임대인과 임차인 중 에어컨 수리비는 누가 부담해야 할까요?

임대인과 임차인 중 에어컨 수리비는 누가 부담해야 할까요?

1.  '임대인'과 '임차인'의 수선의무에 대한 기본 원칙

 

'에어컨'파손 시에 수선의무가 누구에게 있는지 이해하려면 '임대인'과 '임차인'의 수선의무에 대한 기본 원칙을 이해하고 있어야 합니다.

임대인과 임차인의 수선의무

집에 살면서 수리할 일이 생기는 것들은 벽의 균열, 전기시설의 불량, 상하수도의 설비 노후, 보일러 파손과 같이 '집 구조체와 관련된 것'들과 형광등 교체, 현관문 건전지 교체, 욕실 샤워기 파손, 열쇠 분실과 같이 '일상생활공간'과 관련된 것들로 나눌 수 있습니다.

이때 임대인은 임차인으로부터 보증금이나 월세를 받고 임차인에게 '주택'을 빌려주는 사람이기 때문에 '집 구조체와 관련된 파손'인 경우에는 임대인이 수선의무를 지고, 임차인은 임대인에게 보증금이나 월세를 지불하면서 임대인의 집을 일정한 기간 동안 '선관주의의무'로 깨끗하게 사용하고 '원상회복'해서 돌려줘야 되는 사람이기 때문에  '일상생활공간'과 관련된 파손'인 경우에는 임차인이 수선의무를 지는 것이 원칙입니다.

 

하지만 임대차계약서에 '임대차 계약기간 중 보일러가 고장 나는 경우에는 임차인이 알아서 수리한다' 혹은 '임대차 기간이 만료되면 도배, 장판의 훼손 복구 비용은 임차인이 부담한다'와 같이 수선의무의 범위를 '구체적으로 명시한' 임대인의 수선의무 면제특약이 있다면 '집 구조체'와 관련된 파손인 경우라도 임차인이 그 수선의무를 부담할 수 있기도 합니다.

그렇더라도 임대차계약서에 '임대차 목적물의 수선의무는 임차인이 부담한다'와 같이 '포괄적으로'임대인의 수선의무를 면제하는 특약이 있다면 이러한 특약은 인정될 수 없습니다.

 

구체적인 특약이 명시되어 있지 않다면 원칙적으로는 '집 구조체'와 관련된 대규모의 수선은 임대인이 부담하고 '일상생활공간'과 관련된 소규모의 수선은 임차인이 부담해야 합니다.

2. 에어컨 파손은 '집 구조체'와 관련된 파손인지, '일상생활공간'과 관련된 파손일까요?

이러한 기본 원칙에 따라서 에어컨을 임대인과 임차인 중 누가수리해야 하는지 알아보기 위해서는 에어컨의 파손은 '집 구조체'와 관련된 파손인지, '일상생활공간'과 관련된 파손인지 따져보아야 합니다.

에어컨은 일반가구와는 다르게 방 아무 데나 세워두거나 걸어두기만 하면 되는 물건이 아닙니다.

'실내기'는 방 안에 설치하고, '실외기'는 뜨거운 열을 바깥으로 배출해야 하기 때문에 집 바깥쪽에 설치해야만 합니다.

이때 실외기와 실내기는 흔들리거나 구부러지면 안 되는 굉장히 예민한 관으로 연결되고 이 예민한 관이 통하는 통로를 개척하기 위해서는 실내와 실외를 가로막고 있는 벽면에 구멍을 뚫기도 합니다.

그리고 이 모든 과정은 굉장히 전문적인 작업이기 때문에 에어컨 전문 설치기사가 와서 설치해야만 합니다.

한마디로 '에어컨'은 한 번 특정한 위치에 설치하면 특별한 사정이 없는 한 마음대로 위치를 바꿀 수 없고 바꿔서도 안 되는 집과 하나가 되는 집 구조체와 관련된 물건이라고 이해해야 합니다.

따라서 에어컨 파손은 집 구조체와 관련된 파손이기 때문에 원칙적으로 그 수선의무는 임대인에게 있다고 보아야 합니다.

3. 단, 임차인의 부주의로 인한 에어컨 파손이라면 임차인이 수선의무를 져야 합니다

하지만 주의할 점이 있습니다.

원칙적으로 '임대인'에게 수선의무가 있는 '집 구조체'와 관련된 파손이라고 하더라도 임차인의 고의 또는 과실로 파손이 된 경우라면 임대인이 아니라 임차인에게 그 수선의무가 있다는 것입니다.

