PF(Project financing)사업의 이해와 현재의 위기 상황 진단

PF(Project financing) 사업의 이해와 현재의 위기 상황 진단

1. PF사업사업이란?

PF(Project financing) 사업이란 부동산 개발 관련 대규모 대출을 말합니다.

이 PF사업을 진행하는 데에 있어서는 '부동산'이 자산의 기초가 됩니다.

그 담보의 가치가 얼마가 되는가에 대해서 정확한 판단이 필요하기 때문에, 이를 담당하는 '감정평가사'의 역할이 굉장히 중요하다고 할 수 있습니다.

PF사업을 벌일 때 감정평가된 부동산의 가치만으로 사업이 진행되는 것은 아닙니다.

PF사업에 대한 대출을 해주는 입장에서는 사업주체의 '상환능력'까지 고려해 대출금액이 결정하게 됩니다.

상환능력에 대해서는 상환하는 주체들 즉 '시행사'와 이들을 2차적으로 보증을 해 준 '건설사'들이 중요한데, 최근 그 부분들에서 문제가 발생하고 있습니다.

그 대표적인 사례가 바로 '태영건설'입니다.

https://donbuller.tistory.com/entry/태영건설

태영건설 워크아웃에 대해 알아봅니다

2. PF사업에서 현재 가장 문제가 되고 있는 '브릿지론'이란?

PF사업에서 현재 가장 문제가 되고 있는 단계는 '브릿지론' 단계입니다.

시행사가 땅 작업을 해놓고 본 PF가 이루어지기 전에 단기적으로  돈을 빌려주는, 말 그대로 다리역할을 해주는 단계라고 할 수 있습니다.

본 PF사업이 추진된다는 것은 사업이 어느 정도 확정이 돼서 본격적으로 진행되는 단계인데, 그전까지 초기 토지매입 작업이라든가 인허가비용 그리고 사업에 들어가는 초기 비용에 대한 자금이 필요하게 됩니다.

이 자금을 조달하기 위해 초단기 대출이 요해지는데 본 PF사업에 들어가게 될지 말지 결정되기 전이라, 본 PF사업보다 '리스크'가 높기 때문에 이 브릿지론은 대부분 1 금융권이 아닌 증권사나 저축은행 등 2 금융권에서 주로 다루고 있습니다.

보통은 '시행사'의 의뢰를 받아서 '증권사'가 브릿지론을 주관해서 자금을 대줄 대주들을 모집하기도 하고 증권사가 직접 투자하기도 합니다.

그런데 현재 증권사의 PF 연체율이 17%가 넘어가고 있는 실정으로 일반적인 연체율보다 과도하게 높은 상태입니다.

연체가 발생한다는 것은 시행사가 이자에 대한 부분을 감당하지 못한다는 것입니다.

심지어 이 연체율은 현재 증권사 내부적으로 대출 이자의 이연이나 연장 등의 방법으로 봐주고 있는 상태에서 산정된 것이라는 것입니다.

따라서 상황이 수치적으로 보이는 수준보다 더 심각한 상태임을 짐작할 수 있습니다.

 

3. PF사업, 고금리와 부동산 경기 침체 등 거시적인 경제 상황으로 더 큰 위기에 몰리다

이것은 시행사나 시행사, 증권사등 PF사업에 직접적으로 관련된 미시적인 경제 주체들의 문제이기도 하지만 더 크게는 '거시경제상황'과 관련이 깊습니다.

PF사업은 규모가 큰 대출이다 보니 '금리'에 매우 민감하고, 따라서 사업비용 중에 이자를 지출하는 '금융비용'이 차지하는 비중이 큽니다.

대규모 사업비의 대부분을 대출을 통해 이용하고 있는데 지금과 같은 고금리가 지속되면 그만큼 금융비용이 늘어나게 되고, 게다가 분양이 돼서 분양수익금이 들어와 주어야 본 PF사업 전에 브릿지론을 갚을 수 있게 되는데 본 PF로 연결이 잘 되지 않고 본  PF로 간 것조차도 경기가 좋지 않아 분양이 잘 이루어지지 않다 보니 더 이상 자금이 들어올 곳은 없는데 계속해서 대출 상환은 해야 하는 구조가 된 것입니다.

브릿지론을 대준 증권사에서도 나중에 금리가 낮아질 것을 기대하며 후치 이자의 형태로 미뤄주거나 혹은 시간이 지나면 경기가 회복되어서 상황이 나아질 것이라는 생각으로 버티고 있지만 앞으로의 거시적 경제 전망도 그리 녹록지 않다 보니 PF사업 전체적으로 위기의 전운이 감돌고 있는 것입니다.

