분양권 매매 계약하기(공인중개사 실무)

1. 분양권 전매(매매)란?

분양권 거래는 기존 등기된 주택의 매매할 때 거래 방법과는 결이 다릅니다. 

기존 주택 매매는 잔금과 동시에 등기부등본상 소유권이전을 하게 됩니다. 

하지만 분양권 매매는 미등기 상태이기 때문에 명의변경을 하게 됩니다.

 따라서 업무상 절차가 좀 더 복잡합니다. 

그래서인지 분양권 거래를 어려워하는 분들이 종종 있습니다. 

중개사의 경우에도 분양권 거래를 안 해본 경우 힘들어하기도 합니다. 

오늘은 '분양권 매매 절차'에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

분양권 매매절차는 크게 4가지로 나눠볼 수 있습니다. 

2. 매매계약서 쓰기

매매계약서를 쓰기 전에는 매도인에게는 신분증, 도장, 공급계약서, 옵션계약서를 가지고 오라고 해야 됩니다. 

매수인은 신분증과 도장을 가지고 오라고 하면 됩니다. 

그리고 계약 전에 미리 매수인의 중도금 대출 가능 유무를 꼭 확인해야 합니다. 

매도인은 진정한 명의자인지 확인해야 합니다. 

보통 우리가 집을 사고팔 때에는 '등기부등본'을 통해서 명의자인지 여부를 확인하는데 분양권 상태일 때는 등기부등본이 없습니다.

분양권의 경우에는 공급계약서를 통해서 명의자를 확인할 수 있습니다. 

공급계약서 상의 명의자의 정보와 신분증의 정보가 같은지 확인합니다. 

정부 24 사이트를 통해서 주민등록증 진위여부를 확인(주민등록증의 진위 확인 메뉴 검색)하거나

경찰청교통민원 24 사이트를  운전면허증 진위여부를 확인(초기메뉴 중  운전면허조회 메뉴)할 수 있습니다. 

정부 24 (gov.kr)

정부서비스 | 정부24

경찰청교통민원 24(이파인) (efine.go.kr)

경찰청교통민원24(이파인)

좀 더 확실히 하기 위해 분양 사무실에 전화를 해서 몇 동 몇 호의 소유자가 계약자가 맞는지 확인할 수도 있습니다. 

사전 확인을 모두 마쳤다면 매매계약서를 작성하면 됩니다. 

매매대금에는 분양가와 옵션금액, 프리미엄(P)이 있다면 프리미엄을 더해서 기재해 줍니다. 

실제로 오가는 돈인 정산금액도 기입을 해야 합니다. 

실제 오가는 돈은 매도인이 '기납부했던 계약금과 기 납부했던 옵션금액, 중도금 그리고 프리미엄'이 되겠습니다.

계약을 할 때는 어떤 옵션이 있는지 꼼꼼하게 설명합니다.

매매계약서 작성을 다 하고 돌아갈 때 매도인에게는 명의변경하러 오는 날  '수입인지'를 끊어오라고 해야 합니다.

집을 팔 때는 양도소득세를 내고' 집을 살 때는 취득세를 내고' 거래할 때는 거래세를 내야 합니다.

수입인지는 바로 거래세에 해당합니다.

우체국에서 판매하고 있습니다.

수입인지 값은 매매대금에 따라 다릅니다.

매매대금이 10억 이하인 경우에는 15만 원입니다.

그래서 매도인에게 매매대금에 맞는 수입인지를 우체국에 가서 끊어오라고 전달하면 됩니다. 

3. 실거래신고 

국토부 산하에 '부동산거래관리시스템'이라는 사이트가 있습니다. 

이곳에서 실거래신고를 하면 됩니다. 

부동산 거래 관리 시스템(임대차 신고 · 매매신고 ) / 국토교통부 (molit.go.kr)

부동산 거래 관리 시스템(임대차 신고 · 매매신고 ) / 국토교통부

공인중개사를 통해서 거래를 했다면 공인중개사가 실거래신고를 하게 됩니다. 

실거래신고 이후 발급되는 '실거래신고필증'은 4부 정도 인쇄해 놓는 것이 좋습니다.

1부는 중도금대출승계할 때 은행에 제출, 1부는 명의변경할 때 분양사무실에 제출합니다.

