공인중개사 부가세신고와 납부(공인중개사 실무)

공인중개사 부가세신고와 납부(공인중개사 실무)

1. 사업자의 형태

사업자의 형태는 법인사업자와 개인사업자 이렇게 나뉘고 

개인사업자 형태는 다시 일반과세자와 간이과세자로 나뉩니다.

특히 처음 개업하는 공인중개사는 대부분은 매출이 크지 않기 때문에 세제 혜택이 있는 간이과세자로 선택하게 됩니다.

부가세 신고와 납부에 대해서는 공인중개사도 다른 사업자들과 원리는 동일합니다.

오늘은 법인과 개인사업자 중에서 일반과세자와 간이과세자를 각가 나눠서 부가세 신고에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

특히 간이과세자에 대한 내용은 2021년 7월에 대대적으로 개정된 바 있어 개정된 내용을 바탕으로 확인해보고자 합니다.

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2. 법인사업자와 개인사업자 중 일반과세자의 부가세 신고 

부가세 신고에 대한 기본적인 내용을 알아보겠습니다.

부가가치세에 대한 개념은 간단합니다.

부가가치세는 원천징수를 하는 세금으로 물건을 파는 사람이 물건 값에 부가가치세를 포함해서 가격을 받고 세금 신고기간에 물건을 사람 사람으로부터 미리 받아놓은 부가세를 신고하는 것입니다.

보통 부가가치세는 10%입니다.

그런데 물건을 파는 사람도 자신이 파는 물건을 살 때라거나 사업을 영위하기 위해서 경비 지출을 하게 될 때 다른 사람에게 부가세를 포함한 가격을 지불하게 됩니다.

즉, 내가 세금신고할 때 납부할 부가세는 내가 물건을 팔았을 때인 매출 시 받은 부가세에서 내가 물건을 사거나 경비를 지출할 때인 매입 시 지출한 부가세를 뺀 금액이 되는 것입니다.

이를 식으로 표시하면 이렇습니다.

매출세액-매입세액=납부세액

만약에, 납부할 부가세가 마이너스라고 한다면 '환급'을 해주는 것입니다.

그래서, 사업자가 경비를 지출할 때 부가세를 냈다면 공제를 받거나 환급을 받는다고 표현하는 것입니다.

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3. 법인과 개인사업자(일반과세자)의 부가세 확정신고와 예정신고

1기(1월1일~6월 30일)	7월 25일까지 신고 납부(확정신고)
2기(7월1일~ 12월 31일)	1월 25일 까지 신고 납부(확정신고)

 

1년을 6개월씩 두 개의 기간으로 나누게 됩니다.

즉,  1월 1일~6월 30일까지 상반기가 1기, 7월 1일~ 12월 31일까지 하반기가 2기로 나눠서 각각 계산합니다.

1기가 끝나면 그다음 달인 7월 25까지 6개월 치에 대한 부가세 확정신고를 하고, 2기 역시도 12월 말일에 끝나니까 다음 달인 1월 25일까지 확정신고를 하는 것입니다.

이렇게 6개월 단위로 확정신고가 있는데, 확정신고 전에 예정신고가 한 번씩 있습니다.

이 예정신고를 해야 하느냐, 말아야 하느냐 하는 것은 사업자의 형태가 법인인지 개인인지에 따라서 달라지게 됩니다.

부가세 확정신고, 예정신고

1월부터 6월까지 상반기가 1기입니다.

그중에서 초반 3개월 즉, 1월부터 3월까지 매출과 매입에 대한 부가세를 계산한 것이 1기 예정신고이고 이것의 신고, 납부 기한은 4월 25일까지입니다.

그날이 공휴일이면 하루 미뤄지게 됩니다.

그리고 1월부터 3월까지 부가세를 계산해서 4월에 예정신고하고 납부를 했지만, 1월부터 6월까지 상반기 6개월 분에 대해서 7월 25일까지 다시 죄종적인 확정 신고를 하고 이것이 1기 확정신고입니다.

예정신고 때 낸 세금이 있다면, 납부한 부분에 대해서는 확정신고 때 공제하고 나머지만 납부하는 방식입니다.