4. 준공 후까지 분양되지 않는 악성 미분양 문제까지 더해지며 시행사, 시공사의 자금을 경색시키다

준공 후 악성 미분양이 문제가 되는 것은 아파트의 경우, 보통 아직 아파트가 지어지지 않는 상태에서 '선분양'을 하게 됩니다.

선분양에 성공해야 자금을 회수하여 본 PF 전 초기 단기 대출인 브릿지론을 갚을 수 있게 되는데, 미분양이 길어져 아파트가 다 지어져서 준공이 될 때까지 악성미분양으로 남아있다는 것은 아직도 자금회수를 하지 못한 부분이 상당수라는 의미이므로 그만큼 시행사에 자금 압막이 있을 수밖에 없는 것입니다.

건설사 또한 사업을 진행하면서 시행사로부터 분양대금 중 일부를 융통받아서 건설자금을 조달해야 하는데,  악성 미분양으로 인해 추후 최종 완공되어 준공되고 분양이 완료가 되고 나서야 나머지 건설 대금을 받을 수 있는 구조가 되다 보니 건설사 또한 자금압박과 유동성 경색이 발생할 수밖에 없는 상황이 된 것입니다.

5. 건설사, 수주를 따내기 위한 관행적인 무리한 출혈 경쟁으로 위기를 자초하다

특히 건설사 입장에서는 '책임준공' 약정이 들어가지 않으면 본 PF사업을 따낼 수 없기 때문에 건설사가 책임준공을 떠맡은 상태라 건설에 필요한 돈은 이미 다 쏟아부었는데 분양이 되지 않아 회수를 못하는 상황이 되면 건설사의 유동성은 마를 수밖에 없을 것입니다.

이는 이미 선분양으로 사업을 진행한 또 다른 사업에도 영향을 줄 수밖에 없다는 말이 되며, 심한 경우에는 공사 중단 사태까지도 초래될 수 있는 것입니다.

 

건설사의 주된 목적은 결국 건물을 짓는 것 즉 '수주를 따내는 것'입니다.

건설사가 수주를 따내기 위해서는 사업을 진행되는 단계에서 메리트를 제공해줘야 하기 때문에 그것이 바로 건설사의 '신용'을 제공해 주는 형태, 즉 어떠한 일이 있어도 아파트를 끝까지 책임지고 짓고 준공시키겠다는 '책임준공'을 포함하여 브릿지론 단계에서도 건설사들의 보증이 들어가게 됩니다.

과거 울산의 사업장을 대우건설이 포기한 사태의 경우, 시공권을 따기 위해서 대우건설이 440억의 보증을 섰는데 분양 진행상태나 시장상황 등을 고려해 봤을 때 추후 공사대금을 다 돌려받기 어려울 것이라고 판단을 내리고 대우건설이 보증했던 440억을 물어주고 그 사업에서 빠져나온 것이 대표적인 사례입니다.

브릿지론 단계에서 시공사들이 이러한 보증을 많이 하고 있기 때문에 이런 것으로 인해 우발 채무가 발생할 수 있고 그런 부분들에 문제가 생기니 금번 태영건설과 같은 사태가 발생하게 된 것입니다.

 

건설사들이 이렇게까지 출혈 보증을 하지 않으면 시공권을 획득하기 어려운 관행이, 태영건설과 같이 사업을 공격적으로 펼치는 건설사의 경우 9조라는 어마어마한 채무를 일으키게 된 원인이라고 할 수 있겠습니다.

태영건설의 경우, 우리나라에서 시공능력 15위권 내외를 가진 건설사임에도 이러한 문제에 노출되고 있다는 것을 통해 아직 노출되지는 않았지만 다른 건설사들도 똑같은 문제점을 안고 있다고 추측해 볼 수 있기 때문에 문제가 심각하다고 하는 것입니다.

 

현재 시장의 기대는 건설사들의 '수주잔고'가 많을 것이라고 즉 아직 받지 못했지만 '앞으로 받을 수 있는 돈이 많이 있을 것'이라고 기대를 하고 있는데, 부동산  특히 분양시장이 경색되고 분양가 자체도 높아지다 보니 분양자체가 잘 되지 않아 생각만큼 들어올 돈이 많지 않을 수도 있다고 판단되면서 굴지의 건설사들의 위기가 현실화될지도 모른다고 판단하는 것입니다.