또 1부는 양도소득세 신고할 때 매도인이 사용하고, 마지막 1부는 취득세 신고할 때 매수인이 사용하게 됩니다.

중도금대출승계와 명의변경날에 공인중개사가 준비해서 가면 됩니다. 

4. 중도금대출승계 /5. 명의변경

대출승계와 명의변경 시 필요한 서류를 미리 안내해 드립니다.

필요한 서류는 은행마다 조금 다를 수 있습니다.

따라서 매번 현장마다 은행마다 꼭 확인을 먼저 해보는 게 좋습니다.

일반적으로 매도인 필요서류는 신분증, 인감도장, 매도용 인감증명서입니다.

매수인 필요서류는 공급계약서, 신고필증 매매계약서, 인감도장, 인감증명서, 신분증, 주민등록등본, 초본, 가족관계증명서, 재직증명서, 근로소득원천징수확인서, 건강보험자격증확인서등입니다.

매수인이 대출이 가능해야 하기 때문에 서류가 상대적으로 많습니다.

그리고 명의변경하기 위해 분양사무실에 가기 전에도 필요서류를 미리 안내해드려야 합니다.

명의변경할 때 필요한 서류는 매도인은 공급계약서, 옵션계약서, 인감증명서, 주민등록등본, 가족관계증명서, 인감도장, 신분증이 필요합니다. 

매수인의 경우에는 인감증명서, 인감도장, 주민등록등본, 신분증이 필요합니다.  

 

중도금대출승계와 명의변경은 언제 하게 될까요?

건설사마다 시행사마다 조금씩 다르지만 명의변경하는 날은 거의 정해져 있습니다.

명의변경하는 날짜와 시간대를 미리 예약해둬야 합니다.

보통 중도금대출승계는 명의변경날과 같은 날 진행합니다.

명의변경 진행하고 있는 분양사무실에 은행에서 파견을 나와 대출승계를 도와줍니다.

또는 인근의 중도금 대출승계은행에서 업무를 맡아서 진행하기도 합니다.

이 경우 인근 은행 지점에 들러 대출승계를 먼저 하고 분양사무실에 가서 명의변경을 하면 됩니다.

이렇게 처리하는 경우에도 보통은  중도금대출승계와 명의변경은 같은 날 이루어집니다.

간혹 조합원아파트나 현장에 따라서 다른 날 이루어지기도 합니다.

매수인이 서명해야 하는 서류가 많아서 시간이 소요될 수 있으니 참고해서 시간예약을 잡으면 됩니다.

중도금대출승계를 받을 때 매수인과 은행사이에 인지 값이 발생합니다.

매수인과 은행이 거래를 했기 때문입니다.

그것은 매수인이 납부합니다.

승계가 다 끝나면 은행에서 '중도금대출승계확인서'를 줍니다.

그것을 가지고 명의변경을 하러  분양사무실로 가면 됩니다. 

공급계약서 상에 권리승계 내역란이 있습니다.  

그곳에 매도인란에 매도인이  적고 매수인란에 매수인이 적습니다. 

분양사무실에서 서명하라고 하는 곳에 서명하면 매매절차가 끝납니다. 

이때 공급계약서를 바로 주는 것이 아니라 매수인에게는 보관증을 줍니다. 

보관증과 신분증을 가지고 약 3주 후에 공급계약서를 찾으러 가면 됩니다. 

매매계약 절차가 끝나고 매도인에게는 양도소득세를 신고해야 하는 일이 남아있습니다. 

양도소득세 신고는 양도일이 속한 달의 말일로부터 2개월 이내에 신고를 해야 합니다. 

프리미엄이 없으면 양도소득세가 없습니다. 

양도소득세가 없는 경우라도 신고의 의무는 있습니다. 

프리미엄이 있다면 양도소득세 금액을 계산할 수 있습니다.

프리미엄에서 필요경비를 빼고 기본공제 250만 원을 빼고 나면 양도소득금액이 됩니다.

이 양도소득금액에 양도세 세율을 곱하면 양도소득세가 나오게 됩니다.

이때 필요경비에는 부동산 중개 수수료, 수입인지값 등이 포함됩니다. 

공인중개사 사무실 개설시 창업 비용 (tistory.com)

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