마찬가지로 임차인이 에이컨의 위치를 마음대로 조정하려다가 실내기와 실외기를 연결하는 관을 파손시켰다거나 환기를 제대로 하지 않아서 에어컨 실내기에 곰팡이가 생겨서 고장 난 경우와 같이 임차인의 관리 부주의로 에어컨이 파손되었다면 임대인이 아니라 임차인에게 수선의무가 있다고 보아야 합니다.

4. 임대인과 임차인이 계약 시 에어컨 파손 시에 누가 부담할 지에 관해서 구체적으로 특약을 걸어두는 것도 좋은 방법입니다

이론대로 분쟁상황이 깔끔하게 정리되면 좋을 텐데, 안타깝게도 현실에서는 에어컨 파손이 에어컨 자체의 노후로 발생했는지 아니면 임차인의 관리 부주의로 발생했는지 정확히 구분하는 것이 어려운 경우가 대부분이어서 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 많이 발생합니다.

그래서 에어컨이 설치된 집에 전, 월세로 들어갈 예정이라면 처음 임대차 계약을 할 때 특약사항으로 '에어컨'파손과 관련된 수선비용의 부담주체에 관해서 임대인과 임차인이 협의해서 구체적인 특약을 미리 마련해 두는 것이 좋습니다.

그러면 임차인이 전, 월세로 살다가 에어컨이 파손되더라도 그 수선비용을 누가 부담하는지에 관해서 불필요한 분쟁상황을 어느 정도 예방할 수 있는 효과를 볼 수 있습니다.

5. 임차인이 직접 사서 설치한 에어컨인 경우라면?

임차인이 직접 사서 전, 월세로 사는 집에 에어컨을 설치한 경우, 즉 임대인이 아니라 임차인이 직접 사서 설치한 것이라면 에어컨이 파손되더라도 임대인이 아니라 에어컨을 사서 설치한 임차인이 알아서 수선해야 합니다.

이 부분은 헷갈릴 필요 없이 당연한 것입니다.

임대인은 임차인에게 주택이라는 임차 목적물을 제공해 주었을 뿐이지 에어컨을 산 사람도, 에어컨을 집에 설치한 사람도 임차인이기 때문에 자기 소유 물건 파손에 대한 책임은 특별한 사정이 없는 한 자기가 져야 하기 때문입니다.

오히려 임차인이 에어컨을 임차 목적물인 집에 설치한 경우에 문제가 되는 쟁점은 에어컨 파손 시에 그 수선의무가 누구에게 있느냐에 관한 것이 아닙니다.

에어컨 설치를 위한 벽면 천공

에어컨은 설치할 때 실내기와 실외기를 관으로 연결하기 위해서 집 벽면에 구멍을 뚫는 경우가 굉장히 많은데 벽면에 구멍을 뚫는 행위가 '집 구조체'를 훼손하는 것으로 볼 수 있기 때문에 이런 경우엔느 사전에 반드시 임대인의 동의를 받아야 한다는 것입니다.

만약에 임차인이 임대인으로부터 에어컨 설치에 관해서 동의도 구하지 않고 마음대로 벽면에 구멍을 뚫어서 에어컨을 설치했다면, 임대인은 임대차계약 기간이 종료된 뒤에 임차인에게 훼손된 벽면을 원상회복하는데 필요한 손해배상금을 요구할 수도 있다는 점을 명심해야 합니다.

6. 종합

이번시간에는 에어컨 파손 시에 수리의무가 누구에게 있는지를 살펴보면서, 임대인의 수선의무와 임차인의 수선의무 전반에 대하여 살펴보았니다.

에어컨 수선비용 부담 주체에 관한 기본 원리는 잘 이해하고 있다면 임대인이나 임차인 모두 에어컨 수리문제로 불필요한 분쟁상황에 놓이지 않고 현명하고 신속하게 문제를 해결해 나갈 수 있을 것입니다.

6. 1 에어컨은 집구조체와 관련된 물건이기 때문에 원칙적으로는 임대인에게 수선의무가 있습니다.

6. 2 하지만 임차인의 고의 또는 과실로 인한 파손이 확인된다면, 임차인이 수선의무를 질 수 있습니다.

6. 3 불필요한 분쟁을 없애기 위해서 에어컨이 설치된 집에 입주하는 경우, 임대인과 임차인은 서로 합의하에 에어컨의 수선의무를 누가질 것인지에 대한 구체적인 특약을 걸어두는 것이 좋습니다.

6. 4 에어컨을 임차인이 직접 사서 설치한 경우에는 에어컨 수선비용을 당연히 임차인이 지는 것이고, 에어컨을 설치할 때 반드시 임대인의 동의를 구해 추후 에어컨 설치에 따른 집구조체 훼손에 따른 손배배상금 청구등의 위험을 미리 차단할 수 있습니다.

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<출처: 변호사변리사, 갓상은>