이런 식으로 2기 역시도 3개월 단위로 예정신고와 확정신고가 있습니다.

그런데 법인사업자는 예정신고와 확정신고가 모두 의무사항입니다.

그래서 3개월마다 의무적으로 부가세를 신고하고 납부하게 되기 때문에 1년에 총 4번을 하게 되는 것입니다.

개인사업자 중에서 일반과세자는 예정신고는 의무대상이 아닙니다.

6개월 단위로 확정신고만 하면 됩니다.

즉, 법인사업자는 1년에 4번, 개인사업자는 1년에 두 번이 되는 것입니다.

그런데 개인사업자가 예정신고를 하지 못하는 것은 아닙니다.

의무가 없는 것뿐이라 선택사항이라는 것이고 의무사항이 아니라는 것이지 납부할 세액이 없다는 뜻은 아님을 주의할 필요가 있습니다.

 

개인사업자 예정신고는 계산도 안 하고 신고도 안 하는데 납부할 세금은 있다고 하는데, 그렇다면 이 세금은 어떻게 계산이 된 것일까요?

바로 '예정고지세액'이 자동으로 계산돼서 납부고지서가 나오게 되는 것입니다.

예정고지세액은 직전 과세기간에 대한 납부세액에서 공제 등을 차감한 금액의 50% 이지만, 공인중개사가 이 계산법까지 알 필요는 없는 것이기는 합니다.

어찌 됐건 예정신고는 의무가 아니지만 직전 기에 냈던 세금을 기준으로 고지서에 나오는 세금은 내야 한다! 이 정도로 이해하면 되겠습니다.

그리고 예정고지세액은 나중에 확정신고할 때 공제하는 것입니다.

나라에서도 세금을 중간에 빨리 받고 싶기 때문에 세법을 이렇게 만든 거라, 미리 낸 세금은 당연히 확정세금에서 빼야 하는 것입니다.

 

'예정고지세액'은 직전 과세기간에 신고된 것을 기준으로 부과된 것이라 이런 문제가 발생될 수 있습니다.

즉 지난 기애는 돈을 많이 벌어서 부가세를 많이 냈는데 이번 기에는 돈을 많이 못 벌어서 낼 세금이 없는 경우, '예정고지세액'은 돈을 많이 벌었던  직전 과세기간을 기준으로 계산하다 보니 돈을 잘 벌지 못한 이번에도 세금이 많이 나오기 때문에 개인사업자는 이때 예정신고를 하는 것입니다.

 

매출액 또는 납부세액의 직전 과세기간의 1/3 미만인 때, 매출보다 매입이 많아 조기환급을 받고 싶을 경우 환급을 받아야 하는 상황인데 확정신고까지 기다리지 않고 미리 받는 것이 더 유리한 경우 즉 이번에는 돈을 잘 못 벌어서 내야 되는 세금이 적거나 마이너스인데 예정납부세액은 지난번 많이 벌었을 때를 기준으로 나온 것이니 이럴 때는 개인사업자도 예정신고를 하면 세금을 줄이거나, 미리 환급받을 수가 있게 되는 장점이 있는 것입니다.

물론 확정신고 시에 최정적으로 다시 계산하는 것이다 보니 일시적으로만 유리해지는 것이기는 하니다..

그래도 개인사업자가 자금이 부족할 때는 3개월이라도 미리 자금을 세이브시킬 수 있어, 이것이 훨씬 유리할 수 있는 것입니다.

4. 개인사업자 중에서 간이과세자의 부가세 신고

개정 전에는 연매출 4,800만 원 미만이 간이과세자였는데 2021년 7월 개정 후에는 연매출 8,000만 원 미만으로 변경되었습니다.

그러면서 간이과세자가 두 종류로 나누어지게 됩니다.

0원~4800만원 미만	4800만원 이상~8000만원 미만
-업종별 부가율만큼 부가세 받을 수 있음 -세금계산서 발급 불가 -연 1회 부가세 신고 의무 -연 1회 부가세 납부 면제	-부가세 10% 받을 수 있음 - 세금계산서 발급 의무 -연 1회 부가세 신고 의무 -연 1회 부가세 납부 의

 

연매출 4800만 원을 기준으로 두 종류로 나뉘게 됩니다.

