건물철거 및 토지인도 청구를 위한 가처분/저당권 등 기타 권리상의 가처분(공인중개사 실무)

건물철거 및 토지인도 청구를 위한 가처분/저당권 등 기타 권리상의 가처분

(공인중개사 실무)

 

1. 건물철거 및 토지인도 청구를 위한 가처분

1.1 건물철거 및 토지인도청구를 위한 건물에 설정한 가처분은 그 성립순위에 관계없이 무조건 매수자에게 인수가 됩니다.

토지 및 건물철거청구권 가처분의 경우 건물만 경매신청이 되었으나 토지 소유자가 건물에 대하여 토지인도 및 건물철거청구권을 피보전권리로 하는 가처분등기를 하였다면 이 가처분등기는 말소기준권리의 선후를 불문하고 낙찰자의 인수사항이 됩니다.

이 경우는 토지 소유자가 건물소유자를 상대로 해서 건물철거 및 토지인도청구소송을 구한 것입니다.

이때는 순위를 불문하고 낙찰자가 무조건 인수해야 하기 때문에 입찰을 받지 않는 것이 좋습니다.

1.2 이러한 가처분이 있는 경우에는 건물철거의 염려가 있으므로 입찰을 매우 신중하게 판단하여야 하나, 건물철거 및 토지인도청구를 위한 가처분이라도 현장조사를 통하여 재개발이나 재건축을 목적으로 하는 경우가 확인이 된 경우에는 재개발의 구역지정, 조합결성 여부, 관리처분계획 인가, 시공사선정 등의 현장조사확인을 통하여 입찰을 받아도 좋을 것이다.

재개발, 재건축을 목적으로 한 것이 틀림없는 경우, 이러한 명목에서 가처분이 올라가 있다면 이런 경우에는 경매입찰을 받아도 될 것입니다.

왜냐하면 최종적으로 시일이 경과되면 건물이 철거될 것이고, 이 철거는 새로운 아파트가 올라가는 철거이기 때문에 이러한 가처분이 있는 경우에는 입찰을 받아도 된다고 이해하면 됩니다.

2. 저당권 등 기타 권리상의 가처분

2.1 경매실무에서는 소유권 이외의 근저당 등의 기타 권리상에 가처분이 설정되어 있는 경우가 종종 있습니다.

이 경우 당해 가처분이 소멸되는지 여부가 문제가 됩니다.

 

①이 경우 매수희망자는 가처분을 먼저 볼 것이 아니라, 그 가처분이 대상으로 하고 있는 근저당 등의 권리(주등기)가 소멸되는지 인수되는지 여부를 판단해야 합니다.

 

② 즉, 가처분의 대상이 되는 주등기인 근저당 등의 권리가 말소기준권리 자신이거나 말소기준권리보다 후순위라서 소멸이 되는 경우에 당해 근저당 등에 부기등기로 설정된 가처분은 소멸이 될 것입니다.

2.2  기타 권리상의 가처분 분석

1	근저당-말소기준
2	임차인(대항력+확정일자)
3	가압류
4	근저당
4-1	가처분
5	가압류

 

부기등기인 4-1의 가처분은 소유권이 아닌 근저당을 목적으로 하는 가처분입니다.

따라서 가처분에 먼저 접근하지 말고 전체적인 말소기준권리부터 먼저 확인해보아야 합니다.

1번 근저당이 말소기준권리가 되고 1번 근저당을 포함해서 후순위 권리자는 모두 소멸됩니다.

따라서 4-1 부기등기의 주등기인 4번 근저당이 소멸되므로 4-1 부기등기인 가처분도 소멸됩니다.

단, 경매실무에서 근저당은 우선변제권이 있어서 근저당의 배당금액은 원래 집행해야 하지만 이 근저당에 가처분이 걸려있으므로, 즉 분쟁이 생겼기 때문에 근저당이 우선변제권이 있음에도 불구하고 근저당에 배당금액을 즉시 지급하지 않고 법원에서 공탁처리합니다.

법원에서는 이 사건을 종결처리하고 공탁금을 보정계로 넘깁니다.

이후 가처분권자와 근저당권자가 소를 제기해서 이 소에서 승소하는 자가 공탁금을 찾아가는 것입니다.

https://donbuller.tistory.com/entry/처분금지가처분

소유권 절대적 무효를 원인으로 하는 처분금지가처분(공인중개사 실무)

 

<출처: 한국공인중개사협회>