LH전세자금대출 중개 과정(공인중개사 실무)

1. LH전세자금대출이란? 

한국토지주택공사의 전세상품입니다. 

한국토지주택공사에서 먼저 집주인(=임대인)과 전세 계약을 하고 임차인(=세입자)에게 이자를 받으면서 재임대를 해주는 형태입니다. 

2. 본인부담금(임대보증금)

본인부담금이라고 하는 부분이 있습니다. 

이것을 임대보증금이라고도 합니다. 

총 대출금액의 5% 정도를 임대인(세입자)이 부담을 해야 하는 데 이 돈을 말합니다. 

즉 1억을 대출받았다면 그것의 5%인 500만 원을 세입자가 부담하는 것입니다. 

지원 대상이 되는 1,2순위라면 대출금의 5%가 아닌 100~200만 원 정도만 세입자 본인부담금이 있고 나머지는 이자만 내면서 살 수 있습니다. 

본인부담금을 제외한 대출금에 대해서 1~2% 정도의 이자만 전셋집 사는 동안 부담하면 됩니다. 

3. LH전세자금대출 한도 

세입자가 얼마큼 대출을 받을 수 있느냐 하는 조건입니다. 

수도권의 경우에는 1억 2천만 원까지가 한도입니다. 

이 한도를 넘어서는 전세보증금이 있는 집에 전세 살기 위해서는 내 돈을 더 추가로 납부하고 살 수 있습니다. 

광역시의 경우에는 9500만 원까지 지원이 됩니다. 

그 외 기타 지역은 8500만 원까지 지원됩니다. 

혼자 거주하는 것이 아닌 2명 혹은 3명이서 함께 사는 셰어형 공동 거주에 대해서는 한도가 좀 더 올라갑니다. 

거주 인원수가 많아지기 때문에 거주 면적도 넓어지면서 전세금액도 그만큼 올라갈 수 있기 때문입니다. 

요즘 보호종료청소년들이 친구, 형, 언니, 동생이랑 같이 동거해서 LH대출로 보증금을 처리한다면 생활비 절감하는 방법이 될 수 있습니다. 

4. 신청방법

청약하는 방법과 유사합니다. 

아래의 LH청약플러스 사이트에 들어갑니다. 

LH청약플러스

LH청약플러스

청약->청약신청->매입임대/전세임대->세입자의 조건에 맞는 청약신청하기를 누릅니다. 

참고로 LH청약플러스 내에 임대주택->임대가이드->전세임대->기존주택전세임대 자세히 알아보기를 클릭하면 자격조건을 확인하면 됩니다. 

5. 진행 순서

① 입주신청(청약신청)

LH청약플러스 사이트에 입주신청을 먼저 합니다. 

② LH에서 자격을 심사한 후 결과를 발표

심사 통과를 하면 집을 구하라고 안내를 해줍니다.

③ 이 통보를 확인하고 난 후에 부동산 구하기

④ 전셋집을 선택했다면 그 집이 LH전세자금대출이 적합한 집인지 LH에 검토/심사를 요청

따라서 검토/심사가 완료되기 전에 LH전세자금대출로 계약을 진행할 때는 가계약을 하지 말라고 되어 있습니다.

하지만 중개 실무에서는 현실적으로 LH대출이지만 가계약을 하는 사례도 종종 확인됩니다.

가계약은 계약서를 쓰기 전에 찜한다고 예약비를 미리 넣는 것인데 원칙은 가계약금을 넣는 것이 안되지만 전세계약이 워낙 치열하다 보니 가계약을 하게 됩니다.

'심사, 대출이 불가하면 내 계약금을 돌려주세요'라고 하는 특약을 걸고 가계약이 진행될 수 있다고만 알아 두면 됩니다.

⑤ 계약서 작성

LH에서 검토/심사를 통해 해당 전셋집이 대출 적용이 가능하다고 통보를 받으면 계약서를 작성하면 됩니다.

계약금은 보통 5% 정도 들어갑니다.

또는 본인 부담금 중에 100만 원 이상으로 하는 경우도 있습니다.

세입자가 본인부담금이 600만 원인데 그중 100만 원을 계약 시 지불했다면 추후 잔금을 치를 때 나머지 500만 원만 추가 부담하는 되는 방식으로 진행하기도 합니다.

⑥ 입주

계약일 이후 대출 심사 등 최소 3주 대략 4주 정도 걸려 대출이 진행이 되고 LH에서 최종 잔금 지불해 주고 세입자가 남은 본인부담금까지 입금이 확인되면 입주를 할 수 있습니다. 

6. LH임대주택 알아보는 방법

LH전세 자격 심사를 통과한 후 6개월 이내에 전세로 들어갈 집을 구해야 합니다. 

하지만 생각만큼 LH전세로 구할 수 있는 매물을 찾기 어렵고 막막합니다.

이때 아래  국가에서 운영하고 있는 '전세임대포털' 사이트를 활용해 볼 수 있습니다. 

전세임대포털 (lh.or.kr)

전세임대포털

 

'전세임대뱅크' 메뉴로 들어가서 주택을 검색하면 됩니다. 

 

이뿐 아니라 '부동산 R114' 사이트를 활용할 수 있습니다.

부동산 R114 (naver.com)

부동산R114 : 네이버 포스트

이미 집주인의 LH전세에 대한 동의를 구한 집들이 등재되어 있기 때문에 원하는 지역을 검색해서 집을 수월하게 알아볼 수 있습니다. 