0원~4800만 원 미만 간이과세자는 업종별 부가가치율만큼 부가세 받을 수 있습니다.

공인중개사의 업종별 부가율은 현재 40%입니다.

(매출액 X업종별 부가가치율 X10%)

그래서 0원~4800만 원 미만인 세금계산서를 발생하지 못하는 간이과세자도 중개보수 100만 원이라고 한다면, 거기에 업종별 부가가치율 40% 를 곱하고 부가세율 10%를 곱하여 나온 4만 원을 추가로 받아도 위법이 아닌 것입니다.

이 부분은 과거 판례가 있는 사항입니다.

그리고 이 공식으로 계산된 부가세는 납부를 해야 하는 데 연매출 0원~4800만 원 미만 간이과세자는 규정에 의해서 신고만 하고 실제 납부는 면제되는 것입니다.

세금계산서는 당연히 발급 못하고, 104만 원에 대해서 영수증을 끊어주면 됩니다.

거래 상대방은 부가세 환급 없이 104만 원 전체를 경비처리하고 끝내는 것입니다.

반면에 4800만 원 이상~8000만 원 미만 간이과세자는 부가세 10%를 별도로 받고 세금계산서를 의무적으로 발급해야 합니다.

그리도 두 간이과세자 모두 부가세 신고납부는 연 1회씩 하는 것입니다.

1월 1일부터 12월 31일까지 1년 치의 부가세에 대해서 다음 해 1월 25일까지 신고납부 합니다.

예정신고나 확정신고와 상관없이 1년 치 부가세 신고를 한꺼번에 하는 것입니다.

간이과세자는 매출액과 상관없이 둘 다 1년에 한 번 부가세 신고를 하는데, 연매출 0원~4800만 원 미만 간이과세자는 부가세 납부가 면제되는 것입니다.

부가세 납부가 면제되는 것이고 신고는 꼭 해야 합니다.

 

연매출 4800만 원 이상~8000만 원 미만 간이과세자는 부가세를 납부해야 하는데 일반과세자랑은 계산법이 조금 다릅니다.

(매출액 X업종별 부가가치율 X10%)-공제세액=납부할 부가세

※ 공인중개사의 부가가치율: 40%

5. 간이과세자 관련 참고사항

모든 간이과세자가 연 매출 8,000만 원으로 상향된 것이 아니고 일부 업종은 아직도 4,800만 원 미만이 기준인 것도 있습니다.

유흥업소나 부동산 임대업 같은 일부 업종은 여전히 연매출 4,800만 원이 간이과세 기준입니다.

간이과세자 중에서도 세금계산서 발급이 가능한 경우가 있습니다.

상반기에 발급한 적이 있다면, 간이과세자라고 해도 7월에 1기에 대한 확정신고를 해야 합니다.

간이과세자는 왠지 영세한 느낌도 들다 보니 일반과세자를 원하는 사람도 있습니다.

따라서 간이과세 기준에 해당하는 사업자는 일반과세자로 전환할 수 있습니다

반대로 일반과세 기준에 해당하는 사업자는 간이과세자로 전환할 수 없습니다.

6. 정리

6. 1. 매출세액-매입세액=납부할 부가세액

6.2. 6개월 단위로 1기와 2기로 나뉩니다.

6. 3. 각 기마다 3개월 단위로 예정신고와 확정신고가 있습니다.

6. 4. 법인은 3개월 단위로 예정신고와 확정신고가 모두 의무사항이고, 개인사업자는 확정신고만 의무사항입니다.

6. 5. 개인사업자도 예정신고를 하면 유리한 경우가 있습니다.

6. 6. 간이과세자의 공인중개사 업종별 부가가치율은 40%입니다.

6. 7. 간이과세자는 1년 1회만 부가세 신고를 합니다.

6. 8. 간이과세자라도 상반기 중에 세금계산서를 발행했다면 7월에 예정신고를 합니다.

6. 9. 간이과세 기준에 해당하는 사업자는 일반과세자로 전환할 수 있지만 그 반대는 안 됩니다.

 

<출처: 후스파파>