에서 빌리려고 하는 대출액이 대출자의 연소득에 대비해서 얼마만큼의 비율을 차지하고 있는가 하는 지표입니다.

예를 들어 대출자의 연소득이 5,000만 원이고 DTI가 40% 라면?

5,000만 원 X0.4=2,000만 원 이 나오기 때문에 이 고객의 경우 2,000만 원까지 대출이 가능한 것입니다.

그래서 대출 DTI 기준이 엄격하게 적용될 경우에 담보가치가 높아도 소득이 낮으면 대출한도가 그만큼 줄어들 수 있는 것입니다.

따라 DTI가 강화되면 대출한도가 줄어들고 반대로 DTI가 완화되면 대출한도가 늘어나게 되는 것입니다.

이전 DTI(%)

이전 DTI(%)의 경우에는 새로 받으려는 주택담보대출의 연원리금 상환액과 기타 대출이 연 이자 상환액에 대해서 DTI를 계산했지만

新DTI(%)

강화된 新DTI(%)가 도입되면서 새로 받으려는 주택담보대출의 연원리금 상환액과 기타 대출이 연 이자 상환액뿐만 아니라 기존에 있는 모든 주택담보대출의 연원리금 상환액까지 합한 금액에 대해서 DTI가 산정되기 때문에 새로운 주택담보대출 금액이 줄어들 수밖에 없습니다.

2. LTV란?

현실에서 집값의 60% 정도는 당연히 대출이 나오는 줄 알고 있다가 이사 갈 집이 LTV 적용에서 그 이하의 대출이 나온다고 하는 경우를 적지 않게 볼 수 있습니다.

LTV란 'Loan to Value Ratio'의 약자로 '담보가치 대비 대출비율'이라는 뜻입니다.

이를 수식으로 표현하면 다음과 같습니다.

LTV

즉 주택을 담보로 돈을 빌리는 비율을 말합니다.

쉽게 설명하자면 구입하려는 집을 담보로 대출을 받을 때 집의 일부분에 대한 가격을 대출받는 것이 바로 LTV라는 것입니다.

예를 들어 5억짜리 집을 구입했는데 LTV 비율이 60%라면 이때 돈을 빌릴 수 있는 최대 금액은 얼마일까요?

5억 원 X0.6=3억 원입니다.

만약 5억짜리 집을 구입했는데 LTV 비율이 30%라면 돈을 빌릴 수 있는 최대 금액은 5억 원 X0.3=1억 5천 원입니다.

참고로, 주택담보대출한도는 LTV가 적용된 대출가능한도액에서 우선변제권이 있는 임차보증금, 지역별 소액보증금이나 전세권, 저당권 등의 "선순위 채권"등을 제외하여 산출되기 때문에 실제 대출을 받을 수 있는 액수는 더 적을 수 있다는 것입니다.

만약 해당 주택에 전세가 들어가 있다면 대출가능한도에서 전세보증금액을 빼기 때문에 대출 가능한 한도는 더욱 줄어들 수밖에 없게 되는 것입니다.

 

그리고 한 가지 더! 

 

왜 LTV 비율이 다르게 적용되는지 그 이유가 궁금하실 겁니다.

바로 대출자가 보유한 주택의 수나 투기과열지구와 조정대상지역 등 조건에 따라서 LTV가 다르게 적용되기 때문입니다.

3. DSR이란?

은행에서 대출을 받을 때 DSR을 따지던데 도대체 이것은 무엇을 의미할까요?

新DTI 보다 더욱더 엄격한 기준이라고 보면 됩니다.

'DSR'은 'Debt Service Ratio'의 약자로 '총체적 상환능력 비율'입니다.

대출을 받으려고 하는 사람의 소득 대비에서 모든 금융 부채의 원리금 상환액의 비율을 말하는 것입니다.

이를 수식으로 표현하면 다음과 같습니다.

DSR

조금 더 쉽게 설명하자면 대출받으려는 사람의 소득 기준으로 또 다른 대출을 받으려고 할 때 원리금 상환 능력을 판단하는 것이라고 하 수 있습니다.

여기까지는 DTI와 비슷합니다.

그렇다면 DTI와는 어떤 차이점이 있을까요?

DTI

DTI는 소득 대비 주택담보대출의 연원리금 상환액에 더해 신용대출 등 다른 대출의 연 이자 상환액을 더한  금융부채로 대출한도를 계산합니다.

DSR

그런데 DSR은 대출원리금에 신용카드 미결제액, 자동차 할부금 등 모든 대출의 원금과 이자를 더해서 원리금 상환 능력을 심사하는 것입니다.

그래서 DSR이 DTI보다 더 대출심사에 있어서 엄격한 기준입니다.

4. 스트레스 DSR

2024년 2월 26일 자로 시행하는 스트레스 DSRDSR에 대해서 최근 언론을 통해 많은 보도가 되고 있습니다.

'스트레스 DSR'이란 미래 금리변동 위험까지 반영하는 것으로 대출 이용기간에 금리상승으로 원리금상환부담이 커질 것을 감안해 DSR을 산정할 때 가산금리를 부과하는 것입니다.

이렇게 되면 상환 원리금이 높아져서 기존 DSR 보다 사실상 대출한도가 줄어들게 됩니다.

2024년 6월 30일까지 적용되는 스트레스 금리는 0.38%입니다.

올 상반기에는 스트레스금리의  25% , 하반기에는 50%가 적용됩니다.

예를 들어 연봉 5천만 원 인 A 씨가 30년 만기, 변동금리로 분할상환 대출을 받을 경우 기존 대출한도가 3억 3천만 원이었던데 비해 스트레스금리가 적용되어 상반기에는 3억 1500만 원, 하반기에는 3억 원으로  대출한도가 줄어들게 됩니다.

지난해 4분기 주택담보대출이 15조 2천억 원이 늘어나는 등 가계부채가 사상 최대인 1천886조 원을 넘자, 금융당국이 대출 조이기에 나선 것으로 풀이됩니다.

변동금리로 주택담보대출 갈아타기를 할 때 에도 다른 은행으로 갈아타면 스트레스 DSR이 적용돼 대출 한도가 줄어 그만큼 금융소비자들의 부담이 발생합니다.

따라서 고정금리 대출로 갈아타지 않는 이상은 지금 대환대출 플랫폼을 활용해서 대출금리를 깎아보겠다고 했던 금융소비자들이 사실은 혜택을 볼일이 없어지게 되는 거이라 제도적 개선이 필요할 것으로 보입니다.

 

올해 7월 은행권 신용대출과 제2금융권 주택담보대출  등으로 적용이 확대될 예정입니다.

또 내년부터는 모든 가계대출에 스트레스 금리가 100% 적용되는 만큼 대출한도 축소폭은 더 커질 것으로 전망되고 있습니다.

https://donbuller.tistory.com/entry/대출갈아타기

대출 갈아타기(대환대출), 2024년 1월부터 주택담보대출과 전세자금대출에도 적용

 

<출처:신한은행/MBC>