헛걸음할 일 없도록 발품 전에 미리 해당 사이트를 통해서 매물을 확인하면 효과적입니다. 

7. 임대기간 

전세는 2년씩 계약합니다. 

자격요건이 충족된다면 2년 단위로 2회 더 재계약이 가능합니다. 

쉽게 말해 최장 6년을 살 수 있는 것입니다. 

같은 집이 아니더라도 대출을 연장해서 다른 집으로 이사를 한 상태로 대출금을 그대로 연장하는 방법도 있습니다.

8. 계약 시 필요 서류 

임대인(집주인)의 경우에는 신분증, 도장, 전세금을 받을 통장사본이 필요합니다. 

임차인(세입자)이 경우에는 계약금 5%, 신분증, 도장, 주민등록등본, 가족관계증명서(상세)가 필요합니다. 

여기에 더해 LH대출 수급자 증명서도 담당 법무사가 필요하다고 한다면 추가로 요청할 수 있습니다. 

공인중개사의 경우 확인 설명서, 계약일 당일 출력한 등기부 등본, 사업자등록증, 부동산 공제증서, 통장사본이 필요합니다.

중개사의 통장사본은 부동산이 받을 중개보수를 입금받기 위해서 필요합니다. 

9. 계약진행 방법 

LH의 담당지역마다 담당 법무사가 있습니다. 

계약진행하는 당일에는 LH담당 법무사, 공인중개사, 임대인, 임차인 이렇게 최소 4명이 함께 계약을 진행합니다. 

만약 공동명의자라든지 공동중개일 경우에는 이 기본 4명에 추가될 수 있습니다. 

부동산 전세 계약서는 법무사가 가지고 옵니다. 

수기로 쓰면 뒷장에 파란색 자국 남는 얇은 종이가 덧대진 별도의 서류입니다. 

법무사를 통해서 임대인, 임차인이 서류 작성을 마치고 법무사가 퇴장하게 됩니다. 

이후 공인중개사는 확인설명서 양식을 작성 및 확인설명합니다. 

공인중개사는 공제증서를 포함한 추가 서류들을 임대인, 임차인에게 제공합니다. 

10. 중개보수 지불

세입자 측의 중개보수는 LH 측에서 지원해 줍니다. 

그래서 계약진행 시 공인중개사의 통장사본도 LH 측에 제출하는 것입니다. 

전세계약서를 쓰고 현금영수증을 발행해서 LH 측에 팩스를 발송해야 합니다.

잔금을 다 치르고 입주일 후쯤에 중개수수료가 입금됩니다. 

11. 중개보수 한도

1억 미만의 전셋집은 LH에서 중개보수 30만 원까지 지원을 받습니다.

그 이상의 중개보수가 나오는 경우 차액은 세입자에게 수령할 수 있습니다.

3억 이상의 미만의 집들은 72만 원까지 LH에서 중개보수를 지원해 줍니다.

12. 도배/장판 지원

10년에 한 번만 지원을 해줄 수 있습니다.

부가세포함해서 최대 60만 원까지 도배/장판 비용을 지원해 줍니다.

이것을 집주인한테 어필할 수 있습니다.

단 모든 집이 다 지원되는 것이 아니라 집 컨디션에 따라 달라질 수 있으니 참고 바랍니다.  

집주인이 먼저 시공비를 낸 다음에 3달 내에 대금 청고를 다시 요청하는 형태입니다. 

13. LH대출 장점

중개수수료를 LH 측에서 지원을 해주기 때문에 세입자입장에서도 부담감이 더 적어질 수 있습니다. 

또한 중개사 입장에서도 중개보수를 까이거나 할 염려도 덜 수 있습니다. 

현행 규정상 정해진 중개보수가 정확히 들어오기 때문에 중개보수에 대해 스트레스받을 일이 없습니다.

위에 언급했던 도배/장판비를 어필해서 계약을 성사시키는 데 유리하게 써먹을 수 있습니다. 

14. LH대출 단점

전세 구하는 사람이 '전세임대주택 지원신청서'를 작성해야 합니다.

원룸의 경우 주택의 면적, 용도, 층수, 호실별로 공실여부, 방 개수, 방별 임대금액, 전월세 여부등 임차내역 전부를 공개해야 합니다.

더해 집주인이 실거주를 하느냐까지도 체크를 해야 합니다.

주인세대가 거주하는 경우 몇 동 몇 호에 거주하는 내용까지도 모두 기재가 되어야 합니다.

집주인의 자산을 투명하게 보고해야 되기 때문에 집주인 입장에서는  LH전세대출 세입자를 피하는 것입니다.

전세 수요도 많은데 굳이 이렇게까지 해야 할 이유가 없기 때문입니다.  

더해서 보증금을 받는 데까지의 기간이 거의 한 달 정도 걸릴 수 있는 것도 피하는 중요한 이유입니다.

또 하나는 계약서 작성시간이 일반적인 것보다 오래 걸리는 편입니다.

보통 전세계약이라면 특수한 경우를 제외하면 확인설명 꼼꼼히 하고 서류 작성, 배부까지 넉넉히 15분 정도면 충분합니다.

LH대출은 공인중개사가 아닌 법무사가 진행을 하는데 계약서 작성에만 20~30분 정도는 족히 걸리게 됩니다. 거기에 추가로 중개사와의 처리 절차까지 거쳐야 하기 때문에 보통 40~50분 정도는 넉넉히 소요된다고 할 수 있습니다.