예상했던 것보다 분양이 되지 않아 돈이 들어오지 않고, 금리는 올라가고, 원자재가격은 치솟는 등 건설사들이 판단한 사업성 자체가 처음에 생각했던 것과는 달라졌기도 했습니다.

명확한 것은 우리가 뉴스에서 보는 부동산 시장은 빙산의 일각이라는 것입니다.

6. 2023년 둔촌주공 미분양 사태에서부터 PF사업에 대한 위기의 신호가 보이기 시작하다

현재 PF사업 특히 작년 한 해 동안 브릿지론은 단기 대출이라 만기가 계속해서 이연 되고 있는 상황이라고 이해하면 됩니다.

유동성이 축소되는 고금리 상황이 지속될 수밖에 없는 상황에서 지금 이 PF사업에 대한 리스크를 계속해서 끌고 가는 것이 맞느냐!라고 문제제기가 시작된 것입니다.

작년에 '둔촌주공' 미분양 사태에서부터 시그널이 왔다고 할 수 있습니다.

둔촌주공의 경우 부동산에 관심 있는 많은 사람들이 탐낼만한 사업장이었음에도 5,000억 원이라는 PF 대주단에서 대출상환 연장을 거부하면서 사회적 문제가 되자, 정부가 펀드를 투입하고 정책적인 부분의 완화를 통해 1차에서 미분양된 것들이 나머지 분양에서 겨우 완료된 바 있습니다.

시장에서 사업성이 좋다고 판단했다는 사업조차도 자금난을 겪고, 분양에 문제가 터졌을 때, 선제적으로 빠른 대응을 통해서 문제를 해결했어야 했지만 주먹구구식으로 일단 막고 보자 식의 대응이 이루어진 것이 사실입니다.

사업성이 좋은 사업들조차도 과다 경쟁으로 인해서 땅을 고가로 매입하며 사업비용이 과다하게 발생하먼서, 이를 위해 대출을 과하게 일으켰고 더불어 고금리에 금융비용까지 늘어나고, 국제적으로 원자재 값까지 상승하는 삼중고를 겪고 있고 있습니다.

심지어 분양을 해서 분양대금을 회수해야 하는데  분양율 또한 높지 않고 미분양이 속출되고 있기 때문에 '구조적으로 조정'되지 않는 한 사업성이 결코 개선될 수 없는 지경에 이른 것입니다.

'구조적으로 조정'한다는 것은 '누군가는 손실을 확정'해서 처음에 들어가는 비용자체가 줄어드는 상태가 되어야 사업성을 회복할 수 있다는 말입니다.

처음에 땅을 비싸게 산 사람이 자본을 날리고 '공매'등을 통해 누군가 자금력이 있는 사람이 사주는 형태 그리고 여기에 대출을 해준 사람들도 일부 손실을 확정해서 금융기관이 이 손실을 떠안아야 하는 형태를 말하는 것입니다.

이러한 구조적인 정리가 순차적으로 되면서 문제가 커지기 전에 정리가 되었어야 하는데, 그 손실을 확정해야만 하는 대상들이 언젠가는 좋아질 것이라는 희망으로, 그리고 그 대상이 자신이 되고 싶지 않다는 생각으로 그 사업과 관련된 모든 이가 이제 '다' 망하게 생긴 지금과 같은 대형 위기에 몰리게 된 것입니다.

7. 태영건설 워크아웃의 의미

현재 태영건설과 같이 제법 규모가 큰 회사도 스스로 해결이 곤란하다고 손을 든 형국입니다.

태형건설 자체적으로 이 지경이 되기 전까지 자회사 주식을 담보로 잡거나 사업을 담보로  내부적으로 1조 원가량을 투여를 했습니다.

1조를 이미 투입을 했는데도 자체적으로 스스로 해결할 수 없는 지경에 이른 것입니다.

심지어 1조도 본인 돈이 아닌 대출을 끌어들여 투입한 것입니다.

빚을 빚으로 막으면서 끌어왔지만 버틸 수 없는 상황이 된 것이다라고 할 수 있습니다.

 

'워크아웃'은  믿고 돈을 빌려준 채권자들이 그동안 빌려줬던 자금에 대해서 고통분담이 필요하고, 회생을 위해 필요한 추가자금을 더 투여해 줄 것인가에 대한 의사결정이 필요합니다.

또한 워크아웃이 된 회사가 얼마만큼 책임감을 가지고 자기 고통을 감수할 것인가를 워크아웃에 참여한 채권단에게 보여주어야 합니다.

대주주가 사재를 털어 넣는 등 어떤 책임을 지는 모습을 보일 것인가! 회사 자체도 구조조정이나 임금삭감, 정리해고 등을 감당할 것인가! 등 이 모든 것이 맞아떨어져야 워크아웃을 통한 회사의 회생이 가능합니다.

무엇보다 워크아웃을 한다는 것은 이 회사가 추후에 이익을 계속해서 발생시킬 수 있다는 믿음이 있어야 가능합니다.

사실 지금과 같은 부동산 상황에서는 회사의 이익에 대한 큰 기대를 할 수 없는 상황이라 태영건설의 금번 워크아웃의 성공은 누구도 장담할 수 없다는 것이 현실입니다.

 

8. PF사업의 위기가 전체 부동산 시장을 얼어붙게 만드는 것이 더 큰 문제가 되다

PF사업에 대한 위기가 한 두 건설사만의 문제가 아님이 드러난 상황에서, 주택시장 전체를 더 얼어붙게 만드는 '악순환'이 된 다는 것이 또한 문제입니다.

지금까지 우리나라에서 부동산 시장이 활황이었던 이유는, 대출을 끌어서라도 이 집을 사게 되면 나중에 큰 이익을 얻을 수 있을 것이라는 기대감 때문이었습니다.

장기적으로 이러한 시장 상황이 이어져서 '부동산 불패'라는 말이 나올 만큼 사람들의 부동산에 대한 믿음이 공고했습니다.

그런 믿음을 가지고 최근까지 분양에 뛰어든 사람들이 많은데, 건설사들의 이러한 위기 때문에 분양권을 가지고 있는 사람들이 실제 집으로 돌려받지 못하는 상황이 올 수 있고 분양받은 가격보다 가격이 폭락할 수 있는 위기 상황에 놓이게 된 것입니다.

선분양 아파트들의 공급이 많아진 상황이라 현재 완공되지 않은 아파트들이 그만큼 많다는 것을 의미합니다.

현재 영끌로 최고점에 분양받은 사람들이 이자를 감당하지 못하고 경매등으로 넘어오고 있는 물량도 쏟아지다 보니 시장이 단기적으로 회복될 수 있으리란 기대는 쉽게 하기 어려운 상황입니다.

 

가계들이 대출을 받을 수 있는 상황도 바뀌어 예전에는 저금리에 소득에 대한 부분도 그다지 고려되지 않고 담보물의 가치로 많은 대출을 일으켰었지만, 현재 집을 살 사람들은 소득이 고려되는 DSR의 적용을 받게 되고 더 까다로운 조건으로 더 적은 대출을 받아야 하고, 심지어 고금리에 금융비용도 높아진 상황이 된 것입니다.

게다가 지역별로 차등적이기는 하지만 전반적인 집값 하락 시그널까지 보이고 있습니다.

부동산은 입지이기 때문에 이렇게 암울한 상황에도 아직도 상대적으로 견고하게 집값이 버티는 지역도 분명 존재하기는 합니다.

하지만 현재 시장상황은 이러한 지역들조차도 언제까지 버틸 수 있을지 모르는 상황에 직면했습니다.

2020.21년을 거치면서 일반적인 사람들은 살 수 없을 정도로 고가로 집값이 올라가다 보니 거래가 줄어들며 소강상태에 접어듭니다.

거기에 금리까지 올라 서울지역 아파트의 경우 22년 하반기 거래건이 1000건이 안 되는 수준까지 떨어지게 됩니다.

시장가격으로 사줄 수 있는 사람이 그만큼 없어졌다는 말과 같습니다.

둔촌주공 사태 이후 50년 초장기 모기지대출과 같은 것을 도입해 주면서 일부 신규 수요를 창출해 주며 시장상황을 경착륙에서 연착륙으로 바꾸려 했지만, 그 정책적 약발도 현재는 다해서  2023년 연말부터 해서 다시 22년 하반기 수준의 거래량으로 떨어졌고 가격도 몇 개월 만에 수억이 떨어졌다는 말이 들리기도 했습니다.

부디 현재 PF 사업들이 큰 문제없이 지속되면서 다른 경제 주체들까지 피해 보는 일이 없었으면 하는 바람입니다.

 

<출처: 삼프로TV>